【摘要】隨著國家經(jīng)濟和科技的不斷發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的要求越來越高。房地產(chǎn)項目管理模式在決策階段、設(shè)計階段和施工階段都存在一些問題；假如這些問題沒有得到解決，就會愈演愈烈。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)，形勢嚴峻。文章對房地產(chǎn)項目管理模式的問題和對策進行探討，供相關(guān)人士參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；研究

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是人們關(guān)注的熱點。房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的重要組成，它的管理模式對國家的發(fā)展有著十分重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目的主要負責人，他們也是項目管理模式的主要實施者。作為工程項目的負責人，開發(fā)商應(yīng)該協(xié)調(diào)各施工單位的關(guān)系，合理選擇房地產(chǎn)項目管理模式。

1、房地產(chǎn)項目管理模式

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理結(jié)構(gòu)的一部分，利用工程項目管理的體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理操作。項目管理工作不僅僅是開發(fā)商的工作，也是全體施工人員義務(wù)。政府和開發(fā)商在對項目管理模式進行改良時，應(yīng)該選擇符合國家國情的項目管理模式，這些管理模式最好也是可持續(xù)發(fā)展。合理選擇房地產(chǎn)項目管理模式，可以提高工程的質(zhì)量，也可以獲取更多的經(jīng)濟效益[1]。

從工程的服務(wù)對象來看，房地產(chǎn)項目管理模式可以被定為項目管理服務(wù)模式；從工程的承包性質(zhì)來看，房地產(chǎn)項目管理模式可以被定為項目承包服務(wù)模式。第一個模式的主要目標就是保證工程的質(zhì)量[2]?，F(xiàn)階段我國大部分地區(qū)最常用的管理模式就是項目管理服務(wù)模式：這種管理模式有規(guī)范的工程合同，有合理的資金來源，也有責任負責人，風險低，工作效率高；但是這種管理模式也有一定的缺點：這種模式過于死板，工程施工調(diào)整靈活性不高，出現(xiàn)問題的時候只有重新設(shè)計和施工。后一個管理模式指的是施工單位按照工程合同接受客戶的委托進行工程施工：這種管理模式的優(yōu)點是資源運用合理，施工速度快；缺點就是客戶無法干涉工程項目。

施工單位接受客戶的委托，并且按照工程合同進行施工，這并不代表所有工程由施工單位負責；工程的設(shè)計和子工程的施工會分配給其他的施工單位。項目管理模式的靈活性高，施工單位可以同時承包小項目和大項目，在時間和空間上不受限制。這種項目管理模式也利于政府工作，政府不必承擔過多的責任，其所獲得的資金又沒有減少；相對而言，這種管理模式可以促進經(jīng)濟的發(fā)展。雖然工程的子項目分配給了不同的施工單位，但是風險并沒有減少，小階段的施工周期被拉長了，而且各施工單位的合作也存在問題。

2、房地產(chǎn)項目管理的問題

雖然房地產(chǎn)行業(yè)有很長的歷史，很多工作模式都比較完善，但是房地產(chǎn)項目管理模式中依然存在一些問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行競標的時候忽視了市場調(diào)查，只是憑借人脈資源和資金進行競標，雖然他們很注重工程的質(zhì)量，認為只要有好的質(zhì)量就會有好的市場狀況[3]。除此之外，在房地產(chǎn)行業(yè)，很多開發(fā)商并沒有明確的目標，只是跟隨市場的趨勢進行工作方向的調(diào)整；更多人忽視了項目本身，幾乎沒有開發(fā)商會對項目本身進行研究，這樣一旦出現(xiàn)了問題，開發(fā)商就無法及時解決問題。雖然工程問題大部分是技術(shù)問題，這些事故只要交給技術(shù)人員解決就行，但是工程的資金和事故是由房地產(chǎn)開發(fā)商負責的，開發(fā)商對競標考慮不當，就會造成資源浪費。設(shè)計團隊和工程團隊也存在一定問題：設(shè)計師過于注重工程的施工而忽視了工程的設(shè)計，建筑無法滿足客戶的要求；工程施工必須按照設(shè)計圖進行，假如沒有詳細的設(shè)計圖，工程質(zhì)量也無法得到保證。在具體的施工過程中，一些子工程的分配過于隨意，一旦出現(xiàn)問題，也沒有負責人員出面解決。各單位的施工團隊只負責自身的工作，與其他團隊沒有進行合作，導致建筑物各部分的銜接出現(xiàn)問題。

