瞭望智庫產(chǎn)業(yè)研究部

進(jìn)入3月份以來，上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露了2018年度的經(jīng)營業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，大部分房企都取得了不錯(cuò)的成績，營收和利潤均有所上漲，其中碧桂園控股最為突出，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5018.8億元人民幣，權(quán)益合同銷售面積5416萬平方米，在2017年全國銷冠的基礎(chǔ)上，增速仍然達(dá)到31%和23%。

此外，招商蛇口歸母公司凈利潤同比上漲20%，新城控股同比上漲74%，陽光城同比上漲46%，藍(lán)光發(fā)展同比上漲62.9%，而綠城中國、富力地產(chǎn)等則表現(xiàn)稍顯遜色。

各項(xiàng)指標(biāo)均顯示，我國的房地產(chǎn)市場已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質(zhì)量發(fā)展階段。在這個(gè)階段，大水養(yǎng)魚的場景難以再現(xiàn)，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局將大概率得到延續(xù)，從量到質(zhì)的蛻變，成為房企們的一致訴求。

2018年以來，萬科喊出“活下去”，恒大提出“高質(zhì)量發(fā)展”，大多數(shù)房企均不同程度降低了資產(chǎn)負(fù)債率、控制費(fèi)用比例。

“公司的速度、效益要讓位于安全和質(zhì)量?！?月18日下午的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)再次提出碧桂園集團(tuán)2019年“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

告別“規(guī)模至上”

持續(xù)兩年多的火熱市場，為開發(fā)商們2018年的結(jié)算業(yè)績提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

74% 2018年內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3791億元，同比增長67%，實(shí)現(xiàn)毛利潤1025 億元，同比增長74%。

最受關(guān)注的碧桂園延續(xù)了快速增長的態(tài)勢。2018年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3791億元，同比增長67%，實(shí)現(xiàn)毛利潤1025億元，同比增長74%，實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東的核心凈利潤341億元。

截至去年底，碧桂園完成了中國內(nèi)地所有省份的布局，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到2148個(gè)，并且尚有已售未結(jié)資源6627億元，等于未來業(yè)績已被鎖定。

“去年下半年提出提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)之后，公司便把保安全、保質(zhì)量、保交樓作為首要任務(wù)?！北坦饒@集團(tuán)總裁莫斌在2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上說，他希望把管理基礎(chǔ)夯實(shí)得更加強(qiáng)勁，以實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園正在放緩?fù)顿Y步伐，以全新思路主動(dòng)切換車道以適應(yīng)新的市場節(jié)奏。2018 年，碧桂園權(quán)益拿地金額1905.6億元，權(quán)益拿地建筑面積8648.1萬方，同比減少約15%。

老牌央企招商蛇口仍在轉(zhuǎn)型中前行。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)之后，積極奮進(jìn)謀求轉(zhuǎn)型，提出“前港、中區(qū)、后城”的新戰(zhàn)略，希望打造一家城市及園區(qū)綜合開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)商。

招商蛇口董事總經(jīng)理許永軍曾設(shè)想，要在2018至2020年之間，把集團(tuán)的房地產(chǎn)收入從85%降到60%。

2018年報(bào)顯示，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入882.8億元，同比增長16.3%，其中房地產(chǎn)占比仍高達(dá)89.14%，園區(qū)和郵輪產(chǎn)業(yè)的營收增速不夠理想。2018年，招商蛇口拿地金額僅為934億元，明顯控制了投資的節(jié)奏。

一些中小型開發(fā)商也表現(xiàn)不俗。例如，陽光城2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入564.7億元，同比增長70.28%，而作為高杠桿房企的一個(gè)典型代表，陽光城去年獲取土地總對價(jià)560億元，同比下降了35%。

出于審慎原則，陽光城還主動(dòng)對福州、廈門、龍巖和西安等城市的部分項(xiàng)目計(jì)提3.5億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

此外，剛剛經(jīng)歷了董事會(huì)大換血的融信中國，2018年實(shí)現(xiàn)合約銷售1218.8億元，同比增加了73.3%，該增速為三年內(nèi)最低，降杠桿成為最迫切的訴求。

