楊楊

“重組對(duì)以后發(fā)展肯定有積極作用?！敝屑Z集團(tuán)副總裁、大悅城控股董事長(zhǎng)周政如是展望中糧旗下兩大地產(chǎn)平臺(tái)的整合前景。他認(rèn)為作用將直接體現(xiàn)在融資和土地拓展上。

今年1月28日，港股上市的大悅城地產(chǎn)（00207.HK）完成對(duì)中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成為后者的控股子公司。3月，A股上市的中糧地產(chǎn)更名為“大悅城控股”，保留了000031的股票代碼。

整合后，大悅城控股持有大悅城地產(chǎn)64.18%的股權(quán)，而中糧集團(tuán)則持有大悅城控股75.64%的股權(quán)。

這被視作該公司發(fā)展歷程中的一個(gè)里程碑，與2011年地產(chǎn)“小業(yè)務(wù)”整合和2013年的大悅城香港上市相提并論。

2007 年第一個(gè)大悅城落地北京西單。

借由此次整合，中糧期望地產(chǎn)板塊能“大悅無(wú)界”。整合完成后，大悅城控股成為一家覆蓋商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、酒店、寫字樓、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)服務(wù)的綜合地產(chǎn)集團(tuán)，旗下總資產(chǎn)達(dá)到1700億元，兩年后的目標(biāo)則是2000億元。在這個(gè)大目標(biāo)下，公司在未來(lái)3～5年要將版圖擴(kuò)張到全國(guó)200個(gè)城市，而眼下僅覆蓋30來(lái)個(gè)城市。

在甩開膀子干之前，大悅城要回答一系列質(zhì)疑：資產(chǎn)重組將如何利好公司運(yùn)營(yíng)？能否幫助大悅城控股迎頭趕上？雖然中糧是國(guó)資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，但大悅城控股一兩百億的銷售規(guī)模，與保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地完全不在一個(gè)重量級(jí)上。

上規(guī)模還只是目標(biāo)之一，大悅城控股的發(fā)展愿景還有“有質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展”。

明確“我是誰(shuí)”，又生新問(wèn)題

這是一場(chǎng)早已宣告的資產(chǎn)整合。

2017年7月24日，中糧地產(chǎn)就因重大資產(chǎn)重組停牌。長(zhǎng)達(dá)一年半的持續(xù)推進(jìn)，是因?yàn)橹屑Z的地產(chǎn)板塊要解決“我是誰(shuí)”的問(wèn)題。整合之前，中糧旗下有中糧地產(chǎn)和港股大悅城兩個(gè)上市平臺(tái)，這兩個(gè)業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)部被統(tǒng)稱為“中糧置地”，因此就有了三處辦公室。

這造成了非常尷尬的局面，對(duì)外很難介紹清楚“我是誰(shuí)”，競(jìng)爭(zhēng)中就吃了虧。在內(nèi)部實(shí)際上也存在很大損耗?！皟蓚€(gè)公司在土地儲(chǔ)備、資金以及團(tuán)隊(duì)管理、監(jiān)管等方面都有很多不便。”周政解釋說(shuō)，董事長(zhǎng)、總經(jīng)理兩邊兼任，稅收各自繳納，業(yè)務(wù)線上也存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，比如大悅城與祥云小鎮(zhèn)就被認(rèn)為是同類項(xiàng)目。

整合勢(shì)在必行，過(guò)程卻并不順利。直到去年年底整合方案才獲通過(guò)，中糧地產(chǎn)期間多次申請(qǐng)繼續(xù)停牌。2018年12月4日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，該公司將以148億元的價(jià)格購(gòu)買大悅城地產(chǎn)64.18%的股權(quán)。這是去年地產(chǎn)界的最大收購(gòu)項(xiàng)目。

這一方案最終獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。但時(shí)間往前推1個(gè)半月，證監(jiān)會(huì)還以“交易標(biāo)的資產(chǎn)定價(jià)公允性缺失”為由，未通過(guò)重組方案。具體方案則早在去年3月就敲定了。

這也是國(guó)資改革大背景下的一個(gè)典型案例。在試點(diǎn)國(guó)有資本投資公司改革中，中糧集團(tuán)如何推動(dòng)二級(jí)公司走“市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)”道路？中糧整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，也產(chǎn)生了首例A股上市公司收購(gòu)紅籌控股權(quán)并保持其上市的交易，即“A控紅籌”。

