文/和子瑋 天津市房地產(chǎn)市場管理服務(wù)中心 天津 300000

房地產(chǎn)業(yè)作為重要的民生產(chǎn)業(yè),關(guān)系到國民的基本生存居住權(quán),房地產(chǎn)市場自身發(fā)展暴露的弊端以及政府作為公共利益的代表者和執(zhí)行者的特殊角色,都要求政府對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)與管理。我國政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的方式多樣,主要可分為行政、經(jīng)濟與法律三大手段,在政府歷次調(diào)控中多是三大手段同時對房地產(chǎn)市場作用,在各階段實際操作中針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況各調(diào)控手段的應(yīng)用頻率與程度略有不同。2010年政府為實現(xiàn)房價的理性增長控制房價上漲的趨勢,提出嚴(yán)格的限購限貸政策,自此開啟了政府以行政手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控“新時代”。由于行政手段自身具有的強制性等特點,在房地產(chǎn)市場中大力實行行政手段引來各界的廣泛關(guān)注與討論,對于行政手段是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)用于房市調(diào)控的褒貶不一,且現(xiàn)存的多數(shù)研究或過于片面地否定行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用,或沒能就行政手段更好地發(fā)揮其積極作用進行深入研究。本文即以此為突破口,力圖以實例針對行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用效果進行辯證地分析,并在認(rèn)識了行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控的利與弊的基礎(chǔ)上,針對房地產(chǎn)市場調(diào)控中尚存的矛盾與問題,提出更好地發(fā)揮行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控的積極作用的相關(guān)對策。

我國的房地產(chǎn)市場雖然起步較晚,發(fā)展時間較短,但是在我國宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下,房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的局面?？蛇^熱的發(fā)展勢頭,促使房價不斷飆升,并催生了一系列社會經(jīng)濟問題。中央政府和地方政府以“穩(wěn)定房價”、“促進房價合理回歸”、“讓房子回歸居住屬性,保障公眾居住權(quán)”為調(diào)控政策目標(biāo),出臺了一系列行政、土地、財稅、貨幣等方面政策來控制房價,但是調(diào)控政策效果卻不理想,調(diào)控政策方面的理論研究也缺乏深度和系統(tǒng)性。

我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展,一定程度上推動了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,帶來了一定的經(jīng)濟效益。但由于我國缺乏健全的房地產(chǎn)市場相關(guān)法律法規(guī),出現(xiàn)了一系列的問題,如囤積樓房,哄抬房價,惡意炒房等。這些都直接導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場混亂、房價持續(xù)上漲,并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的預(yù)期承受范圍。而且由于缺乏管理經(jīng)驗和制度資源準(zhǔn)備不足,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)諸多棘手問題,成為近幾年中國的焦點社會問題之一。而房地產(chǎn)作為與人民日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域,此產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為如今國內(nèi)的支柱性產(chǎn)業(yè)。雖然政府采取了以抑制房價上漲為主要目標(biāo)的多種措施,加強相關(guān)市場的管理和政策的完善,但是其并未真正解決該領(lǐng)域中的諸多問題,實踐中,仍然存在著諸如房屋供應(yīng)與需求之間關(guān)系緊張,房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的競爭狀況不佳,以及發(fā)展較好的城市房價水平居高不下并持續(xù)上升等問題。由此,此領(lǐng)域內(nèi)的市場調(diào)節(jié)上出現(xiàn)的多個問題日益受到法學(xué)界的重視和研究。然而,國內(nèi)多數(shù)情況下對于市場進行調(diào)節(jié)的政策制定者通常運用經(jīng)濟學(xué)界的理論及邏輯甚至術(shù)語,其在調(diào)節(jié)方式上,多采用經(jīng)濟法中提及的手段,而尚未認(rèn)識到法學(xué)理論及制度在此方面的作用。由此使得其調(diào)節(jié)效果只能暫時緩解表面上的形式問題,而無法更有效的完成對于此領(lǐng)域的全方位的調(diào)控,其常常更加不利于市場秩序的維護,甚至造成惡性循環(huán)。我們應(yīng)該盡量解決的依然是此領(lǐng)域內(nèi)的宏觀調(diào)控的制度化的保障的有效性及更有效的方法適用。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎民生保障、經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要產(chǎn)業(yè)，近年來獲得了極大的發(fā)展，城市面貌更新、百姓居住水平提高、裝配式建筑日趨成熟。房地產(chǎn)業(yè)在國家的高度重視下也進行了多輪調(diào)控工作，取得了一定收效，自2016年10月開始至今可以說是天津歷時最持久、角度最準(zhǔn)確、防控最嚴(yán)明、方法最科學(xué)的一次長效調(diào)控工作。在兩年多的努力下，截止18年底目前我市去化周期為15 個月，供求基本平衡，房屋交易價格穩(wěn)中有降，基本維持在2016年底水平。房屋交易價格兩年內(nèi)沒有上漲。

