本刊的一個(gè)餐飲好朋友，前幾天向本刊記者倒苦水：自己在一全國(guó)知名連鎖商場(chǎng)開(kāi)的一家門(mén)店，被商場(chǎng)“無(wú)任何理由通知”：必須搬遷！商場(chǎng)給了兩個(gè)選擇：要么換到商場(chǎng)提供的，另一個(gè)和原位置相差懸殊的地方。如果不愿意搬，就直接撤離。

很多在商場(chǎng)做餐飲的同行，都遭遇過(guò)此類(lèi)“不公平對(duì)待”，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的商場(chǎng)如何自保？本刊記者專(zhuān)訪(fǎng)洪鳳平律師。

接到商場(chǎng)的通知，這位餐飲朋友立馬自覺(jué)自檢：自己店的經(jīng)營(yíng)狀況在商場(chǎng)餐飲中排名很不錯(cuò)，是非常好的贏利店;店面形象也非常好，裝修才一年半，回收期剛過(guò)。

為什么讓我們搬遷？后來(lái)通過(guò)朋友打聽(tīng)到內(nèi)部消息：是和商場(chǎng)關(guān)系比較好的另一知名餐飲品牌想進(jìn)此商場(chǎng)，看上了她的位置。商場(chǎng)為了引進(jìn)對(duì)方，讓她搬離。朋友去找商場(chǎng)負(fù)責(zé)人要個(gè)“說(shuō)法”。商場(chǎng)很是強(qiáng)勢(shì)，惟一理由是：這是我們商場(chǎng)的統(tǒng)一調(diào)整。朋友說(shuō)：我們剛過(guò)回收期，正開(kāi)始盈利，如果搬遷，兩三百萬(wàn)的重新裝修費(fèi)誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？商場(chǎng)回復(fù)同樣氣人：不給任何補(bǔ)償，不搬就停水停電。

本刊問(wèn)：合同中沒(méi)有年限約定嗎？

朋友說(shuō)：商場(chǎng)的合同幾乎都是“霸王條款”，而且都是他們內(nèi)部所謂的“全國(guó)統(tǒng)一合同”，如何解讀全憑他們說(shuō)了算，我們餐飲商家完全沒(méi)有主動(dòng)權(quán)！

把餐廳開(kāi)進(jìn)人氣火爆的商場(chǎng)，讓品牌擁有更高知名度，是我們很多餐飲老板的夢(mèng)想之一。而商場(chǎng)的餐飲比例，也在逐年飆升，甚至占到了一半以上，成為“舌尖上的綜合體”。 按理說(shuō)，餐廳和商場(chǎng)互為需要，應(yīng)當(dāng)平等對(duì)待彼此?？珊芏嗖惋嬂习甯猩滩空勍琢俗饨饻?zhǔn)備簽合同時(shí)，看到幾十頁(yè)的合同里各種“霸王條款”，才感受到什么叫不平等的“馬關(guān)條約”。餐飲老板們要么懶得爭(zhēng)取乖乖就范，要么沒(méi)看幾頁(yè)就給繞暈了，最后被招商部一句“我們的合同全國(guó)統(tǒng)一沒(méi)法修改”給搪塞回來(lái)，只好自認(rèn)不夠“大牌”。進(jìn)了商場(chǎng)本以為萬(wàn)事大吉，結(jié)果發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)這也不行那也不行，一肚子窩囊氣。

今天我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)商場(chǎng)租賃合同都有哪些霸王之嫌，以及餐飲老板們?nèi)绾胃虉?chǎng)“斗智斗勇”，既能避免掉坑，又能不卑不亢贏回屬于自己的權(quán)利。

霸王條款通常是指合同一方利用優(yōu)勢(shì)地位未與相對(duì)方充分溝通協(xié)商，而單方制定的合同、店堂告示、通知等，其內(nèi)容通常擴(kuò)大了自己的權(quán)利、免除了自己的責(zé)任、排除了對(duì)方的權(quán)利、加重了對(duì)方的責(zé)任。

霸王條款不具法律約束力，其結(jié)果是損害了對(duì)方乃至社會(huì)公共利益。

商場(chǎng)和餐飲企業(yè)的租賃合同里，通常存在哪些霸王的約定呢？

今天，我們拿到了多家商場(chǎng)和餐企簽訂的合同，從中找出霸王問(wèn)題所在，讓大家在談判時(shí)做到“心中有數(shù)”，更好的維護(hù)自己的權(quán)益。

無(wú)論何種情況，租賃合同終止，商場(chǎng)均不對(duì)承租方的裝修予以任何補(bǔ)償。

一大型購(gòu)物商場(chǎng)的負(fù)一層有不少餐飲，因經(jīng)營(yíng)狀況不理想，商場(chǎng)想調(diào)整規(guī)劃改造成超市。商場(chǎng)要求部分商家搬到對(duì)面還沒(méi)進(jìn)駐的店面，自己花錢(qián)重裝營(yíng)業(yè)，其他不在新規(guī)劃里面的商家則要撤走。

