韋小娜 （東南大學，江蘇 南京 211189）

鐵路大規(guī)模建設(shè)導致鐵路資金困難、運營負債。單一依靠國家投資來推動鐵路建設(shè)是不夠的。過去幾年，為了加快推進鐵路建設(shè)，支持鐵路投融資體制改革，國家也陸陸續(xù)續(xù)出臺了很多相關(guān)文件，就是為了鼓勵鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)?！笆濉睍r期是鐵路土地綜合開發(fā)的大好時機。抓住機遇，提高鐵路收益是中小城市發(fā)展應該重點關(guān)注的問題，因此，探討小城市貨運站場的綜合開發(fā)建設(shè)模式十分有必要。

1 鐵路土地綜合開發(fā)的定義

鐵路土地綜合開發(fā)就是指對與鐵路相關(guān)的土地進行商業(yè)化開發(fā)，涉及的土地主要包括既有站場和新建站場（均含站場周邊用地）用地兩大類型?！熬C合”的涵義可以從空間和時間兩個維度進行理解：空間上，體現(xiàn)為鐵路和城市多種功能空間和資源的系統(tǒng)集成；時間上，開發(fā)活動涵蓋自土地取得直至經(jīng)營管理建成空間的各個環(huán)節(jié)，而且各個環(huán)節(jié)的開發(fā)活動都和鐵路的建設(shè)經(jīng)營活動進行銜接協(xié)調(diào)[1]。換句話說，鐵路土地綜合開發(fā)就是在鐵路項目建設(shè)的基礎(chǔ)之上，有效利用鐵路上蓋、地下空間及毗鄰的土地資源進行綜合開發(fā)。旨在提高土地利用效率和帶動沿線城市經(jīng)濟和社會發(fā)展，然后將開發(fā)所得資金，再投入到鐵路建設(shè)和運營工作中，以此類推，實現(xiàn)鐵路自身的可持續(xù)發(fā)展。其中鐵路土地開發(fā)就是政府領(lǐng)導的鐵路企業(yè)使用壟斷的土地、城市規(guī)劃帶來的規(guī)劃信息，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，建設(shè)的交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，通過對周邊土地和資源整合和綜合開發(fā)，實現(xiàn)鐵路土地的整體增值。

2 綜合開發(fā)的業(yè)態(tài)、投融資及開發(fā)方式的選擇

2.1 商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)業(yè)態(tài)的定義是地產(chǎn)經(jīng)營者在考量自身實力和發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，結(jié)合地產(chǎn)項目所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展情況，而開展的經(jīng)營形態(tài)或模式，而且能滿足不同的消費需求。而所謂的業(yè)態(tài)組合的內(nèi)涵，就是每個商業(yè)地產(chǎn)項目根據(jù)自身實際情況，明確多種商業(yè)業(yè)態(tài)類型，進行配比和組合的過程。一般情況下，需考慮以下三個層面：

①選擇適當?shù)臉I(yè)態(tài)。首先考慮地產(chǎn)項目需要哪些功能，然后根據(jù)功能選擇業(yè)態(tài)。

②確定合適的配比。明確合適的業(yè)態(tài)后，需要進一步確定每種業(yè)態(tài)在地產(chǎn)項目中的占比，以及各種業(yè)態(tài)中各個品牌的數(shù)目。

③明確規(guī)劃的分布。明確各個業(yè)態(tài)在鐵路地產(chǎn)項目中的位置，布置周邊業(yè)態(tài)。

總的來說，小城市綜合開發(fā)并非要涵蓋所有的業(yè)態(tài)，政府和開發(fā)商需要結(jié)合地產(chǎn)項目所在地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和競爭狀況，因地制宜，根據(jù)實際情況綜合考量影響項目業(yè)態(tài)組合的多方位因素，從而明確項目所需的業(yè)態(tài)和各業(yè)態(tài)占比，旨在實現(xiàn)效益最大化。

例如，日本東京私鐵和西武私鐵兩家公司的鐵路事業(yè)用地占其總用地比重均不到20%，其主業(yè)鐵路事業(yè)收入在公司總收入中所占比例不到10%，僅占其整個經(jīng)營活動的一小部分。向日本私鐵學習，開展特色餐飲、旅游休閑、專線巴士等兼業(yè)，兼業(yè)與主業(yè)同步設(shè)計、綜合經(jīng)營，引導城市產(chǎn)業(yè)重新優(yōu)化布局[3]。

2.2 投融資方式的確定

目前鐵路綜合開發(fā)的投融資方式有5種模式：資源融資模式、債券融資模式和發(fā)展基金融資模式、PPP（Public—Private—Partnership） 融資模式、BOT（Build-0perate-Transfer）融資模式。這里僅介紹最常見的資源融資模式，資源融資模式的定義就是將鐵路土地資產(chǎn)進行評估，然后依照評估的價格進行拍賣，進而實現(xiàn)鐵路土地資源資本化，與出資方專門成立進行土地綜合開發(fā)項目的公司。選擇將鐵路建設(shè)項目與土地綜合開發(fā)項目進行一體化實施，以鐵路毗鄰土地綜合開發(fā)權(quán)為基礎(chǔ)，向社會開放鐵路建設(shè)項目的融資，不僅有利于鐵路項目資金籌措，也有利于鐵路沿線土地資源的開發(fā)再利用，并且會促進沿線周邊區(qū)域的經(jīng)濟社會發(fā)展。此種投融資也是最常見的一種。

