秦洪梁 徐紅

【摘要】國內城市軌道交通的快速發(fā)展，使地鐵停車場及車輛段所需的占地面積不斷加大，這對城市集約型用地、總體規(guī)劃、景觀環(huán)境有著重要影響。鑒于國外現(xiàn)今的地鐵物業(yè)綜合開發(fā)理念，國內也逐漸開展了地鐵場段的綜合開發(fā)項目。本文就將對該項目開發(fā)規(guī)劃的設計要點進行分析和闡述，以供參考。

【關鍵詞】軌道交通;地鐵停車場;車輛段;開發(fā)規(guī)劃

為了提高我國整體發(fā)展水平，不斷加大城市化、城鎮(zhèn)化建設效率，城市病越發(fā)嚴重。而作為主要病因的城市交通，其與城市建設和經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾也日益凸顯出來。為此，實現(xiàn)地鐵建設與物業(yè)開發(fā)的有機結合，成為目前發(fā)展的主流趨勢。

1、用地規(guī)劃

在場段上蓋物業(yè)開發(fā)中，應遵循集約用地的基本原則，實現(xiàn)宏觀調控。我國在場段上蓋物業(yè)開發(fā)中的經(jīng)驗相對較少，通過對國外開發(fā)經(jīng)驗及其發(fā)展趨勢的分析可以看出，在場段上蓋物業(yè)規(guī)劃時，如果僅是實現(xiàn)場段大庫建筑蓋上規(guī)劃，是無法提升整體規(guī)劃效果的，故而就需要從綜合成本、空間銜接、交通組織、建筑形態(tài)等多方面因素進行全面分析。

例如，我國深圳前海車輛段上蓋的建設，除了庫房建筑上蓋部分外，還將周邊的空地一同歸入了設計規(guī)劃范圍內，這樣一方面能夠降低成本損耗，另一方面實現(xiàn)了城市空間與交通組織之間的統(tǒng)籌協(xié)調。另外，在一些城市中，還會將穿越段和切割的區(qū)域統(tǒng)一納入規(guī)劃設計范疇內，為地鐵建設以及城市發(fā)展提供了助力。

2、產(chǎn)品策劃

人們對場段上蓋物業(yè)開發(fā)的認知仍停留在節(jié)約土地資源、提升土地利用率的概念上，認為場段上蓋物業(yè)開發(fā)只是為了緩解壓力的被迫之舉，忽略了場段上蓋物業(yè)開發(fā)的重要性。再加上人們對于地鐵檢修以及車輛形式中所產(chǎn)生的振動和噪音污染重視力度不足，相關技術手段也不是十分完善，使得上蓋開發(fā)規(guī)劃設計停留在低端保障性住房、總部辦公方面，不僅降低了其開發(fā)效率，也阻礙其功效的發(fā)揮。后來隨著城市交通問題的日益凸顯，人們對于花費較長時間在通勤上產(chǎn)生了較大不滿，這為地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)策略的實施提供了條件。

地鐵上蓋物業(yè)有效促進了沿線商業(yè)、酒店、寫字樓的增值，吸引各種生活、商務、文化、娛樂等設施向周圍集中，從而形成了軌道交通中的商圈經(jīng)濟。特別是在地鐵減震隔震、吸音防噪技術發(fā)展的今天，通過地鐵的超強輻射能力，使得人們對上蓋物業(yè)的認知發(fā)生了改變，為其發(fā)展創(chuàng)造了更多空間。對于二三線城市地鐵場段物業(yè)開發(fā)具有現(xiàn)實意義。

此外，在業(yè)態(tài)策劃階段內，還需要對其技術因素進行綜合的考量。例如，蓋下建筑由于受到工藝設計等的限制，柱網(wǎng)尺寸普遍偏大，布置上也具有一定的規(guī)范性，再加上豎向交通組織的點位和數(shù)量限制，如果采用靈活多變的空間結構則會降低其使用效率，影響整體設計效果。所以一般在這類區(qū)域內不會設置觀演建筑、商業(yè)街等內容。