這引起商家的集體反彈：要求商場(chǎng)要么補(bǔ)償裝修費(fèi)，要么新店由商場(chǎng)出資裝修。

可他們又有疑問(wèn)，當(dāng)初簽訂的租賃合同寫(xiě)著“裝修規(guī)定：無(wú)論任何情況導(dǎo)致本協(xié)議終止，甲方（指商場(chǎng)）均不對(duì)乙方（指店家）的裝修予以任何補(bǔ)償”，這樣的約定有效嗎？

?律師分析：

第一，上述約定因?yàn)槊獬松虉?chǎng)責(zé)任、加重店家責(zé)任、排除店家主要權(quán)利，屬于無(wú)效的格式條款。

第二，最高院的司法解釋規(guī)定“因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”，商場(chǎng)因自身需要將經(jīng)營(yíng)方式調(diào)整為超市，而提前解除租賃合同，商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成商家的裝修裝飾損失。

?律師建議：

1.商場(chǎng)的租賃合同通常都是格式條款，修改需要層層匯報(bào)和審批，確實(shí)給招商人員帶來(lái)了麻煩。

建議承租人和招商人員擺事實(shí)講道理，將商場(chǎng)提前解除合同可能面臨的損失一個(gè)個(gè)列出來(lái)，取得他們的理解，爭(zhēng)取能夠賠償裝修裝飾殘值損失、員工薪資損失、雙倍保證金。

如果補(bǔ)充協(xié)議能降低招商人員的難度，就用補(bǔ)充協(xié)議，一樣有法律效力。

2.承租人應(yīng)保存好裝修和購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的所有票據(jù)和合同，以備不時(shí)之需。

租賃期間，商場(chǎng)有權(quán)根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況調(diào)整位置和面積，且不需要支付賠償金，承租方應(yīng)予以配合，否則視為承租方違約。

一些商場(chǎng)餐飲的老板，餐廳正常營(yíng)業(yè)，卻被商場(chǎng)要求換位置，原因與上面老板遭遇相同：被其他大品牌看中了商鋪位置，或者有內(nèi)部關(guān)系的品牌看中了位置。

合同還沒(méi)到期呢，就被要求挪地方，商場(chǎng)還不給任何賠償。

?律師分析：

商場(chǎng)上述做法明顯只考慮自己利益，免除了自身賠償損失的責(zé)任，加重了承租方的責(zé)任和成本，屬于“霸王條款”。

?律師建議：

餐飲老板一定要仔細(xì)看合同，一開(kāi)始就拒絕這個(gè)條款，至少也要寫(xiě)清楚商場(chǎng)如果調(diào)整位置必須賠償多少錢(qián)。

這是承租人的正當(dāng)權(quán)益，應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)毫不妥協(xié)！如果商場(chǎng)調(diào)整后的位置和租金您不滿(mǎn)意，建議起訴法院維護(hù)自己的合法權(quán)益。

商場(chǎng)拖延開(kāi)業(yè)，承租人無(wú)權(quán)獲得任何賠償金;承租人拖延開(kāi)業(yè)超過(guò)10天，商場(chǎng)有權(quán)解除合同沒(méi)收保證金，要求承租人補(bǔ)交免租期租金。

有些正在建設(shè)中的商場(chǎng)，早早就開(kāi)始招商引資，將承租人的保證金和首期租金收入囊中。合同里沒(méi)有約定商場(chǎng)延遲開(kāi)業(yè)的任何違約責(zé)任，有些商場(chǎng)甚至延遲了大半年才開(kāi)。

但是對(duì)于承租人，拖延超過(guò)10天開(kāi)業(yè)就可能被商場(chǎng)解除合同沒(méi)收保證金，承租人不僅白白花錢(qián)裝修了，還得補(bǔ)交幾個(gè)月的免租期租金。

?律師分析：

商場(chǎng)為了保持統(tǒng)一性和整體性，要求商家同一時(shí)間開(kāi)業(yè)在情理之中。但商場(chǎng)因自身原因拖延開(kāi)業(yè)，卻不需要支付任何賠償金且限制承租人的索賠權(quán)，這違反了公平原則，有“霸王條款”之嫌。

?律師建議：

建議餐飲老板修改此條款，約定如果商場(chǎng)延遲開(kāi)業(yè)，每延遲一天支付一定的賠償金，從租金抵扣;超過(guò)一定的期限，承租人有權(quán)要求無(wú)償?shù)亩喑凶鈳讉€(gè)月，或者有權(quán)解除合同，商場(chǎng)雙倍返還保證金并賠償裝修損失。

出租人不是商鋪所有權(quán)人，如果商鋪所有權(quán)人終止商場(chǎng)對(duì)商鋪的出租權(quán)，則商場(chǎng)有權(quán)終止合同且無(wú)需支付任何賠償金。

