盧錦洪

摘 要：隨著近些年購(gòu)房壓力的增加，在無(wú)法完成相關(guān)購(gòu)房意愿的同時(shí)，潛在購(gòu)房者的首要選擇便是租房生活，而在當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的潛在購(gòu)房者來(lái)自各個(gè)不同的階層，擁有著較大差距和收入結(jié)構(gòu)各異的經(jīng)濟(jì)狀況，這對(duì)于我國(guó)租房市場(chǎng)的多元化也提出了相應(yīng)的挑戰(zhàn)。如何在保證當(dāng)前租房市場(chǎng)變動(dòng)一定的情況下，盡可能地完成對(duì)于租房消費(fèi)者的支持，使得房屋資源能夠得到充分利用，正是當(dāng)前租房市場(chǎng)相關(guān)研究人員需要著重研究的重點(diǎn)內(nèi)容之一。而合并公租房和廉租房，實(shí)現(xiàn)兩者并軌，正是在面對(duì)當(dāng)前我國(guó)多元化消費(fèi)人群時(shí)，做出的合情合理且可行的重要舉措，也是當(dāng)前租房市場(chǎng)邁出的關(guān)鍵性一步，同時(shí)也是多元化消費(fèi)人群的居房保障的重要手段。本文正是就公租房和廉租房并軌后的運(yùn)行管理進(jìn)行的深入探討，以期為我國(guó)公租房和廉租房并軌提供理論支撐與借鑒。

關(guān)鍵詞：租房市場(chǎng)；租房對(duì)比；并軌運(yùn)行；運(yùn)行管理

近些年，隨著保障性住房的種類(lèi)增多，房屋市場(chǎng)進(jìn)入了一片白熱化的混戰(zhàn)，其中既有屬于租賃性質(zhì)的保障性住房，又有可以買(mǎi)賣(mài)的并且具有商業(yè)性質(zhì)的限購(gòu)或者經(jīng)濟(jì)適用房，房屋種類(lèi)的繁多，使得房屋市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)具有了較大的爭(zhēng)議，而在核定難度較大且監(jiān)管資源供應(yīng)不足的情況下，過(guò)分地細(xì)化保障性住房的種類(lèi)，必然會(huì)造成相關(guān)資源的浪費(fèi)現(xiàn)象。正是為了解決這一現(xiàn)象所帶來(lái)的問(wèn)題，公租房和廉租房并軌運(yùn)行的討論成為了當(dāng)前房屋市場(chǎng)討論的新話(huà)題，同時(shí)也是當(dāng)前較為成熟地改善居民住房保障的相關(guān)政策手段，對(duì)于當(dāng)前存在的租房與購(gòu)房壓力具有重要的緩解作用，但同時(shí)對(duì)于公租房和廉租房并軌后的運(yùn)行管理探討也逐漸成為了人們熱議的社會(huì)話(huà)題。

1 公租房與廉租房概念

對(duì)于公租房與廉租房的對(duì)比，需要從兩者之間的概念進(jìn)行相關(guān)的深入分析。

其中公租房是指通過(guò)國(guó)家提供的一系列政策支持，規(guī)定相關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與指定的租金水平，向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低偏下收入群體住房困難的家庭，或者是新進(jìn)的就業(yè)無(wú)居住房職工以及當(dāng)前正在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的無(wú)居住房外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房，這種公租房并不歸個(gè)人所有，而是歸政府或者公共機(jī)關(guān)所有的公共租賃住房[1]。

而廉租房則是指政府通過(guò)相關(guān)的租金補(bǔ)貼或者實(shí)物配置等方式，為符合相關(guān)規(guī)定的城鎮(zhèn)居民提供的，以保障其最低生活標(biāo)準(zhǔn)的保障性質(zhì)住房，其主要的分配形式以租金的補(bǔ)貼為主，相關(guān)的實(shí)物配置和租金減免為輔。

2 公租房與廉價(jià)房并軌管理現(xiàn)狀

在當(dāng)前的并軌運(yùn)行中，相關(guān)的理論實(shí)踐已經(jīng)存在了一段時(shí)間，當(dāng)前的管理展現(xiàn)出了一定的優(yōu)勢(shì)，但也存在著一定的問(wèn)題。

