董佑起

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到多方面因素的影響，通過研究房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響，可以為發(fā)展方占房地產(chǎn)業(yè)提供合理的建議。本文利用面板向量自回歸模型、空間探索技術(shù)和面板回歸方法，探究經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，定量分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響，并提出通過制定政策、引導(dǎo)金融市場、促進(jìn)居民消費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)合理發(fā)展的建議。

1引言與文獻(xiàn)綜述

江浙滬皖四省是長江三角洲經(jīng)濟(jì)帶的核心地區(qū)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，吸引了大量居民在此定居。本文通過面板向量自回歸模型和ESDA空間探索方法研究江蘇省經(jīng)濟(jì)增長的集聚效應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚效應(yīng)的關(guān)系，解釋在空間層面經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，本文的研究成果將有助于為合理發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)提供參考和建議。

由于近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方面，有許多研究成果。陳關(guān)聚（2014）研究了房地產(chǎn)業(yè)增長效率的影響因素，指出房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展有積極地作用。周志春，李征，毛捷（2016）研究了經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長、金融市場利率水平、城鎮(zhèn)居民收入、城鎮(zhèn)化水平和人口紅利是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的重要因素，經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？仔?、黃玲、于渤（2009）利用空間狀態(tài)模型研究了區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)沖擊對房地產(chǎn)業(yè)具有正向的影響，并且影響在逐步減弱。馮烽（2015）利用PVAR面板自向量回歸模型研究了能源價(jià)格、技術(shù)進(jìn)步對能源效率的變動效應(yīng)，研究中，表明pvar結(jié)合了自向量回歸與面板數(shù)據(jù)的優(yōu)點(diǎn)。王建康，谷國鋒，等（2016）利用SAR、SEM、SDM等經(jīng)典空間計(jì)量模型研究了經(jīng)濟(jì)空間格局的演進(jìn)，但是忽略了固定效應(yīng)的影響。

2數(shù)據(jù)來源

以市域?yàn)榛狙芯繂卧?，在?jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚效應(yīng)與房地產(chǎn)的集聚效應(yīng)的比較研究中，以2006年，2011年，2016年為時(shí)間斷面，由于2006年以前年度和2017年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難以獲得，因而，以2006年作為開始時(shí)點(diǎn)，以2016年為研究的截止時(shí)點(diǎn)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)主要來源于各年份的《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》，利用stata15.0等軟件對江浙滬皖四省各城市經(jīng)濟(jì)格局演變和房地產(chǎn)業(yè)空間分布的演變以及經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析。

3面板向量自回歸模型分析房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的序列特征

下面首先利用stata15.0進(jìn)行面板自回歸估計(jì)經(jīng)濟(jì)總量對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

3.1面板單位根檢驗(yàn)

當(dāng)樣本量較小時(shí)，對單個(gè)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)的功效往往比較弱，容易犯去真的錯(cuò)誤，因而，本文將利用面板單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。首先利用LLC面板單位根檢驗(yàn)方法對房地產(chǎn)投資額的對數(shù)和國內(nèi)生產(chǎn)總值對數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)，以獲取兩個(gè)變量是否平穩(wěn)的初步結(jié)論。

根據(jù)以上結(jié)果變量lnhouse和lngdp均通過面板單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果t值較大，P值為0，表明顯著拒絕有單位根的原假設(shè)，兩個(gè)變量均平穩(wěn)。

3.2PVAR分析

在兩個(gè)變量均平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，下面進(jìn)行面板var分析。

通過分析可以看到，第一，在滯后期為一期的情況下，過去的房地產(chǎn)投資對現(xiàn)期的房地產(chǎn)發(fā)展影響很大。這表明，在各地，房地產(chǎn)投資具有一定的連貫性，過去一年的投資較大，第二年的投資也會較大，這一點(diǎn)與房地產(chǎn)建設(shè)的施工期限較長相符合。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點(diǎn)可以看到，某地房地產(chǎn)發(fā)展較快，往往傳達(dá)出住房需求量大的信號，從而刺激房價(jià)上漲，這種上漲在一定程度上會成為刺激消費(fèi)者購買房產(chǎn)的誘因，從而形成房地產(chǎn)投資大——預(yù)期房地產(chǎn)需求旺盛——房地產(chǎn)價(jià)格上升——房地產(chǎn)投資進(jìn)一步上升的循環(huán)。另外，滯后一期的情況下，國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)投資額也具有正向作用，這反映了經(jīng)濟(jì)總量高的地區(qū)往往具有住房需求旺盛的特征。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)一方面通過自身經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造大量工作機(jī)會，吸引大量外來居民定居，在這一過程中，一部分居民購置房屋，直接增加了房屋的需求量，另一部分居民通過租房定居，促進(jìn)有意愿購置房屋出租的投資者投資房地產(chǎn)。同時(shí)，第三期的國民生產(chǎn)總值影響為負(fù)，這并非表明經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)市場有負(fù)向影響，相反，由于經(jīng)濟(jì)增長的波動性，特別是幾年來經(jīng)濟(jì)增長下滑與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長相比產(chǎn)生了錯(cuò)位，導(dǎo)致系數(shù)為負(fù)。

