■ 羅憶寧

一、住房調(diào)查的價(jià)值

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，住房調(diào)查在政策制定和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中都發(fā)揮著非常重要的作用。

第一，住房調(diào)查數(shù)據(jù)反映居民的住房狀況。住房調(diào)查數(shù)據(jù)能夠通過建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、住戶經(jīng)濟(jì)情況等內(nèi)容，系統(tǒng)地反映出國民的住房生活水平及其動(dòng)態(tài)變化趨勢。調(diào)查數(shù)據(jù)還能反映財(cái)富的集聚情況，住房資產(chǎn)是居民家庭財(cái)富的重要組成部分，統(tǒng)計(jì)住房權(quán)屬能夠反映財(cái)富積累的不平等狀況。這無論是對于學(xué)術(shù)研究，還是制定政策調(diào)節(jié)貧富差距，都具有非常重要的價(jià)值。

第二，住房調(diào)查數(shù)據(jù)可以服務(wù)于相關(guān)行業(yè)。住房數(shù)據(jù)與人口、經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。對于企業(yè)而言，住房及其相關(guān)數(shù)據(jù)與區(qū)域狀況密切相關(guān)，能夠反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口等的變化情況。對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)選址、城市戰(zhàn)略等均具有非常重要的意義。

第三，住房調(diào)查數(shù)據(jù)是住房政策的基礎(chǔ)?？煽俊⒄鎸?shí)、詳實(shí)的住房數(shù)據(jù)有助于提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、提高住房政策的有效性。美國、德國、英國等國家的住房政策均以住房調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，制定城市規(guī)劃、國土空間規(guī)劃也要參考住房數(shù)據(jù)。

二、各國住房調(diào)查的方法、內(nèi)容及應(yīng)用

（一）日本

日本住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查屬于抽查，始于1948年，此后每五年組織實(shí)施一次，由總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)。最近的一次調(diào)查進(jìn)行于2018年（平成30年），為第15次調(diào)查?？倓?wù)省統(tǒng)計(jì)局在2015年從國勢調(diào)查的22萬個(gè)調(diào)查區(qū)中，每個(gè)調(diào)查區(qū)抽取17戶住宅，共調(diào)查約370萬個(gè)住宅單位。調(diào)查內(nèi)容分為住戶和建筑物兩方面，住戶信息包括：家庭成員構(gòu)成、戶主情況、房間數(shù)量房屋產(chǎn)權(quán)等情況、主要居所的情況、第二居所的情況、除主要居所以外的土地所有情況。建筑物信息包括：房屋利用情況、建筑類型和結(jié)構(gòu)、房屋受損情況、接壤道路、建筑物內(nèi)住房總數(shù)、房屋設(shè)施等。調(diào)查方法是住戶信息部分由住戶填寫問卷（問卷可通過互聯(lián)網(wǎng)或郵寄提交），建筑物信息部分由調(diào)查員上門入戶填寫。

圖1 平成 30 年住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查的宣傳資料

最新一次調(diào)查，即平成30年日本住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其結(jié)果可以從總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局的專題頁面上查找到：https∶//www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html。

住宅和土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查的應(yīng)用非常廣泛，一是日本各級政府將調(diào)查結(jié)果作為制定“居住生活基本計(jì)劃”的參考；二是城市規(guī)劃、住宅用地開發(fā)計(jì)劃、土地利用計(jì)劃、國土形成計(jì)劃等都以住宅調(diào)查為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；三是作為研究機(jī)構(gòu)的研究基礎(chǔ)資料；四是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)將調(diào)查結(jié)果用于市場分析。

（二）德國

德國的人口普查和住房普查是同步進(jìn)行的。東德的住房普查始于1950年，西德的住房普查始于1956年。由于納粹曾利用人口普查數(shù)據(jù)系統(tǒng)性地對猶太人進(jìn)行迫害，德國民眾格外警惕普查侵犯隱私和數(shù)據(jù)濫用。德國政府在人口普查上也顯得非常謹(jǐn)慎，1987年后，德國就沒有進(jìn)行過任何人口普查，住房普查也隨之?dāng)R置。直到2008年7月，歐洲議會(huì)通過了關(guān)于人口和住房普查的第763號條例，德國政府才同意與歐洲各國一同在2011年進(jìn)行人口普查和住房普查。

德國2011年普查（Zensus 2011）是兩德統(tǒng)一以來的第一次普查。人口普查采取的形式是成本較低的登記式普查結(jié)合抽樣調(diào)查，大約有10%的居民被列入抽查范圍。建筑物普查通過郵寄的方式進(jìn)行，德國政府在2011年4月到2012年7月間，通過郵寄問卷對房東和房屋管理人員進(jìn)行了調(diào)查。其中，住戶調(diào)查部分通過調(diào)查員入戶訪問或住戶填寫問卷郵寄的方式進(jìn)行，共動(dòng)用了8萬名調(diào)查員。