1）房源的管理。隨著公租房與廉價(jià)房并軌管理的實(shí)施，對(duì)于保障租賃住房房源的管理也出現(xiàn)了變化，目前對(duì)于新供應(yīng)的房源全部納入了公共租賃住房管理中，并進(jìn)行相關(guān)的統(tǒng)一管理。而對(duì)于在建的廉租房項(xiàng)目則全部按照原本擬定的計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在建成后同樣統(tǒng)一歸入到公共租賃住房管理房源中。此外，較為特殊的已經(jīng)投入使用的廉租房則將按照原有廉租房規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的管理工作，但必須逐步轉(zhuǎn)變并入到公共租賃住房管理體系內(nèi)，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的統(tǒng)一管理。

2）準(zhǔn)入范圍重新制定。準(zhǔn)入范圍在最初兩者的準(zhǔn)入范圍的基礎(chǔ)上進(jìn)行了相關(guān)的調(diào)整，其中對(duì)于低收入住房困難家庭和中等偏低收入住房困難家庭進(jìn)行了重新的劃分，其中家庭人均年度可支配收入小于23520元以下，人均住房面積不足18平方米或者無(wú)住宅家庭屬于低收入住房困難家庭；而人均年度可支配收入低于35280元，人均住房面積不足18平方米或者無(wú)住房的家庭，屬于中等偏低收入住房困難家庭。此外，準(zhǔn)入范圍中，還包括新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員和新入戶(hù)人才等[2]。

3）申報(bào)程序變化。當(dāng)前的公共租賃住房申請(qǐng)程序發(fā)生了一定的變化，主要的申報(bào)程序如下：首先便是向社區(qū)居委會(huì)提出申報(bào)，社區(qū)受理后在十個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)信息資料的真實(shí)性和有效性后，加蓋審核印章并提出公示，隨后按公示結(jié)果上報(bào)至相關(guān)的城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，主管部門(mén)需要在十個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)的申請(qǐng)材料分送至區(qū)民政局和財(cái)政局對(duì)請(qǐng)相關(guān)家庭情況審核并給出相關(guān)的審核意見(jiàn)，最后由市城建主管部門(mén)、市民政局、市財(cái)政局聯(lián)合審議，并作出最終的審核結(jié)果。

4）保障方式與租金變化。在保障方式上，并軌之后的公共租賃住房仍舊以實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼為主，其中不同級(jí)別的困難家庭能夠獲得不同級(jí)別的實(shí)物保障和相關(guān)的實(shí)物配置，而租金貨幣補(bǔ)貼則主要以人口和補(bǔ)貼面積為主要的補(bǔ)貼依據(jù)，具體的補(bǔ)貼面積以具體情況為準(zhǔn)，而補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)大多為每平方米每月9元的補(bǔ)貼金額。在租金方面的變化也是并軌運(yùn)行后不得不做出的管理方面的改變，其中往往會(huì)選擇按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)承擔(dān)租房人自身的支付能力給予相應(yīng)的減免，同時(shí)收取的具體租金也應(yīng)該低于市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)，并統(tǒng)一執(zhí)行公共租賃房屋標(biāo)準(zhǔn)制度，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)地動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。

5）動(dòng)態(tài)考核的強(qiáng)化。雖然在傳統(tǒng)的保障性租賃房屋中也存在著動(dòng)態(tài)考核的形式，但由于相關(guān)的管理內(nèi)容過(guò)于復(fù)雜，實(shí)現(xiàn)真正意義上的動(dòng)態(tài)考核，最大化優(yōu)化資源配置顯然不現(xiàn)實(shí)。而在實(shí)行并軌運(yùn)行后，統(tǒng)一為公共租賃房屋標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)才真正意義上強(qiáng)化了對(duì)租賃型保障房屋承擔(dān)人資格的動(dòng)態(tài)審核，確保達(dá)到每?jī)赡陮徍艘淮蔚哪繕?biāo)。而對(duì)于虛報(bào)或者隱瞞等現(xiàn)象的存在也制定了統(tǒng)一的懲罰標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重者直接取消今后的保障資格，并計(jì)入不良信用檔案，甚至可能構(gòu)成犯罪并追究其刑事責(zé)任。

