馬新寧 楊雯 王玉冰 張雪玫

摘 要 由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)如今房地產(chǎn)已成為炙手可熱的行業(yè)之一，其中居住型房地產(chǎn)更是成為人民關(guān)注的重點(diǎn)，其增長(zhǎng)變化情況將直接影響國(guó)民生活狀況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這個(gè)背景下，不少專家學(xué)者都開展了對(duì)房地產(chǎn)的研究，由最初的單一因素研究房地產(chǎn)時(shí)空變化影響，慢慢發(fā)展、過渡到多重因素對(duì)房地產(chǎn)時(shí)空變化的研究。隨著3S技術(shù)的不斷成熟，學(xué)者們開始將房地產(chǎn)與3S技術(shù)結(jié)合，進(jìn)行新的發(fā)展領(lǐng)域研究，但將3S技術(shù)用于房地產(chǎn)時(shí)空變化研究的學(xué)者為數(shù)不多。該文以3S技術(shù)為核心基礎(chǔ)，通過解譯分析重慶市茶園區(qū)衛(wèi)星遙感圖像和矢量地圖，再結(jié)合一些房產(chǎn)數(shù)據(jù)及住宅房產(chǎn)周邊的環(huán)境（交通網(wǎng)絡(luò)，基礎(chǔ)設(shè)施）等因素，對(duì)住宅類房地產(chǎn)進(jìn)行時(shí)空變化研究并建立基本數(shù)據(jù)模型，為以后在其他同類型的研究提供模型依據(jù)和數(shù)據(jù)方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；3S技術(shù)；時(shí)空變化

一、緒論

（一）選題背景及意義

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在國(guó)內(nèi)外持續(xù)擴(kuò)大，影響甚廣；3S技術(shù)隨著科技的進(jìn)步逐步成熟，應(yīng)用領(lǐng)域也更加廣泛，在現(xiàn)實(shí)生活中隨處都有涉及，目前3S技術(shù)滲透到生活的各個(gè)方面，將3S技術(shù)融入房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新的發(fā)展領(lǐng)域。另由于重慶市茶園區(qū)優(yōu)越的地理?xiàng)l件，茶園區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)商的焦點(diǎn)，但隨著茶園區(qū)人口流量的日益增多，茶園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受到影響，應(yīng)用3S技術(shù)對(duì)正在新建的茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)時(shí)空變化的分析有利于更加準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，以茶園區(qū)房地產(chǎn)為研究對(duì)象，結(jié)合3S技術(shù)綜合分析房地產(chǎn)的時(shí)空變化，為房地產(chǎn)投資者提供決策建議。

重慶市作為中國(guó)四大直轄市之一，發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是人們趨之若鶩的目的地之一，因此重慶市住宅房地產(chǎn)正是熱點(diǎn)。目前重慶市茶園區(qū)正在新建，在與其他地段比較的情況下，此時(shí)茶園商品房具有很大的商機(jī)。通過對(duì)茶園的地理位置，交通條件等初步預(yù)測(cè)，新區(qū)建成將帶來一股房地產(chǎn)投資的浪潮，市民將傾向于往茶園區(qū)購房。因此，對(duì)于茶園區(qū)住宅類房地產(chǎn)的研究有現(xiàn)實(shí)意義。

（二）國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)

國(guó)外-歐盟與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行的是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是呈現(xiàn)高度市場(chǎng)化。因而國(guó)外學(xué)者很早就對(duì)房地產(chǎn)的地位和作用有了明確的認(rèn)識(shí)，并早就開始從不同角度、不同方面對(duì)房地產(chǎn)開始進(jìn)行研究，從單一的因素對(duì)房地產(chǎn)時(shí)空變化影響，慢慢發(fā)展、過渡到多重因素對(duì)房地產(chǎn)時(shí)空變化的研究，再到建立房地產(chǎn)時(shí)空變化數(shù)學(xué)模型，國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)時(shí)空變換的研究越來越深入。并隨著3S（GPS、GIS、RS）技術(shù)的不斷發(fā)展，國(guó)外學(xué)者也從單一的研究方式逐漸過渡到利用3S技術(shù)進(jìn)行時(shí)空變化影響的研究。

