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        高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格影響研究

        2019-06-11 11:36:56李曉靖
        關(guān)鍵詞:高架橋

        【摘要】城市軌道交通的建設(shè)給城市帶來新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力,在推進(jìn)城市發(fā)展的同時(shí)還應(yīng)該考慮交通建設(shè)對(duì)周邊住宅的影響。研究基于廣州市的住宅交易數(shù)據(jù),采用特征價(jià)格法,構(gòu)建特征價(jià)格模型進(jìn)行實(shí)證分析,研究證明高架橋?qū)翘輼亲≌酗@著的負(fù)向影響;對(duì)樓層高度和高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格的影響進(jìn)一步分析,發(fā)現(xiàn)高架橋?qū)Φ蛯幼≌绕渌麡菍觾r(jià)格有更為顯著的負(fù)向影響。研究細(xì)化了高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格的影響,為城市道路建設(shè)者以及房地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)提供一項(xiàng)決策參考。

        【關(guān)鍵詞】高架橋;住宅價(jià)格;特征價(jià)格法

        1、問題的提出

        城市軌道交通建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言具有重大的意義,城市軌道交通的合理建設(shè)不僅加速城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,同時(shí)也給城市增添新的活力,軌道交通在提供巨大的交通便利的同時(shí) , 其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和對(duì)周邊住宅環(huán)境的影響已經(jīng)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。曹鳳琦(1999)通過城市高架橋可能產(chǎn)生的污染進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)高架橋在施工階段以及運(yùn)行階段都在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生污染。何芳(2015)結(jié)合鄭州便利交通的發(fā)展現(xiàn)狀、便利交通建設(shè)對(duì)沿線住宅房地產(chǎn)價(jià)值的影響規(guī)律以及目前全國(guó)住宅房?jī)r(jià)的總體形勢(shì),分析了目前鄭州便利交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)沿線住宅房?jī)r(jià)提升的重要影響作用,城市地鐵、高架橋與輕軌便利交通方式的發(fā)展帶動(dòng)了沿線住宅房?jī)r(jià)上漲;駱漢賓(2009)通過交通基礎(chǔ)設(shè)施的可達(dá)性、集聚效應(yīng)、改善區(qū)域面貌和投資環(huán)境等三個(gè)層次分析交通設(shè)施對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)理,并以武漢南泥灣高架橋?yàn)槔蕴卣鲀r(jià)格法和方差分析法作為基礎(chǔ)分析了交通設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值變化的貢獻(xiàn)作用,計(jì)算結(jié)果從不同角度均表明了項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域住宅價(jià)格的影響及其顯著。但是,也有相關(guān)學(xué)者認(rèn)為,高架橋作為一種鄰避設(shè)施,對(duì)人的心理可能產(chǎn)生不同的影響,Lin(2012)研究風(fēng)水對(duì)住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究中,發(fā)現(xiàn)高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格有顯著的負(fù)面影響;談云達(dá)老師就有談到,由于城市現(xiàn)代交通的要求,一些舊城區(qū)不得不建設(shè)高架橋來緩解交通壓力,但是,無論是直的還是有彎道的高速公路、內(nèi)外路、外環(huán)路,對(duì)周邊的商業(yè)都會(huì)有影響,明顯高架橋?qū)χ苓叚h(huán)境的影響從風(fēng)水學(xué)上而言是不吉利的,雖然談老師未提到高架橋?qū)ψ≌欠癞a(chǎn)生影響,但是從他的分析來看,高架橋?qū)ψ≌谴嬖诘挠绊懯怯胸?fù)向的。

        從研究的情況上看,高架橋與住宅價(jià)格的影響研究較為局限,還處于定性研究階段,且已有的部分研究,采用的數(shù)據(jù)基本都是宏觀層面的數(shù)據(jù)進(jìn)行,因此,本文通過采集的數(shù)據(jù)以實(shí)際交易的住房情況進(jìn)行研究,從微觀層面上探討高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格產(chǎn)生的影響,并在以往相關(guān)學(xué)者的基礎(chǔ)上,對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,研究高架橋?qū)Σ煌瑯菍幼≌a(chǎn)生的影響??蔀槌鞘械缆方ㄔO(shè)者以及房地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)提供一項(xiàng)決策參考。

