吳冠岑, 陳 緩, 席珊珊

(上海大學(xué) 管理學(xué)院，上海 200444)

0 引言

住房不僅是人類生存和生活的必需品，還關(guān)系到一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定?？墒墙陙?lái)各地不斷高漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為各地區(qū)主要的社會(huì)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的大幅度攀升不僅已經(jīng)給居民生活造成了沉重負(fù)擔(dān)，抑制居民消費(fèi)[1,2]，還有可能阻礙人才的流動(dòng)與集聚，進(jìn)一步拉大收入差距[3]，并激化社會(huì)矛盾。這一切最終的結(jié)果都有可能會(huì)影響到城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

為了穩(wěn)定住房市場(chǎng)并避免住房?jī)r(jià)格的大幅度波動(dòng)，世界各國(guó)政府均嘗試通過(guò)經(jīng)濟(jì)方面的貨幣、稅收、信貸手段，行政方面的價(jià)格控制、數(shù)量控制、購(gòu)買資格控制，以及土地供應(yīng)和規(guī)劃等手段和工具進(jìn)行調(diào)控。我國(guó)也是如此，從1998年的住房制度的改革，2002年的初步控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及土地供應(yīng)，2005年融入金融稅收和差別化信貸等手段，2008年和2009年為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的四萬(wàn)億投資刺激和信貸支持，再到2010年的引入政府責(zé)任的限貸、限購(gòu)、限售等措施，雖然每次政策調(diào)控重心有所不同，基本都是中央政府希望通過(guò)宏觀政策工具對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行有目的的調(diào)節(jié)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種區(qū)域市場(chǎng)，地方政府因?yàn)橄鄳?yīng)財(cái)稅政策和公共事務(wù)責(zé)任，有自己的利益考慮，而且中央政府統(tǒng)一的政策要求很難兼顧各地方實(shí)際情況，所以地方政府執(zhí)行中央政策的力度難免會(huì)出現(xiàn)不同程度的差異。不僅在執(zhí)行國(guó)家層面信貸和稅收調(diào)控政策時(shí)如此，在執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)也有嚴(yán)格執(zhí)行和表面執(zhí)行的現(xiàn)象，甚至還會(huì)出現(xiàn)不顧中央政府要求提前松綁限購(gòu)的“上有政策、下有對(duì)策”的特殊情形。也正因此，現(xiàn)階段中央政府注意到各地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越多樣化和差異化，統(tǒng)一的住房調(diào)控政策已不再是地方政府解決住房問(wèn)題的“萬(wàn)能靈藥”，從而在住房市場(chǎng)調(diào)控上給予了地方政府越來(lái)越多的責(zé)任和自主權(quán)。目前北京、上海、深圳、廣州等一線城市陸續(xù)出臺(tái)越來(lái)越升級(jí)的“限購(gòu)令”、“去杠桿”和各種不同的“租售并舉”，二線城市也逐漸收緊需求段限購(gòu)、供給端限價(jià)以及推出各種吸引人才的住房政策，其他三四線城市在住房公積金使用上開(kāi)始寬松調(diào)整，并推出一些鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房的政策，可見(jiàn)各地均開(kāi)始根據(jù)自身社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)以及與其他城市的競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系來(lái)考慮各種住房調(diào)控政策的推出和執(zhí)行。這種地方政府主體分化的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)使得各城市在住房政策選擇上形成某種博弈關(guān)系。

另一方面，住房市場(chǎng)對(duì)于地方政府而言，不僅影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還影響社會(huì)穩(wěn)定，不僅關(guān)系到本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生一定影響。這種住房市場(chǎng)的鄰近和外溢效應(yīng)也使得各地方政府在選擇住房調(diào)控政策時(shí)相互考慮和學(xué)習(xí)。再加上現(xiàn)實(shí)中完全理性難以達(dá)到，地方政府在選擇住房調(diào)控政策時(shí)并不是一開(kāi)始就選擇最優(yōu)的策略，而是通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)、模仿、試錯(cuò)等一系列動(dòng)態(tài)調(diào)整過(guò)程，最終找到穩(wěn)定策略，所以基于有限理性的分析將更具有現(xiàn)實(shí)意義。因此本文希望將有限理性的地方政府作為博弈參與方，從演化博弈的角度提供一個(gè)理論框架對(duì)地方政府在住房調(diào)控政策方向選擇上的演化路徑和演化穩(wěn)定策略進(jìn)行分析，并就未來(lái)各地方政府基于自身利益前提下選擇住房調(diào)控政策的趨勢(shì)及影響因素做出一個(gè)解釋和預(yù)計(jì)，進(jìn)而為各地在利用住房政策實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)方面提供一些簡(jiǎn)要的政策建議。

接下來(lái)文章第一部分是文獻(xiàn)綜述，第二部分主要是構(gòu)建地方政府間的演化博弈模型，分析部分地方政府住房調(diào)控政策的出臺(tái)導(dǎo)致群體行為變化的趨勢(shì)，第三部分研究不同情景作用下住房市場(chǎng)調(diào)控的演化穩(wěn)定策略，第四部分分析影響地方政府選取住房市場(chǎng)調(diào)控政策的主要因素，第五部分通過(guò)算例分析，模擬地方政府的動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，第六部分是結(jié)論與政策性建議。