自1979年，我國(guó)城鎮(zhèn)化住房改革制度便一直穩(wěn)步向前推進(jìn)。在1998年我國(guó)便開始了全面住房市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化步驟。并且隨著我國(guó)的科技進(jìn)步，將3S技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)也是當(dāng)今的一大主流方式。不少學(xué)者對(duì)住宅類商品房時(shí)空分布影響因素進(jìn)行了研究。項(xiàng)前和張暉學(xué)者發(fā)表的《3S技術(shù)與房地產(chǎn)批量評(píng)估集成應(yīng)用研究——以深圳市為例》一文中提到，將3S技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估方面，不僅構(gòu)建了多源房地產(chǎn)數(shù)據(jù)集成的數(shù)據(jù)庫，還實(shí)現(xiàn)了圖文一體化的房地產(chǎn)信息服務(wù)，并提供了多種方式的GIS空間檢索服務(wù)。

（三）研究?jī)?nèi)容及技術(shù)路線

2.研究主要內(nèi)容

（1）提取基于遙感技術(shù)下的重慶市茶園區(qū)域住宅類商品房區(qū)域。

運(yùn)用計(jì)算機(jī)遙感軟件，基于茶園區(qū)域的陸地遙感圖像，通過運(yùn)用傳統(tǒng)的目視解譯等方法在已有的高清影像數(shù)據(jù)綜合得到茶園區(qū)域住宅類商品房的地理范圍。并通過形狀指數(shù)了解茶園區(qū)域住宅類房地產(chǎn)的形狀大小規(guī)模和每年住宅類區(qū)域增加或減少的面積、大小等特征。

（2）分析茶園區(qū)域住宅房地產(chǎn)時(shí)空動(dòng)態(tài)趨勢(shì)。

通過對(duì)茶園區(qū)域近十年各類數(shù)據(jù)的分析，得到茶園區(qū)域近三年的面積變化趨勢(shì)、規(guī)模變化趨勢(shì)以及三維空間的變化趨勢(shì)，利用解譯出的茶園區(qū)域住宅類商品房數(shù)據(jù)，借助Arc GIS的多項(xiàng)功能，統(tǒng)計(jì)并算出茶園區(qū)域住宅類商品房近十年來住宅類商品房的總體面積規(guī)模的變化趨勢(shì)特征。

（3）茶園區(qū)域的自然影響因素和社會(huì)影響因素。

從自然因素和社會(huì)因素兩方面綜合研究茶園區(qū)域住宅類房地產(chǎn)的時(shí)間、空間變化的規(guī)律性并做出一份具體的報(bào)告來說明哪些因素導(dǎo)致住宅類房地產(chǎn)的變化。由于重慶市城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口比重不斷提高，人地關(guān)系矛盾日益突出，人們對(duì)于住房的要求也逐年增加，因此可從茶園區(qū)域近三年來長(zhǎng)期和短期定居的人流量來推算茶園區(qū)域住宅類商品房未來的空間變換趨勢(shì)和建筑規(guī)模大小。

（三）研究方法及技術(shù)路線

1.研究方法

（1）理論與實(shí)際相結(jié)合

①文獻(xiàn)查閱法，本課題通過查閱相關(guān)書籍，學(xué)士論文，期刊等等，研究基于3S技術(shù)的住宅房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r，了解目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策，清楚3S技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀并了解影響房地產(chǎn)的相關(guān)因素。對(duì)于課題的研究方向有一個(gè)清楚的定位，最后確定課題的研究方法。

