蔣其兵

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國計(jì)民生事業(yè)當(dāng)中占據(jù)著舉足輕重的地位，在實(shí)施“營改增”制度以后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃工作也發(fā)生了相當(dāng)大的變化，這在很大程度上為我們的納稅主體也提供了更大的選擇空間。因此，在營改增制度下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何權(quán)衡利弊得失，做好納稅工作，提升企業(yè)的經(jīng)營水平是本文研究的重點(diǎn)，本人將提出一些有效的應(yīng)對方案。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);增值稅;納稅籌劃

一、營改增制度實(shí)施的背景及意義

長期以來，我國的營業(yè)稅都屬于第一大稅種，在我國的財(cái)政收入方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制改革的不斷深化和稅制改革的日益推行，營改增成為目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。只有實(shí)施“營改增”制度，我們的各大企業(yè)才能夠獲得新的發(fā)展活力，從而降低企業(yè)的經(jīng)營成本，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與創(chuàng)新發(fā)展提供更多的可能。

營改增的本質(zhì)是對原有的稅制弊端的一種改革與彌補(bǔ)，是稅制體制機(jī)制內(nèi)部革新的需要，是簡化稅收制度的需要，是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的外部環(huán)境需要，為國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展和企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供更多的活力。目前建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、金融及服務(wù)業(yè)等都在營改增的重點(diǎn)試點(diǎn)行業(yè)當(dāng)中，受到了國家的多方重視，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在各種稅金的繳納上更是產(chǎn)生了十分深遠(yuǎn)的影響，針對這些改變，我們需要制定相應(yīng)的籌劃來響應(yīng)國家的稅制改革，保障企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、營改增制度對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響

營改增制度的實(shí)施對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了十分巨大的影響，首先，從企業(yè)營業(yè)稅及增值稅的繳納來說，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅可以按照相關(guān)條例進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，這在很大程度上降低了企業(yè)在繳納營業(yè)稅時(shí)期出現(xiàn)的重復(fù)征稅的問題。其次，從土地增值稅來說，在實(shí)施營改增之后，已經(jīng)繳納的增值稅作為價(jià)外稅，不可作為抵扣項(xiàng)目，這在一定程度上增加了土地增值稅的增值率，因此增加了房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)，對于企業(yè)所得稅具有一定的影響。最后，營改增制度對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)管理工作也提出了不小的挑戰(zhàn)。在實(shí)施營改增之后，發(fā)票的種類也發(fā)生了很大的變化，不同發(fā)票的適用范圍、管理要求以及抵扣條件等都大有不同，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員來說將會有一段很長時(shí)間的適應(yīng)期。

三、“營改增”下我國房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃方案

（一）培訓(xùn)員工的營改增知識和業(yè)務(wù)技能

目前，營改增已經(jīng)是稅制改革體系當(dāng)中不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，然而還有很多企業(yè)在面對新的收稅政策的時(shí)候顯得手足無措，十分茫然，顯然這些企業(yè)并沒有及時(shí)樹立新的稅收意識，把營改增制度放在企業(yè)財(cái)務(wù)工作當(dāng)中的重要位置。因此，在面對新的稅收政策的時(shí)候，我們迫切需要普及所有房地產(chǎn)工作人員的營改增知識，尤其是企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員。比如，企業(yè)可以組織財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)，包括增值稅相關(guān)知識學(xué)習(xí)、對營改增政策及最新文件的解讀和納稅相關(guān)問題的交流等，通過這種定期培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，能夠使財(cái)務(wù)會計(jì)人員提升自己的業(yè)務(wù)能力，及時(shí)轉(zhuǎn)變報(bào)稅方式和核算方式，從而減少不必要的損失，提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平。

（二）合理籌劃增值稅抵扣鏈條

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，降低企業(yè)的稅后負(fù)擔(dān)是進(jìn)行納稅籌劃工作的目的，而合理籌劃增值稅抵扣鏈條是整個(gè)籌劃工作當(dāng)中的重中之重。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營過程中，要想降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)必須在最短的時(shí)間內(nèi)盡可能地增大進(jìn)項(xiàng)的稅額并在一定合理的時(shí)間之內(nèi)得到全額的抵扣。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其進(jìn)項(xiàng)稅籌劃工作的切入點(diǎn)在于企業(yè)的上游公司比如施工方、供應(yīng)商等的開發(fā)票時(shí)間、不同的結(jié)算方式、進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃以及增值稅稅率等方面。因此，從一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開工到最后的售完，我們必須把握好增值稅抵扣鏈條，把握好這些切入點(diǎn)，做出最符合企業(yè)利益和要求的稅收籌劃方案，在遵守國家稅收政策的前提下，有效減輕企業(yè)的稅負(fù)。

（三）提升企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控水平

從當(dāng)前許多實(shí)施營改增的房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)來看，很多的房地產(chǎn)企業(yè)還沒能夠完全的適應(yīng)營改增政策，財(cái)務(wù)內(nèi)控水平較低，因此在短時(shí)間內(nèi)還沒能夠盡快的做出靈活的稅務(wù)籌劃和調(diào)整工作。比如，一些房產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施營改增之前還沒有完工，開具發(fā)票工作不夠及時(shí)，而實(shí)施營改增之后進(jìn)入銷售價(jià)段受稅收下降的影響，房產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)明顯的下滑，由于前期已經(jīng)投入了較高的成本，因此企業(yè)的利潤受到一定的損害。因此，本文認(rèn)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在“營改增”下，必須有效提升企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控水平，在施工材料采購環(huán)節(jié)要及時(shí)開具發(fā)票，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程的核算并開具發(fā)票，確保會計(jì)核算的質(zhì)量。

（四）增強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良性互動(dòng)

營改增制度是我國的稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)而提出的，從根本上來說還是為了維護(hù)我國企業(yè)的健康發(fā)展與良性運(yùn)行。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)國家的政策與號召，主動(dòng)配合國家稅收工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)也應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)工作人員勇于與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行積極的溝通，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，及時(shí)了解最新的稅收動(dòng)態(tài)和計(jì)稅方式，從而探討出最合理的增值稅納稅方案，保證企業(yè)在合法納稅的前提下實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我們進(jìn)行營改增稅收籌劃研究的主要研究對象，本文從營改增的背景及意義出發(fā)，主要探索了營改增制度對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，為房地產(chǎn)企業(yè)在營改增下進(jìn)行納稅籌劃工作提供更多的可行性建議。

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