【摘要】文章主要針對規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位與作用進行分析，結(jié)合當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位與作用發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，從創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌的基礎(chǔ)、規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性與地位方面進行深入研究與探索，更好的促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展與進步。

【關(guān)鍵詞】規(guī)劃設(shè)計;房地產(chǎn)開發(fā);重要性;地位;作用

在房地產(chǎn)開發(fā)與運營期間，規(guī)劃設(shè)計工作極為重要，良好的規(guī)劃設(shè)計可有效提高市場吸引力，為房地產(chǎn)的成功奠定基礎(chǔ)。在客觀因素影響下，我國房地產(chǎn)發(fā)展相對較晚，致使規(guī)劃設(shè)計缺少豐富經(jīng)驗，進而造成裝潢工作存在困難。只有完善房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，促進專業(yè)管理能力提升，才確保居住環(huán)境質(zhì)量的提升。

1、創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)

以經(jīng)濟市場為核心進行分析，想要提高房地產(chǎn)項目成功幾率需要實現(xiàn)以下方面：其一，進行科學(xué)的市場分析與研究，并制定良好的研究報告;其二，房地產(chǎn)項目的科學(xué)定位;其三，制定完善的設(shè)計規(guī)劃理念，確保設(shè)計流程具有創(chuàng)新意識;其四，結(jié)合實際需求設(shè)計科學(xué)的融資方案;其五，創(chuàng)建符合實際需求的質(zhì)量管理體系;其六，設(shè)計出具有較強執(zhí)行能力的營銷計劃。

房地產(chǎn)項目的成功與否需要以促進企業(yè)自身綜合競爭力與核心競爭力為基礎(chǔ)[1]。因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)以及運營過程中，需要在提升設(shè)計創(chuàng)新、資產(chǎn)運營、資源利用以及產(chǎn)品性價比等方面作為經(jīng)濟與技術(shù)工作的重心。

2、規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性與地位

對于房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計而言，方案設(shè)計有著極為重要的地位，其中主要流程可分為設(shè)計方案、招標(biāo)等咨詢與評審的規(guī)劃，咨詢、定案以及明確最終方案[2]。而在房地產(chǎn)開發(fā)中上述流程通常在四個方面有著良好的體現(xiàn)。

首先，居住區(qū)通常屬于小型社會。居住區(qū)設(shè)計規(guī)劃能力經(jīng)常體現(xiàn)為人們對于文化追求以及生活追求，同時其也在某一方面展示著我國人們精神文明真實狀況。通常情況下，人們在住宅區(qū)的生活時間相對較長，使得其性能與質(zhì)量等對于人們的健康有著極為重要的作用。因此，充分運用城市土地資源以及提高居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計等，可有效促進我國社會經(jīng)濟與人文精神的發(fā)展與進步。

其次，以銷售與運營為基礎(chǔ)分析，規(guī)劃設(shè)計對于房地產(chǎn)創(chuàng)建有著極為重要的作用。作為房地產(chǎn)在市場中成功的基礎(chǔ)要素，良好的規(guī)劃設(shè)計也可有效促進銷售質(zhì)量的快速提升。

最后，規(guī)劃設(shè)計的量化工作對于建筑行業(yè)形成的效果有著極為嚴(yán)重的困難。房地產(chǎn)投資工作期間，景觀與設(shè)計投資主要為最好的邊際收益，同時也受到了房地產(chǎn)所有企業(yè)的一致認(rèn)可[3]。分析當(dāng)前情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的設(shè)計與規(guī)劃已經(jīng)成為了主要研究發(fā)展方向，相關(guān)企業(yè)通過特色性較強的景觀與設(shè)計提升自身在經(jīng)濟市場中的競爭力。