        2、數(shù)據(jù)來源和分析

        2.1數(shù)據(jù)來源

        實(shí)證研究的數(shù)據(jù)來源于廣州市。研究數(shù)據(jù)主要來源于廣州市HF中介公司,該中介公司在廣州市的住房市場(chǎng)中占據(jù)了重要地位,僅在廣州市就有200余個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)。從中介公司中得到的住宅交易數(shù)據(jù)日期在2013年1月1日-2016年4月30日,主要包括了住宅的具體地址、建筑特征以及景觀特征,因此,本文還采用了GIS對(duì)住宅與周邊設(shè)施的距離進(jìn)行測(cè)量,得到最近商業(yè)中心距離、最近醫(yī)院距離、最近公交站距離、最近地鐵距離。

        對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗。由于從中介公司中得到的住宅數(shù)據(jù)中,住宅種類并不統(tǒng)一,且由于數(shù)據(jù)量龐大,進(jìn)行錄入過程中可能產(chǎn)生一些偏誤。因此,在數(shù)據(jù)中剔除了別墅、房改房以及異常的數(shù)據(jù),最終得到數(shù)據(jù)共計(jì)4117條,其中樓梯樓885條住宅交易數(shù)據(jù),電梯樓3232條住宅交易數(shù)據(jù)。

        2.2數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)描述

        根據(jù)現(xiàn)有的實(shí)際交易數(shù)據(jù),為直觀考察所得數(shù)據(jù)是否合理、有無高架橋在描述統(tǒng)計(jì)中是否存在異?,F(xiàn)象,分析有高架橋的住宅價(jià)格特征,對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了描述統(tǒng)計(jì),如下表:

        從數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)中,可以看到:

        (1)從橫向上看,在總體樣本情況中,有高架橋景觀的住宅均值、中位數(shù)、方差都比無高架橋景觀的住宅單位高;樓梯樓樣本中,均值以及中位數(shù)是有高架橋景觀的住宅單價(jià)更低;在電梯樓樣本中,電梯樓與總體樣本情況一樣,有高架橋景觀的住宅單價(jià)均比無高架橋精光的住宅單價(jià)更高。

        (2)從縱向上看,有高架橋景觀的住宅和電梯樓住宅均值和中位數(shù)都比無高架橋的住宅更高;而無高架橋景觀的樓梯樓住宅價(jià)格均值和中位數(shù)都比有高架橋景觀住宅的更低。

        從描述統(tǒng)計(jì)中我們發(fā)現(xiàn),有高架橋景觀的住宅在不同的住宅中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)特征是不同的。我們嘗試對(duì)高架橋景觀與住房?jī)r(jià)格的影響進(jìn)行探討,分析高架橋?qū)Σ煌≌a(chǎn)生的影響差異。

        3、變量選擇和模型構(gòu)建

        3.1變量選擇

        對(duì)住宅價(jià)格影響因素的研究從微觀層面上已經(jīng)有比較系統(tǒng)的方法。本文從變量的選擇上主要從兩個(gè)方面考慮:一是在現(xiàn)有數(shù)據(jù)和以往研究的基礎(chǔ)上,盡可能選擇住宅特征進(jìn)入模型;二是在模型中需要考慮滿足統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要求和檢驗(yàn)的變量。綜合以上兩點(diǎn)考慮,我們沿用以往研究的大框架,將影響住宅價(jià)格的影響因素分為建筑特征、鄰里特征以及區(qū)位特征三類,具體的變量選擇和變量賦值方式如下所示:

        3.2模型構(gòu)建

        在特征價(jià)格模型中,通常采用的函數(shù)形式主要有線性形式、對(duì)數(shù)形式、半對(duì)數(shù)形式三種。在實(shí)際應(yīng)用中,應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇,本文依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)確定研究的具體模型形式為:

        以上公式中, 為GIS實(shí)測(cè)的特征價(jià)格變量, 為虛擬變量和取實(shí)際數(shù)值的變量。模型具體操作過程為SPSS軟件匯總選擇強(qiáng)行進(jìn)入法作為回歸分析方法,即所選擇的自變量全部進(jìn)入回歸模型,同時(shí)采用方差膨脹因子(VIF)對(duì)變量之間的共線性進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

        4、實(shí)證分析

        4.1總樣本模型和細(xì)分市場(chǎng)模型實(shí)證分析

        根據(jù)模型變量選擇以及模型的函數(shù)形式,將采用SPSS軟件強(qiáng)行進(jìn)入所選擇的自變量,得到回歸擬合結(jié)果,在模型中,我們同時(shí)也加入了區(qū)域控制變量,模型需要進(jìn)行假設(shè)條件監(jiān)測(cè),在擬合過程中,發(fā)現(xiàn)所在樓層與所在樓層的平方有較強(qiáng)的共線性,因此剔除了所在樓層變量,商業(yè)中心距離和有公交站的經(jīng)濟(jì)意義不符合實(shí)際,因此也將其剔除,最終得到的模型擬合回歸結(jié)果如下:

        綜合模型結(jié)果來看,以上回歸結(jié)果均經(jīng)過變量的多重共線性檢驗(yàn),VIF值在10以內(nèi),通過懷特檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)模型不存在異方差問題,三個(gè)模型的擬合優(yōu)度均在60%以上,因此,模型結(jié)果符合假設(shè)條件,模型擬合結(jié)果可用,從擬合結(jié)果中,我們發(fā)現(xiàn):

        總樣本模型中,鄰里特征、區(qū)位特征和建筑特征變量均顯著且符合預(yù)期符號(hào)。鄰里特征變量中,有綠化景觀的住宅單價(jià)比一般住宅單價(jià)高0.7%,有水景的住宅單價(jià)比一般的住宅單價(jià)高1.1%;建筑特征變量中,面積越大住宅單價(jià)越高,南北朝向住宅比一般朝向住宅高2%,樓層逐漸增加住宅單價(jià)也逐漸增加;區(qū)位特征中,公園距離和醫(yī)院距離越遠(yuǎn),住宅單價(jià)越低;從總體樣本情況來看,高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格無顯著影響。

        在電梯樓住宅樣本中,三大類特征基本符合預(yù)期符號(hào)且顯著。除醫(yī)院距離對(duì)住宅價(jià)格無顯著影響外,其他變量均有顯著影響,從電梯樓樣本模型中,我們發(fā)現(xiàn),電梯樓有高架橋的住宅對(duì)住宅單價(jià)是有顯著影響的,這從風(fēng)水上可以解釋,如果住宅周邊有高架橋,且住宅所處的單位比高架橋更高,高架橋又處在“正弓”位置時(shí),高架橋?qū)ψ≌瑫?huì)產(chǎn)生正向的影響。由于篇幅有限,本文不對(duì)其他變量的顯著性再進(jìn)行分析。

        在樓梯樓住宅樣本中,各特征變量與樓梯樓表現(xiàn)出不同的特征。從樓梯樓模型中,我們發(fā)現(xiàn),高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格有顯著的正向影響,且有高架橋的住宅單價(jià)比一般的住宅單價(jià)價(jià)格低2.7%,在高架橋附近,且處在高架橋高度以下的住宅,可能由于高架橋的阻擋,采光不好,且噪聲污染較嚴(yán)重,因此對(duì)住宅單位有顯著的負(fù)面影響。

        4.2子樣本模型實(shí)證分析

        從以上樣本模型中,我們發(fā)現(xiàn),高架橋?qū)ψ≌瑔蝺r(jià)的影響是不同的,這可能與住宅樓層有關(guān),因此,我們嘗試對(duì)有高架橋景觀的住宅進(jìn)行細(xì)化分析,研究電梯樓的樓層對(duì)有高架橋景觀的住宅是否存在差異。根據(jù)國(guó)家《民用建筑設(shè)計(jì)通則》,對(duì)民用建筑的層數(shù)進(jìn)行分類 。同時(shí),將模型選取的變量采用SPSS強(qiáng)行進(jìn)入回歸,并采用D-W檢驗(yàn)和懷特檢驗(yàn)?zāi)P偷淖韵嚓P(guān)和異方差問題,采用方差膨脹因子(VIF)檢驗(yàn)變量的共線性,最終得到模型擬合結(jié)果如下:

        有高架橋住宅樣本模型經(jīng)調(diào)整后的擬合優(yōu)度為67.8%,無高架橋住宅樣本模型經(jīng)調(diào)整后的擬合優(yōu)度達(dá)到80.5%,兩個(gè)模型擬合過程中都經(jīng)多重共線性檢驗(yàn),VIF值都在10以內(nèi),模型結(jié)果可用,本次擬合主要為探討由高架橋?qū)Σ煌瑯菍拥挠绊懀虼瞬粚?duì)其他變量進(jìn)行重復(fù)闡述,只著重分析高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格的影響。從模型回歸結(jié)果中,可以發(fā)現(xiàn):