②實(shí)地考察法，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都在慢慢壯大，它的發(fā)展趨勢(shì)也越來越重要，因此實(shí)地考查這一環(huán)節(jié)是必不可少，本課題將進(jìn)行有目的的調(diào)查問卷及訪談，通過調(diào)查問卷了解近10年的茶園區(qū)居民對(duì)于住宅的滿意程度，以及對(duì)于茶園區(qū)新建工程的看法，訪談的對(duì)象主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者，為課題的研究奠定基礎(chǔ)。

2.定性與定量分析

（1）數(shù)理統(tǒng)計(jì)法，通過對(duì)獲取的影像圖處理，解譯得到最精確的人口分布數(shù)據(jù)，建筑分布數(shù)據(jù)，，基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)，土地利用狀況數(shù)據(jù)等，然后結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)，建立數(shù)學(xué)模型，通過模型分析出近10年數(shù)據(jù)的變化情況，進(jìn)而得出這種因素對(duì)于住宅房地產(chǎn)的影響程度。

（2）定量預(yù)測(cè)法，通過對(duì)比分析近10年的茶園區(qū)一定范圍的影像圖，對(duì)同一區(qū)位的影像圖進(jìn)行比較分析，并運(yùn)用相關(guān)數(shù)學(xué)方法和建立數(shù)學(xué)模型，將獲得的數(shù)據(jù)通過建立的數(shù)學(xué)模型清楚得表示出來，最后以調(diào)查的近10年內(nèi)的房地產(chǎn)變化趨勢(shì)作為參照，采用定量預(yù)測(cè)的方法預(yù)測(cè)茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)今后的時(shí)空變化趨勢(shì)。

（四）技術(shù)路線

（1）準(zhǔn)備階段：首先進(jìn)行查閱資料，確定研究的方向，并了解國(guó)內(nèi)外的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)課題進(jìn)行可行性分析，確定研究方法與技術(shù)路線，為課題的開展做好準(zhǔn)備。

（2）實(shí)施階段：在實(shí)施階段，重點(diǎn)研究對(duì)象為篩選出來的數(shù)據(jù)。對(duì)多種屬性的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類匯總，并通過建立數(shù)學(xué)模型，將同一屬性的數(shù)據(jù)的變化特征通過模型清晰地表示出來，并對(duì)這種變化特征進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析影響房地產(chǎn)時(shí)空變化的因子及其強(qiáng)弱。然后運(yùn)用綜合分析的方法，結(jié)合所有影響因素，得出茶園住宅房地產(chǎn)的時(shí)空變化情況，然后通過分析結(jié)果，采用定量分析的原理，對(duì)茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行預(yù)測(cè)?？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，包括人口分布，及就業(yè)數(shù)量進(jìn)行分析研究，為相關(guān)的當(dāng)?shù)卣峁﹨⒖假Y料。

（3）總結(jié)階段：在結(jié)題過程，通過對(duì)所適用的茶園區(qū)的時(shí)空數(shù)據(jù)進(jìn)行分類匯總，建立茶園區(qū)房地產(chǎn)時(shí)空變化數(shù)據(jù)庫；并撰寫研究報(bào)告，記錄整個(gè)研究過程，以及分析結(jié)果；最終發(fā)表一篇論文，深入闡述研究結(jié)果。

二、研究區(qū)概況

（一）自然地理

1.地形地貌

重慶在地理位置上處于中國(guó)的西南部，長(zhǎng)江的上游地區(qū)，它的北部、東部及南部分別有巫山、大巴山、武陵山和大婁山四座大山環(huán)繞。重慶的地貌是以丘陵和山地為主，其坡地的占地面積比較大，故有“山城”這個(gè)稱號(hào)。重慶有著由南北向長(zhǎng)江河谷逐級(jí)降低的地勢(shì)，它的西北部和中部主要是以丘陵和山地為主，東北方向緊靠著大巴山和東南部連武陵山兩座山脈。