3、規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

3.1造價人員與設(shè)計人員的結(jié)合

以我國相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)，創(chuàng)建主要對房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計規(guī)劃所成立的審核機構(gòu)，這一部門的職責(zé)通常為審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工方案與規(guī)劃設(shè)計;同時還需要以造價、技術(shù)、價值理論等知識為核心對房地產(chǎn)開發(fā)項目的材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)模式、裝飾需求、設(shè)計安全性與科學(xué)性等進行完善的審核與評估，另外對于經(jīng)濟市場定位的不科學(xué)性設(shè)計等還需要進行優(yōu)化調(diào)試，對于重視高、美等較為功利的行為提出質(zhì)疑，防止出現(xiàn)承載力與功能性過多現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本與質(zhì)量得到保障。

3.2設(shè)計人員了解施工

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工作中，由于客觀因素影響，較多的設(shè)計人員，特別是剛剛參與工作的人員缺少工作經(jīng)驗，實際工作能力不高，對現(xiàn)場施工的需求也沒有全面了解，使得設(shè)計深度、精度缺失現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。如建筑梁下掛件較多，造成門洞較低;若伸縮縫節(jié)點設(shè)計過于簡潔化則會直接被返工，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大損失，這也是規(guī)劃設(shè)計頻繁改變，致使工程造價項目控制出現(xiàn)較多的不確定因素的原因。

3.3認(rèn)真分析規(guī)劃設(shè)計

在設(shè)計期間若存在問題，缺少全方面考慮與科學(xué)性分析，業(yè)主入住后還需要重新進行裝修設(shè)計，使得建筑結(jié)構(gòu)缺乏安全性，嚴(yán)重浪費社會資源為浪費[4]。設(shè)計洗手間門時位置出現(xiàn)問題，會使家具擺設(shè)嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，業(yè)主裝修過程中必須對門的位置進行修改。再如廣西某房地產(chǎn)開發(fā)期間室內(nèi)墻料面層為108，樓面裝潢主要以層面與基面為主，而業(yè)主在入住后則進行了全面的改變，不僅浪費了資金與時間，還威脅建筑結(jié)構(gòu)安全性。徹底解決這一問題，企業(yè)必須派遣人員專門組建研究部門，創(chuàng)建用戶評價體系，對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃進行科學(xué)、全面的社會調(diào)查，并且業(yè)主深入交流，科學(xué)探討裝修與戶型等問題。

3.4規(guī)劃設(shè)計為成本控制基礎(chǔ)

在設(shè)計工作期間，工程造價人員通常會以建筑安裝成本為基礎(chǔ)進行分析，因此其需要結(jié)合社會發(fā)展需求，突破傳統(tǒng)工作理念的束縛，以房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制設(shè)計為基礎(chǔ)，以提高經(jīng)濟收益的關(guān)鍵為核心徹底分析工作中存在的問題，總結(jié)設(shè)計有效創(chuàng)造經(jīng)濟收益發(fā)展的措施。

首先，以設(shè)計為基礎(chǔ)促進品質(zhì)的提升，使得房價值不斷提高。這也是規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新性。以我國社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)進行分析，經(jīng)濟市場發(fā)展相對較快，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期也普遍較長，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目對于市場存在滯后問題，因此在設(shè)計期間應(yīng)具有超前思考能力，防止出現(xiàn)落后市場狀況的出現(xiàn)。

其次，房地產(chǎn)項目設(shè)計合理性。通過市場特征分析可以發(fā)現(xiàn)，平面設(shè)計合理性與戶型質(zhì)量等極為重要。在規(guī)劃設(shè)計期間應(yīng)對居住區(qū)的各種需求以及功能性進行分析，通過建筑項目的使用性、住戶對于功能的需求、建筑項目功能性、生產(chǎn)與運營特征等，對房地產(chǎn)項目進行全面的安排與規(guī)劃，在確保建筑項目平面設(shè)計具有較強合理性的同時，也應(yīng)提高建筑面積實際利用率。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)利用投標(biāo)以及競標(biāo)等方法得到相應(yīng)地段開發(fā)權(quán)時，房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計各種條件也得到了相應(yīng)的明確，也就是建筑密度、容積率、綠地面積等都具有較強明確的指標(biāo)，想要實現(xiàn)改變通常有著較大的困難，需要對設(shè)計方案進行科學(xué)創(chuàng)新與有效控制。因此在設(shè)計期間需要針對上述指標(biāo)實施實例的利用，而容積率極為重要，確保設(shè)計與規(guī)定的容積率極為相似，避免復(fù)雜化現(xiàn)象的出現(xiàn)，設(shè)計人員也應(yīng)格外關(guān)注這一方面。