1 文獻(xiàn)綜述

自2014年政府工作報(bào)告指出要針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展以來(lái)，國(guó)務(wù)院要求中央各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策文件分類指導(dǎo)，各地也進(jìn)行了各種住房調(diào)控實(shí)踐。近幾年的政府工作報(bào)告和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也持續(xù)重申和強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控?？梢?jiàn)目前的住房調(diào)控將更多的受到城市與城市之間政策出臺(tái)和實(shí)施的影響，地方政府之間的博弈成分也越來(lái)越大。但現(xiàn)有從博弈角度分析我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控方面的文獻(xiàn)大多集中在中央政府和地方政府之間。大部分學(xué)者認(rèn)為地方政府一直都有土地財(cái)政情結(jié)，長(zhǎng)期追逐土地財(cái)政策略，有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)通過(guò)出讓土地來(lái)獲取巨額的土地財(cái)政[4]，因此極有可能推動(dòng)和保持高房?jī)r(jià)[5]。特別是在市場(chǎng)化改革過(guò)程中，地方政府在投資、信貸以及財(cái)政預(yù)算方面有了實(shí)質(zhì)性權(quán)利，可以對(duì)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)直接進(jìn)行管理和調(diào)控[6]?；谡螘x升的目的，地方政府會(huì)更多看重住房?jī)r(jià)格上漲帶來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益[7]。因此中央政府和地方政府的目標(biāo)偏離很大程度上可能會(huì)影響住房調(diào)控政策的有效性[8]。另外政策執(zhí)行成本高和監(jiān)管懲戒力度低等也會(huì)導(dǎo)致地方政府缺乏執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本動(dòng)力[9]，使得地方政府在進(jìn)行房?jī)r(jià)控制時(shí)一定程度上存在著陽(yáng)奉陰違以及消極怠工現(xiàn)象[10]。

正因?yàn)槿绱?，一些學(xué)者利用博弈的理論以及方法分析了我國(guó)特色的制度體系對(duì)地方政府進(jìn)行住房調(diào)控政策選擇的影響。孫濤和鄭曉亞[11]建立地方政府和中央政府的完全信息重復(fù)博弈模型，分析和解釋了我國(guó)特色政治架構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響，隨后通過(guò)激勵(lì)理論為中央未來(lái)如何設(shè)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策提出了政策建議。婁文龍和胡象明[12]則認(rèn)為中央政府和地方政府在住房市場(chǎng)存在不完全信息動(dòng)態(tài)博弈，并從新公共管理角度探討地方政府在住房政策選擇方面的應(yīng)對(duì)策略。此外，李仲飛和肖仁華[13]還用合作博弈的方法構(gòu)建了房地產(chǎn)利益集團(tuán)和中央政府的完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，不僅對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)大偏離合理值后中央過(guò)度調(diào)控的現(xiàn)實(shí)進(jìn)行了理論分析，還提出了打破利益集團(tuán)聯(lián)盟的政策建議。項(xiàng)勇[14]則利用聯(lián)盟博弈理論對(duì)中央政府和地方政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等主體在住房政策上的博弈進(jìn)行了分析，并對(duì)現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)狀進(jìn)行了解釋，提出了各主體可以采取的行動(dòng)策略。

但在實(shí)踐中，由于城市與城市之間不可避免的存在“積極競(jìng)爭(zhēng)，消極合作”的行為[15]，各地方政府會(huì)采用不同措施促使自己在地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)[16]。住房作為區(qū)域性很強(qiáng)的一種產(chǎn)品，住房調(diào)控政策也需要區(qū)別對(duì)待，中央和各地方政府也已經(jīng)注意到住房調(diào)控不能采用“一刀切”的政策，應(yīng)因地制宜采取適合本區(qū)域內(nèi)的調(diào)控政策[17]。在如何充分考慮城市的差異性并實(shí)施住房調(diào)控政策方面，大部分學(xué)者通過(guò)不同角度的分析提出了一些建議。邱曉東和吳福象[18]通過(guò)定量分析提出各城市在考慮住房政策的時(shí)候要重點(diǎn)從人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面入手。韓永輝等[19]提出各個(gè)城市在推出“限購(gòu)令”來(lái)抵制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)時(shí)，需要充分考慮限購(gòu)政策對(duì)各類城市房?jī)r(jià)的不同影響，對(duì)限購(gòu)政策做出辯證的選擇。韓蓓和蔣東生[8]基于動(dòng)態(tài)一致性理論，提出制定兼具規(guī)則以及靈活性的調(diào)控政策，以解決城市多樣性問(wèn)題，同時(shí)也應(yīng)考慮到公眾的反應(yīng)。曹軍新和胡峰松[20]強(qiáng)調(diào)建立政府組織責(zé)任和領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人責(zé)任雙重追究機(jī)制，落實(shí)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任。邢丘丹等[21]則認(rèn)為未來(lái)的房地產(chǎn)政策調(diào)控趨勢(shì)應(yīng)嚴(yán)厲打擊投資和投機(jī)需求，增加保障性住房的供給。王博永和楊欣[22]把網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)調(diào)控政策有效性間聯(lián)系起來(lái)，分析了在眾多宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策中，行政政策是最有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段。

