摘 要：隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，房地產(chǎn)成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。債務(wù)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資來(lái)源之一，為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了必需的資金保障。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的現(xiàn)狀，從三個(gè)方面說(shuō)明其債務(wù)融資目前存在的問(wèn)題，并做了相應(yīng)的原因分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；債務(wù)融資；資產(chǎn)負(fù)債率

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其對(duì)資金的需求量遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)制造業(yè)，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，有時(shí)一個(gè)大的項(xiàng)目的融資需求可以達(dá)到上億元。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，融資所得資金成為前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品為商品房，商品房的顯著特點(diǎn)有：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠周期長(zhǎng)，且回籠資金數(shù)額巨大。債務(wù)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資來(lái)源之一，主要包括國(guó)內(nèi)貸款，債券融資以及與商業(yè)合作伙伴之間基于信用而產(chǎn)生的負(fù)債，比如應(yīng)付的各種原材料款和工程結(jié)算款，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)融資的現(xiàn)狀，對(duì)其中存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析，并給出原因分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資方式

（1）國(guó)內(nèi)貸款

國(guó)內(nèi)貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)在銀行等金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)借入資金而形成的負(fù)債。本文選取2005-2017年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。如表一所示，國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金中占比很大，數(shù)值一直保持在15%左右，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入的增加，國(guó)內(nèi)貸款額也相應(yīng)地越來(lái)越多。

（2）債券融資

債券融資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券借入資金而形成的負(fù)債。債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資中占比不重，相關(guān)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)①，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資所得資金占本年資金來(lái)源不會(huì)超過(guò)1%。

（3）商業(yè)信用融資

商業(yè)信用融資是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程中產(chǎn)生的應(yīng)付土地出讓金、應(yīng)付工程款、預(yù)收賬款。應(yīng)付土地出讓金是指企業(yè)通過(guò)政府拿地，有一個(gè)分期支付的緩沖期，因此在開(kāi)發(fā)商交齊全款之前，相當(dāng)于取得了一部分來(lái)自政府的商業(yè)信用融資。應(yīng)付工程款是指企業(yè)可以通過(guò)施工方墊資的方式實(shí)現(xiàn)一部分來(lái)自合作伙伴的商業(yè)信用融資。預(yù)收賬款是指商品房開(kāi)發(fā)完成拿齊五證，進(jìn)入預(yù)售階段，這個(gè)階段從購(gòu)房者手中預(yù)收的購(gòu)房款，這相當(dāng)于取得了來(lái)自顧客的商業(yè)信用融資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資現(xiàn)狀

本文選取了2005-2017年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。如表二所示，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在70%-80%之間，屬于較高水平。從年度數(shù)據(jù)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率還會(huì)繼續(xù)上升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平高的原因可以從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征三個(gè)方面進(jìn)行分析。

（1）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)從政府手中購(gòu)買(mǎi)土地，再利用手中的土地向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押以獲得貸款，再利用獲得的貸款進(jìn)行又一輪的拿地和開(kāi)發(fā)工作。在反復(fù)拿地抵押再拿地的操作下，房地產(chǎn)企業(yè)只需使用相對(duì)較少的原始啟動(dòng)資金，就可以完成一系列后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)，而大量的抵押貸款正是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的重要原因之一。其次，房地產(chǎn)企業(yè)與一般的制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)相比，沒(méi)有大量的廠房和設(shè)備，固定資產(chǎn)占比相對(duì)較小，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房在預(yù)售階段會(huì)有大量的預(yù)收賬款入賬，這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債相對(duì)變高，資產(chǎn)相比變低，也會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債率的形成。

（2）我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展水平

我國(guó)處于并將長(zhǎng)期處于發(fā)展中狀態(tài)，我國(guó)股票市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)尚未成熟，并且受?chē)?guó)家政策影響很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的政策限制也較為嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇和控制上自主權(quán)很小，除了房地產(chǎn)上市公司可以進(jìn)行部分股市融資之外，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)大量的穩(wěn)定的資金需求，債務(wù)融資還是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的首要資金來(lái)源。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)易受經(jīng)濟(jì)周期和宏觀政策影響，國(guó)家2014年出臺(tái)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，大力推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，但由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快已經(jīng)引起國(guó)家和各級(jí)政府的重視，因此逐步出臺(tái)了各種政策加以調(diào)控。2018年兩會(huì)過(guò)后，多城陸續(xù)出現(xiàn)更加嚴(yán)密的房地產(chǎn)調(diào)控政策。以成都市為例，2018年3月成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺(tái)《關(guān)于商品住房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售采用公證搖號(hào) 排序選房有關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》的解讀，優(yōu)先保障剛需人群的住房需求，限制了大批已有住房者與炒房者的購(gòu)買(mǎi)資格。在重重政策限制之下，樓市逐漸冷卻下來(lái)，大批偏遠(yuǎn)地區(qū)住房滯銷(xiāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化息息相關(guān)，跟隨經(jīng)濟(jì)周期與政府政策變動(dòng)，因此很考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力又會(huì)直接影響公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

四、小結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍都存在資產(chǎn)負(fù)債率偏高的表象，高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)需承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資時(shí)機(jī)和方向出現(xiàn)偏差，就可能會(huì)被套牢在一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目上，導(dǎo)致資金回收流轉(zhuǎn)不及時(shí)，更加重債務(wù)負(fù)擔(dān)。

另一方面，目前國(guó)家堅(jiān)持的“房住不炒”政策以及2019年兩會(huì)多次提及的房產(chǎn)稅政策也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，屆時(shí)，當(dāng)高房?jī)r(jià)不再成為房地產(chǎn)行業(yè)傍身的利器時(shí)，能合理地調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，控制資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)才能真正扛得住風(fēng)險(xiǎn)，走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

注釋

①尤達(dá)明，于丹楓.中國(guó)房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資現(xiàn)狀分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2007（10）.

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作者簡(jiǎn)介：陳曦（1995.10.02）女，漢，四川遂寧，研究生/初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)，碩士，單位：西華大學(xué)管理學(xué)院，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。