【摘要】建設單位房地產開發(fā)準備階段主要包括建議書與可行性研究、招標與投標和勘察與設計三大主要內容。由于在準備階段資金投入量占總投資比重較小，項目管理人員往往忽視房地產開發(fā)準備階段的重要性。而事實證明房地產開發(fā)準備階段的成果將對控制項目全生命周期成本具有決定性意義，因此本文對建設單位房地產開發(fā)準備階段管理工作進行探析。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；準備階段；管理

【文獻標識碼】TU71

【中圖分類號】A

房地產行業(yè)是國民經濟重要物質生產部門，隨著整個國家經濟的發(fā)展，人們生活水平的改善，人們對建筑業(yè)要求也不斷增多。在多重動力的驅使下，目前我國房地產市場出現(xiàn)了盛景，住宅建設項目愈來愈多。但是，住宅建設項目屬于非完全程序化的系統(tǒng)工程，尤其是建筑項目前期報建管理，其辦事流程相互交叉，工作程序繁瑣復雜，所以要不斷在實踐經歷中積累經驗，改善報建管理工作流程，保障工程項目順利完成。

1、項目建議書與可行性研究工作探析

項目建議書是建設單位為自身長遠發(fā)展進行規(guī)劃，提議探討新建、擴建、遷建、改建甚至拆除現(xiàn)有建筑物或構筑物的必要性和可行性的一份發(fā)展規(guī)劃文件。建設單位是否采用項目建議書提議的這一發(fā)展規(guī)劃，還需要可行性研究工作來提供依據和支撐。項目建議書一般由中高層管理者提出，高層管理者初步審核后再進入正式可行性研究階段。項目建議書與可行性研究是一個項目的開端，直接從根本上決定這個項目是否可行。但是作為項目開發(fā)的基礎性工作，項目建議書和可行性研究并沒有得到應有的重視，缺乏科學且充分的工作過程。主要體現(xiàn)在投入資金匱乏和部分房地產開發(fā)企業(yè)的高層領導個人意志至上，以高層領導理想中的可行來代替經過客觀研究驗證可行性的這一過程，往往出現(xiàn)可行性研究工作變?yōu)榭尚行宰C明工作的情況。因此，應確保可行性研究工作的資金?？顚Ｓ茫坏门灿?，確保可行性研究資金充裕。

2、招標與投標工作探析

2.1使用計算機系統(tǒng)進行報建的管理

在項目工程的報建中，計算機系統(tǒng)扮演著重要的角色，在各個工程的報建中，已經開始廣泛的使用計算機管理系統(tǒng)，通過計算機管理系統(tǒng)，進行項目工程的報建工作，逐漸改進其管理辦法，完善管理系統(tǒng)，及時準確地獲得建設工程項目的全部信息，提高報建工作的效率[2]。利用“互聯(lián)網+”，大力推進建設項目行政審批電子化，有關項目工程建設審批事項的部門之間能夠實現(xiàn)共享信息，逐步擴大網上審批的覆蓋率，這樣一來，六無工程就可以大幅度的減少，符合有關規(guī)定的項目建設，將可以縮短報建時序，盡快審查審批。

2.2報建單位的資料齊全是提高報建效率的重要措施

在報建材料的準備過程中，報建單位可以從有關職能部門的網站上，或直接聯(lián)系該部門負責人員，來獲得與報建相關的有關材料。報建單位要注意，很多政府機構，報建單位都要求其通過標明并加蓋建設單位公章證明其提供的原件與復印件內容是一致的。報審圖紙要符合相關標準的要求，避免因圖紙標注錯誤而影響進件時間。建立完善的報建制度在進行報建工作時，報建人員應結合市場環(huán)境制定出方便可行的建設工程項目報建制度，來保證各項工作按部就班的進行。報建制度在進行完善時，需要對報建單位的人員進行教育，對報建的市場環(huán)境進行嚴格管理，使報建工作順利進行。因為報建項目越來越多，出現(xiàn)很多個人私營的單位，所以需要監(jiān)管的對象不斷增多，監(jiān)管工作的難度也越來越大，就會出現(xiàn)市場監(jiān)管不到位的現(xiàn)象，只有把握監(jiān)管工作中的重點，明確監(jiān)管對象，可以大幅度的使報建的工作效率提高。設計清晰的制度能夠清理管理流程。工程項目的報建，是開發(fā)商或者建設單位獲得施工許可證的前提，并且要嚴格按照項目過程設計流程圖來規(guī)范其運作。

2.3提升報建人員的能力

對于一名優(yōu)秀的報建人員，不僅要善于與他人交流，還要仔細專研該行業(yè)的專業(yè)業(yè)務知識，這些因素都可以促進工程項目報建管理工作順利的開展。報建人員需要懂得與他人溝通的技巧，實現(xiàn)有效溝通，不斷提升自己工作的協(xié)調能力，這樣就可以與其他各部門保持良好的人際關系，為后期工作的開展打下良好的人脈基礎。報建工作人員要積極參加培訓教育機構開展的專題業(yè)務培訓和講座不斷武裝自己，使自己具備高業(yè)務水平和管理能力，來解決項目前期報建工作所涉及到的繁瑣復雜的行政審批工作

3、房地產開發(fā)前期設計管理的具體應用

3.1進行調查研究

一般來說，投資商進行決策時會從許多各有千秋的設計方案中尋找出最符合的方案，需要考慮到用戶需求，自身利益，技術含量等因素。因此，房地產前期設計開發(fā)是非常重要的，決定了整個工程的未來走向。一個好的前期設計能夠最大限度地保證房屋質量，提高施工效率，縮短建設周期，還會考慮到后續(xù)一系列問題，可以大大降低開發(fā)成本。但是想要設計出一個性價比最高的開發(fā)設計方案，房地產開發(fā)商就要在前期把握好人們的需求，進行充分的市場調研和數(shù)據搜集。通過對人們的喜好等一系列問題的分析，找好房地產項目的具體定位，進而設計出一個符合周邊人群需要的房地產項目，能夠為以后的順利實施奠定基礎。

3.2創(chuàng)新設計方案

對于房地產開發(fā)商來說，對房地產項目進行前期開發(fā)規(guī)劃不僅需要搜集大量的資料，還需要對其進行分析和跟蹤關注，分析出未來發(fā)展的趨勢，并且將這些信息恰當?shù)厝诤显谠O計方案中。隨著人們對房地產前期開發(fā)設計重視程度的提高，往往在進行決策的時候考慮多方面意見，一些建筑公司和設計公司都會根據具體情況設計出最為合理專業(yè)的設計方案供房地產開發(fā)商選擇，但是在此過程中應該注意對各方面的協(xié)調，對設計方案進行重復審視和檢驗，確保設計圖紙沒有問題，避免在后期施工過程中才發(fā)現(xiàn)問題的存在，導致延長工期，造成巨大的經濟損失，得不償失。因此，房地產開發(fā)商應該積極咨詢專業(yè)設計公司的意見，設計出一個具有創(chuàng)新性和實用性的前期開發(fā)設計方案。

結語：

工欲善其事，必先利其器。房地產開發(fā)應該注重項目準備階段，尤其是設計的質量，這里需要一個經驗豐富的管理人員來反復的確定需求和功能，然后從需求中提煉需求核心，再去制訂實施流程，來保證房地產開發(fā)項目的高效開發(fā)，同時還要保證項目后期易拓展、易維護。

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作者簡介：

胡杰丁，北京中車南口科創(chuàng)園區(qū)管理有限責任公司，北京。