茶園新城區(qū)在地理位置上位于重慶市主城區(qū)的東部，屬于重慶南岸區(qū)，從地理環(huán)境方面看，茶園新區(qū)背面緊靠著南山旅游區(qū)，丘陵、山地為主要的地貌特征以及有著平坦的地勢(shì)。它的三面環(huán)繞著山：東面緊挨明月山，南面是樵坪山，西面依靠南山；北臨長(zhǎng)江。

2.水文氣候

重慶氣候溫暖濕潤(rùn)，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，冬暖夏熱，四季分明，沒有霜期長(zhǎng)，重慶向來以多霧有名，因此有“霧都”的稱號(hào)，重慶市的年平均氣溫在16～18℃。茶園新區(qū)的自然資源還是屬于原始的生態(tài)資源，其中的河流和水庫就有10余處，自然環(huán)境優(yōu)美迷人，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，雨水充沛，土壤肥沃，使得該區(qū)域的年平均溫度在18.3℃左右，并且茶園新區(qū)中的大小河流就共有七條，其中苦溪河長(zhǎng)達(dá)38公里，緩緩流經(jīng)新城區(qū)最終注入長(zhǎng)江，有10萬余畝的原生態(tài)森林在它的周圍環(huán)繞，是重慶主城區(qū)森林覆蓋率最高區(qū)域，是一個(gè)天然的大氧吧。

（二）人文經(jīng)濟(jì)

茶園新區(qū)占地面積為120平方公里，其中有75平方公里的規(guī)劃建設(shè)用地，到2020年該區(qū)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到50萬人。茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心，"三區(qū)合一"后的城市體量相當(dāng)于一個(gè)中等城市的體量，它是重慶主城區(qū)長(zhǎng)江以南最具發(fā)展?jié)摿Φ墓I(yè)園區(qū)。

茶園新區(qū)采取的模式為用第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，逐漸將茶園新區(qū)打造成為一個(gè)集教育、文化、醫(yī)療等高質(zhì)量功能的綜合性城區(qū)，該區(qū)主要是以房地產(chǎn)業(yè)為主，金科、龍湖等多家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)被逐漸引入其中，這為該區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的提升，其中的長(zhǎng)青湖別墅、慶隆高爾夫以及湖山墅--金科中央御院等為其中的優(yōu)秀項(xiàng)目，集中構(gòu)成了重慶市中央別墅核心區(qū)域。茶園新區(qū)將被定位成為與觀音橋、沙坪壩等四個(gè)城市副中心定位功能相似的區(qū)域性商業(yè)、商貿(mào)的經(jīng)濟(jì)中心，將它打造成重慶市東部的核心城，擔(dān)任著帶動(dòng)?xùn)|部新城未來發(fā)展的職能 。

三、影像處理

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及圖像預(yù)處理

本研究采取的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是SPOT-5、北京二號(hào)衛(wèi)星遙感數(shù)據(jù)，通過對(duì)兩種衛(wèi)星遙感數(shù)據(jù)圖的獲取，取長(zhǎng)補(bǔ)短優(yōu)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源。由于遙感影像易受外界條件干擾，故對(duì)圖像進(jìn)行幾何校正、數(shù)字圖像處理，增強(qiáng)了原始圖像的對(duì)比度，提高圖像的準(zhǔn)確度。

（二）遙感圖像信息解譯

遙感圖像能夠?qū)崟r(shí)、動(dòng)態(tài)、快速地反映土地的各種利用狀態(tài)。通過對(duì)城市部分區(qū)域的不同時(shí)期土地利用狀況的分析，能夠預(yù)測(cè)未來的土地利用情況走勢(shì)。本文主要研究重慶南岸茶園區(qū)域住宅類房地產(chǎn)的擴(kuò)張情況及變化規(guī)律，因此建立了茶園區(qū)的矢量文件，并對(duì)茶園地區(qū)2010-2018年遙感影像圖中住宅用地的信息進(jìn)行提取。