3 公租房與廉租房并軌后的運(yùn)行管理優(yōu)化

在實(shí)現(xiàn)公租房與廉租房并軌后，相關(guān)的運(yùn)行管理也實(shí)現(xiàn)了一定的優(yōu)化，而這些優(yōu)化也帶來(lái)了運(yùn)行管理的一些優(yōu)勢(shì)。

1）集中租房房源。將公租房與廉租房并軌后，保障性租賃房屋統(tǒng)一為公共租賃房屋，而為了更好地實(shí)現(xiàn)運(yùn)行管理優(yōu)化，需要集中房源，將房源打通并共同使用，同時(shí)實(shí)現(xiàn)集中管理和統(tǒng)籌分配的方式，避免由于原本房源分散造成的房源緊缺和相關(guān)的閑置問(wèn)題，合理的促進(jìn)相關(guān)的資源利用效率，并提高政府專(zhuān)項(xiàng)資金相關(guān)公共租賃房屋的使用質(zhì)量，以便于更好地做實(shí)相關(guān)的公共租賃房屋運(yùn)維工作，完成對(duì)于困難家庭的扶持工作。

2）擴(kuò)大保障覆蓋范圍。在實(shí)現(xiàn)了公租房與廉租房并軌后，需要不斷提高其保障的覆蓋范圍，無(wú)論是有無(wú)工作或者是否名下有房產(chǎn)，都應(yīng)該能夠申請(qǐng)相關(guān)的公共租賃房屋，擴(kuò)大相關(guān)的申請(qǐng)人群范圍，同時(shí)外來(lái)務(wù)工人員和新就職人員也應(yīng)被納入公共租賃房屋的申請(qǐng)范圍，這樣一來(lái)城市中工作的住房困難人員也能夠有機(jī)會(huì)申請(qǐng)入住公共租賃房屋，使得相關(guān)的保障工作與福利惠及更多困難家庭[3]。

3）簡(jiǎn)化審核程序。在實(shí)現(xiàn)了公租房與廉租房并軌后，相關(guān)的保障性租賃住房申請(qǐng)，需要對(duì)相關(guān)的符合規(guī)定的市民對(duì)公租房申請(qǐng)進(jìn)行簡(jiǎn)化，盡量保證相關(guān)的管理部門(mén)只需要依照正常的審核程序，判斷相關(guān)的申請(qǐng)人員是否條件即可，而最終依據(jù)不同的收入條件給予申請(qǐng)人不同層次的租房補(bǔ)貼。而在并軌之后，相關(guān)的受理部門(mén)也需要進(jìn)行簡(jiǎn)化，從而極大地簡(jiǎn)化審核的程序。

4）提高管理效能。在公租房與廉租房并軌后，首先需要解決的便是對(duì)于申請(qǐng)不同類(lèi)型保障房需要不同部門(mén)多層次審批的問(wèn)題，同時(shí)還需要解決申請(qǐng)審核時(shí)間長(zhǎng)、外來(lái)務(wù)工人員和新就職人員申請(qǐng)公租房等問(wèn)題，從而轉(zhuǎn)變?yōu)楦颖憬莸墓夥可暾?qǐng)流程。這樣一來(lái)，不僅使得百姓知道房屋申請(qǐng)與維修應(yīng)該去找哪個(gè)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)之間權(quán)責(zé)也更明確，能夠極大地提高管理的效能，為后續(xù)住房管理提供便利。

4 結(jié)語(yǔ)

公租房與廉租房并軌是簡(jiǎn)化保障性租房的重要途徑和趨勢(shì)，也是當(dāng)前保障性租房發(fā)展的重要舉措，為當(dāng)前保障紅利擴(kuò)大覆蓋范圍、改善覆蓋效率、實(shí)現(xiàn)管理效能優(yōu)化，提供了新的可能。

參考文獻(xiàn)

[1]張改平.淺談公租房和廉租房并軌后的運(yùn)行管理[J].經(jīng)濟(jì)師，2017（10）：33-34.

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[3]基于“公廉并軌”下昆明市公共租賃住房梯度租金研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.