惠凱

京奧港曾是2016年南京“地王”，但南京地塊后續(xù)開發(fā)未達預(yù)期，疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致京奧港集團出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張，拖累榮耀1號收益逾期。除榮耀1號外，信業(yè)基金及旗下全資私募子公司還發(fā)行了榮耀8號、鳳凰8號等投向京奧港集團的產(chǎn)品，除鳳凰8號兌付外，其他基金均未到期。

信業(yè)旗下多款產(chǎn)品潛藏風(fēng)險

2018年以來，非標(biāo)資管產(chǎn)品風(fēng)險頻發(fā)。記者獲悉，一款名為“信業(yè)信遠業(yè)豐-榮耀1號私募基金”（以下稱“榮耀1號”）的其他類私募基金出現(xiàn)了利息逾期。

基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，榮耀1號成立于2017年5月，管理人為信業(yè)基金旗下的全資子公司石河子信遠業(yè)豐股權(quán)投資管理有限公司（以下稱“石河子信遠業(yè)豐”），募資總額4.2億元、收益率在8%-8.5%之間，存續(xù)期2年。榮耀1號用于受讓長安信托·北京京奧港地產(chǎn)投資單一信托（信托貸款總額4.2億元）、長安信托·北京京奧港地產(chǎn)投資集合信托（信托貸款2億元）的信托受益權(quán)。上述兩個信托募資投向北京京奧港置業(yè)有限公司（以下稱“京奧港置業(yè)”）開發(fā)的北京一處保障房項目。

為保證基金退出，融資方采取了多重增信措施：1.京奧港置業(yè)的大股東京奧港集團為信托貸款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保;2.京奧港集團實控人王子華夫婦提供連帶責(zé)任擔(dān)保（王子華同時還是全國政協(xié)委員、全國工商聯(lián)執(zhí)委、北京市工商聯(lián)副主席）;3.京奧港置業(yè)所持有的土地使用權(quán)辦理抵押登記。此外在融資期限內(nèi)，京奧港置業(yè)的銷售資金回籠賬戶須由基金管理人來監(jiān)管，預(yù)計融資期內(nèi)回款金額為13億元。

石河子信遠業(yè)豐于2018年12月29日向基金持有人發(fā)送的一份《公告》顯示，根據(jù)信托合同，京奧港置業(yè)應(yīng)于2018年12月20日向信托計劃支付貸款利息，但京奧港置業(yè)并未及時支付，“導(dǎo)致本基金無法向投資人按期分配投資收益”?！豆妗愤€透露，管理人已經(jīng)多次催促京奧港置業(yè)盡快足額支付借款利息，且不排除通過追索、訴訟等方式保障榮耀1號的合法權(quán)益。至此，榮耀1號兌付危機公開化。

除榮耀1號外，石河子信遠業(yè)豐還發(fā)行了榮耀2號。此外，信業(yè)基金旗下的另一個私募平臺信業(yè)盛創(chuàng)投資管理有限公司還在2017年11月發(fā)行了榮耀8號私募基金、預(yù)計募資3億元，用途為“補充京奧港集團有限公司流動資金”。據(jù)記者的粗略統(tǒng)計，榮耀系列私募基金總共為京奧港置業(yè)募資約7.2億元。

除榮耀系列基金外，據(jù)記者了解，石河子信遠業(yè)豐發(fā)行管理的另一只產(chǎn)品“信業(yè)卓異3號專項投資私募基金”也出現(xiàn)了兌付風(fēng)險。同榮耀系列一樣，信業(yè)卓異3號也投向房地產(chǎn)企業(yè)。記者掌握的一份《收益分配延期公告》顯示，信業(yè)卓異3號發(fā)行于2017年8月，通過交通銀行廣州五羊支行及西部信托共計向廣州元陽房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款4.92億元，貸款期限18個月，最終用于頤和大院等項目的建設(shè)。廣州元陽則以穗國用（2005）第10028號的土地使用權(quán)作為抵押，頤和地產(chǎn)及其實控人何建梁提供連帶擔(dān)保。（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強名單顯示，頤和集團排名92。中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2018中國房地產(chǎn)百強企業(yè)名單”中，頤和地產(chǎn)高居60位。）

