□聶欽宗

本文運(yùn)用理論分析與實(shí)證研究、定性分析與定量評(píng)價(jià)相結(jié)合的方法，研究上海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展階段及周期特點(diǎn)。研究結(jié)果顯示：1998年以來(lái)，上海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“平穩(wěn)增長(zhǎng)-成交下滑-需求釋放-量?jī)r(jià)齊升-運(yùn)行平穩(wěn)”等五階段發(fā)展特點(diǎn)，但發(fā)展中也存在房?jī)r(jià)收入比失衡、租售比失衡、融資比例失衡、市場(chǎng)化與保障房失衡等問(wèn)題。文章提出房地產(chǎn)調(diào)控要著眼于長(zhǎng)效機(jī)制，需實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定住房信貸金融政策，控制土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，改善人口調(diào)控政策以疏解中心城區(qū)功能和公共服務(wù)資源壓力。

1998年住房制度改革以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，人民居住條件得到極大改善，與此同時(shí)，房地產(chǎn)住宅銷售價(jià)格波動(dòng)上行。黨的十九大報(bào)告提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，上海作為全國(guó)“改革開放排頭兵，創(chuàng)新發(fā)展先行者”，分析上海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)歷史變動(dòng)規(guī)律具有重要的政策參考價(jià)值。

1998年以來(lái)上海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)五階段發(fā)展特點(diǎn)

（一）1998年～2004年：房改啟動(dòng)市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

1998年，面對(duì)亞洲金融風(fēng)暴沖擊，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要目的是刺激住房消費(fèi)需求，使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從1998年的320.66億元增加到2004年的900.67億元，年均增長(zhǎng)18.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積從1998年的1242.00萬(wàn)平方米增加到2004年的3076.19萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)16.3%。

從新建商品房交易看，新建住宅商品房銷售面積從1998年的1056.77萬(wàn)平方米增加到2004年的3059.53萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)19.4%；新建商品住宅銷售額從1998年的319.76億元增加到2004年的2064.74億元，年均增長(zhǎng)36.5%。從存量房交易看，存量房住宅成交面積從1998年的197.56萬(wàn)平方米增加到2004年的2222.24萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)49.7%。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，新建商品住宅平均銷售價(jià)格從1998年的3026元/平方米增長(zhǎng)到2004年的5761元/平方米，年均增長(zhǎng)11.3%。

（二）2005年～2008年：調(diào)控政策收緊，投資和成交均減少

2005年是房地產(chǎn)歷史上首個(gè)大舉“宏觀調(diào)控”之年，2005年～2007年，政府先后出臺(tái)調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場(chǎng)、信貸結(jié)構(gòu)和開征交易稅費(fèi)等措施。2005年3月出臺(tái)“國(guó)八條”；2005年8月出臺(tái)“新國(guó)八條”；2006年5月出臺(tái)“十五條”；2007年3～8月，央行四次加息；2007年9月，規(guī)定購(gòu)買第二套住房首付比例不得低于40%。

從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從2005年的920.84億元減少到2008年的875.46億元，年均減少2%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積從2005年的2739.91萬(wàn)平方米減少到2008年的1801.45萬(wàn)平方米，年均減少13%。

從新建商品住宅交易看，新建商品住宅銷售面積從2005年的2845.70萬(wàn)平方米減少到2008年的2007.48萬(wàn)平方米，年均減少11%；新建商品住宅銷售額從2005年的1906.05億元下降到2008年的1608.47億元，年均減少6%。從存量房交易情況看，存量房住宅成交面積從2005年的1608.2萬(wàn)平方米減少到2008年的1107.17萬(wàn)平方米，年均減少11.7%。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，新建商品住宅平均銷售價(jià)格從2005年的6698元/平方米增長(zhǎng)到2008年的8115元/平方米，年均增長(zhǎng)6.6%。

（三）2009年～2013年：需求集中釋放，住宅成交呈U型走勢(shì)

寬松的信貸和投資政策導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)，2009年新建商品住宅平均銷售價(jià)格較2008年增長(zhǎng)52.4%。2009年12月14日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”，要求繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。2010年4月，出臺(tái)“新國(guó)十條”；2010年9月，出臺(tái)限購(gòu)措施；2011年1月，二套房首付提至60%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；2013年，加強(qiáng)保障房建設(shè)。2009年～2012年，政策持續(xù)收緊遏制房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制。

從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從2009年的918.68億元增加到2012年的1451.94億元，年均增長(zhǎng)16.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積從2009年的1508.81萬(wàn)平方米增加到2013年的1609.13萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)2.2%。

