成宇紅

[摘要]近10年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，競爭力也逐漸增大，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模較大、風(fēng)險較高、周期較長、關(guān)聯(lián)度很廣、建造過程也相當(dāng)復(fù)雜，所以，成本控制成為房地產(chǎn)公司制勝的法寶，然而目前房地產(chǎn)行業(yè)大多利用傳統(tǒng)的成本分配方法來分配成本，這種方式使得樓盤的制造費用失真，有很大弊端，利用作業(yè)成本法計算樓盤的實際成本有助于公司對銷售利潤的準確計算，同時通過項目成本的預(yù)算，對不產(chǎn)生利潤的項目及時止損，利用作業(yè)成本法為A公司的項目做出了合理的成本分配預(yù)算，提前發(fā)現(xiàn)公司的不增值作業(yè)，使得公司能夠精確的計算利潤，為其樓房未來的合理定價奠定了良好的基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法;成本預(yù)算

[中圖分類號]F275[文獻標(biāo)識碼]A

1 作業(yè)成本法的含義及實施

作業(yè)成本法是把間接成本以及輔助費用更準確的分配到產(chǎn)品的一種成本計算方法，其指導(dǎo)思想是產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源。該觀念認為公司的所有經(jīng)營活動由一系列相互關(guān)聯(lián)的作業(yè)組成，而每一項作業(yè)都要消耗一定的資源，同時產(chǎn)品被一系列作業(yè)生產(chǎn)出來，產(chǎn)品的成本等于所有作業(yè)消耗的資源綜合，在消耗了全部作業(yè)后產(chǎn)生了產(chǎn)品。在計算時首先確認主要作業(yè)，并且按照資源動因?qū)①Y源分配到作業(yè)，然后將作業(yè)按照作業(yè)成本動因分配到產(chǎn)品。

在降低公司成本方面，不僅需要對公司外部價值鏈高度重視，而且需要注意公司內(nèi)部生產(chǎn)產(chǎn)品的整個過程，增加將原材料加工成產(chǎn)成品等附加價值的過程，減少其他的不增加附加值的過程，最為重要的是縮短公司內(nèi)部價值鏈的周轉(zhuǎn)時間?？梢园压緝?nèi)部的基本價值鏈分解成單獨的作業(yè)，然后分析出公司內(nèi)部的增值作業(yè)和低效作業(yè)，降低公司的成本。

2? ? 作業(yè)成本法在陽光城項目的應(yīng)用

2.1? ? 公司簡介

A公司位于天平東巷18號，1996年成立，以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為主，注冊資金1000萬元人民幣，下設(shè)有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、物業(yè)管理有限公司、廣告裝潢公司、施工裝飾、進出口貿(mào)易等多個子公司。

A公司目前正在興建“陽光小區(qū)”的項目，該小區(qū)即將建在太原市尖草坪區(qū)，該地區(qū)旁邊有醫(yī)院、學(xué)校、公園等基本設(shè)施一應(yīng)俱全，并且交通便利，是居民的首選居住小區(qū)，該項目總共分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)了三棟樓，并且已經(jīng)全部竣工，投入了銷售，但公司發(fā)現(xiàn)其成本過高，并且有些成本費用分配不合理，在銷售樓房時定價不合理，有些樓盤完全處于虧損狀態(tài)，故公司希望在第二期可以引入作業(yè)成本法對建造全過程的成本進行控制，從而能夠?qū)ζ溥M行合理的定價，精確的計算各個樓盤的利潤。該項目第二期所開發(fā)的一棟為小高樓，主要針對那些希望遠離市區(qū)的嘈雜吵鬧的中高收入的消費者。二棟是適合低收入消費者的經(jīng)濟適用房。

兩棟的用地性質(zhì)都是國家準許的經(jīng)濟適用房的開發(fā)項目，通過之前對樓盤的開發(fā)經(jīng)驗，可以得出A公司在建造樓盤的過程中會產(chǎn)生如下成本：

開發(fā)成本中包含土地成本：土地出讓金、土地交易契稅及其他費用;前期費用：勘察工程費、報批報建費、規(guī)劃設(shè)計項目發(fā)生的費用;規(guī)費：基礎(chǔ)設(shè)施、散裝水泥基金;三通一平及臨時設(shè)施費：通電通水通路費，平整場地費及建造臨時設(shè)施費;建安工程費：基礎(chǔ)工程、主題結(jié)構(gòu)、機電安裝費;基礎(chǔ)設(shè)施建筑費：供水供電、電視煤氣;公共設(shè)施建筑費：投標(biāo)費用、監(jiān)理費、造價咨詢費、質(zhì)量檢測費、房屋測繪、竣工測量。

期間費用包括銷售費用：廣告費用、樣板間裝修費用、銷售人員工資;管理費用：辦公費用、管理人員工資、差旅費等;財務(wù)費用：利息、其他融資產(chǎn)生的手續(xù)費。

