孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)已成為關(guān)系國計(jì)民生的主要產(chǎn)業(yè)。在開發(fā)過程中，成本支出包括土地受讓費(fèi)、陳舊房屋拆遷、城市基礎(chǔ)相關(guān)設(shè)施配套、代建工程費(fèi)等，這些項(xiàng)目必然形成費(fèi)用支出。當(dāng)前新形勢(shì)下，政府在總體上對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施已經(jīng)全面啟動(dòng)推行，新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭尤其顯得更加激烈，土地轉(zhuǎn)讓成本的不斷提升、人工費(fèi)用與建筑材料成本的持續(xù)上漲，無疑加大了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。所以，為提高房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)市場中的競爭能力，最大限度的減控項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施有效成本控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的環(huán)節(jié)之一。本文系統(tǒng)地分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的實(shí)際問題，并提出與之相適應(yīng)的對(duì)策。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的主要問題

1.1 開發(fā)成本預(yù)結(jié)算及產(chǎn)中監(jiān)督控制環(huán)節(jié)不盡完善。在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中，通常情況下進(jìn)行的項(xiàng)目開始至結(jié)束的時(shí)間都比較長，期間所消耗的資金也比較巨大，此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)該有一套比較系統(tǒng)的成本預(yù)算、結(jié)算以及施工期間的監(jiān)督控制體系，目的是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體收支情況進(jìn)行掌握。但實(shí)際的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總是把幾個(gè)甚至十幾個(gè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)預(yù)決算部門和經(jīng)營管理部門僅僅掌握某一年度的開發(fā)盈虧情況，將全部開發(fā)項(xiàng)目所投入資金的情況統(tǒng)一進(jìn)行掌握。而對(duì)于具體項(xiàng)目的開發(fā)收付盈虧僅存于大概的層面，并且項(xiàng)目開發(fā)賬目記載不清。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要反映在項(xiàng)目的賬目里，大宗投入項(xiàng)目有據(jù)可查，而項(xiàng)目的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出情況，卻難以見到具體的分?jǐn)傎~目，還有的進(jìn)行分?jǐn)偟臅r(shí)間不是按部就班，應(yīng)項(xiàng)目環(huán)節(jié)而動(dòng)，因此所帶來的問題就顯而易見。

1.2 合同及項(xiàng)目管理疏漏，使工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以及時(shí)跟蹤。大量的合同簽訂是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)司空見慣的現(xiàn)象，但是涉及合同的具體條款卻顯得比較復(fù)雜，因此，有關(guān)收付款項(xiàng)方面的計(jì)算與審核難度都比較大，尤其是在項(xiàng)目規(guī)模大、工期長的情況下，合同涉及的內(nèi)容十分復(fù)雜。不僅如此，在具體的合同執(zhí)行過程中，還會(huì)發(fā)生各種臨時(shí)變更合同的情形，而合同修改涉及內(nèi)容很多，就會(huì)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)度難以實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的管理，而因管理疏漏引致不可預(yù)見因素的出現(xiàn)使得控制成本加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免的會(huì)受到很多不可預(yù)測因素(包括自然環(huán)境因素)的影響，如不可預(yù)見的自然災(zāi)害、與預(yù)先的勘察報(bào)告有明顯差異的地質(zhì)條件等，諸多人為難以控制的因素，都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際開發(fā)運(yùn)行過程的成本有一定增加。

1.3 會(huì)計(jì)核算方式落后。新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算涉及到設(shè)計(jì)、施工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算來說，無疑是一個(gè)比較復(fù)雜的系統(tǒng)。目前條件下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍舊采用效率低下的傳統(tǒng)人工會(huì)計(jì)核算方式。其弊端是一方面尚未脫離復(fù)雜范疇，另一方面對(duì)資金的支出沒有嚴(yán)格的監(jiān)控、管理手段。不僅如此，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員存在基本業(yè)務(wù)素質(zhì)低等問題，對(duì)于新形勢(shì)下相繼新上市的會(huì)計(jì)電算化軟件不熟悉，凡此種種，已經(jīng)在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的高效運(yùn)行。

2 新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對(duì)策

2.1 積極做好成本控制的預(yù)結(jié)算和中期監(jiān)督。對(duì)于成本控制工作應(yīng)該給予高度重視是房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的關(guān)鍵所在。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個(gè)運(yùn)行周期很長的生產(chǎn)性、消耗性的過程，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須糾正成本控制過程中憑經(jīng)驗(yàn)操作的陳舊做法。在工程實(shí)施過程中，對(duì)于事先預(yù)定好的成本控制目標(biāo)值必須予以遵循，在此基礎(chǔ)上，將不同時(shí)期的實(shí)際消費(fèi)數(shù)值予以準(zhǔn)確無誤地收集匯總，并在每一階段將匯集的實(shí)際數(shù)值與目標(biāo)值進(jìn)行對(duì)比分析，然后將分析結(jié)果應(yīng)用到下一階段的成本控制編制計(jì)劃中。

2.2 將合同管理的具體內(nèi)容納入控制項(xiàng)目開發(fā)成本之中。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施運(yùn)行中，合同的管理具有至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)合同所規(guī)定的是甲乙雙方具體承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對(duì)開發(fā)工程成本與合同的密切關(guān)系給予足夠的重視。合同中對(duì)于協(xié)議條款的具體適用范圍及相關(guān)效力要有所涵蓋。在合同具體執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格遵循合同中涉及的完工時(shí)期、工程進(jìn)度安排，并且將工程進(jìn)度的成本支出進(jìn)行詳細(xì)的記錄。不僅如此，管理比較先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)有一套明確清晰的合同付款臺(tái)賬，使合同內(nèi)不同階段的各類支出筆筆有宗、件件有據(jù)，力爭實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的全程管理，避免某些細(xì)節(jié)上出現(xiàn)問題，以利于掌握項(xiàng)目資金收付的全部計(jì)劃。

2.3 成本控制和電算信息化密切結(jié)合。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制會(huì)計(jì)電算化業(yè)務(wù)急需進(jìn)入企業(yè)運(yùn)行環(huán)節(jié)，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制必須予以重視的環(huán)節(jié)。目前ERP成本管理系統(tǒng)已經(jīng)廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在ERP成本管理系統(tǒng)運(yùn)用過程中，需按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)支出實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控，ERP成本管理系統(tǒng)能及時(shí)對(duì)超過成本標(biāo)準(zhǔn)的消耗實(shí)施跟蹤，并及時(shí)提醒企業(yè)決策方糾正偏差，使項(xiàng)目投資成本及時(shí)得到控制；ERP成本管理系統(tǒng)還有利于企業(yè)決策方對(duì)實(shí)施項(xiàng)目定期進(jìn)行分析、考核，在此基礎(chǔ)上，研究和發(fā)現(xiàn)進(jìn)一步降低成本的有效途徑與環(huán)節(jié)，以更大限度的實(shí)施成本控制，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。