黎敏

因?yàn)樵诒本氖潞Ｍ馔顿Y顧問的關(guān)系，Jerry對(duì)海外移民、海外置業(yè)等相關(guān)資訊都比較敏感。他記得是在2015年，中國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲得正猛的時(shí)候，自己因?yàn)閷?duì)東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)了解的增多，慢慢心動(dòng)，便索性在泰國(guó)曼谷入手了一套公寓，目前用以出租，收益還不錯(cuò)。

“買房前我也曾在菲律賓、馬來西亞和泰國(guó)之間猶豫過?！崩霞液系腏erry在接受本刊記者采訪時(shí)表示，自己最終選定泰國(guó)的原因之一是“比較熟悉”。

的確，對(duì)于許多中國(guó)人來說，東盟10國(guó)中，經(jīng)常位居中國(guó)游客出境游熱門目的地榜首的泰國(guó)，顯然是較為熟悉的國(guó)度。正因如此，中國(guó)買家對(duì)泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詢盤量一度高居不下。在中國(guó)游客赴泰旅游的熱潮下，“到泰國(guó)買房”更成為一段時(shí)期內(nèi)的熱門話題。

不過，房地產(chǎn)行情瞬息萬變，如今的泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有哪些新的“泰”勢(shì)呢？

兩類市場(chǎng) 多元選擇

在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為城市投資和旅游消費(fèi)投資兩類市場(chǎng)。城市投資以泰國(guó)曼谷為代表;旅游消費(fèi)投資則主要在芭提雅、清邁、普吉島、蘇梅島和華欣等城市。

“目前，比較受中國(guó)消費(fèi)者歡迎的是曼谷、普吉島、芭提雅和清邁的公寓項(xiàng)目。”MOST PROSPECT HK總經(jīng)理Julien在接受本刊記者采訪時(shí)這樣說道。她所在的公司目前專注于泰國(guó)和東南亞房產(chǎn)的銷售代理和策劃，并跟泰國(guó)一線開發(fā)商有深入的合作。

“近些年，到泰國(guó)買房的中國(guó)消費(fèi)者人數(shù)穩(wěn)中有升，我們的客戶中既有1995年生的單身貴族，也有65歲的健康長(zhǎng)者。”Julien說，“如今，在泰置業(yè)的購(gòu)買主力已經(jīng)從北京、上海、深圳、成都等地為主，轉(zhuǎn)變到全國(guó)各地的投資客都有，比如東北、海南、云南的;他們的投資需求從單純的海外資產(chǎn)配置，轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜巍B(yǎng)老、醫(yī)療以及國(guó)際教育為目的;在購(gòu)房?jī)r(jià)格上，他們看重的不僅限于性價(jià)比，也開始更多地關(guān)注房子的質(zhì)量、服務(wù)、回報(bào)率以及資金的安全與保障等;置業(yè)范圍則從在單一城市購(gòu)買單一公寓產(chǎn)品，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谔﹪?guó)多個(gè)城市購(gòu)買不同類型的產(chǎn)品，例如商鋪、別墅等?！?/p>

不過，泰國(guó)為了保障本國(guó)公民對(duì)土地的擁有，政府不允許外國(guó)人以個(gè)人名義擁有帶地的房產(chǎn)，如別墅。且一棟公寓大樓售給外國(guó)人的永久產(chǎn)權(quán)不得超過總銷售面積的49%，剩下的51%必須留給泰國(guó)公民或泰國(guó)公司。如果外國(guó)人要購(gòu)買別墅或土地，一般可通過注冊(cè)泰國(guó)公司的形式來購(gòu)買。因此，以往中國(guó)消費(fèi)者在泰買的多為永久產(chǎn)權(quán)的公寓，而這種產(chǎn)權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓、繼承或贈(zèng)與。

“曼谷”還是“芭提雅”？

摩登繁華的首都曼谷和五光十色的旅游勝地芭提雅，似乎可以作為泰國(guó)主要兩類地產(chǎn)投資的代名詞。它們各有各的優(yōu)勢(shì)和局限，曼谷商業(yè)意味更濃，但核心資源愈發(fā)稀缺;“芭提雅們”主打旅游、養(yǎng)老，但收益率也需要考量。

“曼谷具有首都優(yōu)勢(shì)。這就跟在國(guó)內(nèi)買房差不多一個(gè)道理，西安、云南、海南這些城市也很有名，但如果把‘北上廣深這幾個(gè)大城市擺在你面前，單純考慮投資的話，相信沒有人不會(huì)選一線城市吧?！盝erry這樣解釋自己最終在曼谷買房的原因。

正如中國(guó)有“北漂”，泰國(guó)也有“曼漂”，90%以上常駐泰國(guó)的外國(guó)精英和本地高級(jí)白領(lǐng)都集中在曼谷，他們是高租金預(yù)算和長(zhǎng)租的穩(wěn)定客戶，其旺盛的住房需求在一定程度上推高了房?jī)r(jià)和租金。而隨著核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺以及外國(guó)投資的加大，曼谷市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出高端和普通的兩極分化。

在老牌中心區(qū)的是隆/沙吞區(qū)（Silom/Sathorn）以及中心隆披尼區(qū)（Central Lumpini），房屋價(jià)格在每平米5～6萬元人民幣。而在曼谷周邊和遠(yuǎn)郊地區(qū)，每平米價(jià)格大概為2～4萬元人民幣。這樣的差距其實(shí)不難理解，房子也是商品，“物以稀為貴”的供需道理同樣適用。

