【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)全面實施營改增之后，在此稅務改革之下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受到了積極的影響，同時在短期之內(nèi)，也受到了一些負面的影響。本次研究首先對這兩種影響進行分析，然后在此基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)企業(yè)提出相應的納稅籌劃策略，從而為該行業(yè)的科學稅務籌劃提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅務籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施營改增之后，面臨著相應的正反兩個方面的影響。下面就對這些影響進行分析，最后在此基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)提出相應的納稅籌劃策略，從而為該行業(yè)的科學稅務籌劃提供一定的參考。

1、營改增改革后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1正面影響分析

正面影響體現(xiàn)在：第一，營改增可以最大限度的減少重復征稅。增值稅僅僅對商品或者服務的增值部分進行課稅，而且這些商品和服務在具體流轉(zhuǎn)過程中，也形成了一個相對完善的抵扣鏈條，借助于銷進項稅額的層層抵扣，便可規(guī)避重復征稅問題。房地產(chǎn)行業(yè)的上游是建筑業(yè)，過去在征收營業(yè)稅之時，建筑企業(yè)取得的鋼材、混凝土等原材料增值稅進項稅額，不能進行抵扣。這樣就會將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)，而后者在進行房產(chǎn)銷售時，部分已經(jīng)課征的項目成本，又一次計入營業(yè)稅計稅成本中，這樣就會產(chǎn)生重復征稅現(xiàn)象。在營改增實施之后，這種重復課稅問題得到很好解決，進而形成結(jié)構(gòu)性減稅效果，這自然有助于公平市場競爭環(huán)境的構(gòu)建。

第二，營改增可以一定程度的降低房開企業(yè)當期納稅成本，緩解資金壓力。相對于其它類型企業(yè)而言，房開企業(yè)資本成本規(guī)模較大，且具有較高的融資成本，營改增之前，諸多房開企業(yè)為降低材料成本、同時保證施工質(zhì)量，采用“甲供材”方式自行采購原料時，即使取得進項增值稅專用稅票，也不能在房開企業(yè)直接抵扣，不得不以乙方名義采購并轉(zhuǎn)移至乙方成本;而在營銷環(huán)節(jié)，無論銷售實現(xiàn)與否，預收的客戶房款對應的營業(yè)稅及相應稅費即要在當期繳納，當期稅收成本過高，造成諸多房開企業(yè)融資壓力大，稅收占用的現(xiàn)金流占比較高，造成對諸多房開企業(yè)的營運帶來較大的資金壓力。而實施營改增之后，房開企業(yè)直接與材料供應商簽訂合同，取得了材料的自由定價權(quán)，不但保證施工質(zhì)量，且取得增值稅進項稅款即可在當期抵扣，大大降低了納稅成本，即使增值稅進項稅款不能全部當期抵扣，也能夠轉(zhuǎn)移到下期抵扣。這樣，就能盤活企業(yè)的一部分資金，減少當期現(xiàn)金流出，從而降低企業(yè)的資金壓力。

1.2負面影響分析

負面影響體現(xiàn)在：第一，對房開企業(yè)的財務處理要求變得更高。營改增之后，房開企業(yè)財務流程發(fā)生了巨大改變，房開企業(yè)的財務人員必須要熟悉增值稅財稅政策，掌握不同于營業(yè)稅下的收入、成本、費用項目會計核算，企業(yè)所有人員也可能習慣于營業(yè)稅下的操作流程，不了解增值稅是價外稅的基本常識，導致企業(yè)與外部簽訂合同引發(fā)潛在的稅務風險，使得企業(yè)承擔不必要的損失。

第二，中小房企的稅負壓力有所增大。相對于大型房企而言，很多中小房企可能僅有一個或數(shù)個開發(fā)項目，對新稅務政策的適應能力顯著較弱，對外部供應商的議價能力較弱，導致其成本費用抵扣水平少，這反而會增加它們的稅負。