從新建商品房交易看，新建商品住宅銷售面積從2009年的2928.04萬(wàn)平方米減少到2012年的1592.63萬(wàn)平方米，年均減少18.4%；新建商品住宅銷售額從2009年的3620.43億元減少到2012年的2208.96億元，年均減少15.2%。從存量房交易情況看，存量房住宅成交面積從2009年的2490.58萬(wàn)平方米減少到2012年的1136.17萬(wàn)平方米，年均減少23.0%。從住宅價(jià)格指數(shù)看，2011年～2012年，新建商品住宅和二手住宅同比和環(huán)比漲幅保持穩(wěn)定。

2013年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然仍處于宏觀調(diào)控政策偏緊的環(huán)境，“國(guó)五條”調(diào)控政策及相關(guān)地方細(xì)則分別于2013年2月底和3月底出臺(tái)，包括公積金在內(nèi)的住房貸款政策同時(shí)收緊。但政策在抑制投資、投機(jī)性需求的同時(shí)，自住、改善型的購(gòu)買需求得到大量釋放，住宅銷售市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，住宅價(jià)格上漲較快。2013年，新建商品住宅銷售面積為2015.81萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)26.6%；新建商品住宅銷售額為3264.03億元，增長(zhǎng)47.8%；新建商品住宅平均銷售價(jià)格16192元/平方米，增長(zhǎng)16.7%；存量住宅成交面積2228.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)96.1%。從住宅價(jià)格指數(shù)看，新建商品住宅和二手住宅2013年各月同比指數(shù)均保持快速增長(zhǎng)，環(huán)比指數(shù)在3月份達(dá)到最高點(diǎn)，并且全年始終保持在100以上。

（四）2014年～2016年9月：借穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存再度刺激，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面

2014年起，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“去庫(kù)存”的政策訴求下，2014年5月出臺(tái)“央五條”；2014年9月出臺(tái)“930新政”；2015年，為穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持因地施策，國(guó)家出臺(tái)一系列刺激樓市的政策，受此影響上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)交易活躍、價(jià)格上漲的局面。2016年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存，受此影響上海房地產(chǎn)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。

從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從2014年的1724.65億元增加到2016年的1965.43億元，年均增長(zhǎng)6.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積保持穩(wěn)定。

從新建商品房交易看，新建商品住宅銷售面積從2014年的1780.91萬(wàn)平方米增加到2016年的2019.8萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)6.5%。新建商品住宅銷售額從2014年的2923.44億元增加到2016年的5233.29億元，年均增長(zhǎng)33.8%。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，新建商品住宅平均銷售價(jià)格從2014年的16415元/平方米增加到2016年的25910元/平方米，年均增長(zhǎng)25.6%。

從住宅價(jià)格指數(shù)看，2014年以來(lái)，新建商品住宅和二手住宅同比指數(shù)在2015年3月達(dá)到最低點(diǎn)，然后一路攀升至2016年9月的最高點(diǎn)。從環(huán)比指數(shù)看，新建商品住宅和二手指數(shù)從2015年4月至2016年9月各月環(huán)比均保持在100以上。

（五）2016年10月至今：堅(jiān)持房子只住不炒，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，房?jī)r(jià)小幅下跌

為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，上海貫徹國(guó)家“因城施策”要求，2016年10月出臺(tái)“滬六條”，11月出臺(tái)“11.28新政”，從2016年4季度起市場(chǎng)非理性過(guò)熱的情緒降溫，市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)。2017年在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，上海實(shí)施了以“銷售公證搖號(hào)”及“銷售一價(jià)清”等精準(zhǔn)聚焦式的細(xì)化調(diào)控措施。2017年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資增幅低位波動(dòng)、在建施工基本穩(wěn)定、新建住宅供應(yīng)大幅減少、樓市交易表現(xiàn)低迷、房?jī)r(jià)小幅下跌的態(tài)勢(shì)。

2017年，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額2152.4億元，較上年增長(zhǎng)9.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積1862.74萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)21.5%；新建商品住宅銷售面積1341.62萬(wàn)平方米，較上年減少33.6%；新建商品住宅銷售額3336.09億元，較上年減少36.3%；新建商品住宅平均銷售價(jià)格24866元/平方米，較上年下降4.0%；存量住宅成交面積1264.13萬(wàn)平方米，較上年減少43.2%。

從住宅價(jià)格指數(shù)看，新建商品住宅同比指數(shù)從2016年10月的137.4回落到2018年8月的99.8，二手商品住宅同比指數(shù)從2016年10月的136.7回落到2018年8月的97.9。2016年10月至2018年8月，新建商品住宅環(huán)比累計(jì)指數(shù)為99.5，二手商品住宅環(huán)比累計(jì)指數(shù)為98.1。堅(jiān)持“只住不炒”定位以來(lái)，上海房屋價(jià)格保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