可以看出雖然實(shí)踐中城市之間的異質(zhì)性和相鄰性對(duì)地方住房市場(chǎng)有著不可忽視的影響，中央也更加重視地方政府主體責(zé)任，但以往文獻(xiàn)更側(cè)重于中央政府與地方政府之間的博弈，并沒(méi)有從理論層面對(duì)地方政府間如何在越來(lái)越復(fù)雜的利益關(guān)系中對(duì)住房調(diào)控政策進(jìn)行選擇的行為規(guī)律進(jìn)行分析，也缺乏以有限理性為前提的地方政府之間的博弈分析，因此本文基于演化博弈的視角，試圖構(gòu)建地方政府間的演化博弈模型，分析有限理性的地方政府在住房調(diào)控政策中的群體行為和發(fā)展趨勢(shì)，以及不同情景作用下的住房市場(chǎng)調(diào)控的演化穩(wěn)定策略和調(diào)控政策發(fā)展趨勢(shì)，并通過(guò)算例分析，模擬不同初始狀態(tài)的地方政府的動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，尋找影響地方政府選擇住房市場(chǎng)調(diào)控政策的主要因素。

2 地方政府群體行為的演化博弈模型

2.1 基本假設(shè)

本文首先假設(shè)中央政府在住房調(diào)控政策制定和實(shí)施上的作用已經(jīng)演變?yōu)轫攲釉O(shè)計(jì)，而具體和實(shí)施的主體已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸疄橹?。而不同地方政府的住房調(diào)控行為不僅影響自身社會(huì)經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的發(fā)展，還會(huì)對(duì)其他鄰近或相關(guān)城市在住房調(diào)控政策上的選擇產(chǎn)生影響。因此基于有限理性的地方政府在選擇住房調(diào)控政策時(shí)，會(huì)進(jìn)行一系列的模仿、調(diào)整等過(guò)程。同時(shí)由于各地方執(zhí)政理念的差異以及對(duì)利益的看法和追求不同，各自在住房調(diào)控政策上也有不同的偏好。并由此確定演化博弈的幾個(gè)主要要素。

(1)博弈參與方

構(gòu)建地方政府群體之間的演化博弈模型，首先應(yīng)明確博弈參與方。在地方政府住房調(diào)控政策群體行為的演化博弈模型中，基本博弈方是地方政府群體中的各個(gè)地方政府。假設(shè)有任意地方政府群體A和地方政府群體B，那么其中兩個(gè)相鄰或者有相互影響的地方政府1(地方政府群體A)和地方政府2(地方政府群體B)為博弈參與方。

(2)參與方策略

盡管越來(lái)越多的城市在住房調(diào)控上采用的工具不同，但不外乎通過(guò)緊縮貨幣、提高稅收、增加信貸比例、行政控制等抑制住房市場(chǎng)和通過(guò)減免稅收、降低首付和貸款利率、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等刺激住房市場(chǎng)兩大類政策來(lái)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。所以，研究將中央政府住房發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)作為既定的背景和環(huán)境條件，那么地方政府1和地方政府2在面對(duì)各自住房市場(chǎng)情況選擇住房調(diào)控策略時(shí)，就有{抑制住房市場(chǎng)，刺激住房市場(chǎng)}兩種策略選擇。但地方政府在既定中央政策和社會(huì)環(huán)境下，選擇抑制或是刺激住房市場(chǎng)策略時(shí)取決于各自不同的價(jià)值偏好和目標(biāo)，而且各地方政府間也有相互學(xué)習(xí)的條件。那么整個(gè)地方政府群體在選擇住房調(diào)控策略時(shí)就是眾多單個(gè)地方政府選擇和調(diào)控的結(jié)果，并在整體上具有一定發(fā)展規(guī)律，這個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程就可以用演化博弈的復(fù)制動(dòng)態(tài)機(jī)制模擬。

2.2 博弈模型的構(gòu)建

假設(shè)S1表示地方政府采取抑制住房市場(chǎng)的政策，S2表示地方政府采取刺激住房市場(chǎng)的政策，建立如下兩地方政府的支付矩陣如表1所示。地方政府1采取S1抑制住房市場(chǎng)的概率為X，采取S2刺激住房市場(chǎng)的概率為1-X，地方政府2采取S1抑制住房市場(chǎng)的概率為Y，采取S2刺激住房市場(chǎng)的概率為1-Y。

為簡(jiǎn)化問(wèn)題，假設(shè)地方政府1、地方政府2不采取任何住房政策時(shí)的收益分別為R1、R2，實(shí)施抑制住房市場(chǎng)政策時(shí)的經(jīng)濟(jì)損失分別為C1、C2，地方政府1和地方政府2都采取刺激住房市場(chǎng)政策時(shí)的經(jīng)濟(jì)收益分別為P1、P2。其中C主要指因住房市場(chǎng)被抑制而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)率降低等的收益減少，P指刺激住房市場(chǎng)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益。W則為當(dāng)住房市場(chǎng)受到刺激住房政策的影響，導(dǎo)致居民住房可支付能力降低、收入不平等程度加劇、社會(huì)沖突等社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)成本。M則是指當(dāng)?shù)胤秸扇∫种谱》渴袌?chǎng)的住房政策帶來(lái)的社會(huì)更加穩(wěn)定、居民生活滿意度提高等社會(huì)總福利。同時(shí)模型還假設(shè)當(dāng)?shù)胤秸歼M(jìn)行住房市場(chǎng)抑制時(shí)，會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)一部分增值綜合效益R0。而當(dāng)?shù)胤秸歼M(jìn)行住房市場(chǎng)刺激時(shí)，整個(gè)社會(huì)由于各地方政府個(gè)體的“表面理性”導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)增加，并大于只有一方政府刺激住房市場(chǎng)帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的總體非理性結(jié)果。