從發(fā)布的最終報(bào)告《德國的建筑和住房》（Geb?ude-und Wohnungsbestand in Deutschland）來看，住房調(diào)查的內(nèi)容涉及了8個(gè)方面：住房市場存量、建筑面積和建筑類型、建筑年代、產(chǎn)權(quán)住房的類型、住房租購情況、住房空置、公寓面積、供熱及衛(wèi)生設(shè)施情況。

2011年普查的數(shù)據(jù)和相關(guān)報(bào)告均發(fā)布在2011年普查的專題網(wǎng)站（https://www.zensus2011.de/）。

德國2011年普查的數(shù)據(jù)，對于德國政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都影響深遠(yuǎn)。一是人口普查數(shù)據(jù)直接影響了德國的財(cái)政和政治，即各州在聯(lián)邦財(cái)政平衡政策中獲得的財(cái)政補(bǔ)貼和聯(lián)邦議會(huì)席位數(shù)量；二是以人口數(shù)據(jù)和住房數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，德國政府進(jìn)行了人口預(yù)測、住戶預(yù)測和住房需求預(yù)測，這些預(yù)測結(jié)果成為住房政策制定的基礎(chǔ)，并影響了德國未來二十年內(nèi)的國土空間規(guī)劃。以租戶住房需求的預(yù)測為例（見圖1），預(yù)測以2011年人口普查和住房普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，紅色部分為租戶需求增加的地區(qū)，藍(lán)色部分為租戶需求減少的地區(qū)，顏色越深，需求越低/越高。

圖2 2015年～ 2030年德國租戶住房開發(fā)需求變化預(yù)測

（三）英國

英國的住房調(diào)查為抽樣調(diào)查。全國性的住房調(diào)查始于1967年，名為英格蘭和威爾士地區(qū)住房狀況調(diào)查（House Condition Survey of England and Wales），由住房和地方政府大臣主管和撥款。住房調(diào)查的樣本范圍為6044套住房，在262個(gè)地方政府轄區(qū)內(nèi)隨機(jī)抽樣，調(diào)查表格只有1頁，只調(diào)查住房建筑的狀態(tài)，需要由公共衛(wèi)生調(diào)查員（Public Health Inspectors）手動(dòng)填寫。最后調(diào)查結(jié)果作為經(jīng)濟(jì)趨勢報(bào)告（Economic Trends）的一部分發(fā)布。

目前，英國的住房調(diào)查按英格蘭、蘇格蘭、威爾士、北愛爾蘭4個(gè)地區(qū)分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和公布。蘇格蘭地區(qū)的住房調(diào)查分為蘇格蘭住戶調(diào)查（Scottish Household Survey）和蘇格蘭房屋狀況調(diào)查（Scottish House Condition Survey）。威爾士住房調(diào)查稱為威爾士房屋狀況調(diào)查（Welsh Housing Conditions Survey）；住戶調(diào)查稱為住在威爾士：住戶調(diào)查（Living in Wales Survey：Household Survey）。北愛爾蘭的住房調(diào)查分為北愛爾蘭房屋狀況調(diào)查（Northern Ireland House Condition Survey）和住戶連續(xù)調(diào)查（Continuous Household Survey）。由于英格蘭地區(qū)集聚了全國84%的人口并貢獻(xiàn)了87%的GDP，筆者主要介紹英格蘭的住房調(diào)查。

英格蘭地區(qū)的住房調(diào)查名為英格蘭住房調(diào)查（English Housing Survey），由住房、社區(qū)和地方政府大臣主管和撥款，樣本范圍包括了1.3萬居民和6200套住房。調(diào)查員需要填寫29頁的電子表格，除了考察住房建筑狀況，還要與住戶進(jìn)行35分鐘的面談，以了解個(gè)人信息和經(jīng)濟(jì)狀況等內(nèi)容。取樣辦法是根據(jù)區(qū)域、產(chǎn)權(quán)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和地理特征等進(jìn)行系統(tǒng)隨機(jī)抽樣。

調(diào)查內(nèi)容涵蓋了住戶狀況、存量住房兩個(gè)方面，住戶狀況包括權(quán)屬、貸款、住房可支付性、住房福利、年齡、租金、居住年限、居住滿意度、租戶購房意愿等；存量住房包括住房類別、住房條件、能源效率、墻體保溫、報(bào)警裝置等。最終調(diào)查結(jié)果會(huì)匯總成一份長達(dá)50頁的標(biāo)題報(bào)告和近百頁的excel表格，發(fā)布在英國政府官網(wǎng)的專題頁面（https://www.gov.uk/government/collections/english-housing-survey）。