2.3 開發(fā)方式類型

一般來說，有以下3種方式。

方式一：獨立開發(fā)，投資方成立項目公司，項目公司下設(shè)建筑公司與運營公司，建筑公司負責項目的開發(fā)建設(shè)及銷售，運營公司負責經(jīng)營性物業(yè)的運作。

方式二：與有政府背景企業(yè)合作，投資方成立子公司，與有政府背景企業(yè)的子公司合作成立項目公司，項目公司負責項目的建設(shè)銷售以及招商運營。

方式三：與成熟開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)，投資方成立項目公司，成熟開發(fā)企業(yè)投資占股該項目公司，項目公司全權(quán)負責項目的建設(shè)銷售以及招商運營。

對城市內(nèi)廢舊鐵路的開發(fā)內(nèi)容有兩種，一種是利用好現(xiàn)有的資源，對現(xiàn)有資源進行改造和提升，整治沿線的環(huán)境，進一步綠化，開展城市旅游觀光列車，發(fā)展旅游業(yè)，另一種是對鐵路沿線土地及周邊區(qū)域開展綜合開發(fā)，結(jié)合自身城市特點，可以開展旅游區(qū)項目，建設(shè)一些特色小鎮(zhèn)、主題街區(qū)和公園等。

3 蘇南沿江鐵路項目概況

3.1 線路地理位置

蘇南沿江鐵路全線共設(shè)有8座車站，分別是南京南、句容、金壇、武進、江陰、張家港、常熟、太倉。線路西起南京市江寧區(qū)，東至張家港市。

圖1 蘇南沿江鐵路線路圖

根據(jù)蘇南沿江鐵路的可行性研究報告（鐵總發(fā)改函〔2018〕351號）的批復顯示，蘇南沿江鐵路項目全線長度為278.33km，采取雙線高速鐵路技術(shù)標準，運行速度目標值為350km/h。

3.2 線路在國民經(jīng)濟和路網(wǎng)中的意義和作用

建成的蘇南沿江鐵路，將會作為滬寧通道的輔助客運通道，其主要承擔三種客流，一是沿線通道內(nèi)各個城市的客流，二是沿線與滬寧主軸城市之間的城際客流，以及浦東地區(qū)與南京市、鎮(zhèn)江市之間的城際客流。這將會大大減輕目前運載能力接近過飽和的滬寧鐵路的壓力。

根據(jù)規(guī)劃顯示，蘇南沿江鐵路將會途經(jīng)江蘇省城鄉(xiāng)一體化程度最高的、城市最為密集的、經(jīng)濟和社會發(fā)展基礎(chǔ)最好的地區(qū)。而且蘇南沿江鐵路作為滬寧通道的第二條城際鐵路，將作用于沿江地區(qū)，從而帶動沿江地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。蘇南沿江鐵路將會提高對長江中上游地區(qū)的輻射能力，從而形成東西雙向互動。蘇南沿江鐵路項目是響應國家“一帶一路”、“長江經(jīng)濟帶”等重大經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施項目；與此同時，蘇南沿江鐵路將會提高路網(wǎng)靈活性，從而完善長三角區(qū)域鐵路網(wǎng)，促進長三角一體化，加快生產(chǎn)要素流動[4]。

3.3 綜合開發(fā)建設(shè)模式探討

蘇南沿江鐵路沿線擬對江寧站、句容站、金壇站、常州東站、江陰站、張家港站、常熟站、太倉站等8個站點進行土地綜合開發(fā)，開發(fā)成本合計500多億元。

本次蘇南沿江鐵路土地綜合開發(fā)暫定為由“鐵路+地方+社會資本”聯(lián)合開發(fā)，共享收益的開發(fā)模式，鐵路方與地方的出資比例暫按5：5計。因此全線開發(fā)利潤用來反饋鐵路建設(shè)及運營的資金亦為總利潤的50%（每年利潤照此比例切分）。開發(fā)方式則建議和當?shù)赜姓尘暗膶嵙﹂_發(fā)商合作，借助其企業(yè)在當?shù)氐馁Y源和口碑，實現(xiàn)項目的溢價和高去化，降低開發(fā)風險。取地建議以招拍掛方式取地，與政府協(xié)商取地價格，爭取以成本價取地。若用劃撥方式，將面臨后期上市交易的困難。劃撥方式取地成本低，但是后期需重新走招拍掛，補繳土地出讓金，后期開發(fā)主體將處于被動位置。建議本次取地爭取直接走招拍掛方式取地，結(jié)合蘇南沿江鐵路研究和建設(shè)一起，可以為開發(fā)主體爭取更大利益。

4 對未來鐵路綜合開發(fā)的展望

鐵路企業(yè)應利用好豐富的土地資源優(yōu)勢，積極開展合資合作開發(fā)，不斷創(chuàng)新。同時利用好鐵路企業(yè)平臺優(yōu)勢，借鑒已有的成熟的合資合作方式，鼓勵各個地方鐵路局建立房地產(chǎn)公司。除此之外，還應因地制宜，選取適合本地開發(fā)的投融資和開發(fā)方式。爭取打造出特色的項目，利用鐵路企業(yè)平臺，進一步實現(xiàn)資產(chǎn)創(chuàng)效、提高鐵路影響力。