由于目視解譯的局限性，故在解譯之前建立了解譯標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)城市住宅用地和農(nóng)村宅基地進(jìn)行解譯，并對(duì)這兩種地類進(jìn)行數(shù)據(jù)庫建立，其余類型的地類在最終制圖時(shí)，對(duì)其弱化。針對(duì)兩種用地的不同特征，在對(duì)原始遙感影像圖進(jìn)行圖像預(yù)處理后，便運(yùn)用ArcGIS軟件建立茶園區(qū)2010-2018年的Ship文件，在ArcGIS軟件進(jìn)行目標(biāo)地物的矢量化。在Ship文件的屬性表中，運(yùn)用特定的命令，對(duì)目標(biāo)地物增添字段，對(duì)同屬性類別圖斑分類編碼并融合同類斑塊，計(jì)算最終的圖斑面積。

（三）成果的建立

確保解譯成果準(zhǔn)確性后，將完善后的Ship文件屬性表導(dǎo)出，用來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。運(yùn)用Excel統(tǒng)計(jì)不同年份的數(shù)據(jù)，并進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比，形成最終的增長(zhǎng)趨勢(shì)及變化情況表，同時(shí)將不同時(shí)期的解譯數(shù)據(jù)按照年份命名，成為茶園地區(qū)住宅類房地產(chǎn)變化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。為增強(qiáng)圖形的美觀性和專業(yè)性，采用Photoshop CS6進(jìn)行后期調(diào)色和著重顯示。最終的成果為2010-2018重慶市南岸區(qū)茶園住宅類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫及其分布圖、各年份數(shù)據(jù)對(duì)比表及茶園住宅類房地產(chǎn)時(shí)空變化結(jié)論。

四、重慶茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)時(shí)空變化

（一）重慶市茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀變化

城市房?jī)r(jià)的演化是一個(gè)動(dòng)態(tài)的時(shí)空變化過程，因而具備兩個(gè)主要的特點(diǎn)：時(shí)效性、空間性。時(shí)效性是指具體地塊單元的地價(jià)隨時(shí)間的變化而變化，即隨時(shí)間的波動(dòng)性，時(shí)間變動(dòng)對(duì)地價(jià)的影啊往往采用時(shí)間一地價(jià)指數(shù)來表征：空間性即利用3S技術(shù)獲得的遙感影響圖分析房地產(chǎn)空間分布上的區(qū)域變化情況，除土地位置的定性外，還表現(xiàn)在不同利用類型（用途）的城市用地的等級(jí)、數(shù)量、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等隨時(shí)間的推移而不斷演化的現(xiàn)象。

同時(shí)茶園區(qū)作為重慶市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，城市人口變化明顯，土地市場(chǎng)潛力巨大的地區(qū)，本次茶園房地產(chǎn)用地時(shí)空動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作所收集的影像數(shù)據(jù)資料從2010年至2018年，不同時(shí)期住宅房地產(chǎn)的時(shí)空變化狀況進(jìn)行分析。

1.茶園區(qū)空間擴(kuò)展

根據(jù)研究區(qū)的土地利用情況結(jié)合遙感影像分析，提取2010年、2011年、2014年、2018年的遙感影像圖數(shù)據(jù)，將研究區(qū)的住宅房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提取出來，4年的變化趨勢(shì)如圖4-1，該圖清晰明了地展現(xiàn)了各時(shí)期住宅房地產(chǎn)的分布及擴(kuò)張狀態(tài)。

通過提取歷年的影像圖數(shù)據(jù)，從城市發(fā)展格局的角度，Camagni 等（2002）將城市空間形態(tài)的擴(kuò)展分為蔓延、填充、外延、衛(wèi)星城式和沿交通線擴(kuò)展五種基本模式。 根據(jù)這種分類方式，將茶園區(qū)2011年-2012年的擴(kuò)展主要為為擴(kuò)張式，由聚集點(diǎn)向周邊擴(kuò)張，面積不斷增加；2012年以后主要表現(xiàn)為蔓延式，向外擴(kuò)張的速度明顯減慢，逐漸向周邊適宜居住的用地蔓延，更加合理的利用土地，并逐漸成為融創(chuàng)、保利等開發(fā)商的焦點(diǎn)。