當(dāng)前上海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的幾點(diǎn)思考

（一）房?jī)r(jià)收入比失衡

房?jī)r(jià)收入比失衡給居民帶來(lái)巨大生活壓力，以2017年為例，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.7平方米，新建住宅平均銷售價(jià)格24866元/平方米，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為62596元，由此計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為14.6。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，目前上海的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理的區(qū)間。而從城鎮(zhèn)常住居民人均消費(fèi)支出看，2017年，人均居住支出（13709元）占人均消費(fèi)支出（39792元）的比例為34.5%。房?jī)r(jià)收入比失衡、居住支出占消費(fèi)支出較大比重限制了居民在家電、汽車、服裝等其他領(lǐng)域的消費(fèi)，一定程度上限制了居民的消費(fèi)升級(jí)。

（二）租售比失衡

從租售比①注：①租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。的角度考慮，仍存在失衡的現(xiàn)象。內(nèi)環(huán)內(nèi)，以上海人民廣場(chǎng)站附近的同興大樓為例，1室1廳53平米的房屋售價(jià)為498萬(wàn)元，租金為6000元/月，租售比約為1:830。如果購(gòu)買房屋用于出租，那么收回購(gòu)房成本（暫不考慮房屋升值和貨幣折價(jià)）需要830個(gè)月（69.2年）。外環(huán)外房屋租售比同樣嚴(yán)重失衡。合理的租售比一般界定為1:300～1:200。在租售比嚴(yán)重失衡的情況下，從某種程度上說(shuō)，租房比買房更劃算，但現(xiàn)實(shí)生活中大多數(shù)居民還是會(huì)選擇買房而不是租房。調(diào)研顯示，行業(yè)規(guī)范、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、政策走向、房源獲取等方面是住房租賃企業(yè)在發(fā)展中遇到的主要制約因素。

（三）房地產(chǎn)融資比例失衡

房地產(chǎn)業(yè)占用較多的金融資金，無(wú)論是貸款余額中的房地產(chǎn)貸款余額，還是個(gè)人消費(fèi)貸款中的住房貸款都占有較高比重。上海個(gè)人住房貸款年末余額從2003年的1709.13億元增加到2017年的12720.89億元，年均增長(zhǎng)15.4%；公積金貸款年末余額從2003年的346.39億元增加到2017年的3531.01億元，年均增長(zhǎng)18.0%。個(gè)人住房貸款占金融人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款額比重始終在70%以上。

（四）市場(chǎng)化與保障房失衡

保障住房作為商品住房的補(bǔ)充，能進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，供給不足或管理效率不高也會(huì)影響到居民預(yù)期和選擇。2016年2月29日，上海市政府發(fā)布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，至此，上海的共有產(chǎn)權(quán)房從經(jīng)適房概念中獨(dú)立出來(lái)，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起構(gòu)成上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。近五年新增保障性住房約占全市商品房新增供給的一半，但供給效率不高。一是動(dòng)遷安置房的征收安置需求持續(xù)旺盛與空置率較高現(xiàn)象并存，以顧村、江橋、泗涇、周浦和浦江5個(gè)大居基地為例，總體入住率約為52%，其中出租率為27.4%。二是公租房的準(zhǔn)入機(jī)制相對(duì)完善，但由于租金相對(duì)優(yōu)惠，房屋穩(wěn)定，加之缺乏完善的退出審核監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致承租人不愿及時(shí)退出保障，大大降低了有效房源的利用率和政策的保障效益。自2010年以來(lái)，上海公租房發(fā)展近7年，截至2017年10月底，上海公共租賃住房累計(jì)籌措房源超過(guò)15萬(wàn)套，其中已供應(yīng)房源11.5萬(wàn)套，受益人群超過(guò)20萬(wàn)人。但與龐大的有租賃需求的人群相比，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。三是共有產(chǎn)權(quán)房制度自2009年建立以來(lái)，在解決本市中低收入家庭，特別是“夾心層”住房困難上發(fā)揮了重要作用。據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2017年9月底，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房的累計(jì)簽約家庭約9.2萬(wàn)戶。但隨著準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的不斷放寬，保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，使得部分居住并不真正困難的人群產(chǎn)生了坐等滿年限后上市交易的“尋租”行為。

對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

（一）房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要性，調(diào)控要著眼于長(zhǎng)效機(jī)制

1998年～2017年，上海房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重始終保持在5%以上，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其波動(dòng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接和間接影響較大。房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多的特點(diǎn)，與房地產(chǎn)密切相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的延伸。一方面是對(duì)投資的影響。商品房銷售與開發(fā)投資具有內(nèi)在聯(lián)系，銷售量持續(xù)下降將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速逐步下滑。如2017年上海固定資產(chǎn)投資總額為7246.6億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額3856.53億元，占比為53.2%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額2152.4億元，占比為29.7%。如果房地產(chǎn)住宅投資增速下降10%，將直接影響固定資產(chǎn)投資增速約3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)間接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)。另一方面，影響消費(fèi)需求，商品住宅銷售下降將使家裝、家具、家電以及汽車等商品的需求下降。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既可以在生產(chǎn)、投資和消費(fèi)領(lǐng)域?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出重要的貢獻(xiàn)，也可以在這些領(lǐng)域?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生向下拉動(dòng)作用。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，如果過(guò)分倚重房地產(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等諸多問(wèn)題，從而在對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血效應(yīng)”、對(duì)居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”、對(duì)金融和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)”等方面影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）貨幣流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)的影響較大，需實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策

