鄧衛(wèi)

摘 要：本文以馬克思的平均利潤理論作為理論基礎(chǔ)，分析成都市房價上漲的原因。由于房地產(chǎn)行業(yè)存在相對于實體經(jīng)濟較高的利潤率，所以社會資本向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移。分別轉(zhuǎn)移到開發(fā)商和居民手中，為房地產(chǎn)市場產(chǎn)生充足的供給和需求創(chuàng)造條件。通過分析近年來成都市的住房供求和搖號情況，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價上漲的主要原因之一。

關(guān)鍵詞：成都房價；平均利潤理論

一、馬克思的平均利潤理論

在資本主義自由競爭中，各部門資本家都要求獲得與他們預(yù)付資本相符的利潤，但由于資本有機構(gòu)成的不同，不同部門的利潤率是不盡相同的。所以，必然存在資本在部門之間流動，資本由利潤率低的部門向利潤率高的部門自由轉(zhuǎn)移，這種轉(zhuǎn)移是不同部門之間通過競爭實現(xiàn)的。馬克思以食品、紡織、機械三部門為例，機械部門利潤率最低，食品部門利潤率最高。通過競爭，會使得資本從利潤率低的機械部門轉(zhuǎn)向利潤率高的食品部門。這種轉(zhuǎn)移，使得機械部門產(chǎn)量下降，導(dǎo)致供不應(yīng)求，從而拉動產(chǎn)品價格，使利潤率上升。正是由于不同部門之間資本的激烈競爭和反復(fù)轉(zhuǎn)移，才使得原來不同的利潤率趨于平均化，從而形成平均利潤率和平均利潤。

二、社會資本向房地產(chǎn)傾斜的內(nèi)在邏輯

自從我國1998年施行住房制度市場化改革，住房分配貨幣化以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)已取得長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，截止至2018年，我國登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多達上萬家。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展得益于社會資本不斷向其傾斜。我國2011年新增房地產(chǎn)貸款金額為1.26億元，2017年新增貸款金額達到5.56億元，增長率為341.26%；2011年，新增房地產(chǎn)貸款金額占當(dāng)年新增貸款總額的比例為17%，而到2017年，這一比例達到41%，增長了24個百分點。

根據(jù)馬克思的平均利潤理論，房地產(chǎn)行業(yè)能夠不斷吸納社會資本的內(nèi)在機理便是其高于其他實體行業(yè)的利潤率。自2006年起，我國實體經(jīng)濟的凈利潤率與房地產(chǎn)和銀行業(yè)的利潤率之間的差距便越來越大。截至2018年，我國實體經(jīng)濟的平均凈利潤率始終維持在5%左右，而房地產(chǎn)行業(yè)則維持在10%以上的水平。利潤上的巨大差異直接導(dǎo)致大量社會資本向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。與馬克思平均利潤理論的分析不同的是，向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移的社會資本會同時流向生產(chǎn)者和消費者手中，分別形成房地產(chǎn)開發(fā)貸款和居民住房貸款，為房地產(chǎn)產(chǎn)生充足的供給和需求創(chuàng)造條件。

三、資本流入為房地產(chǎn)市場供給和需求創(chuàng)造條件

從供給端來看，“高周轉(zhuǎn)”是當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)比較推崇的發(fā)展模式。高周轉(zhuǎn)的背后則是高杠桿的壓力，因為我國房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)都是采取舉債發(fā)展。2017年上半年，我國前十的房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負債率超過70%的多達8家，超過80%的也有6家。超高的資產(chǎn)負債率一方面反映了我國房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿的發(fā)展特征，另一方面業(yè)說明社會資本向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移的普遍性。因為房地產(chǎn)較高的利潤率，使得銀行等金融機構(gòu)更愿意將資金貸給房地產(chǎn)企業(yè)，來分享房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商往往更容易獲得社會融資，以此來供給充足的商品房。

從需求端來看，成都市居民的購房需求始終維持在一個較高的水平，這是近年來房價上漲的直接動力。2017年成都市商品房價格達到8733元/平米，較2016年的7540元/㎡增加1193元/㎡，增長率為16%。為遏制房價過快上漲，2017年底成都市正式加入搖號售房行列，并將購房者區(qū)分為普通購房者和剛需購房者。其中剛需購房者偏向于居住需求，而其他普通購房者一般偏向于投資需求。對于投資性需求的購房者而言，購買商品房實際上是一種金融投機行為，其根本目的是讓自己的財富增值。而促使居民做出這種投機行為的原因主要有兩方面，一是我國居民投資渠道單一，資本市場長時間低迷；二是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤。充足的居民住房貸款為培育購房者的住房需求和投資需求創(chuàng)造了條件，而消費者強大的購房需求是推高房價上漲的主要原因。

四、商品住宅供不應(yīng)求助推房價上漲

成都市商品房價格從2016年起迎來了一輪暴漲。2016年8月至2018年8月，住宅均價由7601元/㎡增長到10186元/㎡，增長2585元/㎡，增長率為34%。價格猛漲的背后是供求的不平衡，或者說是需求過于旺盛。這24個月成都市住宅的供應(yīng)總量4396萬㎡，而成交總量達到5698萬㎡，供求比為0.77：1。通常來說，供求比在0.8到1.2之間均屬于較為均衡的狀態(tài)，所以成都樓市表現(xiàn)出的是需求量大于其供應(yīng)量，住宅價格由此得到較大幅度的增長。

另外通過搖號的中簽率也能說明成都樓市供需之間的巨大差異。搖號報名人數(shù)與所推房源套數(shù)之間的比例便是中簽率，其大小可以反映當(dāng)前成都市商品房供求之間的關(guān)系。自實施搖號買房政策以來，成都市整體搖號中簽率在一個比較低的水平，尤其是3月、4月和5月，綜合中簽率不超過6%。2018年5月初，成都中鐵青秀未遮山更是爆出近7萬人搶1000余套房的盛況，中簽率僅為1.71% 。“515新政”之后的幾個月，大量有投資需求的購房者由于沒有購房資格而退出，成都新房搖號中簽率開始回升，6月份為11%，7月份達到35%，8月份為22%，但整體上仍然表現(xiàn)出供不應(yīng)求。商品住宅供不應(yīng)求最終導(dǎo)致房價上漲。

參考文獻

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