那如今曼谷還有投資機(jī)會(huì)嗎？《曼谷郵報(bào)》在2019年3月19日的報(bào)道中稱，今年曼谷東羅區(qū)、藍(lán)康恒、乍能那空路、山燕區(qū)等地的房市需求依舊旺盛;乍都節(jié)、挽他那、曼甲比等地則“不太賣得動(dòng)”。盡管有些“內(nèi)熱外冷”，但曼谷房產(chǎn)較好的增值前景以及相對(duì)穩(wěn)定的租金回報(bào)率，讓它仍然贏得不少有購(gòu)買力的中國(guó)投資者的青睞。

而以芭提雅為代表的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，則以怡人的風(fēng)光和良好的服務(wù)，吸引著中國(guó)購(gòu)房者。其中，悠閑的清邁又以養(yǎng)老兼自住為主，純投資的較少。

價(jià)格方面，除了芭提雅和普吉島部分地區(qū)（海景區(qū)）的房?jī)r(jià)被炒得很高，大多數(shù)旅游城市的地產(chǎn)價(jià)格還是比曼谷低的?！邦A(yù)算低一點(diǎn)的投資者可以考慮，房子可以自己度假用，也可以租出去，但是這些房子出租很依賴于旅游，淡旺季差異明顯，因此風(fēng)險(xiǎn)比曼谷高一些。”Jerry說，“而且海邊的房子會(huì)比較潮，后期的維護(hù)成本也要算進(jìn)去?！?/p>

總體而言，泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于機(jī)會(huì)型投資者而言，高點(diǎn)已經(jīng)過了。隨著2019年4月1日泰國(guó)新的抵押貸款控制措施的推行，以及泰國(guó)大選可能帶來的投資者觀望期，短期內(nèi)，泰國(guó)房市多少會(huì)有所“降溫”。但要拿到一份高于國(guó)內(nèi)一線城市的穩(wěn)定租金回報(bào)還是有機(jī)會(huì)的。至于要不要考慮旅游和養(yǎng)老的因素，這全看個(gè)人的購(gòu)買力和需求了。

在泰買房，這些還得留心

“中國(guó)消費(fèi)者在泰買房一般比較關(guān)心款項(xiàng)如何出境、項(xiàng)目是否安全、后續(xù)管理如何安排、投資回報(bào)等?！盝ulien說。

具體來看，買房前的項(xiàng)目權(quán)衡中，一個(gè)老生常談的問題就是要考慮地段和位置。泰國(guó)人不太迷信CBD區(qū)域，只看地段、交通。因此，對(duì)于曼谷而言，好的地段就是交通沿線附近，地鐵、輕軌站點(diǎn)周邊，越方便到市中心越好。而對(duì)于芭提雅、普吉島而言，好的地段就是鄰近海灘、景區(qū)、市中心的那些地方。

“買房時(shí)，消費(fèi)者也要注意所買的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)還是有限產(chǎn)權(quán)?！睋?jù)Julien介紹，泰國(guó)一些樓盤因?yàn)榱艚o泰國(guó)人和泰企的51%的份額消化不完，空著又太浪費(fèi)，所以有些中介或開發(fā)商會(huì)將這些公寓以有限產(chǎn)權(quán)（也稱長(zhǎng)期租賃權(quán)）的形式賣給外國(guó)人。有限產(chǎn)權(quán)年限90年，按照“30年+30年+30年”的形式簽訂，每30年續(xù)簽一次，如中途轉(zhuǎn)讓，90年有限產(chǎn)權(quán)又從零開始計(jì)算。而有限產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)價(jià)格比永久產(chǎn)權(quán)的價(jià)格略低，部分項(xiàng)目也可以讓外籍購(gòu)房者自己選擇。但無論選擇哪種，最好都在購(gòu)房時(shí)了解清楚。

“在購(gòu)房手續(xù)上，中國(guó)人會(huì)比泰國(guó)人稍微繁瑣一些?！碧﹪?guó)諾亞置業(yè)有限公司CEO刁刻佳在接受本刊記者采訪時(shí)說，“首先是貸款。目前泰國(guó)銀行不向外國(guó)人提供貸款，只有中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、大華銀行3家銀行給持有泰國(guó)工作簽證的中國(guó)人提供貸款，基本上98%的中國(guó)客戶都不適用貸款條件。為此，絕大多數(shù)客戶都是全款，且必須從海外匯進(jìn)來?！贝蠊P的外匯就需要找相關(guān)機(jī)構(gòu)或中介協(xié)助出境了。

Julien補(bǔ)充道：“也有少數(shù)開發(fā)商可首付分期，但要根據(jù)不同項(xiàng)目具體咨詢。不少泰國(guó)房產(chǎn)面積小、總價(jià)低，而且按開發(fā)進(jìn)度付款，首付20%～50%，尾款在交付前付清，對(duì)投資者來說其實(shí)資金壓力不大?！?/p>

而在物業(yè)管理費(fèi)方面，泰國(guó)房產(chǎn)也與國(guó)內(nèi)有較大的不同。各家開發(fā)商定價(jià)不一，但基本在6～18元人民幣/平米。盡管相對(duì)于國(guó)內(nèi)物業(yè)，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略高，但在Julien看來，因?yàn)榉?wù)涵蓋停車場(chǎng)、游泳池、健身房、閱覽室等小區(qū)配套的管理與維護(hù)，所以物有所值。

房子是買到手了，但賣不賣得出去也是投資者所關(guān)心的問題，因?yàn)檫@關(guān)系到一筆投資是否會(huì)徹底變成不動(dòng)產(chǎn)。本刊記者隨機(jī)采訪了多位泰國(guó)人，他們都表示不喜歡買二手房，就算有錢也更愿意買帶地的別墅，“泰國(guó)人更喜歡買新房”。這意味著泰國(guó)公寓的流動(dòng)性相對(duì)較差，除非轉(zhuǎn)手給包括中國(guó)人在內(nèi)的外國(guó)人。而要找到這樣合適的買家，顯然需要多花些時(shí)間。