同時(shí)假設(shè)，a1是地方政府1的社會(huì)總福利分配系數(shù)，a2是地方政府2的社會(huì)總福利分配系數(shù)，01。λ1、λ2分別代表地方政府1和地方政府2的增值綜合效益分配系數(shù)，0<λ1,λ2<1,λ1+λ2=1。

表1 地方政府博弈支付矩陣

2.3 動(dòng)態(tài)演化方程求解

因?yàn)檠莼┺睦碚摷僭O(shè)地方政府是不完全理性的，由于地方政府個(gè)體行為的差異，博弈過(guò)程中至少有部分博弈方不會(huì)采用完全理性博弈的均衡策略，而是通過(guò)學(xué)習(xí)、模仿、試錯(cuò)等動(dòng)態(tài)調(diào)整過(guò)程做出決策，最終達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定的均衡結(jié)果。假設(shè)地方政府1選擇抑制住房市場(chǎng)的收益為US1，選擇刺激住房市場(chǎng)的收益為US2,平均期望收益為U，如下所示：

US1=Y(R1-C1+a1M+λ1R0)+

(1-Y)(R1-C1+M)

=R1-C1+M+(λ1R0-a2M)Y

US2=Y(R1+P1-W)+(1-Y)(R1+P1-b1W)

=R1+P1-b1W-(1-b1)WY

由此進(jìn)一步求得地方政府1的平均得益為

U=X×US1+(1-X)×US2

=X[R1-C1+M+(λ1R0-a2M)Y]+

(1-X)[R1+P1-b1W-(1-b1)WY]

構(gòu)造地方政府1的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程(1)，復(fù)制動(dòng)態(tài)方程表示選擇策略S1的比例隨時(shí)間的變化率，假設(shè)地方政府1不是一開(kāi)始就找到最佳策略，反映了地方政府群體1學(xué)習(xí)模仿的速率和方向。

=X(1-X)[(1-b1)WY+

λ1R0Y-a2MY+M+b1W-C1-P1]

(1)

相應(yīng)的地方政府2選擇抑制住房市場(chǎng)的收益為VS1，選擇刺激住房市場(chǎng)的收益為VS2，平均期望收益為V分別如下所示：

VS1=X(R2-C2+a2M+λ2R0)+

(1-X)(R2-C2+M)

=R2-C2+M+(λ2R0-a1M)X

VS2=X(R2+P2-W)+(1-X)(R2+P2-b2W)

=R2+P2-b2W-(1-b2)WX

V=Y×VS1+(1-Y)×VS2

=Y[R2-C2+M+(λ2R0-a1M)X]+

(1-Y)[R2+P2-b2W-(1-b2)WX]

地方政府2的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程(2)為

=Y(1-Y)[(1-b2)WX+

λ2R0X-a1MX+M+b2W-C2-P2]

(2)

令(1) 和 (2) 式即復(fù)制動(dòng)態(tài)方程F(X)和F(Y)都等于0，得到五個(gè)可能的穩(wěn)定均衡點(diǎn)

A(0,0)、B(1,0)、C(0,1)、D(1,1)

通過(guò)五個(gè)穩(wěn)定均衡點(diǎn)對(duì)地方政府住房調(diào)控政策選擇行為進(jìn)行討論分析。

3 住房市場(chǎng)調(diào)控的多情景博弈分析

3.1 情景一

在住房市場(chǎng)初始調(diào)控的歷程中，為了抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭，中央政府頻繁出臺(tái)了一系列調(diào)控政策抑制住房市場(chǎng)，包括金融、土地、稅收甚至行政手段來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的秩序。由于刺激住房市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)成本比較低，雙方都抑制住房市場(chǎng)帶來(lái)的增值綜合效益也比較小，刺激住房市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之差大于抑制住房市場(chǎng)收獲的社會(huì)福利與經(jīng)濟(jì)損失之差，地方政府過(guò)多注重刺激住房市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，較少關(guān)注住房市場(chǎng)抑制下的社會(huì)民生福利，存在非正式的目標(biāo)代替規(guī)則，不主動(dòng)參與執(zhí)行中央政府的決策。即參數(shù)滿足：P1-b1W>M-C1,P2-b2W>M-C2

(1-b2)W+λ2R0

(3)

這時(shí)系統(tǒng)中存在四個(gè)可能的穩(wěn)定均衡點(diǎn)A(0,0)、B(1,0)、C(0,1)、D(1,1)。當(dāng)00，所以X*=0是該條件下的演化穩(wěn)定策略。當(dāng)00，所以Y*=0是該條件下的演化穩(wěn)定策略。因此最終的演化穩(wěn)定策略是A(0,0)，地方政府群體的演化博弈結(jié)果是都選擇刺激住房市場(chǎng)。如圖1均衡點(diǎn)動(dòng)態(tài)演化路徑圖所示。

圖1 均衡點(diǎn)動(dòng)態(tài)演化路徑圖

3.2 情景二

隨著住房?jī)r(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)，地方政府都刺激住房市場(chǎng)所支付的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)成本增加，一部分地方政府逐漸意識(shí)到抑制住房市場(chǎng)帶來(lái)的社會(huì)福利，開(kāi)始改變執(zhí)政理念采取措施抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。由于對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追逐以及存在僥幸心理，另一部分地方政府選擇繼續(xù)刺激住房市場(chǎng)，依賴房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益，即當(dāng)滿足條件:

M-C1>P1-b1W

(1-b2)W+λ2R0

M-C2>P2-b2W

(1-b1)W+λ1R0

(4)

均衡點(diǎn)的動(dòng)態(tài)演化路徑圖如圖2所示，系統(tǒng)中存在5個(gè)均衡點(diǎn)，B(1,0)和C(0,1)是此狀態(tài)下的演化穩(wěn)定策略，A(0,0)和D(1,1)是系統(tǒng)中的不穩(wěn)定點(diǎn)

是系統(tǒng)中不穩(wěn)定的鞍點(diǎn)。最終的演化穩(wěn)定狀態(tài)是一方選擇抑制住房市場(chǎng)，另一方選擇刺激住房市場(chǎng)。

圖2 均衡點(diǎn)動(dòng)態(tài)演化路徑圖

3.3 情景三

進(jìn)行住房市場(chǎng)抑制已經(jīng)是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市不得不直面的問(wèn)題，隨著地方政府對(duì)于民生問(wèn)題的關(guān)注增加，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，地方政府主動(dòng)制定并實(shí)施有效的措施來(lái)抑制住房市場(chǎng)是最理想的情況。當(dāng)?shù)胤秸?和地方政府2都主動(dòng)進(jìn)行住房市場(chǎng)抑制時(shí)，這時(shí)會(huì)產(chǎn)生社會(huì)增值綜合效益R0。當(dāng)參數(shù)滿足條件:

(1-b2)W+λ2R0>M>C2+P2-b2W

(1-b1)W+λ1R0>M>C1+P1-b1W

(5)

系統(tǒng)中存在4個(gè)均衡點(diǎn)A(0,0)、B(1,0)、C(0,1)、D(1,1)，對(duì)于復(fù)制動(dòng)態(tài)方程(1)和(2)，分別對(duì)X和Y求偏導(dǎo)數(shù)可知，F(xiàn)X(X=1)<0，F(xiàn)Y(Y=1)<0，最終的演化穩(wěn)定策略是D(1,1)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的地方政府博弈的結(jié)果是都會(huì)主動(dòng)進(jìn)行住房市場(chǎng)抑制，動(dòng)態(tài)演化路徑圖如圖3所示，這是最理想的情況。

圖3 均衡點(diǎn)動(dòng)態(tài)演化路徑圖

3.4 情景四

然而由于城市的差異化，現(xiàn)實(shí)中的情況是有些城市需要刺激住房市場(chǎng)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，而大多數(shù)房?jī)r(jià)上漲不合理的城市卻需要抑制住房市場(chǎng)，促使住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)階段由于地方政府之間存在博弈行為，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市并不都像理想狀態(tài)一樣，主動(dòng)抑制住房市場(chǎng)。

對(duì)于地方政府2復(fù)制動(dòng)態(tài)方程(2)滿足條件

(1-b2)W+λ2R0-a1M>C2+P2-b2W-M>0

(6)

當(dāng)?shù)胤秸?復(fù)制動(dòng)態(tài)方程(1)滿足條件:

(1-b1)W+λ1R0-a2M>C1+P1-b1W-M>0

(7)

X*=0是該條件下的演化穩(wěn)定策略，有限理性的地方政府1經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期反復(fù)博弈，會(huì)選擇刺激住房市場(chǎng)的策略。

由圖4的動(dòng)態(tài)演化路徑圖可以看出系統(tǒng)的5個(gè)均衡點(diǎn)中，A(0,0)和D(1,1)是演化穩(wěn)定策略，B(1,0)和C(0,1)是不穩(wěn)定點(diǎn)，

是系統(tǒng)中不穩(wěn)定的鞍點(diǎn)。

因此當(dāng)(1-b2)W+λ2R0-a1M>C2+P2-b2W-M>0，(1-b1)W+λ1R0-a2M>C1+P1-b1W-M>0時(shí)，即滿足條件(6)和(7)時(shí)，最終的演化穩(wěn)定狀態(tài)具體取決于博弈方的執(zhí)政理念以及是否注重社會(huì)民生收益等初始狀態(tài)。當(dāng)初始點(diǎn)位于區(qū)域ABEC內(nèi)(區(qū)域Ⅱ)，系統(tǒng)收斂于A(0,0)，這時(shí)地方政府都會(huì)選擇刺激住房市場(chǎng)的政策，當(dāng)初始點(diǎn)位于DBEC區(qū)域內(nèi)(區(qū)域Ⅰ)，系統(tǒng)收斂于D(1,1)，地方政府會(huì)選擇抑制住房市場(chǎng)的政策。

圖4 均衡點(diǎn)動(dòng)態(tài)演化路徑圖

4 住房市場(chǎng)調(diào)控影響因素分析

通過(guò)以上對(duì)博弈方的演化博弈分析，可以看出地方政府是否積極進(jìn)行住房市場(chǎng)抑制取決于很多因素，比如經(jīng)濟(jì)收益、經(jīng)濟(jì)損失、社會(huì)福利、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)以及增值綜合效益等。當(dāng)參數(shù)滿足條件(6)和(7)式時(shí)，即(1-b2)W+λ2R0-a1M>C2+P2-b2W-M>0，(1-b1)W+λ1R0-a2M>C1+P1-b1W-M>0，最終的演化穩(wěn)定策略是地方政府{抑制住房市場(chǎng)，抑制住房市場(chǎng)}或者{刺激住房市場(chǎng)，刺激住房市場(chǎng)}。具體的演化方向取決于圖4區(qū)域Ⅰ和區(qū)域Ⅱ的面積大小。當(dāng)SⅠ>SⅡ時(shí)，地方政府選擇抑制住房市場(chǎng)的概率大于刺激住房市場(chǎng)的概率，SⅠ