英國住房調(diào)查的應(yīng)用也十分廣泛，一是在議會(huì)辯論等政治場合中，援引住房調(diào)查數(shù)據(jù)作為論據(jù)，增加了政治討論的有效性和科學(xué)性；二是住房調(diào)查數(shù)據(jù)是住房政策制定的依據(jù)，如保守黨政府的購買權(quán)計(jì)劃，工黨政府的體面住房計(jì)劃等，都基于住房調(diào)查數(shù)據(jù)做出規(guī)劃和預(yù)算；三是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)企業(yè)參考調(diào)查數(shù)據(jù)規(guī)劃企業(yè)發(fā)展。

1967 年以來英國在住房調(diào)查數(shù)據(jù)影響下出臺的部分政策

（四）美國

美國的住房調(diào)查始于1973年，稱為年度住房調(diào)查（Annual Housing Survey），樣本規(guī)模為6萬個(gè)住房單元。住房調(diào)查的樣本規(guī)模不固定，與每年劃撥的經(jīng)費(fèi)預(yù)算有關(guān)。1981年后，調(diào)查改為兩年一次，并更為現(xiàn)名美國住房調(diào)查（American Housing Survey）。最初的住房調(diào)查使用紙質(zhì)問卷，需要調(diào)查員手動(dòng)填寫；1997年以后，調(diào)查員開始使用便攜式電腦錄入數(shù)據(jù)。

目前的美國住房調(diào)查每兩年一次，只在奇數(shù)年的5～9月進(jìn)行，樣本分為三種：一是全國性樣本（the National Sample）；二是大都市區(qū)樣本（the Metropolitan Area Sample），每個(gè)大都市區(qū)樣本數(shù)量在3000個(gè)住宅單位左右；三是到受美國住房和城市發(fā)展部（HUD）資助的住房單元。樣本選取以主要地址文件（Master Address File，MAF）作為基本框架。從2015年開始，Top 15的大都市區(qū)樣本在每次住房調(diào)查中都會(huì)被訪問（也就是每兩年調(diào)查一次），另外從20個(gè)大都市區(qū)中選10個(gè)進(jìn)行訪問（也就是每四年調(diào)查一次，這些區(qū)域被稱為動(dòng)態(tài)10區(qū)，Dynamic 10），如此，每次住房調(diào)查包含了25個(gè)大都市區(qū)。以最新的2017年住房調(diào)查為例，樣本總數(shù)為114860個(gè)住房單位，其中全國性樣本有34392個(gè)，Top 15大都市區(qū)樣本有45285個(gè)，動(dòng)態(tài)10區(qū)樣本有29981個(gè)，受HUD資助的住房樣本有5202個(gè)。

對于有居民的住房，調(diào)查員通過電話或面談的方式對居民進(jìn)行調(diào)查。對于無人居住的住宅單位，則訪問房東、經(jīng)紀(jì)人或鄰居來獲取相關(guān)信息。調(diào)查的內(nèi)容涵蓋了住宅和住戶兩個(gè)層面，住宅層面包括住房存量、空置率、街區(qū)、能源利用、物理狀況、設(shè)備損毀、提升措施等特征，住戶層面包括居住者特征、住房貸款、其他居住開支、近期搬家情況等。

調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果發(fā)布在美國人口統(tǒng)計(jì)署官網(wǎng)的專題頁面（https∶//www.census.gov/programs-surveys/ahs.html），使用者可以根據(jù)自身需求通過系統(tǒng)定制表格，系統(tǒng)的操作界面方便友好。

三、住房調(diào)查的國際比較

（一）住房調(diào)查的內(nèi)容反映了物和人的聯(lián)系

不同國家住房調(diào)查各有千秋，但卻有相同的內(nèi)涵，那就是住房調(diào)查的內(nèi)容突出了住房的居住屬性，搜集建筑物的物理信息和住戶的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，特別關(guān)注居民的居住支出負(fù)擔(dān)和居住體驗(yàn)，并在后續(xù)的數(shù)據(jù)分析中將兩者結(jié)合起來。

以歐盟為例，歐洲議會(huì)關(guān)于人口和住房普查的第763號條例中，要求住房調(diào)查包括非衍生主題和衍生主題兩個(gè)方面，非衍生主題包括：居住類型、居住位置、住宅的入住率、居住人數(shù)、使用面積/房間數(shù)量、建筑類型、建造時(shí)間、廚衛(wèi)設(shè)施等，衍生主題則是居住多樣性標(biāo)準(zhǔn)（Density Standard）。通過這些調(diào)查數(shù)據(jù)，能夠系統(tǒng)地反映居民的居住水準(zhǔn)，并使歐盟各國數(shù)據(jù)能夠在一個(gè)框架中橫向比較。

