黃 興 湯以勝 周明霞

（麗水市國土勘察測繪規(guī)劃院，浙江 麗水 323000）

1 研究內(nèi)容

全面收集整理歷年來建設(shè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)用審批數(shù)據(jù)、土地供應(yīng)數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查、城市總體規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫、最新遙感影像圖、低效用地等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過疊加比對分析，全面查清規(guī)劃可開發(fā)區(qū)塊、已供已用、批而未供、供而未用、用而未盡、低效開發(fā)土地和閑置土地的規(guī)模、分布、成因和實(shí)地狀況等，建立建設(shè)用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。按照成因?qū)Ω髑闆r進(jìn)行歸類分析評價(jià)，同時(shí)提出消化利用、盤活挖潛的意見措施，對閑置土地提出處置意見措施，對建設(shè)用地開發(fā)提出建議，推動(dòng)建設(shè)用地提質(zhì)增效，規(guī)范建設(shè)用地管理。

2 關(guān)鍵技術(shù)

充分利用已有成果，依托信息化工具，梳理農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)、供地?cái)?shù)據(jù)等相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合土地利用現(xiàn)狀圖、城市總體規(guī)劃、遙感影像圖等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)可開發(fā)地塊、已供已用、批而未供、供而未用、用而未盡、低效可開發(fā)、規(guī)劃可開發(fā)和閑置土地等的研究，建立建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)庫，開發(fā)者建設(shè)用地“一張圖”展示系統(tǒng)。

2.1 資料收集

（1）收集最新的影像圖：用于最新的土地狀況分析和分析成果的疊加展示。

（2）收集歷年來的農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)：國家、省、市各級批準(zhǔn)的所有農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)，包括單獨(dú)選址用地、城市分批次用地、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤實(shí)施方案、農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目建新區(qū)用地等。收集農(nóng)轉(zhuǎn)用盤活批準(zhǔn)文件、農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目建新區(qū)調(diào)整等反映農(nóng)轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)情況變化的資料。用于分析已審批數(shù)據(jù)情況。

（3）收集歷年來供地?cái)?shù)據(jù)情況：供應(yīng)的國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)。用于分析歷年土地供應(yīng)強(qiáng)度與結(jié)構(gòu)。

（4）收集城市總體規(guī)劃：收集最新的城市總體規(guī)劃，用于分析可開發(fā)土地分類狀況。

（5）收集低效用地圖斑：收集最新的低效用地圖斑，用于估算可開發(fā)土地潛力。

（6）城中村改造計(jì)劃：收集城中村改造計(jì)劃，用于測算二次可開發(fā)地塊情況。

（7）收集不動(dòng)產(chǎn)登記庫數(shù)據(jù)：收集不動(dòng)產(chǎn)登記庫數(shù)據(jù)，用于歷史國有存量建設(shè)用地的提取，房屋拆遷量及拆遷成本的估算。

（8）儲備土地?cái)?shù)據(jù)：收集歷年來土地儲備數(shù)據(jù)，用于分析可建設(shè)用地收儲及政策處理情況。

2.2 疊加分析

以城市總體規(guī)劃為底圖，疊加遙感影像圖、歷年以來的農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)、土地供應(yīng)數(shù)據(jù)、儲備土地?cái)?shù)據(jù)等相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，對農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地供應(yīng)進(jìn)行全面梳理。疊加分析得到可開發(fā)未審批圖層和已審批未開發(fā)圖層。以審批未開發(fā)圖層繼續(xù)疊加分析形成批而未供、供而未用、用而未盡和閑置土地等相關(guān)業(yè)務(wù)圖層，建立建設(shè)用地監(jiān)管動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫。首先以低效用地范圍、儲備土地范圍、結(jié)合最新影像提取的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)未開發(fā)區(qū)域、低效用地圖斑、城中村改造計(jì)劃和以不動(dòng)產(chǎn)登記庫按一定算法提取的適合再開發(fā)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)得到城市可開發(fā)區(qū)域范圍。以可開發(fā)區(qū)域范圍為基礎(chǔ)疊加歷年農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)、歷年儲備數(shù)據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)登記庫提取的歷史國土數(shù)據(jù)得到可開發(fā)未審批圖層和已審批未開發(fā)圖層。將可開發(fā)區(qū)域范圍為基礎(chǔ)結(jié)合城市總體規(guī)劃分析得到可開發(fā)商住、可開發(fā)商業(yè)、可開發(fā)工業(yè)等具體的可開發(fā)功能區(qū)塊。以歷年農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地供應(yīng)為基礎(chǔ)，疊加分析得到批而未供、供而未用、用而未盡和閑置土地等圖層。

（1）已供已用圖層：將供地?cái)?shù)據(jù)與土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、遙感影像圖、農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)疊加分析后產(chǎn)生，由已農(nóng)轉(zhuǎn)用已供應(yīng)且在土地利用現(xiàn)狀中已為建設(shè)用地、遙感影像圖反映已經(jīng)建設(shè)的地塊組成。