圖1 全國(guó)M2和住宅商品房銷售額趨勢(shì)比較（2000年～2018年）

貨幣政策直接影響購(gòu)買力，從短期來(lái)看金融政策的影響，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定住房購(gòu)買意愿和購(gòu)買力。從2000年至2018年全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，住宅商品房銷售額與貨幣和準(zhǔn)貨幣（M2）趨勢(shì)保持一致（見圖1）。M2快速增長(zhǎng)與房貸增長(zhǎng)有著關(guān)聯(lián)性，原因就是各種剛性、投資性、投機(jī)性等購(gòu)房需求上升，使得銀行的貸款流向樓市，而當(dāng)大量資金流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域后，又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。我國(guó)歷史上比較著名的房?jī)r(jià)上漲周期，都明確顯示M2與房?jī)r(jià)是同步上漲的：如2008年至2010年，我國(guó)的M2增速分別上漲了17.8%、27.7%、19.7%，而在這樣的上漲過(guò)程中，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)也開啟了新一波上漲周期。購(gòu)房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一是可研究和探索居民購(gòu)房首付比例和貸款利率固定或二者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。二是中長(zhǎng)期可考慮成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，以減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響，通過(guò)與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(zhǎng)期不變。

（三）土地供給在中期決定住房銷售，應(yīng)控制土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)

土地使用權(quán)出讓面積決定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)新建住房供給情況，從土地使用權(quán)出讓住宅面積和新建住宅銷售面積看（見圖2），住宅出讓面積決定未來(lái)三年新建住宅銷售情況，比如2001年土地使用權(quán)出讓住宅面積為3728.89萬(wàn)平方米，為附近年份的峰值，與之對(duì)應(yīng)，2004年新建住宅銷售面積為3233.74萬(wàn)平方米，為附近年份的峰值。而從2014年以來(lái)，出讓住宅面積有所收窄，但市場(chǎng)對(duì)住房的需求依舊強(qiáng)勁，2015年、2016年存量房交易旺盛，成交面積超過(guò)新建商品房。

住房作為附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素，在土地價(jià)格快速上升的支撐下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下行空間不大。同時(shí)，土地供應(yīng)方向也決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。自2017年上海出臺(tái)《關(guān)于加快培育本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》以來(lái)，出讓土地逐漸向租賃住房?jī)A斜，比如2017年四季度，出讓用途為租賃住房的達(dá)45.6萬(wàn)平方米。在建立土地長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制中，一是控制拍賣土地價(jià)格、降溫土地拍賣市場(chǎng)，近兩年一些熱點(diǎn)城市采取加推土地、競(jìng)拍自持、競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)面積等措施為土地拍賣市場(chǎng)降溫。二是控制用地比例結(jié)構(gòu)，根據(jù)城市建設(shè)目標(biāo)和定位，科學(xué)分配好公用設(shè)施用地、商業(yè)用地、普通商品房用地、保障房用地、租賃住房用地等的比例結(jié)構(gòu)。

圖2 上海土地使用權(quán)出讓和住宅銷售情況（1998年～2017年）

（四）人口流向影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)，應(yīng)改善人口調(diào)控政策

人口是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要影響因素，人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、分布的變化影響著房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從上海外來(lái)常住人口的數(shù)量看,1998年至2014年始終保持增長(zhǎng)，2015年至今外來(lái)人口規(guī)模保持平穩(wěn)略降態(tài)勢(shì)。上海、北京、廣州等一線城市，是外來(lái)人口集聚區(qū)，人口的凈流入使得對(duì)房地產(chǎn)住宅的需求是剛性的，這也是一線城市房屋價(jià)格保持上漲和堅(jiān)挺的重要原因。人口遷移的基本邏輯是人隨產(chǎn)業(yè)走，在控制大城市人口規(guī)模的基礎(chǔ)上，應(yīng)改善人口調(diào)控政策。一是特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展，確立大都市圈戰(zhàn)略。二是嚴(yán)格控制中心城區(qū)人口增長(zhǎng)和集聚，如上海近一半的人口集中于外環(huán)以內(nèi)區(qū)域，應(yīng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)布局，推進(jìn)人口向外環(huán)外區(qū)域集聚，外環(huán)外區(qū)域逐漸疏解中心城區(qū)功能及優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源壓力。