利用GIS進(jìn)行數(shù)據(jù)處理計(jì)算面積得出從2010年到2018年住宅用地面積擴(kuò)增3-4倍左右。通過2011年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)一開始茶園區(qū)住宅零星分布，沒有規(guī)律，從2012年開始隨著城市的擴(kuò)張，發(fā)展重心逐漸向西南方向延伸，并集中分布。前期是以集中零星用地，規(guī)范整治，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交通的便捷，住宅用地的中心逐漸由北部往西南方向轉(zhuǎn)移，最終在西南區(qū)形成聚集點(diǎn)。

2.茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)地價(jià)變化

在時(shí)間水平上表現(xiàn)為茶園的房?jī)r(jià)高低變化，隨著茶園地區(qū)的重心轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)有所漲幅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。通過資料表明，近三年茶園新區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)由平穩(wěn)到驟然增加。2016年茶園房?jī)r(jià)均價(jià)為7217元/m?，到了2018年重慶市茶園區(qū)金科成交房?jī)r(jià)高達(dá)15610元，房?jī)r(jià)的變化表現(xiàn)出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，以及政府的發(fā)展重心區(qū)域。

（二）重慶市住宅房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)力初步分析

根據(jù)城市空間動(dòng)態(tài)規(guī)律及其趨勢(shì)，明確空間變化的驅(qū)動(dòng)因子，可對(duì)未來擴(kuò)展?fàn)顩r作出初步預(yù)測(cè)。本章先利用已有數(shù)據(jù)結(jié)合自然地理、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及交通設(shè)施、政策規(guī)劃等方面分析其對(duì)重慶市茶園區(qū)住宅用地的作用。

1.自然地理?xiàng)l件

影響茶園發(fā)展的自然地理因素，主要包含茶園地區(qū)的地形，地質(zhì)，氣候條件，生態(tài)環(huán)境等因素。自然地理環(huán)境是一個(gè)地區(qū)發(fā)展的基本條件，同時(shí)也是必不可少的因素，地勢(shì)的起伏，氣候的適宜度決定這區(qū)域發(fā)展的總體趨勢(shì)和發(fā)展速度。

受到地形，地勢(shì)的影響，茶園向西南部發(fā)展，適宜的日照條件宜居宜業(yè)，水文條件好，氣候適中，大量人口聚集，帶動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)

影響茶園住宅用地發(fā)生變化的因子中社會(huì)經(jīng)濟(jì)起著重要的作用。自2000年起，茶園開始發(fā)展工業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步完善，2011年是茶園實(shí)現(xiàn)跨越的起步之年，存在著眾多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，人口在西部聚集，隨之產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在西部聚集發(fā)展，推動(dòng)著茶園西南部的發(fā)展。自從2010年以來，茶園新區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值422億元，同比增長(zhǎng)48.6%；完成全社會(huì)固定投資92億元，同比增長(zhǎng)20%；完成工業(yè)投資60億，同比增長(zhǎng)8.7%。茶園新區(qū)的經(jīng)濟(jì)力量巨大， 是茶園發(fā)展的的支撐力量。

3.交通及配套設(shè)施

交通的便捷決定著區(qū)域與區(qū)域之間，區(qū)域內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與交流，茶園發(fā)展離不開交通干道之間的連接，尤其是成為重慶重慶副中心的茶園新區(qū)的發(fā)展。在茶園內(nèi)部，道路縱橫交錯(cuò)，繞城高速公路，與成渝等周邊城市高速公路干線相連，同時(shí)縱向右6號(hào)、8號(hào)輕軌站線，交通十分便捷，同時(shí)并帶動(dòng)著物流，交通運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。茶園不斷完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，不斷改善著人居環(huán)境。

