（南京林業(yè)大學(xué)風(fēng)景園林學(xué)院 210000）

近年來，“文化戰(zhàn)略”已逐步成為當(dāng)今城市發(fā)展的一個(gè)重要戰(zhàn)略趨勢(shì)，也成為了提升城市文化軟實(shí)力和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在1。伴隨著歷史街區(qū)的復(fù)興，歷史文化商業(yè)街區(qū)的建設(shè)如雨后春筍般出現(xiàn)，遍地開花。在全球化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的宏觀環(huán)境中，地方政府越來越多地采取各種主動(dòng)的戰(zhàn)略性手段優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，通過類似于企業(yè)的運(yùn)作方式來包裝和推銷城市2。如何促進(jìn)城市生活與歷史街區(qū)文化延續(xù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，成為目前亟待解決的問題。南京市老門東歷史街區(qū)在發(fā)展過程中，也面臨著同樣的困境。因此本文選取南京市老門東歷史街區(qū)為對(duì)象，對(duì)此類街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征展開研究。

一、概況與方法

1.區(qū)域概況

歷史文化街區(qū)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定公布的保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實(shí)地體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并有一定規(guī)模的區(qū)域3。南京市老門東歷史街區(qū)位于南京夫子廟箍桶巷南側(cè)一帶，以箍桶巷為中軸，包含三條營、中營、邊營等街巷，構(gòu)成占地約15萬平方米的歷史街區(qū)。自三國時(shí)期出現(xiàn)聚落以來，老門東一直商賈云集、人文薈萃，是江南商業(yè)及居住最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，明代以后老門東因商貿(mào)和手工業(yè)集聚，成為城市重要的經(jīng)濟(jì)中心4。現(xiàn)老門東歷史街區(qū)按照明清傳統(tǒng)樣式復(fù)建，力求再現(xiàn)老城南原貌。

2.數(shù)據(jù)與方法

本文數(shù)據(jù)來源于現(xiàn)場(chǎng)問卷發(fā)放、實(shí)地調(diào)查訪談等。結(jié)合城市社會(huì)學(xué)、環(huán)境行為學(xué)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，梳理歷史街區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)的研究成果。實(shí)地走訪經(jīng)營者、游客和附近居民，通過對(duì)歷史街區(qū)的商業(yè)調(diào)查，運(yùn)用歸納分析的研究方法，得出歷史街區(qū)內(nèi)部業(yè)態(tài)特征情況，找出相關(guān)問題出現(xiàn)的原因。

二、老門東歷史街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究

1.老門東歷史街區(qū)內(nèi)商戶構(gòu)成

歷史街區(qū)往往要營造富有地方特色和歷史傳承記憶的感覺，老門東也遵循這個(gè)理論，在整個(gè)街區(qū)氛圍的烘托上也給人一種高雅，安靜的感覺。經(jīng)過筆者調(diào)查老門東歷史街的商業(yè)業(yè)態(tài)為：居住體驗(yàn)，精致美食，精品零售，文藝展演，藝術(shù)市集，民俗工藝。主街上開設(shè)有韓復(fù)興，城南舊影，行走南京等民俗傳承商店；德云社等文化娛樂：另有酒店，餐館等配套。

圖1 老門東歷史街區(qū)內(nèi)部商戶構(gòu)成圖

2.老門東歷史街區(qū)內(nèi)商家經(jīng)營情況

街區(qū)內(nèi)店家經(jīng)營著多種商業(yè)，營利能力差異較大，但其存在同質(zhì)化趨勢(shì)。相似的民俗文化商店，相似氛圍咖啡廳，較小入戶空間等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歷史街區(qū)盈利的商家有：花跡酒店，燒餅鋪，糖人等。但街區(qū)內(nèi)有一半的經(jīng)營者表示其存在虧損，各種業(yè)態(tài)都有，主要集中于酒吧咖啡廳，茶館和一些茶具工作坊。虧損程度也隨距離入口的遠(yuǎn)近增加而增加，有的商家略微虧損，但還能堅(jiān)持，有的商家則入不敷出準(zhǔn)備撤出。