更受關(guān)注的，則是中糧地產(chǎn)的新身份能否為市場(chǎng)所接受。整合后的平臺(tái)是否保留“中糧”名稱？這實(shí)際上在其內(nèi)部也有分歧。留在“中糧系”中，至少能在品牌上背靠大樹。但運(yùn)營(yíng)和股權(quán)分離被認(rèn)為是大勢(shì)所趨。最終決定改名，也是因?yàn)椤按髳偝恰币呀?jīng)有較高品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度，去年這一品牌的市場(chǎng)估值是136億元。

資本層面的整合完成后，團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)的整合將如何推進(jìn)？這也是市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注的點(diǎn)。盡管周政同時(shí)擔(dān)任兩邊的董事長(zhǎng)，這些年也一直在撮合、推動(dòng)整合，同時(shí)資源系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)的協(xié)調(diào)也一直在進(jìn)行中，但“人”怎么擺依然是個(gè)難點(diǎn)。隨著業(yè)務(wù)和區(qū)域的擴(kuò)展，團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備和內(nèi)控能力能否同步？這也是個(gè)問(wèn)題。

管理層有非常直接的壓力，重組方案對(duì)大悅城地產(chǎn)做了業(yè)績(jī)承諾，在2019年到2021年的承諾凈利潤(rùn)累計(jì)為18.94億元。

著重“城市更新”，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)

即使從改名上，也能看出大悅城產(chǎn)品線的重要性。這將是大悅城控股未來(lái)最主要的產(chǎn)品線。按照其公布的計(jì)劃，未來(lái)3～5年計(jì)劃持有的50個(gè)項(xiàng)目中，很大部分將是“大悅城”項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)中，大悅城是一個(gè)經(jīng)典案例。2007年第一個(gè)大悅城落地北京西單，據(jù)公開數(shù)據(jù)，該商場(chǎng)開業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)盈利，其后8年每年的平均投資收益率為25%。截至2018年底，全國(guó)共有13個(gè)已開業(yè)項(xiàng)目、11個(gè)在建項(xiàng)目。

GIC董事總經(jīng)理、地產(chǎn)業(yè)務(wù)大中華區(qū)主管孫建軍認(rèn)為，大悅城不僅定位清晰，“從中產(chǎn)階級(jí)出發(fā)”，路徑上以消費(fèi)做推動(dòng)器，并構(gòu)建高質(zhì)量社交環(huán)境。“在執(zhí)行落地上也非常有實(shí)力，”他說(shuō)，比如每個(gè)地區(qū)的大悅城，新進(jìn)品牌都超過(guò)三成。新加坡政府直屬的這家投資公司，不僅參與了煙臺(tái)、武漢、青島大悅城項(xiàng)目，同時(shí)也是中糧地產(chǎn)并購(gòu)基金的投資人。

這種態(tài)勢(shì)能持續(xù)多久？大悅城地產(chǎn)發(fā)布的2018財(cái)年年報(bào)顯示，多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)下滑。其中營(yíng)收同比下降三成多。

投資物業(yè)租金和物業(yè)銷售收入是大悅城地產(chǎn)的一大收入來(lái)源，2018年僅同比增長(zhǎng)5.8%，而2016年和2017年的增速則分別為17.5%和9.9%。物業(yè)開發(fā)和土地開發(fā)是另一大收入來(lái)源，但去年同比下降近50%。酒店經(jīng)營(yíng)收入也同比下降了23.6%。

外部環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境都已經(jīng)有了重大變化。諸如大悅城這樣的商業(yè)綜合體，都受到了來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)又日趨激烈。這也是中糧推動(dòng)地產(chǎn)板塊整合的現(xiàn)實(shí)考慮之一，變單一項(xiàng)目開發(fā)為多項(xiàng)目共同發(fā)展。平臺(tái)、產(chǎn)品線整合后，能形成更好的協(xié)同。

更為核心的考慮，則是為了更好切入“城市更新”的機(jī)會(huì)?！捌瑓^(qū)改造、產(chǎn)城融合”是大悅城控股未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)。地方政府現(xiàn)在不歡迎只拿地的地產(chǎn)商，而是要對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、科技都能有所促進(jìn)。

