李德志

代簽名引爭(zhēng)議

2015年5月，家住連云港市的王先生以個(gè)人名義貸款購(gòu)置了5套商品房。兩年后，房?jī)r(jià)飛漲，5套房的價(jià)格凈增一倍還多，而且升值潛力難以預(yù)測(cè)。他急需用錢，又舍不得將房產(chǎn)出售給外人，于是把其中4套給了自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并變更了房屋買賣合同上的名字，區(qū)分出各自所有權(quán)或共有部分。

2017年8月19日，商品房如期交房。由于兄弟姐妹工作忙，王先生對(duì)5套房子進(jìn)行驗(yàn)收，領(lǐng)取了房屋鑰匙?？紤]到房子暫時(shí)不用，他打算把房屋出租。

商品房處于繁華地段，想租房的人很多，王先生便選擇了宏偉商務(wù)公司。據(jù)宏偉公司的工作人員回憶，在洽談房子租賃過(guò)程中，有時(shí)王先生和三四個(gè)人一起來(lái)商談業(yè)務(wù)。但簽訂合同那天，只有王先生自己來(lái)了。合同上寫明：租賃房屋5套面積共計(jì)800平方米，期限3年，租金12元/平方米/月。宏偉公司作為乙方在使用房屋期間，可以自由轉(zhuǎn)租，提高租金部分不再向王先生等房主支付租賃稅收等各類費(fèi)用。合同底端簽有王先生的名字和王先生代兄弟姐妹四人的簽名。

隨后，王先生按照合同約定將5套房屋鑰匙、供電合同等全部手續(xù)交于宏偉公司。宏偉公司支付了租金，對(duì)5套房屋進(jìn)行簡(jiǎn)易裝修后，一部分自己使用，另一部分以26元/平方米/月的價(jià)格轉(zhuǎn)租出去。

沒(méi)過(guò)多久，王先生的兄弟姐妹找上門來(lái)：“你們租用的5套房屋其中4套所有權(quán)歸我們所有，我們對(duì)合同并不知情，對(duì)期限、價(jià)格等內(nèi)容也不滿意，要求你們立即撤銷合同并終止履行?！焙陚ス镜睦习搴荏@訝：當(dāng)初，明明王先生說(shuō)過(guò)他們是一家人，誰(shuí)簽字都一樣，而且商談合同中沒(méi)有人提過(guò)異議呀，現(xiàn)在怎么不認(rèn)賬了？

法庭上爭(zhēng)辯不休

2017年12月，王先生的兄弟姐妹一紙?jiān)V狀將王先生和宏偉公司告上法庭。這些房主認(rèn)為，王先生在沒(méi)得到他們授權(quán)的情況下，與宏偉公司辦理租房事宜并擅自在合同和授權(quán)委托書上代其簽名，嚴(yán)重?fù)p害了其利益，請(qǐng)求法院判決撤銷合同。訴狀還寫明，此租賃合同沒(méi)有到房地產(chǎn)管理部門備案，違反了法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。四個(gè)原告還向法庭提交了印有自己姓名、編號(hào)的4套商品房買賣合同復(fù)印件，證明房屋所有權(quán)確屬他們所有。

而王先生的態(tài)度也180度大轉(zhuǎn)彎，說(shuō)自己沒(méi)有受到兄弟姐妹的委托，但出租房屋、簽訂合同是為他們的利益著想，沒(méi)有絲毫惡意，沒(méi)想到會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果。是否撤銷合同請(qǐng)法院依法作出裁決。

宏偉公司老板很氣憤：“假如法院撤銷合同或確認(rèn)無(wú)效，那么一切經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)該由王先生一人承擔(dān)。屆時(shí)，我們將通過(guò)法律途徑追究王先生的民事賠償責(zé)任?！?/p>

拿不出王先生兄弟姐妹事先知悉訂立租賃合同的有力證據(jù)，宏偉公司只得辯稱，王先生與其他原告是一家人，屬于近親屬關(guān)系，在房屋驗(yàn)收等環(huán)節(jié)上，都是王先生代勞并代簽字的。這些事實(shí)證明，王先生對(duì)其他4套房屋出租具有代理權(quán)。況且與宏偉公司簽訂合同時(shí)，王先生不僅出具其他房主的身份證復(fù)印件，還交付了房屋全套手續(xù)，履行合同一個(gè)多月時(shí)間，沒(méi)人提出異議，證明4原告已對(duì)王先生代理行為的默許追認(rèn)。因此，該租賃合同有效，應(yīng)該繼續(xù)履行。

法庭上，雙方爭(zhēng)辯不休，法官提出調(diào)解方式結(jié)案。隨后，法官組織當(dāng)事人兩次進(jìn)行調(diào)解，但由于宏偉公司不同意王家兄弟姐妹提出的租金由原來(lái)12元/平方米/月，提高到20元/平方米/月的要求，調(diào)解最終不歡而散。

2018年12月5日，連云港新浦區(qū)人民法院作出一審判決：駁回原告確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求;調(diào)整房屋租金，按照20元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。案件的受理費(fèi)由宏偉公司承擔(dān)。宣判后，三方當(dāng)事人沒(méi)有上訴。

【以案說(shuō)法】

代簽名有效與否應(yīng)區(qū)別對(duì)待

盡管合同最終被法院確認(rèn)有效，但宏偉公司老板也高興不起來(lái)，因?yàn)樗€要再補(bǔ)給原告23萬(wàn)元租金。

代簽名現(xiàn)象在生活中很普遍，其有效與否，法律不僅要考慮本人的利益，還要考慮善意相對(duì)人的利益。代簽名大致有兩種情況：一種是本人明確授權(quán)代其簽名。例如有授權(quán)委托書或本人口述證明，對(duì)于這種代簽名，法律趨于保護(hù)相對(duì)人，認(rèn)定合同有效;另一種是沒(méi)有經(jīng)過(guò)本人授權(quán)，代簽人出于善意，擅自代其簽名。這種情況下代簽名訂立的合同效力處于未定狀態(tài)，法律賦予本人追認(rèn)權(quán)，只有經(jīng)過(guò)追認(rèn)后合同才能生效。

我國(guó)《民法通則》第66條第1款規(guī)定：沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。由此看出，代替別人簽名不僅有一定風(fēng)險(xiǎn)，也可能被追究責(zé)任。因此，要謹(jǐn)慎對(duì)待。

在此，律師提醒：為確保所簽訂的租賃合同有效，首先應(yīng)確定對(duì)方是否具有出租該房屋的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，只有享有房屋所有權(quán)才能對(duì)房屋享有合法的處分權(quán)。因此，要嚴(yán)格審查產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人或房屋買賣合同書的姓名是否為實(shí)際出租房屋的權(quán)利人。如果通過(guò)中介或第三人租住房屋，則要看授權(quán)委托書是否是房屋所有權(quán)人親筆簽名，如果看到的是復(fù)印件，或者多種因素已導(dǎo)致合同上存在“代簽名”，就應(yīng)及時(shí)對(duì)該房出租的真實(shí)性提出質(zhì)疑，盡快聯(lián)系房屋所有權(quán)人，補(bǔ)充親筆簽名這一手續(xù)，以防止發(fā)生潛在的風(fēng)險(xiǎn)，為日后糾紛埋下隱患。

編輯 張秀格 gegepretty@163.com