面積SⅠ的大小與W、C1、C2、P1、P2、M、R0、λ1、λ2、b1、b2、a1、a2有關(guān)，即與地方政府的社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)損失、經(jīng)濟(jì)收益、社會(huì)總福利、增值綜合效益以及各個(gè)分配系數(shù)等參數(shù)有關(guān)。因此以下所有的討論建立在(6)式和(7)式的基礎(chǔ)之上。

4.1 社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)參數(shù)取值范圍滿足條件(6)式和(7)式以及條件(8)時(shí)，面積SⅠ對(duì)地方政府的社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)W求導(dǎo)數(shù)可得：

a1M

(8)

SⅠ是社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)W的單調(diào)增函數(shù)，隨著社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)的增大，區(qū)域面積SⅠ逐漸變大，地方政府都選擇抑制住房市場(chǎng)的概率增大，系統(tǒng)向理想的均衡狀態(tài)D(1,1)收斂的可能性變大。

當(dāng)參數(shù)滿足：

a1M>b2λ2R0+(1-b2)(C2+P2-a2M)
a2M>b1λ1R0+(1-b1)(C1+P1-a1M)

(9)

SⅠ是社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)W的單調(diào)減函數(shù)，隨著社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)的增大，區(qū)域面積SⅠ逐漸變小，地方政府都選擇抑制住房市場(chǎng)的概率減小，系統(tǒng)向理想的均衡狀態(tài)D(1,1)收斂的可能性變小。

4.2 社會(huì)總福利

不合理的高房?jī)r(jià)引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題逐漸增多，比如居民抱怨、社會(huì)沖突矛盾等一系列社會(huì)不穩(wěn)定因素，使得現(xiàn)在越來(lái)越多的城市陸續(xù)加入抑制住房市場(chǎng)的陣營(yíng)，注重抑制住房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)社會(huì)的收益。面積SⅠ對(duì)地方政府抑制住房市場(chǎng)獲得的社會(huì)總福利M求導(dǎo)可得：

隨著地方政府執(zhí)政觀念的轉(zhuǎn)變，不僅僅只注重經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也關(guān)注抑制住房市場(chǎng)帶給社會(huì)的民生福利。地方政府采取抑制住房市場(chǎng)的政策得到的社會(huì)總福利越多，SⅠ的面積越大，地方政府采取抑制住房市場(chǎng)的概率越大，系統(tǒng)將最終收斂于{抑制住房市場(chǎng)，抑制住房市場(chǎng)}的策略。社會(huì)總福利的增加使得地方政府傾向于維持房?jī)r(jià)的合理水平，地方政府逐漸從增長(zhǎng)型政府向民生型政府轉(zhuǎn)變，促使房地產(chǎn)業(yè)健康合理發(fā)展。

4.3 增值綜合效益

當(dāng)?shù)胤秸?和地方政府2都抑制住房市場(chǎng)時(shí)，不僅雙方會(huì)收獲社會(huì)福利，系統(tǒng)還會(huì)產(chǎn)生增值綜合效益，這是一種最優(yōu)的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，有利于社會(huì)的穩(wěn)定。面積SⅠ對(duì)增值綜合效益R0求導(dǎo)可得：

面積SⅠ是地方政府都抑制住房市場(chǎng)狀態(tài)下收獲的增值綜合效益的單調(diào)增函數(shù)，隨著增值綜合效益的增大，區(qū)域面積SⅠ逐漸變大，地方政府選擇抑制住房市場(chǎng)的概率增加。在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，如果地方政府積極主動(dòng)進(jìn)行住房市場(chǎng)調(diào)控，形成穩(wěn)定住房市場(chǎng)的良好氛圍，各自在獲得社會(huì)福利的同時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生巨大的增值綜合效益，雙方獲得的總體收益是最大的。

4.4 經(jīng)濟(jì)損失和經(jīng)濟(jì)收益

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮不僅會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益，還會(huì)帶動(dòng)其它相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，為GDP的增長(zhǎng)帶來(lái)巨大的貢獻(xiàn)，抑制住房市場(chǎng)將造成地方政府的經(jīng)濟(jì)損失。面積SⅠ對(duì)各地方政府進(jìn)行抑制住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)損失求導(dǎo)可得：

面積SⅠ是地方政府抑制住房市場(chǎng)狀態(tài)下經(jīng)濟(jì)損失的單調(diào)減函數(shù)，隨著抑制住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)損失的增大，區(qū)域面積SⅠ逐漸變小，地方政府選擇抑制住房市場(chǎng)的概率降低。由于中央政府對(duì)地方政府的考核模式始終未轉(zhuǎn)變，依然看重官員從政期間地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如此背景下，地方政府官員考慮到政治晉升，具有推高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈意愿，顯然不會(huì)抑制住房市場(chǎng)，地方政府遏制房?jī)r(jià)不合理上漲的動(dòng)力被經(jīng)濟(jì)損失逐漸削弱。

