孫明顯

(卓展工程顧問(北京)有限公司上海分公司，上海200235)

0 引言

智能化弱電系統(tǒng)中消防安保中心機(jī)房的設(shè)置問題，需要針對項(xiàng)目特點(diǎn)仔細(xì)斟酌，多角度考慮問題，如某大型綜合體項(xiàng)目存在多個(gè)地塊，每個(gè)地塊內(nèi)部業(yè)態(tài)眾多，應(yīng)考慮如何設(shè)置消防安保中心機(jī)房的總控?cái)?shù)量、分控?cái)?shù)量、設(shè)置位置等一系列問題。

在規(guī)劃時(shí)，需要考慮資產(chǎn)剝離情況、建筑業(yè)態(tài)、物業(yè)管理形式以及設(shè)置機(jī)房產(chǎn)生的人力成本、占地面積、初投資費(fèi)用等多個(gè)因素。若設(shè)置不合理，影響面比較大，如開發(fā)單位的初投資(包括增加的土建、機(jī)電以及智能化弱電系統(tǒng)本身的造價(jià))；不符合今后物業(yè)管理模式，若返工改造，增加成本及項(xiàng)目進(jìn)度；開發(fā)單位部分樓棟需要獨(dú)立出售，而弱電系統(tǒng)全混在一起實(shí)施，前期又沒有預(yù)留獨(dú)立管理的機(jī)房條件，造成資產(chǎn)剝離不清，影響售賣等。

本文是參照筆者所在單位參與的某農(nóng)博展覽中心項(xiàng)目進(jìn)行研究設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過程中，綜合影響消防安保中心的各種因素，筆者所在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整理出可能產(chǎn)生的幾種方案，并進(jìn)行對比分析，結(jié)合開發(fā)單位需求，最終選擇最適合本項(xiàng)目的解決方案。

1 項(xiàng)目簡介

項(xiàng)目分為1#、3#兩個(gè)地塊，地下2層，總建筑面積約139萬m2。1#地塊包括會展2層，商業(yè)裙房5層，T1(辦公+酒店 48層)，T2(辦公+酒店 40層)，T3(辦公24層)。3#地塊包括游樂場，商業(yè)裙房5層，T4(辦公 22層)，T5(SOHO辦公 26層)，T6(SOHO辦公28層)，T7(住宅25層)。

2 需求分析

結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，需要考慮整個(gè)項(xiàng)目(包括1#、3#兩個(gè)地塊之間)以及各地塊內(nèi)的智能化弱電系統(tǒng)，筆者首先互聯(lián)互通，以便今后可以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。

建筑項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括會展、劇院、游樂場、商業(yè)、酒店、辦公、住宅、SOHO辦公等，業(yè)態(tài)眾多且部分運(yùn)營管理要求高，故較多業(yè)態(tài)獨(dú)立物業(yè)管理的可能性非常高。即使市面有綜合業(yè)態(tài)管理強(qiáng)的物業(yè)管理公司，但鑒于本項(xiàng)目非常大，以及存在較多運(yùn)營管理公司，同時(shí)需滿足后續(xù)招商靈活性，故需要多方面考慮，為各種可能性預(yù)留建筑機(jī)電條件。

項(xiàng)目自持/出租/出售情況:T5～T6 SOHO辦公單戶出售，T7住宅單戶出售，其余辦公塔樓可能獨(dú)棟銷售。項(xiàng)目在規(guī)劃機(jī)房時(shí)，尤其需要考慮獨(dú)棟銷售的情況，有可能某集團(tuán)一次性買入一棟或幾棟，則單獨(dú)物業(yè)管理的可能性就較大，需要在這些樓棟塔樓投影范圍內(nèi)規(guī)劃消防安保分控室的建筑機(jī)電條件。