3、房地產(chǎn)項目管理的對策

要解決房地產(chǎn)項目管理工作中的問題，要了解工程本身。首先房地產(chǎn)開發(fā)商在競標之前應(yīng)該做好市場調(diào)查工作。在信息時代的背景下，信息的價值無法估量。房地產(chǎn)開發(fā)商做好市場調(diào)查工作，可以為工程提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，也可以獲得巨大的利潤。市場調(diào)研工作可以從以下方面入手：客戶的需求、市場資金的波動狀況等；為了避免資金浪費，房地產(chǎn)開發(fā)商也要充分了解資金和資源的對應(yīng)關(guān)系。

除了前期的市場調(diào)研工作，設(shè)計階段的工作也要加強管理。在保證工程質(zhì)量的前提下，設(shè)計師可以和客戶溝通，掌握客戶的基本信息，了解客戶的設(shè)計要求。傳統(tǒng)的設(shè)計方法已經(jīng)無法滿足客戶的需求，設(shè)計師要和房地產(chǎn)開發(fā)商溝通，了解市場信息，對風險進行預測，并且準備相應(yīng)的解決方案。只有滿足了客戶的要求，工程才有意義。滿足客戶要求不僅可以獲得更多的利潤，也可以提升施工單位的口碑[4]。

對于工程施工來說，最重要的就是施工階段。工程一旦進入收尾階段，工程項目質(zhì)量也有了結(jié)果。建筑建造完成之后很長時間內(nèi)不會發(fā)生變化，所以工程的質(zhì)量極其重要。施工單位在接受委托之前需要考慮自身的技術(shù)水平，最好多個施工單位共同合作，分擔責任。施工的環(huán)境也很重要，假如施工環(huán)境過于惡劣，工程施工就無法順利進行。無論再好的工程，惡劣的環(huán)境都會使其受到影響。

項目建設(shè)的收尾工作也是不容忽視的。房地產(chǎn)開發(fā)商在競標之前，就應(yīng)該將工程收尾工作的信息調(diào)研加入到市場調(diào)查工作中，在獲取足夠的信息之后，制定一個合理的標準，根據(jù)這個進行競標。此外，各施工機構(gòu)需要明確自身所負責的工作范圍，加強合作，這樣可以減少施工單位之間的互相推諉，也利于項目的管理工作。

結(jié)語：

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目管理模式有一定的合理性，可以保留一些優(yōu)秀的管理模式，淘汰落后的模式。創(chuàng)新是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要途徑，只有通過不斷地創(chuàng)新，房地產(chǎn)項目管理模式才可以不斷地升級、優(yōu)化。政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷地增大，市場競爭也會越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商只有不斷的嘗試新的管理模式，探索出符合自身水平的方法和技術(shù)，才可以提高自身的市場競爭力。

參考文獻：

[1]王振華.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式研究[J].中國住宅設(shè)施，2017（04）：121-122.

[2]唐鳳艷，姜軍.房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究[J].中小企業(yè)管理與科技，2017（7）：94-95.

[3]張輝，張洋.房地產(chǎn)項目管理方式探討[J].價值工程，2017（32）：72-73.

[4]張?zhí)m.房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理模式與風險研究[J].上海房地，2018（4）：35-37.

作者簡介：

劉莉，西昌川投大健康科技有限公司，四川西昌。