文/曾博 北京 100000

城市空間結(jié)構(gòu)是社會經(jīng)濟因素、自然因素綜合作用在城市物質(zhì)空間后呈現(xiàn)出來的形態(tài)特征。在社會經(jīng)濟發(fā)展進程中，城市空間需要不斷進行重新排布組合。而在城市空間重構(gòu)背景下，住宅開發(fā)投資環(huán)境評價是區(qū)域住宅開發(fā)前期重要的工作，其直接影響了區(qū)域住宅開發(fā)效益。因此，對城市空間重構(gòu)下住宅開發(fā)投資環(huán)境進行評價分析具有非常重要的意義。

1、城市空間重構(gòu)下住宅開發(fā)投資環(huán)境評價優(yōu)勢

城市住宅環(huán)境評價主要依據(jù)某種特定標準，在一定原則的約束下，利用適當方式，對住宅投資環(huán)境質(zhì)量進行適當評測。城市空間重構(gòu)背景下，由于投資環(huán)境復(fù)雜程度提升，投資環(huán)境評價也展現(xiàn)了突出的優(yōu)勢。

一方面，通過住宅開發(fā)環(huán)境評價，可以為住宅項目投資運作提供全面的基礎(chǔ)環(huán)境信息，為住宅項目生產(chǎn)條件分析、項目內(nèi)容分析、市場預(yù)測提供良好的指導[1]。

另一方面，在城市空間重構(gòu)背景下，通過適當住宅投資環(huán)境評價，可以某項住宅資源利用為切入點，為住宅項目投資者提供潛在的投資風險信息。避免城市空間重構(gòu)背景下投資環(huán)境信息不足導致的盲目決策或者投資失誤發(fā)生。

2、城市空間重構(gòu)下住宅開發(fā)投資環(huán)境評價系統(tǒng)構(gòu)建

2.1 城市住宅投資環(huán)境評價系統(tǒng)結(jié)構(gòu)要素分析

在城市資源重構(gòu)背景下，由于城市空間環(huán)境在不斷變化，影響住宅開發(fā)投資環(huán)境因素也在發(fā)生較大的變化。因此，在城市空間重構(gòu)背景下住宅開發(fā)投資環(huán)境評價系統(tǒng)構(gòu)建過程中，需要進行多個環(huán)境評價因子的設(shè)置。

首先，在城市空間重構(gòu)背景下住宅開發(fā)投資成本評估過程中，基于整體城市住宅開發(fā)投資環(huán)境空間性質(zhì)，可將城市空間重構(gòu)背景下住宅開發(fā)投資環(huán)境評價系統(tǒng)劃分為區(qū)域因素、普通因素、個別因素幾個模塊。其中區(qū)域因素主要指住宅所在區(qū)域配套設(shè)施、市政規(guī)劃、交通條件等因素；普通因素主要指影響住宅開發(fā)項目運營成本形成的普遍因素。如某一階段或某一地塊社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素的差異，均會引起住宅成本變化；個別因素主要指朝向、降雨量、風向等因素[2]。

2.2 城市住宅投資環(huán)境評價指標量化及權(quán)重確定

城市住宅投資環(huán)境量化分析是投資環(huán)境評價優(yōu)勢充分發(fā)揮的保障，因此，城市住宅投資環(huán)境評價人員應(yīng)依據(jù)系統(tǒng)性、比較性、時效性、定性與定量結(jié)合原則，在適應(yīng)性、競爭性、穩(wěn)定性等標準的指導下，進行住宅投資環(huán)境影響因素分析。依據(jù)城市空間重構(gòu)背景下城市住宅投資環(huán)境影響因素，本文從政治、經(jīng)濟、財務(wù)、市場、基礎(chǔ)設(shè)施、輔助工業(yè)及技術(shù)條件、法制及行政效率、文化等方面，對城市住宅投資環(huán)境指標進行了合理分級。并利用“閔氏關(guān)鍵因素評估法”，對每一類因素權(quán)重進行了計算[3]。最終得出結(jié)果如表1。

?