地方政府重視的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)短期發(fā)展，刺激住房市場(chǎng)地方政府將是最大的受益者，高額的土地出讓金以及房地產(chǎn)交易稅費(fèi)是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來(lái)源。面積SⅠ對(duì)各地方政府刺激住房市場(chǎng)獲得的經(jīng)濟(jì)收益求導(dǎo)可得：

面積SⅠ是地方政府刺激住房市場(chǎng)狀態(tài)下增加的經(jīng)濟(jì)收益的單調(diào)減函數(shù)，刺激住房市場(chǎng)獲得的經(jīng)濟(jì)收益越高，區(qū)域面積SⅠ越小，地方政府抑制住房市場(chǎng)的可能性越低。房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的巨大的土地財(cái)政稅收以及GDP的高速增長(zhǎng)是其他行業(yè)無(wú)法比擬的，地方政府具有優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)機(jī)，一旦抑制住房市場(chǎng)發(fā)展，帶來(lái)的損失將是巨大的。

4.5 社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)

當(dāng)住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨讲灰恢聲r(shí)，地方政府需要制定調(diào)控政策進(jìn)行住房市場(chǎng)抑制，當(dāng)?shù)胤秸廊贿x擇刺激住房市場(chǎng)換取經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，需要承擔(dān)一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。面積SⅠ分別對(duì)雙方社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)求導(dǎo)可得：

地方政府在住房市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中總是想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取更多利益的，因此隨著社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)的變大，地方政府刺激住房市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)逐漸削弱，進(jìn)行抑制住房市場(chǎng)的概率增加，區(qū)域面積SⅠ是社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)的單調(diào)增函數(shù)。地方政府社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)的大小取決于抑制住房市場(chǎng)的努力程度，如果地方政府面對(duì)不合理的房?jī)r(jià)依然采取刺激住房市場(chǎng)的政策，社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)就會(huì)變大，越努力抑制住房市場(chǎng)，社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)就會(huì)越小。

4.6 社會(huì)總福利分配系數(shù)

抑制住房市場(chǎng)雖然在一定程度上造成了地方政府的經(jīng)濟(jì)損失，降低了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，但是抑制住房市場(chǎng)給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的社會(huì)總福利遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于損失。面積SⅠ分別對(duì)雙方社會(huì)總福利分配系數(shù)求導(dǎo)可得：

面積SⅠ是社會(huì)總福利分配系數(shù)的單調(diào)增函數(shù)，隨著社會(huì)總福利分配系數(shù)增大，區(qū)域面積SⅠ逐漸變大，地方政府都選擇抑制住房市場(chǎng)的概率增大，系統(tǒng)向理想的均衡狀態(tài)D(1,1)收斂的可能性變大。政策調(diào)控效果越好，社會(huì)總福利分配系數(shù)越大，分配的社會(huì)福利越多。社會(huì)總福利分配系數(shù)大小還與地方政府抑制住房市場(chǎng)的努力程度相關(guān)，越努力抑制住房市場(chǎng)，社會(huì)總福利分配系數(shù)就會(huì)越大。

4.7 增值綜合效益分配系數(shù)

當(dāng)?shù)胤秸?和地方政府2都抑制住房市場(chǎng)時(shí)，面積SⅠ分別對(duì)雙方增值綜合效益分配系數(shù)求導(dǎo)可得：

面積SⅠ是地方政府都抑制住房市場(chǎng)狀態(tài)下增值綜合效益分配系數(shù)λ1、λ2的單調(diào)增函數(shù)，隨著λ1、λ2的增大，各個(gè)地方政府選擇抑制住房市場(chǎng)獲得的增值綜合效益變大，區(qū)域面積SⅠ逐漸變大，地方政府主動(dòng)抑制住房市場(chǎng)的概率增加。地方政府抑制住房市場(chǎng)的力度越大，政策實(shí)施效果越有效，地方政府增值綜合效益分配系數(shù)越大。增值綜合效益分配系數(shù)的大小還與地方政府是否努力進(jìn)行住房市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)，抑制住房市場(chǎng)的努力程度越大，增值綜合效益分配系數(shù)就會(huì)越大。

5 算例分析

通過(guò)以上多情景演化博弈均衡分析可知，地方政府在住房市場(chǎng)調(diào)控的過(guò)程中必然會(huì)達(dá)到一個(gè)演化均衡狀態(tài)，但實(shí)現(xiàn)均衡狀態(tài)的過(guò)程并不夠清晰明確。本文運(yùn)用MATLAB軟件進(jìn)行仿真分析，通過(guò)給各參數(shù)賦值，模擬地方政府策略選擇的動(dòng)態(tài)演化過(guò)程。所有參數(shù)取值均大于零，且滿足條件(6)與條件(7)，即(1-b2)W+λ2R0-a1M>C2+P2-b2W-M>0，(1-b1)W+λ1R0-a2M>C1+P1-b1W-M>0，假定W=20，M=10，R0=8，C1=13，P1=12，C2=14，P2=13，a1=0.4，a2=0.6，b1=0.65，b2=0.5，λ1=0.5，λ2=0.5。假設(shè)地方政府2選擇抑制住房市場(chǎng)的初始概率Y為0.7，地方政府1不同初始概率隨時(shí)間變動(dòng)的動(dòng)態(tài)演化過(guò)程如圖5所示。地方政府1的臨界值概率X大約為0.4，即當(dāng)?shù)胤秸?采取抑制住房市場(chǎng)的初始概率X大于0.4時(shí)，最終的演化穩(wěn)定狀態(tài)為1，即地方政府1最終會(huì)選擇抑制住房市場(chǎng)的策略。當(dāng)?shù)胤秸?抑制住房市場(chǎng)的初始概率X小于0.4時(shí)，最終的演化穩(wěn)定狀態(tài)為0，即地方政府1最終會(huì)選擇刺激住房市場(chǎng)的策略。假設(shè)地方政府2選擇控抑制住房市場(chǎng)的初始概率Y為0.3，地方政府1不同初始概率隨時(shí)間變動(dòng)的動(dòng)態(tài)演化過(guò)程如圖6所示。地方政府1的初始概率臨界值X大約為0.775，當(dāng)初始概率X大于0.775，最終將收斂于1，即地方政府1會(huì)選擇抑制住房市場(chǎng)的策略，當(dāng)初始概率X小于0.775時(shí)，最終將收斂于0，即地方政府1會(huì)選擇刺激住房市場(chǎng)的策略。