3、總圖布局

地鐵場段的上蓋部分建設大多都是沿著地鐵線路行駛方向，進行依次排列布局的，不過由于場段下蓋空間區(qū)域受到軌道和工藝布置的影響，形成較為規(guī)矩的模式，導致上蓋部分的建設存在較大的單一性，建筑之間的空間布局較為死板，缺少靈活變通，進而降低了區(qū)域建筑的活力。為此，在進行地鐵場段下蓋設計時，需要結合自身的條件要求，多預留一些軌道空間，使上蓋設計能夠呈現(xiàn)出較多的變動性，以此有效提升整體布局的靈活性。

與此同時，對于庫房周邊的預留白底，其在規(guī)劃布局上應該注重于與周邊群體以及空間上的協(xié)調性，提升總體布局效果。再者，在總圖布局中，還需要注意交通組織因素的影響，保證場段上下部結構的合理性，減少與非地下場段項目的沖突。在規(guī)劃非地下場段項目時，一方面要將場段內的交通和物業(yè)開發(fā)進行區(qū)分，另一方面，還要將庫上、庫下垂直交通的線路和坡道實行綜合的分析與研究，選擇合理的開發(fā)位置，確保其與周邊城市道路、場段內工藝道路以及蓋上交通組織之間的連接性和均衡性。

4、空間銜接

在地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)中，經(jīng)常會存在項目與周邊城市空間銜接生硬的問題，而造成這一情況產(chǎn)生的主要原因為：地鐵場段內部工藝建筑的平面尺寸相對較大，在實際設計規(guī)劃中很容易出現(xiàn)橫向長度200米左右的建筑立面。而在場段庫房建筑設計中，為了滿足建筑對通風、自然采光以及排煙等的要求，一般會設計成無外墻的開放式空間，最后導致其與周邊建筑的格格不入。因此，在設計規(guī)劃過程中，要針對這一問題制定合理的改善措施，提升兩者的融合效率。

5、消防設計

消防設計是目前地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)中的重點和難點內容。由于我國上蓋物業(yè)開發(fā)起步較晚，在消防設計上缺乏明確的規(guī)定和法律依據(jù)，這使得實際設計中工作人員不得不依靠自身的經(jīng)驗和理解開展消防設計工作。而消防審查部門也無法找到準確的審查依據(jù)。所以，在地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)消防設計中，要先對當?shù)氐南罈l件極其相關要求進行了解與掌握，并與有關部門進行溝通和交流，獲取更多的設計意見和建議，之后再根據(jù)總圖消防部局以及消防設施等內容，合理規(guī)劃消防設計方案。并通過反復的檢查和探討，確保方案設計的可行性、合理性。再者，在總圖景觀設計中，要對上蓋通風和排煙設施予以綜合的考量，確保設計的合理性。

6、結構設計

地鐵場段上蓋開發(fā)以庫房建筑為基本平臺，當建筑工藝布局所能提供的空間范圍與上部建筑結構之間存在問題時，會導致上部結構落地存在轉換的情況，進而加大建設成本，提高了設計難度，最終延長了設計施工周期。所以在上蓋開發(fā)時，需要在工藝設計環(huán)節(jié)內，引入物業(yè)開發(fā)的相關內容，增強工藝設計與上蓋建筑結構之間的合理性，保證建筑的有效落地。

另外，結合區(qū)域內物業(yè)開發(fā)銷售價格情況，對建筑結構成本進行有效控制，保證上蓋物業(yè)開發(fā)的有效性。與此同時，在上蓋物業(yè)實施過程中，由于施工工序無法與場段施工同步進行，因此，在后續(xù)物業(yè)開發(fā)中，需對結構施工條件的預留予以充分的考慮，提高設計規(guī)劃質量。

結語：

總而言之，成功的上蓋物業(yè)開發(fā)項目，不僅要從技術方面綜合考慮，還要求政府給予一定的政策和法律支持。且隨著我國地鐵建設速度的加快，對場段上蓋的需求也在不斷增多。對此，設計人員應加大對其的關注和研究力度，提升項目自身的經(jīng)濟和社會效益，以此為城市的現(xiàn)代化發(fā)展貢獻力量。

參考文獻：

[1]楊林山.地鐵停車場及車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設計要點淺談[J].江西建材，2016（7）.

作者簡介：

秦洪梁，中鐵二院華東勘察設計有限公司，浙江杭州;

徐紅，杭州聯(lián)縱規(guī)劃建筑設計院有限公司，浙江杭州。