實(shí)際上，“跑馬圈地”的時(shí)期總是伴隨著較高的杠桿水平，國泰君安的研究數(shù)據(jù)顯示，2016年我國大型房企的杠桿率達(dá)到頂峰，峰值時(shí)期資產(chǎn)負(fù)債率平均水平為85%，凈負(fù)債率為127%，2017年開始房企逐步去杠桿，平均凈負(fù)債率下行至95%左右。

種種跡象顯示，中國的房企們已不再單純強(qiáng)調(diào)規(guī)模的增長，而是更為看重產(chǎn)品質(zhì)量、盈利質(zhì)量的提升。

融資、盈利水平分化

隨著房價(jià)單邊上漲預(yù)期被打破，坐享行業(yè)紅利的年代已經(jīng)遠(yuǎn)去。

恒大研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2016年至2018年11月，我國前十大房企的市占率由16.9%提高至28.3%，未來市場集中度還將進(jìn)一步提升。

隨著商業(yè)模式逐漸回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，未來地產(chǎn)企業(yè)比拼的將是融資成本、項(xiàng)目運(yùn)營能力和產(chǎn)品的品牌力，而這或多或少都與房企的規(guī)模有關(guān)，意味著我國房地產(chǎn)市場有望迎來“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時(shí)代。

仍以龍頭碧桂園為例，2018年在實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長之外，其毛利、凈利、股東應(yīng)占利潤、基本每股盈利等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)均有優(yōu)異表現(xiàn)，如毛利潤同比增長74%至1024.8億元，凈利潤同比增長68.8%至485.4億元。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)了權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠4557億元，回款率高達(dá)91%，并連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。

克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2017年我國主要上市房企的平均凈借貸比為91%，而截至2018年底，碧桂園的凈借貸比率僅為49.6%。

“大型房企市占率的快速提升，品牌房企的布局下沉，戶型設(shè)計(jì)、裝修水準(zhǔn)、物業(yè)質(zhì)量、小區(qū)綠化等不斷升級(jí)，刺激了住房消費(fèi)升級(jí)和改善型需求的釋放?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)升級(jí)的新時(shí)代。

另一家龍頭房企中國恒大尚未披露年報(bào)，其盈利預(yù)告顯示，2018年凈利潤和核心業(yè)務(wù)凈利潤均有大幅上升。2017年開始，恒大集團(tuán)引入1300億元戰(zhàn)略投資者，大幅降低資產(chǎn)負(fù)債水平，為公司長期的平穩(wěn)健康發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。

值得一提的是“新秀”新城控股，近年來通過“住宅+商業(yè)”雙輪發(fā)展，新城控股實(shí)現(xiàn)了快速增長。2018 年，營業(yè)收入也達(dá)到541億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤104.9億元。

不斷沖刺第一梯隊(duì)的新城控股，正在努力改善自身的融資環(huán)境。2018年，先后發(fā)行中期票據(jù)、永續(xù)中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及超短期融資債券，將全年融資成本保持在6.47%。

不少中小房企的盈利也尚可，例如雅居樂的凈利潤增幅雖然不及碧桂園和恒大，但仍實(shí)現(xiàn)毛利潤246.74億元、凈利潤83.58億元。

不過也有一些房企業(yè)績不盡如人意。例如，綠城中國2018年實(shí)現(xiàn)收入603億元，同比增長43.7%，但股東應(yīng)占利潤10億元，同比下降54.2%。公司解釋稱，這是由于出售附屬公司帶來的股東應(yīng)占利潤減少，計(jì)提的減值虧損撥備增加和人民幣貶值導(dǎo)致。

同樣，2018年富力地產(chǎn)營業(yè)額為768.6億元，同比上升29.7%，而凈利潤為87.28億元，同比減少約60%，而年度利息開支暴增至52億元，年內(nèi)連續(xù)四次發(fā)債均失敗。2017年11月，富力地產(chǎn)曾一舉收購萬達(dá)集團(tuán)旗下74家酒店，成為輿論焦點(diǎn)。