雖然有百強房企做擔(dān)保，信業(yè)卓異3號也難逃兌付風(fēng)險?！妒找娣峙溲悠诠妗吠嘎?，“因經(jīng)濟下行以及房地產(chǎn)調(diào)控等政策變化的影響，債務(wù)人廣州元陽、擔(dān)保人廣州東湛、擔(dān)保人頤和地產(chǎn)及其分子公司房地產(chǎn)項目銷售受到較為嚴重的影響，頤和地產(chǎn)在廣州地區(qū)的項目回款速度大幅度延遲，原定銷售計劃未能實現(xiàn)”，“頤和地產(chǎn)集團其他分公司及子公司項目開發(fā)貸款等其他再融資計劃放緩，廣州元陽、頤和地產(chǎn)出現(xiàn)了較為嚴重的流動性困難”，截至2018年12月底，廣州元陽未能按計劃向交通銀行及西部信托足額歸還貸款利息，“已經(jīng)構(gòu)成事實違約”。

記者從持有人處獲悉，廣州元陽與頤和地產(chǎn)承諾在1月31日前兌付利息，但這一承諾并未履行。最新消息是，卓異3號的利息到目前支付了一半。剩余另一半還在籌措中。此外，記者從北京多位理財從業(yè)者處獲悉，中江信托發(fā)行的“中江信托金龍86號”募資投向高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)公司（頤和地產(chǎn)持股60%），頤和地產(chǎn)為擔(dān)保人，但自2018年11月起，中江金龍86號也出現(xiàn)了兌付風(fēng)險，目前中江信托方面正在加緊處理中，考慮到抵押資產(chǎn)的抵押率比較低，中江信托表示有望在3月底解決問題。

禍起南京地王項目

讓投資者不理解的是，榮耀1號的底層資產(chǎn)為有多重擔(dān)保的北京地產(chǎn)項目，投資邏輯看似天衣無縫。2月，基金持有人曾多次集體赴信業(yè)基金辦公室與管理人溝通，據(jù)記者向參會投資人了解，榮耀1號的危機源自南京的一塊地產(chǎn)項目。

2015年以來，京奧港集團將開發(fā)重點放在了北京和南京，除北京順義保障房項目外，其中最引人注目的就是南京“麒麟社”項目。2016年4月，京奧港集團旗下的北京嘉誠鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司以47.6億元的天價拍下南京麒麟板塊G09地塊，樓面價高達22353元/㎡！記者獲得的《順義保障房信托貸款項目盡職調(diào)查報告》也介紹，G09地塊規(guī)劃總建筑面積27.53萬平方米，“項目總投資為人民幣90億元，項目整體銷售回款可達人民幣120億元，剔除相關(guān)稅費及成本后，預(yù)計可帶來凈利潤約人民幣17億元”。

但天不遂人愿，進入2017年，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始加碼。2017年5月，南京市升級調(diào)控政策，新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。Wind數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)（月度同比）在2016年12月見頂后開始回落，就面積而言，南京住宅成交的高潮是在2016年9月，其后也快速下降。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2017年年中麒麟社項目開售后，均價在2.8萬元左右，遠低于此前市場預(yù)期。目前該地塊已被藍光發(fā)展接盤，記者也以購房者的身份致電南京鏈家，一位銷售人員告知，目前麒麟地塊上的藍光黑鉆公館新房均價約2.7萬元。

“地王”的榮譽也給京奧港帶來了沉重的資金壓力。據(jù)報道，京奧港的拿地資金來自于中融信托發(fā)行的“中融-宏金46號集合信托計劃”，該信托計劃預(yù)計募資49.6億元，其中優(yōu)先級34.72億、劣后級14.88億。但進入2017年下半年，麒麟社項目銷售不順，回款不如預(yù)期，王子華也一直受困于中融-宏金46號信托的本息償付。