（二）使用住房調(diào)查的數(shù)據(jù)要追溯定義

盡管各國的住房調(diào)查內(nèi)容有相似之處，但絕不可以直接橫向比較同名數(shù)據(jù)，特別是不能“望詞生義”，一定要查找原始資料，確定數(shù)據(jù)的原始定義、數(shù)據(jù)獲取方式、數(shù)據(jù)獲取時(shí)間等。

在此以住房空置率為例進(jìn)行說明。住房空置率（Vacancy Rate）是十分重要的市場指標(biāo)，但住房空置率能否直接橫向比較？國家統(tǒng)計(jì)局在2011年專門組織了《國外住房空置率統(tǒng)計(jì)方法研究》課題組，從發(fā)布的報(bào)告看，盡管各國都統(tǒng)計(jì)住房空置率這一指標(biāo)，但統(tǒng)計(jì)定義、統(tǒng)計(jì)方法、統(tǒng)計(jì)口徑大不相同，實(shí)際含義天差地別。

統(tǒng)計(jì)定義會(huì)對空置率產(chǎn)生影響。德國對空置房的定義為“如果未被其所有者出租或是使用，并且在調(diào)查時(shí)并未作為度假居所使用的住所將被看做是空置的?！?011年，普查據(jù)此統(tǒng)計(jì)出的住房空置率為4.4%。美國定義為“在調(diào)查時(shí)沒有人居住的房屋被視為空置住房，除非其擁有者只是偶爾不在?！?/p>

統(tǒng)計(jì)方法也會(huì)影響空置率。以用電數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)空置住房，往往會(huì)高一些。我國臺灣地區(qū)將每年11、12月平均用電度數(shù)低於60度的住宅列為空屋計(jì)算，2017年，低度使用住宅數(shù)占房屋稅籍住宅類數(shù)量的10.12%。而通過電話和訪談方式統(tǒng)計(jì)的美國出租住房空置率，在7%～10%左右波動(dòng)。

不同國家的住房空置率不可簡單橫向比較，但在同一國家的同一統(tǒng)計(jì)口徑下，住房空置率是非常明確、有價(jià)值的市場信號，能夠反映人口流動(dòng)、住房投資、城市經(jīng)濟(jì)的變化情況。上世紀(jì)90年代以來東德的住房空置率不斷提高而西德空置率不斷降低，反映了地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡引發(fā)了人口流動(dòng)。

2008年美國次貸危機(jī)發(fā)生前，自有住房空置率接近3%，出租房空置率則在10%的高位徘徊（見圖3），客觀上反映了市場潛藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

圖3 1997年～2018年美國租賃住房、自有住房和總體住房空置率（按季度）

（三）成本考察：住房調(diào)查的支出可控、可承受

住房調(diào)查需要?jiǎng)佑么罅咳肆ξ锪?，不可不考察其?shí)施成本。住房調(diào)查的費(fèi)用往往與人口調(diào)查的費(fèi)用一道計(jì)算，或者隱藏在部門總預(yù)算中，也有不少國家的預(yù)算數(shù)據(jù)難以獲得，這里僅以美國、德國的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。

按照美國人口統(tǒng)計(jì)署公布的2019年預(yù)算情況，人口統(tǒng)計(jì)署獲得了8060萬美元來自住房和城市發(fā)展部的專項(xiàng)撥款以進(jìn)行美國住房調(diào)查，這是所有其他部門委托的調(diào)查中開支最高的一項(xiàng)調(diào)查。2017年，美國住房調(diào)查囊括了114860個(gè)住房單位的樣本，以此推算，每個(gè)樣本相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取成本高達(dá)701美元。

根據(jù)德國2011年普查專題網(wǎng)站（https://www.zensus2011.de/）披露的數(shù)據(jù)，德國2011年普查共花費(fèi)了7.1億歐元，其中1.8億歐元花費(fèi)在前期準(zhǔn)備，5.3億歐元花費(fèi)在執(zhí)行過程中。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局估測，若使用傳統(tǒng)的普查方法，單單是人口普查就要花費(fèi)14億歐元。

美國、德國的住房調(diào)查費(fèi)用看似很高，但從國家GDP總量的角度看，是可承受的。美國住房普查費(fèi)用0.8億美元，占2018年GDP總量20.5萬億美元的0.004‰。德國人口普查加住房普查，花費(fèi)7.1億歐元，占2011年GDP總量3.758萬億歐元的0.189‰。可見，盡管發(fā)達(dá)國家人力成本較高，但采用住房抽樣調(diào)查，或者采用住房調(diào)查與人口調(diào)查一起進(jìn)行的方式，都能有效控制成本開支。