4、案例分析

以我國廣西地區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例進行分析，該項目是該地區(qū)規(guī)劃設(shè)計的核心與重點開發(fā)項目，該工程建筑面積為70萬m2。

4.1規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

以該案例規(guī)劃設(shè)計為基礎(chǔ)，明確三方面規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：其一，項目實際作用。該工程為本地區(qū)主要的開發(fā)項目之一，屬于新興居住生活區(qū)，專業(yè)使得其具有關(guān)注性高、規(guī)模大等特征，因此在設(shè)計期間需要結(jié)合建筑后續(xù)建設(shè)施工的引導(dǎo)、輻射以及示范作用等進行全面的展示;其次，市場定位。結(jié)合該房地產(chǎn)開發(fā)項目與經(jīng)濟市場的分析與研究，通過建筑項目的實際特征，將該項目定為工薪階層，在設(shè)計期間主要使用市場細(xì)分化原則，進而更好的符合該群體的各種需求;最后，以市場因素為核心，這也屬于基礎(chǔ)原則。在規(guī)劃設(shè)計過程中，有效的影響著房地產(chǎn)開發(fā)期間的質(zhì)量，若策劃與理念不能獲得經(jīng)濟市場的認(rèn)同，就到導(dǎo)致項目質(zhì)量的提升收到直接影響。同時其也主要由地理、人文、精神文化等科學(xué)理解及運用組合而成。

4.2成功的設(shè)計理念

首先，項目廣場。其占地約為12hm2，主要具有活動、文化、商業(yè)以及休閑等功能，這也是該項目朝前的規(guī)劃設(shè)計。從當(dāng)前角度進行分析，其雖然屬于項目廣場，但通過其輻射作用可以發(fā)現(xiàn)，該廣場已經(jīng)屬于城市廣場中的一種，并逐漸成為了該地區(qū)南部的一個中心地帶。半圓形敞開式道路規(guī)劃設(shè)計也將該房地產(chǎn)項目與地區(qū)緊密融合，真正實現(xiàn)了景觀資源的最大利用。進一步證明了該廣場為房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計具有較強的朝前性與高起點。

其次，濱水社區(qū)。該房地產(chǎn)開發(fā)項目以寬闊的河流為基礎(chǔ)，進而創(chuàng)建了環(huán)境優(yōu)美的江濱生態(tài)公園，這些都成為了該房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要自然景色。在居住小區(qū)中具有的1500m內(nèi)渡河使得建筑一期工程全部聯(lián)系起來，同時該房地產(chǎn)開發(fā)項目也充分的滿足了所有居民對于綠色景觀的需求。良好的沿河綠化帶與充滿人文精神的內(nèi)渡河組成了具有將強想象力的景觀，一定程度上充分發(fā)揮出了資源利用、因地制宜等設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與原則。

結(jié)語：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的快速興起，規(guī)劃設(shè)計的重要性也逐漸受到人們的廣泛關(guān)注與重視，其在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位與作用，使得其成為了房地產(chǎn)開發(fā)的主要基礎(chǔ)，因此應(yīng)結(jié)合規(guī)劃設(shè)計促進房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。

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作者簡介：

何忠貞（1979-）男.壯族.融水苗族自治縣.本科，工程師，規(guī)劃管理方面。