前期規(guī)劃時(shí)，僅預(yù)留機(jī)房面積及機(jī)電條件，機(jī)房設(shè)備暫不設(shè)置，在確定獨(dú)棟銷售前，該機(jī)房可作為存儲室或者其他功能來使用。對于智能化弱電系統(tǒng)，筆者首先考慮:本棟弱電系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)線纜在連接到地塊的總控中心之前，先連接到此機(jī)房，經(jīng)過設(shè)置中繼傳輸設(shè)備過渡，再連接到地塊總中心；一旦確定獨(dú)棟銷售、獨(dú)棟管理時(shí)，此機(jī)房即可直接通過中繼傳輸設(shè)備進(jìn)行切分，一端連接到即將安裝的機(jī)房弱電設(shè)備上，另一端仍然與地塊總機(jī)房互聯(lián)互通。

圖1 消防安?？刂剖以O(shè)置架構(gòu)圖(一)

3 方案選擇

消防安保中心的設(shè)置，主要結(jié)合資產(chǎn)剝離、建筑業(yè)態(tài)以及相應(yīng)設(shè)置情況下物業(yè)管理、人力成本、機(jī)房占地面積、初投資費(fèi)用等因素綜合考慮。接下來就從資產(chǎn)剝離、建筑業(yè)態(tài)等幾個(gè)方面進(jìn)行方案規(guī)劃。

(1)方案一，以資產(chǎn)剝離為主要因素角度。

1#、3#各設(shè) 1間總消防安?？刂浦行?2間)，分別管理各個(gè)地塊的消防/弱電(含安防)系統(tǒng)。各塔樓各業(yè)態(tài)均單獨(dú)設(shè)置1間消防安保分控室(14間)，分控室管理各自區(qū)域的消防/弱電(含安防)系統(tǒng)，同時(shí)分別提供系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)信號到各自地塊內(nèi)的總消防安?？刂浦行?消防安保分控室均為有工作人員24h值守的控制室)。

方案一消防安?？刂剖以O(shè)置架構(gòu)如圖1所示。

(2)方案二，以建筑業(yè)態(tài)為主要因素角度(1#、3#地塊分別單獨(dú)規(guī)劃)。

在方案一的基礎(chǔ)上，針對各地塊，分別將相同的建筑業(yè)態(tài)(主要為商業(yè)、辦公)進(jìn)行整合；對于運(yùn)營性很強(qiáng)的建筑業(yè)態(tài)(如酒店、會展、游樂場、劇院等)，通常都有獨(dú)立的物業(yè)管理公司，需要單獨(dú)設(shè)置消防安保分控室；對于開發(fā)單位前期反饋有可能獨(dú)立銷售的樓棟，仍然進(jìn)行機(jī)房面積及機(jī)電條件的預(yù)留，而非實(shí)際設(shè)置。適用于前期已確定了1#，3#地塊分別獨(dú)立管理，且各地塊內(nèi)同類建筑業(yè)態(tài)(主要為商業(yè)、辦公)整合的管理模式；同時(shí)也考慮各地塊內(nèi)商業(yè)辦公合并物業(yè)管理的可能性，商業(yè)及辦公的機(jī)房按貼臨設(shè)置(若確定商業(yè)辦公由一家物業(yè)管理，則可以直接將2間機(jī)房打通合并使用)。具體設(shè)置如下。

1)總消防安?？刂浦行?2間)

1#、3#地塊分別設(shè)置一間總消防安?？刂浦行?，分別管理各個(gè)地塊的消防/弱電(含安防)系統(tǒng)。

2)消防安保分控室(8間)

T1酒店、T2酒店、會展、1#商業(yè)、1#地塊辦公(包括T1～T3)各設(shè)置1間消防安保分控室。T7住宅、3#地塊商業(yè)、3#地塊辦公(包括 T4辦公、T5～T6 SOHO辦公)各設(shè)置1間消防安保分控室，分別管理各自區(qū)域消防/弱電(含安防)系統(tǒng)，同時(shí)提供系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)信號到總消防安保控制中心統(tǒng)一管理。