“麒麟社項目是壓垮王子華的最后一根稻草。”有接近信業(yè)基金高層的人士如此評論。一位要求匿名的資深地產(chǎn)觀察家也表示，從2018年以來出現(xiàn)違約的中弘股份、浙江銀億等案例來看，通常都是由大股東或者實控人出事、再把風(fēng)險傳導(dǎo)給旗下的房地產(chǎn)公司，“高價拿地往往會因為本身成本過高，其后幾年內(nèi)項目進展通常緩慢，但隨著市場價格和地價上漲，這些項目后續(xù)是有發(fā)展?jié)摿Φ摹薄?/p>

進入2018年下半年，京奧港的資金壓力日漸沉重。2016年11月，石河子信遠業(yè)豐發(fā)行的“鳳凰8號”專項基金投向京奧港集團、存續(xù)期18個月，于2018年年中到期，但記者掌握的一份鳳凰8號《特殊事件說明函》透露，管理人石河子信遠業(yè)豐到期后又將兌現(xiàn)時間展期了3個月，直到2018年9月才將產(chǎn)品兌付。作為展期對客戶的補償，石河子信遠業(yè)豐將鳳凰8號的收益率從原先的8.7%-9%上調(diào)到9.7%-10%。記者從投資人處獲悉，雖然王子華2018年一直忙于籌錢，但顯然收效甚微。

信業(yè)基金被疑管理失職

作為榮耀系列基金的實際管理者，官網(wǎng)信息顯示，截至2017年底，信業(yè)基金累計管理規(guī)模達700億元。信業(yè)基金創(chuàng)始人為鄧宏，成立之初中信證券通過全資子公司金石投資持股40%、金谷信托持股35%。2015年7月，信業(yè)基金曾計劃借殼典雅天地實現(xiàn)新三板掛牌、且增發(fā)募資65億元左右，但股災(zāi)后資本市場和中信證券內(nèi)部均動蕩不安，信業(yè)基金掛牌新三板一事也告吹。

互聯(lián)網(wǎng)留存信息顯示，2014年的一次公開活動中，鄧宏的頭銜是“中信信業(yè)基金董事長兼CEO”。依托中信證券，早年信業(yè)基金也曾做過不少A股定增、新三板和夾層業(yè)務(wù)，2016年后將重點轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)基金。不過在榮耀系列基金出現(xiàn)風(fēng)險后，投資人多次赴信業(yè)基金辦公室，卻極少能見到鄧宏，信業(yè)基金方面解釋稱鄧宏一直忙于出差。

辦公地址也顯示，石河子信遠業(yè)豐的辦公地在北京市朝陽區(qū)京城大廈24層06室，而據(jù)記者實地了解，盡管信業(yè)基金登記的辦公地址位于重慶，但實際辦公室也位于京城大廈24層。值得注意的是，京城大廈還是中信集團的物業(yè)，大廈內(nèi)有中信信托等多家中信系企業(yè)的辦公室，側(cè)面佐證信業(yè)基金與中信的關(guān)系“不一般”。

基金持有人的投訴信息稱，信業(yè)基金及石河子信遠業(yè)豐在榮耀1號的募集過程中提供虛假信息，且在基金運營過程中違反基金合同約定及未盡審慎義務(wù)，導(dǎo)致投資人血本無歸。在2月27日的現(xiàn)場溝通中，信業(yè)基金負責(zé)人也承認，榮耀系列基金的問題確屬“重大投資失誤”。

在一位投資人看來，由子公司、而非信業(yè)基金擔(dān)任管理人，一旦發(fā)生風(fēng)險，方便信業(yè)基金撇清責(zé)任、隔離風(fēng)險。讓投資人不滿的是，在京奧港出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張后，信業(yè)基金兩三個月也沒有主動通知投資人，更未召開投資人大會。進入2019年，投資人多次赴信業(yè)基金辦公室溝通，但信業(yè)基金的強硬做法讓不少投資人憤怒。