以上成果部分得益于天津首創(chuàng)的“三價聯(lián)控”制度，在往年調(diào)控房地產(chǎn)銷售端的基礎(chǔ)上增加對土地供應(yīng)端的調(diào)控工作，率先開創(chuàng)了按片區(qū)指導(dǎo)新建商品住宅最高限價的穩(wěn)控方法，同時嚴(yán)格按照未來新建商品住宅上市最高限價倒推擬出讓地塊的土地出讓價格，確?！懊娣蹆r格不高過面包”。將“成本法”與“市場法”有機結(jié)合，解決2016年開發(fā)企業(yè)以較高價格摘得的開發(fā)土地存在虧損風(fēng)險的問題，為開發(fā)企業(yè)提供系統(tǒng)的服務(wù)，保障了土地的有效供應(yīng)，從平衡供求結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定交易價格來說，收效明顯。

但深入來看，一是供求平衡部分原因是成交量的萎縮，如果交易量不能有效回穩(wěn)，隨著新出讓的土地開發(fā)上市，將出現(xiàn)供過于求的情況，最近一年的時間里，全市新建商品住房去化周期由9.8 個月升至15 個月，如去化周期進一步延長將出現(xiàn)供過于求的矛盾；二是目前的調(diào)控政策從宏觀出發(fā)，調(diào)控總量關(guān)系，但沒有解決房產(chǎn)的配置問題，剛需置業(yè)存在一定困難調(diào)控的精細(xì)化還不足；三是對土地出讓價格和銷售平均價格的限定，使開發(fā)企業(yè)降低投資和營銷成本，不利于房地產(chǎn)的創(chuàng)新和繁榮；四是隨著天津市房地產(chǎn)的發(fā)展，市場逐步進入存量市場，二手住房所占全市住房成交的比例逐年提升，而各輪調(diào)控均沒有針對二手住房市場的有效政策。這些都是目前亟待解決的問題。

1、“三價聯(lián)控”制度簡介

1.1 編制原則

“表述清晰無爭議，一視同仁待全體”，這是政府在工作和服務(wù)中最重要的原則，既是管理部門公信力的表現(xiàn)，也是服務(wù)效率的保障。編制“三價聯(lián)控”制度的第一項原則就是要制定明確標(biāo)準(zhǔn)，讓價格管控工作做到有據(jù)可依，有例可查，排除未來可能存在爭議的矛盾點。

“排憂解難強服務(wù)，企業(yè)老大數(shù)第一”，隨著萬科高喊“活下去”的口號，在嚴(yán)控價格上漲的基礎(chǔ)上，各開發(fā)企業(yè)都表現(xiàn)出很大的銷售和資金壓力，因此管理部門要弱化管理職能，強調(diào)對企業(yè)的服務(wù)職能，在嚴(yán)控價格上漲的基礎(chǔ)上，服務(wù)企業(yè)，房企“活下去”。

以上兩點雖然是寫在明文制度之外，但其實是做好“三價聯(lián)控”工作乃至房地產(chǎn)市場長期調(diào)控工作的核心。

1.2 銷售審批價格確定

在“三價聯(lián)控”以前，對擬上市的新建商品住房項目的銷售審批價格確定有賴于對周邊在售商品住房項目近期銷售價格的參考，這種方式本身沒有問題，但在調(diào)控的特殊時期存在以下幾點問題，一是周邊在售參考項目的選取有一定的自由裁量權(quán)，開發(fā)企業(yè)必然選擇售價較高項目作參考，二是在售項目都有銷售周期，不能作為長期皆準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)，不適用于長周期的市場調(diào)控工作。

“三價聯(lián)控”采集了全天津市所有在售商品住房項目，整個2016年的銷售情況，對異常數(shù)據(jù)進行了剔除，通過嚴(yán)密測算，將全市16 個區(qū)共劃分為100 余個區(qū)片，每個區(qū)片按照低層、多層、小高層、高層四個物業(yè)類型分別設(shè)立最高備案價格上限。同時結(jié)合以往的市場比較的方法，選取周邊同類型參考實例確定不超過該片區(qū)最高備案價格上限的審批價格為該項目所有新建商品住房的備案均價。