3)預(yù)留消防安保分控室(8間)

為便于后期資產(chǎn)剝離以及機(jī)房拆分設(shè)置的靈活性，預(yù)留:1間劇院消防安保分控室；T1～T3辦公塔樓各1間消防安保分控室；1間游樂場消防安保分控室；T4辦公及T5～T6 SOHO辦公塔樓各1間消防安保分控室(注:前期規(guī)劃時(shí)，僅預(yù)留機(jī)房面積及機(jī)電條件，機(jī)房設(shè)備暫不設(shè)置，在確定獨(dú)棟銷售前，該機(jī)房可作為存儲室或者其他功能來使用)。

方案二消防安保控制室設(shè)置架構(gòu)如圖2所示。

(3)方案三，以建筑業(yè)態(tài)為主要因素角度(1#、3#地塊統(tǒng)一綜合規(guī)劃)

在方案二的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將1#、3#地塊綜合一起規(guī)劃，將整個(gè)項(xiàng)目相同的建筑業(yè)態(tài)(主要為商業(yè)、辦公)進(jìn)行整合；對于運(yùn)營性很強(qiáng)的建筑業(yè)態(tài)如酒店、會展、游樂場、劇院等，通常都有自己獨(dú)立的物業(yè)管理公司，需要單獨(dú)設(shè)置消防安保分控室；對于開發(fā)單位前期反饋有可能獨(dú)立銷售的樓棟，仍然進(jìn)行機(jī)房面積及機(jī)電條件的預(yù)留，而非實(shí)際設(shè)置。適用于前期已確定1#、3#地塊統(tǒng)一綜合規(guī)劃，將同類建筑業(yè)態(tài)(主要為商業(yè)、辦公)整合的管理模式；同時(shí)也考慮各地塊內(nèi)商業(yè)辦公合并物業(yè)管理的可能性，商業(yè)及辦公的機(jī)房按貼臨設(shè)置(若確定商業(yè)辦公由一家物業(yè)管理，則可以直接將2間機(jī)房打通合并使用)。具體設(shè)置如下。

1)總消防安?？刂浦行?1間)

項(xiàng)目1#、3#兩個(gè)地塊共設(shè)置1間總的消防安?？刂浦行模芾碚麄€(gè)項(xiàng)目的消防/弱電(含安防)系統(tǒng)。

2)消防安保分控室(6間)

T1酒店、T2酒店、會展、T7住宅、商業(yè)(包括1#地塊及 3#地塊商業(yè))、辦公(T1～T4辦公，T5～T6 SOHO辦公)各設(shè)置1間消防安保分控室，分別管理各自區(qū)域消防/安防系統(tǒng)，同時(shí)提供系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)信號到總消防安保控制中心統(tǒng)一管理。

3)預(yù)留消防安保分控室(11間)

為便于后期資產(chǎn)剝離以及機(jī)房拆分設(shè)置的靈活性，預(yù)留:1間1#或3#總消防安保控制中心；1間劇院消防安保分控室；1間游樂場消防安保分控室；1間1#或3#商業(yè)消防安保分控室；1間1#或3#辦公消防安保分控室；T1～T4辦公及T5～T6 soho辦公的塔樓各自1間消防安保分控室(注:前期規(guī)劃時(shí)，僅預(yù)留機(jī)房面積及機(jī)電條件，機(jī)房設(shè)備暫不設(shè)置，在確定獨(dú)棟銷售前，該機(jī)房可作為存儲室或者其他功能來使用)。

方案三消防安?？刂剖以O(shè)置架構(gòu)如圖3所示。

4 方案比較分析

本章節(jié)內(nèi)容主要從資產(chǎn)剝離、物業(yè)管理、人力資源、占地面積、機(jī)房初投資等方面對以上3種方案進(jìn)行多維度分析，詳見表1。