此外，信業(yè)基金作為股權(quán)投資平臺，卻以全資子公司發(fā)行其他類私募，有違規(guī)的嫌疑。以榮耀8號為例，榮耀8號的管理人為嘉興信業(yè)盛創(chuàng)投資，該公司也是信業(yè)基金的全資子公司。但記者獲得的一份《信業(yè)盛創(chuàng)-榮耀8號京奧港項目推介材料》卻透露，管理人實則為信業(yè)基金。對此，長期從事私募法律服務(wù)的盈科律師事務(wù)所張曉英律師向《紅周刊》記者指出，2015年新的私募基金管理辦法出臺后就對同一私募公司發(fā)行不同類型私募基金的行為作出了規(guī)范，股權(quán)類私募基金不得發(fā)行其他類私募基金，“這種做法明顯是違規(guī)的”。

“巧合”的是，就在信業(yè)基金產(chǎn)品接二連三出問題不久，天眼查信息亦顯示，2018年12月28日，中信證券旗下的金石投資退出信業(yè)基金的股東名單。記者了解到，金石投資早在2016年就將其持有的信業(yè)基金股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京潤達國際投資，但在不久前才更新工商信息。據(jù)記者獲得的傳言，中信證券出清信業(yè)基金股權(quán)，原因是監(jiān)管層在力推金控集團改革，中信集團也在清退與主業(yè)無關(guān)的股權(quán)投資。不過有投資人猜測，此時更新工商信息不排除有避險的可能。

償付形勢不容樂觀王子華出售北京農(nóng)商行股權(quán)

如今木已成舟，榮耀1號、8號的兌付問題又該如何解決呢？在2月份的投資者溝通會議上，信業(yè)基金員工表示，京奧港集團旗下的順義保障房項目2000多套房產(chǎn)尚有198套左右沒有售出，每套市價約65萬元，可以作為償債資產(chǎn)，加上3000平米左右的商業(yè)地產(chǎn)，以及6000平方米的地下車位，樂觀預(yù)估總值4億元左右，可以償付超過大約8成的本金，但真實估值是多少，不同投資人看法不同。

信業(yè)基金向投資人發(fā)送的最新公告還顯示，長安信托已于2月中旬向陜西高院提起訴訟，要求京奧港和王子華償還4.2億元信托貸款，又于3月5日針對另一筆2億元的信托貸款糾紛提起訴訟，陜西高院已受理。尷尬之處在于，由于榮耀1號的管理人為石河子信業(yè)遠豐，如基金持有人采取法律措施，只能將石河子信業(yè)遠豐作為訴訟對象，但后者的可變現(xiàn)資產(chǎn)非常少。

此外，公開信息顯示，王子華已經(jīng)在出售其持有的金融企業(yè)股權(quán)。信業(yè)基金的產(chǎn)品推薦材料顯示，王子華旗下的3個法人共持有北京銀行7875萬股，北京銀行上市后王子華減持了一部分持股，且截至2015年仍收到分紅，但目前是否仍持有北京銀行股權(quán)，從十大股東列表看不出端倪;王子華控制的北京二十一世紀奧亞德經(jīng)貿(mào)有限公司還持有北京農(nóng)商行的33110萬股股票，持股2.73%，為第八大股東，且自2011-2015年，二十一世紀奧亞德還收到1.16億元的股票分紅。但近期阿里司法拍賣平臺的一則拍賣信息透露，二十一世紀奧亞德經(jīng)貿(mào)持有的北京農(nóng)商行股份已處于拍賣狀態(tài)，總價合計11.7億元，將于4月1日起拍。

如果農(nóng)商行拍賣成功，將極大緩解王子華的資金壓力。北京農(nóng)商行的總資產(chǎn)在8000億元以上，在農(nóng)商行排名中位居第二，也一直有上市意愿。2018年12月，付東升履職北京農(nóng)商行行長，此前這一職位已空缺近兩年，此舉也被外界解讀為農(nóng)商行有望加快IPO進程。而此時京奧港轉(zhuǎn)讓其持有的北京農(nóng)商行股票，也可能影響這一進程。

對此，記者也多次撥打了鄧宏、王子華的手機并嘗試短信溝通，且向信業(yè)基金發(fā)送了采訪郵件，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

榮耀8號產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