一開始在項目總均價確認(rèn)的基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)按照戶型、所在層、景觀等差異自主確定每套住房的單套備案均價。但在實踐過程中出現(xiàn)了一定問題，部分開發(fā)企業(yè)將一部分房源申報較低的備案均價，另一部分房源申報較高價格達到樓盤總均價達標(biāo)，同時在銷售過程中采取捂盤或變相捂盤的方式只引導(dǎo)銷售申報均價較高的部分房源，嚴(yán)重擾亂了市場秩序。通過對400 個在售樓盤的10 余萬套房源的綜合測算分析，我們認(rèn)為正常情況下，同一個樓盤條件最好的房源與條件最差的房源均價差距應(yīng)在一定范圍以內(nèi)，因此立刻召開會議研究，對制度進行了修訂升級，增加了新的要求，開發(fā)企業(yè)申報單套房源的均價不能高于或低于樓盤總備案價格的一定百分比。

1.3 高價地項目的確定和方案

調(diào)控期，按照銷售價格審批制度，部分2016年及以前取得土地的開發(fā)企業(yè)，土地成本較高。（天津尚未出現(xiàn)取得土地樓面地價高于片區(qū)銷售備案限價情況，但部分項目距備案限價僅一兩千元）如按照銷售審批價格執(zhí)行，必定會造成虧損，影響開發(fā)企業(yè)推遲上市，甚至影響開發(fā)企業(yè)完整開發(fā)完成項目，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但高價地項目的確定也必須有一套標(biāo)準(zhǔn)才能符合整個“三價聯(lián)控”的原則。

通過多方取得資料，我們確立了以下公式：

P=[A＊(1+I1)+K]＊S/(1-I2)

A — 土地取得成本，樓面地價（實際成本）

I1— 需交土地稅費費率（政策資料）

K — 當(dāng)年房地產(chǎn)項目必要正常開發(fā)成本（統(tǒng)計資料）

S — 房地產(chǎn)項目管理、銷售必要成本率（統(tǒng)計資料）

I2— 需交銷售稅費費率（政策資料）

通過將A 導(dǎo)入公式，求得該宗土地開發(fā)利潤為0 的狀態(tài)下的必要銷售價格P，若價格P 高于該片區(qū)確定的最高指導(dǎo)限價，則確定為高價地項目，重點關(guān)注。

針對該部分房地產(chǎn)項目采取成本法確定銷售審批價格，但嚴(yán)格控制上市節(jié)奏，按照申報時間、所屬區(qū)排序，每月研究過會通過一到兩宗高價地項目入市，避免給全市房地產(chǎn)市場帶來沖擊，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

1.4 土地出讓價格的確定

針對“三價聯(lián)控”制度公示執(zhí)行后的新出讓土地，為開發(fā)企業(yè)理性拿地，確保覆蓋成本，設(shè)置了競拍價格上限，通過內(nèi)部的土地業(yè)務(wù)會和會審會，按照公式標(biāo)準(zhǔn)確定競拍價格上限，拍賣現(xiàn)場達到競拍價格上限后轉(zhuǎn)為競自持商業(yè)或租賃式住房。

P=[A＊(1+I1)+K]＊S/(1-I2)

通過將該公式倒推，得出

A=[P＊(1-I2)/S-K]/(1+I1)

P— 該地塊對應(yīng)地塊的最高銷售限價（制度定價）

I1— 需交土地稅費費率（政策資料）

K — 當(dāng)年房地產(chǎn)項目必要正常開發(fā)成本（統(tǒng)計資料）

S — 房地產(chǎn)項目管理、銷售必要成本率（統(tǒng)計資料）

I2— 需交銷售稅費費率（政策資料）

通過測算，確定A 為競拍價格上限，當(dāng)競買人舉牌超過該價格時，轉(zhuǎn)為競自持，為開發(fā)企業(yè)理性抉擇提供了必要保障。同時可以看到，成本法和市場法的公式準(zhǔn)則是一致的，也是符合“三價聯(lián)控”的公信力原則和服務(wù)原則的。

2、輔助落實“三價聯(lián)控”措施

2.1 抓開工促上市

通過對出讓土地的后續(xù)監(jiān)管，嚴(yán)格落實土地出讓合同中關(guān)于開發(fā)建設(shè)的時間要求，并在土地達到申辦銷售許可標(biāo)準(zhǔn)后第一時間服務(wù)企業(yè)促進上市工作。