表1 老門東歷史街區(qū)代表商業(yè)經(jīng)營狀況

幽蘭軒酒吧 酒吧位于老門東邊營19號(hào) ，經(jīng)營面積約為200平方米。帶有一個(gè)中庭小花園。經(jīng)營類別從酒水，花茶到糕點(diǎn)都涉及。酒吧有駐場(chǎng)歌手前來演唱，2014年開業(yè)。虧損，年租金60萬，淡季和旺季區(qū)分明顯，周一至周四消費(fèi)者數(shù)量也很少，旺季進(jìn)門消費(fèi)者數(shù)量也不多。主街流動(dòng)攤位 街區(qū)內(nèi)流動(dòng)攤位涉及民俗的捏糖人，泥塑，地方小吃。沿街區(qū)主街向著城墻根一字排開。流動(dòng)攤位以小推車的形式，經(jīng)營面積約為5平方米。2014年開業(yè)虧損，最靠近入口處為6000元每月，平均為4000元每月。雨天和冬季的每天損失頗大，入不敷出

三、老門東歷史街區(qū)商業(yè)發(fā)展問題與應(yīng)對(duì)

1.實(shí)體店鋪的虧損

實(shí)體店鋪商業(yè)業(yè)態(tài)多是高成本，高定價(jià)。街區(qū)內(nèi)的實(shí)體店鋪?zhàn)饨鹪谟醒a(bǔ)貼的情況下為3至6元每平米每天，沒有補(bǔ)貼的情況下是6至15每平米每天，隨面積大小和距離入口的距離而定。以幽蘭軒酒吧為例，約200平米的營業(yè)面積，每個(gè)月的租金為5萬元，達(dá)到了8.4元每天每平米。幽蘭軒酒吧的經(jīng)營者表示其狀況不理想，幽蘭軒是第一批進(jìn)來的商家，但生意并未隨時(shí)間而改善，近兩年虧損嚴(yán)重。由于經(jīng)營成本壓力，倘若生意一直這么淡下去，街區(qū)不加大宣傳，或者無法擴(kuò)大客源的情況下，酒吧經(jīng)營者表示要撤離街區(qū)。

2.流動(dòng)攤位的虧損

歷史文化街區(qū)都會(huì)有大量的流動(dòng)攤位存在，所出售的特色商品可以起到聚集人流，成為焦點(diǎn)的作用。流動(dòng)攤位經(jīng)營好可形成良性的循環(huán)，為街區(qū)增加人氣收益，提升街區(qū)知名度。但老門東歷史街區(qū)的流動(dòng)攤位管理松散，經(jīng)營狀況不佳。根據(jù)筆者調(diào)研所得，大部分流動(dòng)攤位都在虧損。游客除了在剪紙和糖人攤位前有所停留，其他攤位基本上一帶而過，流動(dòng)攤位的租金偏高，均價(jià)為4000元每月，但收益并不穩(wěn)定，且有淡季和雨天的虧損，若是合伙經(jīng)營則虧損更加明顯。

老門東歷史街區(qū)內(nèi)對(duì)流動(dòng)攤位的服務(wù)對(duì)象定位模糊，放任其自流發(fā)展。既沒有向游客展示南京特色商品和特色文化，也沒有向周邊居民提供休閑娛樂的產(chǎn)品，加深了流動(dòng)攤位千篇一律之感；二是沒有形成熱鬧的購買氛圍，無法形成眼球經(jīng)濟(jì)。流動(dòng)攤位的活力缺乏是街區(qū)內(nèi)商家經(jīng)營窘境的一個(gè)縮影。