3.3方差分解分析

接下來分析2016年房地產(chǎn)投資額受過去十年房地產(chǎn)投資額的影響和經(jīng)濟(jì)總量的影響。進(jìn)行方差分解分析。

通過方差分解分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分解為兩個(gè)部分，一是過去十年房地產(chǎn)開發(fā)投資額，另外一個(gè)是過去十年經(jīng)濟(jì)總量。房地產(chǎn)業(yè)過去的投資額對2016年的開發(fā)投資額影響最大，為0.98765735，經(jīng)濟(jì)總量對2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額具有一定影響，為0.25927。這表明，房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展主要依靠過去的發(fā)展來提供動力和資金，經(jīng)濟(jì)總量較大的情況下，房地產(chǎn)投資也會有較大的上長。

4江浙滬皖地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)空間格局分析

本文通過全局莫蘭指數(shù)和局部莫蘭指數(shù)來說明空間相關(guān)性，分別檢驗(yàn)江浙滬皖四省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)總量是否具有區(qū)域集聚的情況，然后進(jìn)行對比，探討二者空間集聚特性是否一致。

根據(jù)檢驗(yàn)的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)，國民生產(chǎn)總值全局莫蘭指數(shù)檢驗(yàn)在2006年，2011年，2016年的指數(shù)分別為：0.2301，0.246241，0.2322。房地產(chǎn)投資的檢驗(yàn)結(jié)果為，0.1194，0.1317，0.0612。城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額再2006年和2011年具有較弱的自相關(guān)性，2016年，由于Z值檢驗(yàn)未通過，因而不認(rèn)為具有自相關(guān)性。通過對各城市的經(jīng)濟(jì)總量的檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量具有一定的自相關(guān)性。對比房地產(chǎn)開發(fā)投資額的集聚程度和經(jīng)濟(jì)總量的集聚程度，可以發(fā)現(xiàn)，2006年到2011年，二者的集聚程度同時(shí)上升，2011年到2016年，二者的集聚程度均在下降。

以上檢驗(yàn)說明，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的空間集聚程度在下降，盡管與國民生產(chǎn)總值的集聚程度有差異，但是具有相似的變動趨勢。

研究結(jié)果表明：第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地域上具有集聚的特征，，距離較近的城市，房地產(chǎn)開發(fā)水平較為相近，房地產(chǎn)業(yè)具有溢出效應(yīng)，，相鄰城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相互影響，越發(fā)達(dá)的地區(qū)聚集越多的發(fā)達(dá)城市，同時(shí)開發(fā)投資具有相互影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)聚集了大量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市;第二，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受其自身發(fā)展影響大，發(fā)展具有內(nèi)在的連續(xù)性，并且，經(jīng)濟(jì)總量對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響具有波動性，波動的周期較短，通常為2至3年。

總體而言，2006年至2016年，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布影響較大，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市房地產(chǎn)投資通產(chǎn)通常較多，但是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響具有線性關(guān)系，同時(shí)受其自身以及其他經(jīng)濟(jì)因素的影響。因此，本文提出以下建議：第一，合理布局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平合理發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，避免房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮，造成產(chǎn)業(yè)泡沫，也要避免產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民住房條件，提升住房水平;第二，通過控制貸款數(shù)量調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于過快擴(kuò)張時(shí)期，通過設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)投資方的貸款建設(shè)條件，減小房地產(chǎn)供給方的資金來源，從而縮小供給，并且，通過設(shè)置購買房地產(chǎn)的貸款金額、還款期限、可貸款條件控制房地產(chǎn)需求方的購買力，降低房地產(chǎn)市場熱度，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防止盲目擴(kuò)張，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力或者貨幣市場貨幣富余時(shí)期，需要通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動上下游產(chǎn)業(yè)，吸納過多的貨幣，起到拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和充當(dāng)資金池的作用，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供調(diào)節(jié)方式。

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