        有高架橋景觀和無高架橋景觀的住宅在樓層中表現(xiàn)出來的整體規(guī)律相似。無論是否有高架橋景觀,在低層住宅、多層住宅和高層住宅中,住宅單價(jià)最高的是高層住宅,從兩個(gè)模型擬合結(jié)果中可以看到,對(duì)比高層住宅,低層、多層和中高層住宅對(duì)住宅單價(jià)的影響是負(fù)向的。

        然而,對(duì)比有高架橋景觀住宅樣本和無高架橋景觀住宅樣本來看,各樓層的影響程度又有所不同。無高架橋景觀住宅樣本模型中,低層住宅比高層住宅單價(jià)低4.1%,多層住宅比高層住宅低5.2%,中高層住宅比高層住宅價(jià)格低4.6%,傳統(tǒng)的OLS模型標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)具有可比性,從三類樓層住宅的分類上看,與高層住宅相比價(jià)格差異程度從大到小分別是多層住宅、中高層住宅和低層住宅,說明低層住宅與高層住宅價(jià)格之間的差異比多層和中高層住宅差異更小;在有高架橋景觀住宅樣本擬合結(jié)果中,低層住宅比高層住宅價(jià)格低7.0%,多層住宅比高層住在價(jià)格低4.3%,中高層住宅比高層住宅價(jià)格低4.9%,進(jìn)行非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)對(duì)比從大到小分別是:低層住宅、中高層住宅和多層住宅。這就說明,有高架橋景觀的住宅使得低層住宅價(jià)格更低,一般而言,這項(xiàng)研究看似是合理的,因?yàn)橛懈呒軜蚓坝^的住宅處在較低位置受到的噪聲污染影響更大,且住宅采光更差。

        結(jié)論:

        從以上的實(shí)證分析結(jié)果來看,我們可以得到以下結(jié)論:

        (1)總樣本模型中,鄰里特征、區(qū)位特征和建筑特征變量均顯著且符合預(yù)期符號(hào)。鄰里特征變量中,有綠化景觀的住宅單價(jià)比一般住宅單價(jià)高0.7%,有水景的住宅單價(jià)比一般的住宅單價(jià)高1.1%;建筑特征變量中,面積越大住宅單價(jià)越高,南北朝向住宅比一般朝向住宅高2%,樓層逐漸增加住宅單價(jià)也逐漸增加;區(qū)位特征中,公園距離和醫(yī)院距離越遠(yuǎn),住宅單價(jià)越低,臨近地鐵住宅比一般住宅價(jià)格高4.1%;從總體樣本情況來看,高架橋?qū)ψ≌瑑r(jià)格無顯著影響。

        (2)高架橋?qū)翘輼怯酗@著的負(fù)向影響。廣州市是一個(gè)有歷史的城市,中心城區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市交通需求的增加,由于已有的交通系統(tǒng)不能滿足現(xiàn)在的交通要求,因此只能設(shè)置高架橋,而舊城區(qū)又主要以樓梯樓為主,高架橋的修建就會(huì)影響周邊的房?jī)r(jià),我們的實(shí)證結(jié)果進(jìn)一步表明,高架橋?qū)翘輼怯酗@著的負(fù)向影響。

        (3)高架橋?qū)Σ煌瑯菍拥挠绊懘嬖诓町?。從樓梯樓和電梯樓模型就可以發(fā)現(xiàn),高架橋?qū)﹄娞輼堑挠绊懯秋@著正向的,但是對(duì)樓梯樓的影響是顯著負(fù)向的,這就表明,高架橋?qū)Σ煌瑯菍拥淖≌瑑r(jià)格的影響是存在差異的,進(jìn)一步的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),高架橋?qū)Φ蛯幼≌?-3層)有更為顯著的影響。

        參考文獻(xiàn):

        [1]曹鳳琦.城市高架橋建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響[J].江蘇環(huán)境科技.1999,(3):21-24

        [2]何芳,張興勝,高忠.鄭州城市交通對(duì)住宅房?jī)r(jià)影響分析[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2015,(6):35-36

        [3]駱漢賓,單良,祁神軍.武漢南泥灣高架橋?qū)χ苓呑≌瑑r(jià)值的影響研究[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào):交通科學(xué)與工程版.2009(2):302-305

        [4]CC Lin, CL Chen, YC Twu. An Estimation of the Impact of Feng-Shui on Housing Prices in Taiwan GA Quantile Regression Application[J]. International Real Estate Review, 2012, 15:325-346

        作者簡(jiǎn)介:

        李曉靖,廣州大學(xué) 工商管理學(xué)院,廣東廣州。

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