2.2 規(guī)范銷售行為

加強對開發(fā)企業(yè)售樓現(xiàn)場的巡查工作，重點督查：一是確保開發(fā)企業(yè)一次性公示所有可售房源，不存在捂盤惜售情況；二是確保開發(fā)企業(yè)公示房源的銷售價格與在管理部門備案的價格一致，不存在備案價格作假情況；三是確保銷售行為規(guī)范，不存在以任何違法形式收取價外款的行為；四是確保在銷售過程中不存在虛假宣傳和營造漲價恐慌分為的情況。

2.3 查詢區(qū)塊價格

對已掛牌的土地，開發(fā)企業(yè)可持公司介紹信和身份證明，提前來管理部門查詢獲知該地塊商品住房的銷售審批價格上限。開發(fā)企業(yè)可自主先行研究計劃開發(fā)的產(chǎn)品類型和拍賣的保留價格，對擬出讓的土地做出更理性的決策。

3、“三價聯(lián)控”成效

“三價聯(lián)控”制度執(zhí)行至今已有一年多的時間，其中區(qū)片經(jīng)歷過三次微調(diào)，制度也彌補了一些漏洞，在不斷思考中形成，在不斷實踐中完善，取得了一定成果。從國家統(tǒng)計局公布的70 個大中城市住房價格指數(shù)來看。

自2018年3月份“三價聯(lián)控”制度正式實施以來，除2018年5月份受“海河英才”剛公布，市場短暫非理性購房，環(huán)比指數(shù)也僅為100.5 外，其他各月份價格環(huán)比指數(shù)均在99.7-100.3 之間窄幅波動，價格得到了有效控制，波動幅度明顯優(yōu)于北上廣深，調(diào)控成果有目共睹。

如圖所示，其他城市在18年底和19年初價格均出現(xiàn)較快上揚，而天津的價格指數(shù)保持了平穩(wěn)，“三價聯(lián)控”的長效性得以顯現(xiàn)。同時在一年的運行過程中，波動幅度較其他城市相比也最小。

4、不足與思考

首先，“三價聯(lián)控”是對全市總體的調(diào)控，雖然保持了全市量價平穩(wěn)，但是沒有解決房子分配給誰的問題，中低收入群體并沒有從制度中得到利益與實惠。

比如部分明顯價格實惠的新建商品房項目，開盤后當(dāng)天就全部售罄，買方都是現(xiàn)金準(zhǔn)備充足的客戶，而大多數(shù)剛需客戶因為需要籌款，而沒有成功購買到。

其次，“三價聯(lián)控”并沒有解決向社會供給什么樣的產(chǎn)品的問題，如下圖所示，新建商品住宅單套交易金額在2016年及2017年增長率最高，開發(fā)企業(yè)總是這樣選擇策略，一是高品質(zhì)住宅有利于建立和維護良好的企業(yè)形象和品牌價值；二是價格較高的房屋對應(yīng)較少的套數(shù)，總是更容易賣掉，尤其是房屋并非順銷的時期，可以更好的營造短缺氛圍；三是改善型客戶更可能不需要貸款購房，購買能力強，轉(zhuǎn)化效率高。

2012年-2017年新建商品住宅交易平均單套金額及增長率

在市場供應(yīng)并未完全飽和的情況下，最終的均衡點總是落在更有利于改善型需求的客戶手中。因此應(yīng)探究在出讓土地的時候，除容積率指標(biāo)外約定最少供應(yīng)套數(shù)，使開發(fā)企業(yè)增加有效供應(yīng)，提供更多有利于剛需釋放的產(chǎn)品類型，使供給向剛需側(cè)移動。

結(jié)論：

綜上所述，“三價聯(lián)控”是對我市房地產(chǎn)市場調(diào)控的正確有效措施，也取得了一定成果，但受一定限制，目前也還存在一定不足，如果能嘗試做好土地出讓計劃統(tǒng)籌，更早的向開發(fā)企業(yè)一次性公示近期擬出讓的土地，同時在土地合同中增加對房屋套數(shù)的約定，降低單套住宅平均交易金額，或?qū)μ旖蚍康禺a(chǎn)市場整體帶來更積極的影響。

目前已有幾個兄弟城市來天津交流房地產(chǎn)市場調(diào)控心德，對“三價聯(lián)控”制度評價較高，在這里一方面做一個分享，另一方面希望廣大業(yè)內(nèi)同仁一起討論指正，將制度更加完善，更好的服務(wù)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。