賈晉晉

隨著中國經濟的快速發(fā)展，作為國民經濟的支柱產業(yè)之一的房地產行業(yè)的規(guī)模也在迅速擴大，房地產市場的健康發(fā)展受到了政府、開發(fā)商、投資者以及廣大消費者的普遍重視。

一、商品住宅投資狀況

從2006年開始的十年發(fā)展間，山西省商品住宅的投資呈現持續(xù)增長的狀態(tài)，規(guī)模迅速擴大，漲幅明顯。到2015年為止，開發(fā)投資額已經從2006年的155.82億元增長到了1098.32億元，增長了將近6倍，年平均增長率約為26.04%。但在這十年間，山西省住宅開發(fā)投資額的增速放緩明顯，在不斷的波動起伏間總體上表現出下滑的態(tài)勢。

2008年，國家和政府出臺了關于住房的許多的優(yōu)惠政策：下調了購置普通住房的契稅稅率、免除了私人轉售土地的增值稅并下調了買房要付的首付占比和個人的貸款利率。這都極大地刺激了消費者的購房需求，引起住宅投資的增速的大起伏。隨后進入十二五建設期間，雖然開發(fā)投資額依舊不斷增長，但“新國八條”和政府一系列嚴加管理房地產市場的政策的出臺，使得許多房地產開發(fā)公司放慢了投資的速度，使得投資額增速在隨后的年度間呈下降的走勢。

二、商品住宅建設狀況

2.1全省建設規(guī)模不斷擴大

房屋施工、新開工和竣工面積能夠進一步反映當前山西省商品住宅房地產市場的供給情況。當住宅投資總量飛速增長時，住宅的建設規(guī)模也不斷地擴大。全省十年來住宅施工面積處于持續(xù)增長的狀態(tài)，增幅明顯。2006年住宅施工面積為2622.08 萬平方米，到2015年已經增長至11449.97 萬平方米，增長了3.3倍，年均增長速度達到了21.44%。相比之下住宅的新開工面積雖然總體上也是呈現上升狀態(tài)，但波動起伏較大，穩(wěn)定性較差。從竣工面積來看，與前兩種相比，商品住宅的竣工面積增長幅度相對比較滯后。到2015年為止，商品住宅的竣工面積只有1574.68萬平方米，占比不到該年度施工面積的14%。這與山西省當前的住宅開發(fā)籌資的過程較為緩慢，并且有很多的開發(fā)商以占地為目的進行購置土地從而使大量的土地閑置，同時也有一些住宅建設項目由于開發(fā)企業(yè)經營問題，在建設過程中資金鏈斷裂等。

2.2各地級市建設規(guī)模差異較大

全省住宅的人均竣工面積在2011年后雖然有一定幅度的波動，但是總體還是比較穩(wěn)定的。而11個地級市的人均竣工面積是存在一定的差距的。以2015年為例分析可以看出，在2015年，全省平均水平為0.78平方米/人，大同市、朔州市、運城市都超過了1平方米/人，而臨汾市、呂梁市、忻州市等均未超過0.5平方米/人，差距明顯。據此可以明顯的看出，在商品住宅的發(fā)展問題上，總體上各地級市都處于不斷進步中，但進步幅度明顯不同，比較突出的像朔州市提高了將近四倍，但像呂梁市等2015年的人均住宅竣工面積水平僅相當于全省2006年的水平。

三、商品住宅供給結構狀況

從2006-2015年，商品住宅供給結構基本保持不變，其中別墅、高檔公寓的竣工面積占比一直是最少的，且十年間所占比例始終保持在1.8%以下，比較穩(wěn)定。面積在90-144平方米的商品住宅除了2011年外的其余年份占比一直最多，基本保持在44%-67%區(qū)間內，而90平方米以下的商品住宅占比基本在24%-36%之間進行浮動，可以說這兩種面積類型的住宅占據了山西省商品住宅供給量的80%，且變化幅度不大，而144平方米以上的商品住宅要從2007年分析起，除了2007和2011年占比在10%以下，其余年份基本保持在20%左右，說明隨著社會的進步，滿足了當前的基本居住生活的需要以后，部分中高收入人群開始注重提高生活質量，首當其沖的就是提高居住空間的質量，大戶型的住宅市場需求依舊十分可觀。在房地產市場快速發(fā)展，房價持續(xù)上漲的現如今，居民的需求依舊是層次分明的，山西省商品住宅市場也提供了相對穩(wěn)定的不同層次的住宅供給來滿足當前居民需求。

四、商品住宅庫存消化狀況

全省商品住宅的待售面積始終保持著快速增長的狀態(tài)，由2006年的83.73萬平方米一直到2015年的1285.72萬平方米，增長了將近14倍。從側面反映出當前市場的供給相對過剩，并且情況逐年加重。在2015年，面積為90-144平方米的住宅占了待售面積總體的56%，是待售住宅中最多的一種。去化周期是權衡一個地區(qū)消化當期住宅速度的主要指標。

據山西省統(tǒng)計年鑒數據中，可以看到2006-2015年山西省的各類商品住宅去化周期情況，總體來看，90 以下、90-144和144以上平方米的商品住宅的去化周期基本走勢都是上升的，而別墅、高檔公寓的去化周期卻是不斷波動起伏的。從局部來看，90平方米的商品住宅在2015年以前去化周期都在12個月以下，都應該增加供地以適應市場發(fā)展需要，在2015年時去化周期上升到了13.67個月，說明此時市場中該類商品住房的供求基本平衡。90-144平方米的住宅去化周期總體基本上一直在上升，但均低于12個月，應該少量增加供地，以平衡市場中的供給和需求。對于144平方米以上的住宅，從2008年開始雖然其經歷了不斷的波動起伏，但總體上保持著上升狀態(tài) ，從2008年的7.94個月增加到了2015年的9.62個月，但其沒有一年超過12個月，故而也應該增加其供地。別墅、高檔公寓一直起伏較大，最高時去化周期達到49.82個月，此種狀態(tài)下應該停止住宅供地，而其在最低是僅僅只有2.92個月，變化幅度較大。到2015年為止，別墅、高檔公寓去化周期為18.63個月，此時，該市場中出現供大于求的苗頭，應該減少別墅、高檔公寓的土地供應，以應對這種狀況。

【參考文獻】

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