在具體計算過程中，本文主要利用閔氏多因素評估的方式，首先依據(jù)優(yōu)等、良好、中等、尚可、較差的等級對城市空間重構(gòu)背景下住宅投資環(huán)境評估因素進行分析。隨后利用投資環(huán)境總分計算公式，對某類投資環(huán)境要素權(quán)重進行適當計算。即：

上述公式中m 表示第m 類投資環(huán)境要素，am、bm、cm、dm、em分別表示第m 類住宅環(huán)境影響因素評價為優(yōu)等、良好、中等、尚可、較差的百分比。即am、bm、cm、dm、em之和等于1。若以1-5 作為城市空間重構(gòu)背景下住宅投資環(huán)境總分取值范圍，則總體得分與5 越接近，表明城市住宅環(huán)境優(yōu)良等級越高，反之則表明城市住宅投資環(huán)境較差[4]。

2.3 城市住宅投資環(huán)境評價評價敏感性評估

基于閔氏多因素分析法的城市住宅投資環(huán)境評測，是在現(xiàn)實基礎(chǔ)上進行的客觀推斷，其并不能根據(jù)實際社會經(jīng)濟發(fā)展進行動態(tài)變化。據(jù)此，為保證閔氏多因素分析法的應(yīng)用價值，城市住宅投資環(huán)境評價人員應(yīng)結(jié)合城市空間重構(gòu)因素下環(huán)境條件變化趨勢，首先逐項分析個城市住宅投資環(huán)境因素穩(wěn)定情況。并對其在具體住宅項目中變化概率進行適當分析。

其次，針對發(fā)生變化概率較大的城市住宅開發(fā)環(huán)境因素，城市住宅開發(fā)投資環(huán)境評價人員可以依據(jù)其變化趨勢，邀請專業(yè)人士，進行重新評估。

再次，在對城市空間重構(gòu)背景下住宅開發(fā)投資環(huán)境影響因素評測后，城市住宅開發(fā)投資環(huán)境評價人員可對相關(guān)因素總評分及平均分進行計算。

最后，根據(jù)計算后獲得的平均值，城市住宅開發(fā)投資環(huán)境評價人員可根據(jù)投資地點差異，進行順序的合理排布。并對相關(guān)因素順序變化因素進行追蹤分析。需要注意的是，對于單一項目或單一區(qū)域住宅開發(fā)投資環(huán)境評價，相關(guān)人員可從前、后兩個方面，對相關(guān)因素綜合評分變化程度及原因進行分析論斷。

3、城市空間重構(gòu)下住宅開發(fā)投資環(huán)境評價實例

3.1 項目投資概況

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬進行住宅建設(shè)投資，在投資前期其涉及了兩套投資方案進行選擇。其中方案一為在某地南部郊區(qū)進行中高檔住宅小區(qū)建設(shè)。建設(shè)區(qū)域距離城市中心大約在20km 左右，周邊環(huán)境質(zhì)量較高，且交通較方便，具有完善的配套設(shè)施；方案二為在某地市區(qū)中心地帶構(gòu)建一中高檔住宅小區(qū)。建設(shè)區(qū)域交通較方便，且市政工程及配套設(shè)施較完善，但是空氣質(zhì)量較差，且噪音污染較嚴重。方案一及方案二均為10 棟20層同類型住宅建筑。

3.2 基于AHP 的住宅開發(fā)投資環(huán)境評價

依據(jù)已建立的城市住宅開發(fā)投資環(huán)境評價系統(tǒng)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以從物質(zhì)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、行政環(huán)境等方面，利用調(diào)查問卷的方式，要求專業(yè)機構(gòu)對上述環(huán)境因素進行評價。具體評價結(jié)果如表2所示：

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根據(jù)以上數(shù)據(jù)，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結(jié)合自身需求，合理確定開發(fā)方案，以保證自身經(jīng)濟效益。必要情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用PPT圖表的形式，對各評價因素進行進一步細化分析，以保證環(huán)境評價數(shù)據(jù)的全面、準確性。

總結(jié)：

綜上所述，住宅開發(fā)投資環(huán)境評價是住宅開發(fā)投資決策的直接影響因素，在城市空間不斷調(diào)整的背景下，住宅開發(fā)商應(yīng)依據(jù)科學、合理的原則，充分利用閔氏多因素評估法要素全、分析范疇廣的優(yōu)良特點，全面、系統(tǒng)的分析住宅開發(fā)投資環(huán)境影響因素，構(gòu)建多層次住宅投資環(huán)境評價指標體系，逐步形成完善的住宅投資環(huán)境評價支持系統(tǒng)。在提高住宅開發(fā)決策正確性的同時，也可以降低住宅環(huán)境開發(fā)投資風險。