圖2 流動(dòng)攤位每月租金與老門東正門距離關(guān)系

3.歷史街區(qū)商業(yè)服務(wù)定位不清

根據(jù)前期宣傳定位，老門東位于城南商圈，人聲鼎沸，商業(yè)輻射強(qiáng)勁，釋放經(jīng)濟(jì)文化“雙核優(yōu)勢(shì)”，力促老城南風(fēng)光再現(xiàn)。老門東歷史街區(qū)內(nèi)部的商家也普遍定位為高端雅商業(yè)。酒吧和咖啡廳的人均消費(fèi)超過100，普通的流動(dòng)攤位，每件商品的定價(jià)都超過10元。單價(jià)提高可以提升街區(qū)的整體消費(fèi)，但除了游客經(jīng)濟(jì)外，很難吸引周邊居民的購買。在整理與周邊居民的聊天訪談中，周邊居民認(rèn)為，優(yōu)秀的歷史街區(qū)需要培育，這個(gè)過程可以是5至10年，但如果不能加快施工進(jìn)度，會(huì)導(dǎo)致先進(jìn)來的商家賠的血本無歸。

4.老門東歷史街區(qū)商業(yè)發(fā)展問題的應(yīng)對(duì)

通過多種渠道加大對(duì)老門東歷史街區(qū)的宣傳力度，擴(kuò)大老門東歷史街區(qū)知名度。借助具有代表性的節(jié)慶活動(dòng)，例如秦淮燈會(huì)，將其融入該項(xiàng)節(jié)慶活動(dòng)之中，引入客流。借助自媒體客戶端，融合打造線上線下場(chǎng)景融合，提出宣傳口號(hào)，打通宣傳通道，進(jìn)行精準(zhǔn)宣傳；另一方面，擴(kuò)大商家經(jīng)營業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)服務(wù)于多種消費(fèi)群體，增加周邊居民到老門東歷史街區(qū)消費(fèi)的意愿。政府在財(cái)政允許的情況下，歷史街區(qū)內(nèi)民俗傳承的商業(yè)經(jīng)營者補(bǔ)助，使其商品價(jià)格可以下調(diào)，更接地氣。另外，對(duì)于地處于南京老城南這個(gè)歷來人煙密集，商賈繁華的地理位置來說，不僅要白領(lǐng)生意，也要服務(wù)大眾，吸引周邊社區(qū)的人進(jìn)來消費(fèi)；最后，街區(qū)管理部門可以考慮還地于民。在公共活動(dòng)區(qū)域騰出空間區(qū)域，給周邊居民一塊活動(dòng)場(chǎng)地，使其白天可以休閑游憩，夜間可以跳舞健身，此舉既增加了人氣，也貼近了周邊社區(qū)生活，是兩全其美的事情。

四、結(jié)論與展望

綜上所述，老門東歷史街區(qū)內(nèi)的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，因?yàn)榻?jīng)營定位模糊，定價(jià)過高導(dǎo)致普遍虧損。面對(duì)該情況，管理者需要加大對(duì)街區(qū)的宣傳力度，擴(kuò)大客源，另外增加對(duì)商家經(jīng)營的扶持力度，建立與周邊社區(qū)聯(lián)系，提高周邊居民消費(fèi)意愿，讓老門東歷史街區(qū)變得更親民，更有活力。周邊的商業(yè)經(jīng)營者也能從老門東歷史街區(qū)這里獲得客源，提高收入。在歷史街區(qū)的更新改造中，根植社區(qū)，服務(wù)周邊，是讓其煥發(fā)活力，融入生活的選擇。

注釋：

1.吳曉慶，張京祥.從新天地到老門東——城市更新中歷史文化價(jià)值的異化與回歸[J].現(xiàn)代城市研究， 2015（03）：86-92.

2.張京祥，殷潔，羅震東.地域大事件營銷效應(yīng)的城市增長(zhǎng)機(jī)器分析——以南京奧體新城為例[J].經(jīng)濟(jì)地理， 2007（03）：452-457.

3.王德剛，王蔚.旅游資源學(xué)教程[M].北京交通大學(xué)出版社，2011.2.

4.葉露，王亮，王暢.歷史文化街區(qū)的“微更新”——南京老門東三條營地塊設(shè)計(jì)研究[J].建筑學(xué)報(bào)， 2017（04）：82-86.