4.政策規(guī)劃

政府的支持是一個(gè)區(qū)域順利發(fā)展的保障，沒有政府的大力，支持發(fā)展就會(huì)無法進(jìn)行。自從重慶提出西部大開發(fā)戰(zhàn)略，改變城市發(fā)展戰(zhàn)略，茶園新區(qū)就成為了重慶主要的發(fā)展區(qū)域，并不斷吸引著大量的企業(yè)家，為新城區(qū)的騰飛打下了良好的基礎(chǔ)。

（三）預(yù)測(cè)與展望

通過近幾年的住宅房地產(chǎn)房?jī)r(jià)分析，茶園的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)不斷增加的趨勢(shì)，未來走勢(shì)預(yù)測(cè)繼續(xù)增加，但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，政府的宏觀政策，城市規(guī)劃的要求，人口的變動(dòng)等因素，土地的利用情況，增幅的速度可能減慢。

1.土地的供需矛盾影響房?jī)r(jià)變化

從土地的特性來講，土地的稀缺性和供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，決定了土地的供需應(yīng)當(dāng)保持平衡。成為“山地”的重慶更加注重土地的利用情況，合理調(diào)節(jié)土地的供需矛盾。茶園人口的不斷增多，對(duì)住宅的需求量也在不斷增加，在住房需求迅猛增長(zhǎng)的境況之下，土地的供需矛盾也會(huì)進(jìn)一步加劇，從而也會(huì)促進(jìn)地價(jià)的進(jìn)一步上漲。

2.政府的宏觀政策限制房?jī)r(jià)的漲幅

房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度不能過大，房?jī)r(jià)過高出現(xiàn)供大于求，房?jī)r(jià)過低極易出現(xiàn)供小于求。無論哪種情況，都會(huì)對(duì)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。經(jīng)過國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控措施的實(shí)施，重慶市房地產(chǎn)的需求將趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制更加完善，同時(shí)政府的參與也限制開發(fā)商隨意提高房?jī)r(jià)的權(quán)利。

3.重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使茶園房?jī)r(jià)升高成為必然

小區(qū)域的發(fā)展使基于它所在的大區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)展的，是點(diǎn)與面的關(guān)系。同樣的茶園房?jī)r(jià)的變化是以重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為背景的。自重慶的成為直轄市以來，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，無論是工業(yè)，商業(yè)，還是房地產(chǎn)等行業(yè)都取得了巨大的進(jìn)步。茶園區(qū)與重慶市的發(fā)展是同步的，隨著重慶市房地產(chǎn)投資的增加和土地機(jī)制的調(diào)控預(yù)計(jì)未來茶園房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

五、結(jié)論

3S技術(shù)是本課題順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，通過遙感獲得影像圖，然后利用GIS對(duì)影響圖數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。最后以茶園區(qū)歷年的影像圖為研究對(duì)象，通過GIS分析影像數(shù)據(jù)，得出茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)的時(shí)空變化趨勢(shì)，得出茶園區(qū)住宅房地產(chǎn)在今后將繼續(xù)提升，但由于政府，社會(huì)發(fā)展等的限制作用，房?jī)r(jià)不會(huì)過大變動(dòng)。

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作者簡(jiǎn)介：

馬新寧，（1997-）女，漢，河南省南樂縣人，本科生，單位：重慶工商大學(xué)土地資源管理專業(yè)。

楊雯，（1998-）女，漢，重慶市合川人，本科生，單位：重慶工商大學(xué)土地資源管理專業(yè)。

王玉冰，（1996-）女，漢，河北省衡水人，本科生，單位：重慶工商大學(xué)土地資源管理專業(yè)。

張雪玫，（1997-）女，漢，重慶市長(zhǎng)壽人 本科生，單位：重慶工商大學(xué)土地資源管理專業(yè)。