“萬科肯定能活下去，萬科說活下去是開玩笑”，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉在業(yè)績會(huì)上說，“那是提醒我們活下去?！?h3>多元化布局受關(guān)注

多元化業(yè)務(wù)布局一直是房企的重點(diǎn)，除碧桂園的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興之外，還有越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目、中國金茂的城市運(yùn)營、恒大的新能源汽車等等。盡管這些多元化轉(zhuǎn)型大多尚未成功，但地產(chǎn)企業(yè)的探索仍在進(jìn)行。

“如今的年輕人很少去做建筑工人，而建筑行業(yè)除了泵送混凝土之外技術(shù)進(jìn)步很少?！睏顕鴱?qiáng)認(rèn)為，在技術(shù)成熟的背景下，“機(jī)器人建房”只是時(shí)間問題，碧桂園有建筑建造場景，也有經(jīng)濟(jì)能力將機(jī)器人打造成為公司強(qiáng)大競爭力的源泉。

我國的房地產(chǎn)市場已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

在2019年年度會(huì)議上，他還把碧桂園重新定義為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。

2018年9月8日，碧桂園集團(tuán)旗下全資子公司——廣東博智林機(jī)器人公司與佛山市順德區(qū)政府舉行簽約儀式，宣布共同打造集科研、實(shí)驗(yàn)、生產(chǎn)、文化、生活、教育于一體的機(jī)器人谷，計(jì)劃五年內(nèi)在機(jī)器人領(lǐng)域投入至少800億元，引進(jìn)1萬名頂級(jí)機(jī)器人專家。

不僅如此，莫斌還在2018年業(yè)績會(huì)上表示，碧桂園集團(tuán)未來將引入世界一流的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備，布局“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”全產(chǎn)業(yè)鏈，并通過“鳳凰優(yōu)選”進(jìn)行零售，為老百姓提供“安全、好吃、實(shí)惠、豐富”的產(chǎn)品，與農(nóng)民共享現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展紅利。

與碧桂園相比，恒大的多元化進(jìn)程開始得更早，近年來已陸續(xù)完成文化旅游、健康、高科技、新能源汽車產(chǎn)業(yè)的布局。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印多次表示，“越是市場不好的時(shí)候，越能展現(xiàn)恒大的功底。”

目前，恒大集團(tuán)旗下的恒大健康已打造12個(gè)恒大養(yǎng)生谷，未來三年計(jì)劃布局50個(gè)以上;同時(shí)在新能源汽車領(lǐng)域連續(xù)大手筆布局。

2019年1月，恒大健康入主全球性電動(dòng)汽車企業(yè)NEVS，隨后又與世界豪車制造商科尼賽克組建合資公司，等等。此外還與哈佛大學(xué)達(dá)成協(xié)議，圍繞新能源汽車等領(lǐng)域開展合作研究。

3月初，恒大健康預(yù)告新能源汽車業(yè)務(wù)2018年虧損約17億元，但同時(shí)表示該業(yè)務(wù)仍處于投入期，未來將持續(xù)推進(jìn)。

為了加快全國化進(jìn)程不“掉隊(duì)”，在開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目之外，越秀地產(chǎn)也正在探索新的多元化業(yè)務(wù)投放，稱將繼續(xù)打造通過多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的獨(dú)特優(yōu)勢，形成“招拍掛+集團(tuán)孵化+國企合作+軌交+城市更新+收并購+產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)”多渠道模式組合。

業(yè)內(nèi)人士分析，這一輪地產(chǎn)的火熱行情受益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調(diào)控退出、購房信貸寬松、PSL支持棚改貨幣化安置;戶籍人口城鎮(zhèn)化加速紅利;以及住房消費(fèi)升級(jí)紅利。但隨著2019年去庫存政策紅利逐步消退，我國地產(chǎn)銷售面積增速可能下滑。

“行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事，沒有可能找到一個(gè)和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去”，萬科董事會(huì)主席郁亮在萬科2019目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上說，“必須要做新業(yè)務(wù)。”