由圖5和圖6可知地方政府1最終是否積極進(jìn)行住房市場(chǎng)抑制，不僅取決于自己的初始概率，也和地方政府2有關(guān)。當(dāng)初始概率大于臨界值時(shí)，收斂的速度會(huì)隨著初始概率的增大而逐漸的加快，當(dāng)初始概率低于臨界值時(shí)，收斂的速度隨著初始概率的減小而逐漸的加快。由于城市之間存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，地方政府2實(shí)施的住房政策會(huì)對(duì)地方政府1的住房政策有顯著的影響。

圖5 動(dòng)態(tài)演化過(guò)程圖

圖6 動(dòng)態(tài)演化過(guò)程圖

6 結(jié)論與政策性建議

房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)對(duì)地方政府具有極大的吸引力，造成“羊群效應(yīng)”，使得地方政府主動(dòng)抑制住房市場(chǎng)成為空談。進(jìn)行住房?jī)r(jià)格的降溫成為各級(jí)政府以及廣大人民群眾關(guān)心的重要問(wèn)題，如何使住房回歸其居住功能的本質(zhì)，成為社會(huì)的研究熱點(diǎn)。本文基于演化博弈理論的視角，構(gòu)建地方政府間的演化博弈模型，分析不同情境下的演化穩(wěn)定策略和演化趨勢(shì)，以及影響地方政府抑制住房市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。本文并不涉及采用何種具體的政策工具來(lái)刺激或抑制住房市場(chǎng)，而是試圖用地方政府之間的博弈行為解釋當(dāng)前地方政府住房調(diào)控政策選取的深層原因。通過(guò)分析本文發(fā)現(xiàn)，地方政府群體是否積極抑制住房市場(chǎng)取決于地方地府支付的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)成本、經(jīng)濟(jì)損失、獲得的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)福利、雙方抑制下的增值綜合效益等。社會(huì)總福利分配系數(shù)、社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)以及增值綜合效益分配系數(shù)同樣也會(huì)影響到地方政府住房調(diào)控政策的選擇，然而社會(huì)總福利分配系數(shù)、社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)以及增值綜合效益分配系數(shù)的大小取決于地方政府住房調(diào)控政策執(zhí)行的努力程度。努力程度越大，調(diào)控政策越有效，社會(huì)總福利分配系數(shù)和增值綜合效益分配系數(shù)越大，社會(huì)總風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)系數(shù)越小。同時(shí)最終系統(tǒng)的演化結(jié)果也和地方政府的初始狀態(tài)有關(guān)。在現(xiàn)行的制度體系下，政治集權(quán)與經(jīng)濟(jì)分權(quán)，使得地方政府有更多的自主權(quán)，具有強(qiáng)烈地方保護(hù)主義行為的地方政府，首先會(huì)維護(hù)自身利益，從而在與其他地方政府的博弈中有更多的策略選擇。

基于以上分析，本文提出幾點(diǎn)政策建議，希望對(duì)未來(lái)各地方政府乃至中央政府在住房調(diào)控政策方向選擇上提供借鑒。一方面，地方政府應(yīng)更多關(guān)注如何利用住房政策吸引更多高素質(zhì)人才，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，根據(jù)自身比較優(yōu)勢(shì)和資源稟賦發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，合理調(diào)整財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，減少對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。另一方面，中央政府可以主動(dòng)調(diào)整對(duì)地方政府政績(jī)考核的方式，更多關(guān)注地方政府治理下的社會(huì)效益，比如社會(huì)穩(wěn)定，居民生活滿意度，對(duì)地方政府的行政滿意度等，從外部加快主要管理者執(zhí)政理念的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)地方政府從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)型向民生服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。

但本文研究分析的前提是建立在地方政府各種住房調(diào)控政策相互配合、執(zhí)行有效的基礎(chǔ)上，而且城市與城市可以通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒完善和調(diào)整所出臺(tái)的政策，使住房調(diào)控達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。因此地方政府在制定具體房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，要充分考慮到城市的差異性，因地制宜采取房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高政策的科學(xué)有效性與現(xiàn)實(shí)可操作性。不能簡(jiǎn)單復(fù)制其他城市的政策經(jīng)驗(yàn)，要對(duì)自身社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，住房市場(chǎng)的供需狀況等進(jìn)行深入調(diào)研，進(jìn)而提出更加包容和行之有效的住房調(diào)控政策。