2.2 陽光城項目成本信息存在的問題

公司之前只是利用基本的勞動工時為基準來分配成本，樓盤的成本信息與真實的成本存在較大的誤差。其中勞動工時按照工人每日在崗實際工時計算，并沒有包括原材料采購、搬運、工具、模具的加工、轉(zhuǎn)換產(chǎn)品時的調(diào)整準備、質(zhì)量檢驗、設(shè)備啟動時間。因此，由此計算的時間與真實的耗用工時偏差很大，另外，按照工時分配公司房地產(chǎn)項目開發(fā)中的固定以及變動制造費用，造成公司的制造費用分配不標(biāo)準，因為每個產(chǎn)品的固定、變動制造費用作業(yè)的比例不同，造成了產(chǎn)品的成本與真實成本相差巨大，因此該項目決定利用作業(yè)成本法計算成本。

公司開發(fā)項目的成本通常在項目完工決算時才進行計算，對項目的成本控制沒有做到成本管理中的動態(tài)性以及全程性，這種做法發(fā)現(xiàn)不了公司在日常經(jīng)營管理中存在的問題，導(dǎo)致公司的成本分析不能反映項目產(chǎn)生的真實成本。

2.3 用作業(yè)成本法解決公司成本失真問題

針對公司成本管理人員素質(zhì)、知識水平低下的問題，通過對公司的成本管理和控制人員進行培訓(xùn)或者讓其實地考察等方式，讓全過程控制成本的先進技術(shù)深入其腦海，進而改善公司全面控制方面的問題。

用作業(yè)成本法對公司樓盤成本信息失真的問題進行改進。首先，我們通過調(diào)研該項目周圍樓盤的價位、樓房的供求情況以及競爭對手對樓盤的開發(fā)狀況同時根據(jù)購買土地使用權(quán)的價格來確定該項目樓盤的價格，根據(jù)一系列的分析后得到該項目商品房的售價在1467元/m2，如果以房地產(chǎn)市場所規(guī)定的利率3%來計算，可以得到該項目的單位目標(biāo)成本是1423元/m2，該項目兩棟樓的總占地面積為13000 m2，所以該項目總的目標(biāo)成本是18499000元，所以，開發(fā)成本必須小于1423元/m2，這樣公司才能夠得到3%的利潤。由于土地成本為125.26元/m2，因此減去土地使用成本，該項目目標(biāo)成本為1297.4元/m2，總成本是1686660元。

通過研究本公司的設(shè)計方案以及對周圍已建好的樓盤的成本參考，得到總體項目的預(yù)算如下：土地費用、前期開發(fā)費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、建安費、不可預(yù)見費、管理費用、開發(fā)成本，總值分別為1632280元、785850元、1853280元、14093300元、550941元、367294元、18364700元;建筑面積為13000 m2，所以每項費用的單價分別為：125.56元、60.45元、142.56元、1084.1元、42.3801元、28.2534元、1412.67元。

但是A公司項目第二期的兩棟建筑，一棟適用于有經(jīng)濟實力的中高等收入客戶，另一棟經(jīng)濟適用房適用于經(jīng)濟實力普通的客戶，兩棟房的價格、利潤、成本有明顯差別。如果運用傳統(tǒng)成本計算方法將間接費用分配到兩棟房上，會使得房子的成本偏離實際成本，所以，公司決定利用作業(yè)成本法計算兩棟房子實際產(chǎn)生的成本。

通過對房子整體建造過程，即施工內(nèi)部流程的分析研究，將整體建造過程分為結(jié)構(gòu)施工作業(yè)和鋼筋施工作業(yè)，在樓盤建造過程中的作業(yè)數(shù)據(jù)、成本動因及各自產(chǎn)生的流程成本數(shù)據(jù)如表1。

在利用作業(yè)成本法原理及計算方法對樓盤的成本計算后可以看出，兩棟樓盤的實際成本與按照傳統(tǒng)成本計算法計算的成本差異較大，因此運用傳統(tǒng)的成本分配法計算樓盤成本會扭曲公司樓盤成本信息，導(dǎo)致公司對樓盤定價不準確，甚至難以分清哪個樓盤是盈利樓盤。

另外，在作業(yè)成本法計算成本的過程中，發(fā)現(xiàn)了許多不增值作業(yè)，比如鋼筋搬運過程，因此工地在施工過程中要盡量減少這一作業(yè)，即盡量減少鋼筋以及設(shè)備、材料的多次搬運，雖然檢測作業(yè)也不屬于增值作業(yè)，但它是保證工程施工質(zhì)量的必要步驟，所以檢測作業(yè)對于降低工程成本是不可缺少的。

公司根據(jù)以往成本數(shù)據(jù)用作業(yè)成本法預(yù)算樓盤成本不僅可以有效避免不增值作業(yè)的發(fā)生，而且使得樓盤成本與實際成本更加貼近，有利于樓盤營業(yè)利潤的準確計算，對不產(chǎn)生利潤的項目及時止損。

3 小結(jié)

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，成本控制方面的意識相對落后，成本控制只注重施工工程過程中的成本，不注重事前、事后整體的控制，在成本計算時利用傳統(tǒng)的成本計算方式，導(dǎo)致計算的成本不夠準確，本文在介紹作業(yè)成本法的含義、運行步驟后，利用作業(yè)成本法對A公司項目的成本進行了測算，從而能夠減少施工過程中不增值的作業(yè)，使得公司項目成本及利潤更準確，最重要的是可以對不產(chǎn)生利潤的項目提前拋出，及時止損，做到全面控制公司成本，減少不必要作業(yè)。

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