2、營改增背景下的房企稅務籌劃策略分析

2.1土地增值稅籌劃

這可以從以下幾點來著手：第一，科學的利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。在項目前期費用發(fā)生之前，進行科學財稅預算，對項目或企業(yè)整體進行綜合分析，合理分配各項收入成本。第二，在稅收成本降低的前提下，盡可能提升扣除項目金額。適當增加環(huán)境、公共配套設施的投入，這樣可以讓抵扣項目及金額會有所提升，進而降低這項稅費的繳納，同時還能對小區(qū)環(huán)境進行改善，塑造企業(yè)的品牌形象。第三，科學測算利息成本。首先要把握國家的宏觀調(diào)控政策和金融政策走向，在不影響資金鏈的基礎(chǔ)上，合理選擇融資時機，力求融資成本最低，對于多個項目滾動開發(fā)的大型房企，要避免多處項目遍地開花，項目成本（包括利息成本）要能即時抵扣，力求稅收可抵扣成本項目最大化。這就為房企提供了較佳的降低稅務成本方案。

2.2房企的自我經(jīng)營稅務籌劃

房企自身要主動的進行稅務籌劃，具體可從以下幾點著手：第一，持續(xù)完善房企的收入管理，最大限度的規(guī)避各種操作性失誤，以及相應收入分類層面的錯誤，規(guī)避多納稅，或者少繳稅的問題出現(xiàn)。第二，強化內(nèi)部審計力度，對各種稅率核算等內(nèi)容進行深入分析，對當前房企的所承接的各種業(yè)務劃分標準進行明確，然后在此基礎(chǔ)上，對相關(guān)的財會核算工作進行科學的管控。第三，在房企內(nèi)部管理環(huán)節(jié)，需要不斷的完善相應的成本核算制度，尤其是要對可抵扣項所對應的成本，進行科學的管理。第四，慎重選擇乙方施工企業(yè)，乙方必須要是增值稅一般納稅人，與乙方簽訂的施工合同必須注明其提供增值稅專用票據(jù)，確保開發(fā)成本的進項稅可抵扣，以降低企業(yè)稅負。

2.3選用科學的財務結(jié)算方式

根據(jù)相關(guān)財稅規(guī)定，貨物貨款以及勞務結(jié)算方式主要有：預收、直接收款、委托代銷和收款、賒銷和分期付款等。不同的結(jié)算模式，產(chǎn)生了相應的納稅義務時效。譬如：委托代銷模式，就是以貨物發(fā)出，或者提供服務的當天時間為基準，由此構(gòu)成相應的納稅時間。而直接收款模式的納稅時間則有著相應的不同，而是將企業(yè)獲取到銷售款憑據(jù)的當?shù)貢r間，作為納稅義務基準時間。

2.4科學應用房屋銷售稅收優(yōu)惠政策

國務院、住建部、財政部等發(fā)布了房屋銷售的各項優(yōu)惠政策，房開企業(yè)要準確領(lǐng)會這些政策并適時科學應用，可以很好的減少房企的稅負。在營改增改革之后，房開企業(yè)所需要繳納的各種稅費，開始有了一定的改變。主要可以細分成土地增值稅和增值稅。對于后者，會受到房屋銷售價格的影響。為此，房開企業(yè)在本地區(qū)房屋銷售趨勢的基礎(chǔ)上，動態(tài)調(diào)整自身的售價，還需要對相關(guān)稅款的抵扣優(yōu)惠政策進行充分的分析，進而選擇一個合適的銷售區(qū)間，從而實現(xiàn)最大限度的降低自身的時間和經(jīng)濟成本，同時還能顯著提升企業(yè)的銷售量，降低自身的庫存率。

結(jié)語：

總而言之，在營改增改革的大背景下，房企的重復納稅問題開始得到很好的解決，房企的稅負得到顯著的下降。當然，如果房企不能夠盡快適應新的稅務和會計準則，也容易帶來更多的財務風險。為此，房企必須要進行科學的稅務籌劃，不斷的提升自身的財務管理水平，只有這樣，才能更好的讓房企享受到營改增所帶來的正面效應。

參考文獻：

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作者簡介：

陳娟，性別：女，籍貫：安徽無為，出生日期：1972年3月13日，學歷：碩士研究生，單位：無為縣房屋征收管理辦公室。