（2）供而未用圖層：將土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、遙感影像圖與供地?cái)?shù)據(jù)、農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)疊加分析后產(chǎn)生，由已農(nóng)轉(zhuǎn)用已供應(yīng)但尚未開發(fā)建設(shè)且未形成閑置的地塊組成。

（3）用而未盡圖層：將土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、遙感影像圖與供地?cái)?shù)據(jù)、農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)疊加分析后產(chǎn)生，由已農(nóng)轉(zhuǎn)用已供應(yīng)但供地后未動(dòng)工建設(shè)用地面積占比達(dá)30%以上的地塊組成。

（4）閑置土地圖層：土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、遙感影像圖與供地?cái)?shù)據(jù)、農(nóng)轉(zhuǎn)用數(shù)據(jù)疊加分析后產(chǎn)生，由已農(nóng)轉(zhuǎn)用已供應(yīng)但尚未開發(fā)建設(shè)并已構(gòu)成閑置土地的地塊組成。

具體技術(shù)路線如圖1所示：

圖1 建設(shè)用地研究技術(shù)路線圖

3 狀況分析

通過疊加分析，提取城市規(guī)范區(qū)范圍內(nèi)各功能區(qū)塊圖斑，測算可開發(fā)功能區(qū)塊潛力，結(jié)合計(jì)劃的開發(fā)強(qiáng)度，評估計(jì)劃的可行性，為科學(xué)用地計(jì)劃提供數(shù)據(jù)支撐。提取可開發(fā)區(qū)塊范圍內(nèi)未農(nóng)轉(zhuǎn)用地塊情況，為合理安排指標(biāo)報(bào)批情況提供建議。提取批而未供土地，全面查清已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收地塊情況，核實(shí)供地情況，查清批而未供原因等。提取供而未用圖層和用而未盡圖層，分類查清土地位置、面積、用途、原因等，為供而未用土地消化提供支撐。提取閑置土地圖層，為分類妥善閑置土地提供依據(jù)。提取擬二次開發(fā)區(qū)塊，根據(jù)預(yù)估容積率和樓面價(jià)，利用不動(dòng)數(shù)據(jù)庫概算拆量及相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算拆遷成本，為二次開發(fā)區(qū)塊預(yù)估經(jīng)濟(jì)成本效益。提取歷年已批已供數(shù)據(jù)，分析歷年土地供應(yīng)強(qiáng)度，供應(yīng)類型，按照區(qū)塊化整體開發(fā)的思想，結(jié)合可開發(fā)地塊情況形成地塊開發(fā)計(jì)劃與強(qiáng)度建議。為了更加直觀的展示研究及分析成果，同步開展了數(shù)據(jù)庫建設(shè)和建設(shè)用地“一張圖“系統(tǒng)研發(fā)，將研究成果圖形化的展示，更好地服務(wù)政府決策，建設(shè)用地“一張圖”如圖2所示。

圖2 建設(shè)用地“一張圖”

4 建議與對策

通過上述研究分析，結(jié)合歷年供地情況及相關(guān)情況，可開發(fā)土地，按功能區(qū)塊制定了科學(xué)合理的用地滾動(dòng)計(jì)劃、建設(shè)用地報(bào)批計(jì)劃及城中村改造地塊計(jì)劃。批而未供土地，逐宗分析存在問題及成因。對發(fā)現(xiàn)的問題，按照“先易后難”的原則，逐一研究制定分類處置辦法，明確目標(biāo)任務(wù)、工作措施、責(zé)任人和完成時(shí)限，制定清單，建立臺賬，實(shí)行掛圖作戰(zhàn)、銷號管理。對供而未用地塊，加快土地供，完善供地手續(xù)，確實(shí)因公共服務(wù)設(shè)施用地以及不能利用的邊角地等原因及時(shí)調(diào)整供地方案。閑置土地分類妥善處置。對涉嫌構(gòu)成閑置的土地，開展調(diào)查取證。督促開工一批，異地置換一批，依法收回一批，有效盤活一批。建立健全批而未供土地和閑置土地管理長效機(jī)制。加強(qiáng)批后監(jiān)管力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地利用過程中出現(xiàn)的各種問題，督促取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人根據(jù)法律制度合理利用土地，節(jié)約集約利用土地，讓土地都能夠得到合理的利用，使其發(fā)揮最大的社會效益。

5 結(jié)語

本文以麗水市為例，研究了城市建設(shè)用地狀況，梳理了研究需要的基礎(chǔ)資料，明確了城市建設(shè)用地研究的關(guān)鍵技術(shù)與方法，分析了歷年土地供應(yīng)情況與建設(shè)用地現(xiàn)狀情況，提出了切實(shí)可行的建議與對策，開發(fā)了相應(yīng)成果展示系統(tǒng)。本文的研究成果是對城市建設(shè)用地研究的一次探索與嘗試。全面深入開展城市建設(shè)用地研究，還有更多基礎(chǔ)性，挑戰(zhàn)性的工作要做。