有些商場(chǎng)是商鋪所有權(quán)人直接對(duì)外出租，但也有部分商場(chǎng)屬于先賣(mài)再返租，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，說(shuō)白了開(kāi)發(fā)商只是個(gè)二房東。

為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商就約定如果商鋪所有權(quán)人終止對(duì)商場(chǎng)的出租，商場(chǎng)就有權(quán)終止對(duì)承租人的出租，并且無(wú)需支付任何賠償金。這不是讓承租人當(dāng)“冤大頭”嗎？

?律師分析和建議：

餐飲老板無(wú)論和誰(shuí)簽訂租賃合同，都必須要審查出租方是否有權(quán)出租，這是重要的前提。

對(duì)于二房東轉(zhuǎn)租，首先要通過(guò)原房東和二房東的租賃合同，來(lái)審查原房東是否授權(quán)二房東轉(zhuǎn)租，如果沒(méi)有授權(quán)或者原房東明確約定不能轉(zhuǎn)租，建議還是不要跟二房東簽約了，風(fēng)險(xiǎn)較大。

其次，如果原房東授權(quán)可以轉(zhuǎn)租，那么上述條款對(duì)承租人確實(shí)不公平，建議修改為“若發(fā)生與租賃商鋪有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛等問(wèn)題，甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;

若由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，包括但不限于裝修損失、人工損失、營(yíng)業(yè)損失等”，以免屆時(shí)雙方扯皮。

承租人交了保證金后，商場(chǎng)反悔解除合同，只需要返還保證金沒(méi)有雙倍賠償。

一些商場(chǎng)餐飲的老板，跟招商部簽了合同交了保證金，沒(méi)過(guò)多久商場(chǎng)招進(jìn)了更大牌的餐飲，就通知解除合同，退還保證金。

有些餐飲老板聽(tīng)過(guò)“定金要雙倍賠償”的說(shuō)法，因此咨詢(xún)律師本案中他能否獲得雙倍賠償。

?律師分析和建議：

這種情況要個(gè)案分析。如果合同約定這筆錢(qián)是“押金”，“保證金”，而不是“定金”，又約定如果商場(chǎng)在一定期限內(nèi)解除合同只需要退還押金或保證金，沒(méi)有雙倍賠償?shù)募s定，那么，承租人想要獲得雙倍賠償一般不被支持。

如果合同有這筆錢(qián)是“定金”，商場(chǎng)單方解除合同需要雙倍返還等字眼，那么承租人的雙倍賠償一般能得到支持。

建議餐飲老板在簽訂合同前聘請(qǐng)律師審查合同，估計(jì)很多老板分不清楚“定金”、“訂金”、“押金”和“保證金”有何區(qū)別，只有專(zhuān)業(yè)人士才能更好的保障合法權(quán)益。

餐廳被顧客投訴或被媒體不良報(bào)道等，商場(chǎng)有權(quán)要求關(guān)閉店面。

這一條同樣有霸王之嫌。越來(lái)越多人的法律意識(shí)在不斷增強(qiáng)，餐廳偶爾被顧客投訴或者被報(bào)道也很正常，如果只是因?yàn)檫@樣就被商場(chǎng)抓住小辮子，確實(shí)冤屈。

?律師分析和建議：

建議餐飲老板不可糊涂簽約，可和商場(chǎng)協(xié)商，進(jìn)一步量化該條款，比如因食品安全事故造成多少次的顧客投訴，商場(chǎng)可要求關(guān)店整改一段時(shí)間，且食品安全事故的認(rèn)定應(yīng)由權(quán)威部門(mén)出具檢測(cè)報(bào)告。

餐飲老板不易，每天都在闖關(guān)打怪，跟各種人斗智斗勇。

面對(duì)看上去強(qiáng)勢(shì)的商場(chǎng)，餐飲老板不要存在心理弱勢(shì)或自認(rèn)倒霉，要勇敢的捍衛(wèi)自己的權(quán)益，必要時(shí)拿起法律武器。

最后還是建議餐飲同行：

一、不要忍氣吞聲，商場(chǎng)再大牌也要講道理?！暗览怼?講出來(lái)的，如果大家集體不出聲，只能助長(zhǎng)他們?cè)絹?lái)越不講道理。

二、餐飲商家一定要團(tuán)結(jié)、聯(lián)合起來(lái)，越團(tuán)結(jié)越有話(huà)語(yǔ)權(quán)。個(gè)別餐飲企業(yè)千萬(wàn)不要為自己得一點(diǎn)小利益愿意犧牲整體利益，大家強(qiáng)、行業(yè)強(qiáng)，你最終才能強(qiáng)。

三、可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師在簽訂合同前提前介入和預(yù)防，免得日后吃虧。

四、必要時(shí)可以借用媒體、網(wǎng)絡(luò)把事件放大，以輿論進(jìn)行施壓。