李德志

代簽名引爭議

2015年5月，家住連云港市的王先生以個人名義貸款購置了5套商品房。兩年后，房價飛漲，5套房的價格凈增一倍還多，而且升值潛力難以預測。他急需用錢，又舍不得將房產(chǎn)出售給外人，于是把其中4套給了自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并變更了房屋買賣合同上的名字，區(qū)分出各自所有權(quán)或共有部分。

2017年8月19日，商品房如期交房。由于兄弟姐妹工作忙，王先生對5套房子進行驗收，領(lǐng)取了房屋鑰匙?？紤]到房子暫時不用，他打算把房屋出租。

商品房處于繁華地段，想租房的人很多，王先生便選擇了宏偉商務公司。據(jù)宏偉公司的工作人員回憶，在洽談房子租賃過程中，有時王先生和三四個人一起來商談業(yè)務。但簽訂合同那天，只有王先生自己來了。合同上寫明：租賃房屋5套面積共計800平方米，期限3年，租金12元/平方米/月。宏偉公司作為乙方在使用房屋期間，可以自由轉(zhuǎn)租，提高租金部分不再向王先生等房主支付租賃稅收等各類費用。合同底端簽有王先生的名字和王先生代兄弟姐妹四人的簽名。

隨后，王先生按照合同約定將5套房屋鑰匙、供電合同等全部手續(xù)交于宏偉公司。宏偉公司支付了租金，對5套房屋進行簡易裝修后，一部分自己使用，另一部分以26元/平方米/月的價格轉(zhuǎn)租出去。

沒過多久，王先生的兄弟姐妹找上門來：“你們租用的5套房屋其中4套所有權(quán)歸我們所有，我們對合同并不知情，對期限、價格等內(nèi)容也不滿意，要求你們立即撤銷合同并終止履行?！焙陚ス镜睦习搴荏@訝：當初，明明王先生說過他們是一家人，誰簽字都一樣，而且商談合同中沒有人提過異議呀，現(xiàn)在怎么不認賬了？

法庭上爭辯不休

2017年12月，王先生的兄弟姐妹一紙訴狀將王先生和宏偉公司告上法庭。這些房主認為，王先生在沒得到他們授權(quán)的情況下，與宏偉公司辦理租房事宜并擅自在合同和授權(quán)委托書上代其簽名，嚴重損害了其利益，請求法院判決撤銷合同。訴狀還寫明，此租賃合同沒有到房地產(chǎn)管理部門備案，違反了法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定，屬于無效合同。四個原告還向法庭提交了印有自己姓名、編號的4套商品房買賣合同復印件，證明房屋所有權(quán)確屬他們所有。

而王先生的態(tài)度也180度大轉(zhuǎn)彎，說自己沒有受到兄弟姐妹的委托，但出租房屋、簽訂合同是為他們的利益著想，沒有絲毫惡意，沒想到會出現(xiàn)這樣的結(jié)果。是否撤銷合同請法院依法作出裁決。

宏偉公司老板很氣憤：“假如法院撤銷合同或確認無效，那么一切經(jīng)濟損失應該由王先生一人承擔。屆時，我們將通過法律途徑追究王先生的民事賠償責任?！?/p>

拿不出王先生兄弟姐妹事先知悉訂立租賃合同的有力證據(jù)，宏偉公司只得辯稱，王先生與其他原告是一家人，屬于近親屬關(guān)系，在房屋驗收等環(huán)節(jié)上，都是王先生代勞并代簽字的。這些事實證明，王先生對其他4套房屋出租具有代理權(quán)。況且與宏偉公司簽訂合同時，王先生不僅出具其他房主的身份證復印件，還交付了房屋全套手續(xù)，履行合同一個多月時間，沒人提出異議，證明4原告已對王先生代理行為的默許追認。因此，該租賃合同有效，應該繼續(xù)履行。

法庭上，雙方爭辯不休，法官提出調(diào)解方式結(jié)案。隨后，法官組織當事人兩次進行調(diào)解，但由于宏偉公司不同意王家兄弟姐妹提出的租金由原來12元/平方米/月，提高到20元/平方米/月的要求，調(diào)解最終不歡而散。

2018年12月5日，連云港新浦區(qū)人民法院作出一審判決：駁回原告確認房屋租賃合同無效的訴訟請求;調(diào)整房屋租金，按照20元/平方米/月標準執(zhí)行。案件的受理費由宏偉公司承擔。宣判后，三方當事人沒有上訴。

【以案說法】

代簽名有效與否應區(qū)別對待

盡管合同最終被法院確認有效，但宏偉公司老板也高興不起來，因為他還要再補給原告23萬元租金。

代簽名現(xiàn)象在生活中很普遍，其有效與否，法律不僅要考慮本人的利益，還要考慮善意相對人的利益。代簽名大致有兩種情況：一種是本人明確授權(quán)代其簽名。例如有授權(quán)委托書或本人口述證明，對于這種代簽名，法律趨于保護相對人，認定合同有效;另一種是沒有經(jīng)過本人授權(quán)，代簽人出于善意，擅自代其簽名。這種情況下代簽名訂立的合同效力處于未定狀態(tài)，法律賦予本人追認權(quán)，只有經(jīng)過追認后合同才能生效。

我國《民法通則》第66條第1款規(guī)定：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。由此看出，代替別人簽名不僅有一定風險，也可能被追究責任。因此，要謹慎對待。

在此，律師提醒：為確保所簽訂的租賃合同有效，首先應確定對方是否具有出租該房屋的權(quán)利。我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有享有房屋所有權(quán)才能對房屋享有合法的處分權(quán)。因此，要嚴格審查產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人或房屋買賣合同書的姓名是否為實際出租房屋的權(quán)利人。如果通過中介或第三人租住房屋，則要看授權(quán)委托書是否是房屋所有權(quán)人親筆簽名，如果看到的是復印件，或者多種因素已導致合同上存在“代簽名”，就應及時對該房出租的真實性提出質(zhì)疑，盡快聯(lián)系房屋所有權(quán)人，補充親筆簽名這一手續(xù)，以防止發(fā)生潛在的風險，為日后糾紛埋下隱患。

編輯 張秀格 gegepretty@163.com