圖2 消防安?？刂剖以O(shè)置架構(gòu)圖(二)

5 結(jié)論及建議

方案一側(cè)重于以資產(chǎn)剝離為主要因素角度進(jìn)行分析，為最不利的機(jī)房情況考慮。好處是便于獨(dú)立銷售、獨(dú)立管理，滿足資產(chǎn)剝離的各種需求；缺點(diǎn)是機(jī)房占地面積最大，物業(yè)人力成本最高，機(jī)電成本(不含土建)、弱電系統(tǒng)造價(jià)成本最高。

方案二側(cè)重于以建筑業(yè)態(tài)為主要因素角度(1#、3#地塊分別單獨(dú)規(guī)劃)進(jìn)行分析，在方案一的基礎(chǔ)上進(jìn)行了優(yōu)化，除滿足后期獨(dú)立銷售獨(dú)立管理，滿足資產(chǎn)剝離的各種需求外；較方案一，還可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)人力成本有了較大的節(jié)??；機(jī)電成本節(jié)省約350萬(不含土建)；節(jié)省機(jī)房面積約300m2。

表1 方案比較分析表

圖3 消防安?？刂剖以O(shè)置架構(gòu)圖(三)

方案三側(cè)重于以建筑業(yè)態(tài)為主要因素角度(1#、3#地塊統(tǒng)一綜合規(guī)劃)進(jìn)行分析，在方案二的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將1#，3#地塊綜合一起規(guī)劃，將整個(gè)項(xiàng)目所有相同的建筑業(yè)態(tài)(主要為商業(yè)、辦公)進(jìn)行整合。除滿足后期獨(dú)立銷售獨(dú)立管理，滿足資產(chǎn)剝離的各種需求外；較方案二，還可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)人力成本有了較大的節(jié)?。粰C(jī)電成本節(jié)省約150萬(不含土建)；節(jié)省機(jī)房面積約270m2。

綜上所述，方案一雖然滿足獨(dú)立銷售、獨(dú)立管理、資產(chǎn)剝離的各種需求，但各項(xiàng)成本最高，且不符合常規(guī)物業(yè)管理模式，故不作為推薦選項(xiàng)。方案二和方案三，均側(cè)重以建筑業(yè)態(tài)為主要因素進(jìn)行分析，在設(shè)置的過程中，滿足方案一獨(dú)立銷售、獨(dú)立管理、資產(chǎn)剝離的各種需求；同時(shí)也考慮了通常辦公與商業(yè)合用物業(yè)管理的可能性，機(jī)房貼領(lǐng)設(shè)置，便于整合。兩種方案都作為認(rèn)可的推薦方案在項(xiàng)目上使用，最終選擇哪種方案，仍然與開發(fā)單位確定的物業(yè)管理模式有關(guān)來確定。若開發(fā)前期階段已確定1#，3#地塊分別獨(dú)立管理，采用方案二。若開發(fā)前期已確定1#，3#合在一起管理，統(tǒng)一規(guī)劃，采用方案三。若前期未確定1#、3#地塊物業(yè)管理模式，從人力成本、機(jī)房面積及機(jī)房初投資方面考慮，建議采用方案三(對于方案二中設(shè)置的機(jī)房，方案三均已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)留，不管后續(xù)兩地塊是分是合，均能靈活應(yīng)對)。

6 結(jié)束語

通過此項(xiàng)目案例技術(shù)探討，全面介紹了影響消防安?？刂茩C(jī)房的主要因素，系統(tǒng)地分析了可能存在的方案，并經(jīng)過多維的對比分析，總結(jié)出適用的幾種推薦方案。此篇可作為消防安?？刂茩C(jī)房設(shè)置的參考模板，供智能化弱電行業(yè)設(shè)計(jì)人員參考，再結(jié)合具體項(xiàng)目情況進(jìn)行分析，以確定最適合的解決方案。