因此，大悅城控股極力突出他們能給城市帶來(lái)的是“實(shí)心”的變化。據(jù)周政介紹，大悅城每到一個(gè)城市，為當(dāng)?shù)貛?lái)400多個(gè)核心品牌、近40億投資、帶動(dòng)近4000人就業(yè)、每年為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)4億稅收。這不僅需要產(chǎn)品線多樣化，所能帶來(lái)的新產(chǎn)業(yè)“流量”也是重要考量因素。

問(wèn)題是，這個(gè)市場(chǎng)中并不只有大悅城控股一家。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊就指出，城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，各種要素都在重整，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也都在其中尋找機(jī)會(huì)。“很多房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)介入其中了”，以運(yùn)營(yíng)城市為概念的也不是一家兩家。

融資和拿地，有多大優(yōu)勢(shì)？

在“城市更新”的賽場(chǎng)上，土地儲(chǔ)備是大悅城控股的一大優(yōu)勢(shì)。

以粵港澳大灣區(qū)為例，大悅城控股在深圳寶安掌握大片的工業(yè)用地和其他物業(yè)，這里是未來(lái)粵港澳大灣區(qū)的核心地帶之一。

加緊拿地，是整合完成后大悅城控股的核心工作。在近期的品牌戰(zhàn)略會(huì)上，大悅城控股副總經(jīng)理姚長(zhǎng)林說(shuō)，預(yù)計(jì)未來(lái)3～5年大悅城將新增6000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。其中城市更新是五大土儲(chǔ)來(lái)源之一。另外四項(xiàng)分別為盤活集團(tuán)存量資源、利用產(chǎn)業(yè)整合能力、利用大悅城品牌優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有一級(jí)開發(fā)。

然而在粵港澳區(qū)域的優(yōu)勢(shì)難以復(fù)制。大悅城控股在這個(gè)區(qū)域的土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，有其歷史成因。大悅城控股的前身是深寶恒，深圳市國(guó)資委旗下的這家上市公司當(dāng)年以來(lái)料加工和物業(yè)廠房租賃為主業(yè)。在當(dāng)?shù)胤e淀了土地資源儲(chǔ)備。

在爭(zhēng)取各地資源的競(jìng)爭(zhēng)中，主動(dòng)放棄“中糧”品牌背書后，大悅城控股的競(jìng)爭(zhēng)力還有待觀察。

另一方面身在央企旗下，大悅城控股也在積極釋放尋求市場(chǎng)化運(yùn)作的信號(hào)。周政表示，大悅城控股不僅是國(guó)資委推動(dòng)國(guó)企改革的“雙百企業(yè)”之一，同時(shí)也在申請(qǐng)成為發(fā)改委第四批混改企業(yè)。

大悅城控股的另一大優(yōu)勢(shì)，是能獲取相對(duì)低廉的資金成本。這是整合帶來(lái)的另一個(gè)價(jià)值。財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)一后，“未來(lái)能打通境內(nèi)外兩個(gè)融資平臺(tái)，有效降低融資成本?！卑凑掌涔嫉臄?shù)據(jù)，去年大悅城地產(chǎn)在香港資本市場(chǎng)的融資成本為4.39%，大悅城控股整體的融資成本則在5%左右。

整個(gè)2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模下行，融資成本普遍上升。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)85家典型房企債券融資情況的監(jiān)測(cè)看，去年房企新增融資成本為6.4%，同比增長(zhǎng)0.17個(gè)百分點(diǎn)。

然而資金優(yōu)勢(shì)也并非固定不變。一方面，大悅城本身的融資成本在變化。即使是全年平均僅為4.39%，但大悅城地產(chǎn)的資金成本仍比前一年增加了0.11個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)凈負(fù)債率同比增加超過(guò)17%。

另一方面，同業(yè)也都在拓展融資渠道。比如2018年華夏幸福等多家房企與中國(guó)平安等金融機(jī)構(gòu)分別達(dá)成戰(zhàn)略合作。市場(chǎng)人士認(rèn)為，即使不是直接融資，這種合作也有利于降低融資成本。