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頤和地產(chǎn)的創(chuàng)始人和董事長(zhǎng)為何建梁。其早年起家于遠(yuǎn)洋集團(tuán)，上世紀(jì)90年代創(chuàng)辦頤和，公司專注于豪宅業(yè)務(wù)，也是國(guó)內(nèi)較早試水海外市場(chǎng)的房企。但在“以規(guī)模論英雄”的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，近些年頤和地產(chǎn)似乎逐漸銷聲匿跡。

不過(guò)，盡管面臨資管產(chǎn)品違約以及與華融、信達(dá)的債務(wù)糾紛，但在一位卓異3號(hào)的投資人看來(lái)，由于頤和拿地早成本低、抵押物“充實(shí)”，因此頤和的未來(lái)似乎并不悲觀。

頤和地產(chǎn)陷入重重兌付漩渦

本刊曾在今年3月報(bào)道了由信業(yè)股權(quán)投資管理有限公司（以下稱“信業(yè)基金”）發(fā)行管理、投向京奧港集團(tuán)的榮耀系列基金違約事件。近期《紅周刊》記者獲悉，信業(yè)基金旗下的石河子信遠(yuǎn)業(yè)豐股權(quán)投資管理有限公司發(fā)行管理的另一只產(chǎn)品“信業(yè)卓異3號(hào)專項(xiàng)投資私募基金”也出現(xiàn)了兌付風(fēng)險(xiǎn)。

記者掌握的一份《收益分配延期公告》顯示，信業(yè)卓異3號(hào)發(fā)行于2017年8月，通過(guò)交通銀行廣州五羊支行及西部信托共計(jì)向廣州元陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放貸款4.92億元，貸款期限18個(gè)月，最終用于頤和大院等項(xiàng)目的建設(shè)。廣州元陽(yáng)則以[穗國(guó)用（2005）第10028號(hào)]的土地使用權(quán)作為抵押，頤和地產(chǎn)及其實(shí)控人何建梁提供連帶擔(dān)保。

《收益分配延期公告》還透露，受經(jīng)濟(jì)下行、行業(yè)調(diào)控的影響，“債務(wù)人廣州元陽(yáng)、擔(dān)保人廣州東湛、擔(dān)保人頤和地產(chǎn)及其分公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售受到較為嚴(yán)重的影響，頤和地產(chǎn)在廣州地區(qū)的項(xiàng)目回款速度大幅延遲，原定銷售計(jì)劃未能實(shí)現(xiàn)。”“頤和地產(chǎn)集團(tuán)其他分公司及子公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款等其他再融資計(jì)劃放緩，廣州元陽(yáng)、頤和地產(chǎn)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的流動(dòng)性困難?！苯刂?018年12月底，廣州元陽(yáng)未能向交通銀行及西部信托足額歸還貸款利息，已經(jīng)構(gòu)成事實(shí)違約。記者從持有人處獲悉，廣州元陽(yáng)與頤和地產(chǎn)承諾在1月31日前兌付利息，但實(shí)際上只兌付了到期收益的一半，剩余部分還在籌措中。投資人王女士（化名）告知記者，信業(yè)基金向客戶表示正在推進(jìn)抵押品處置。

另?yè)?jù)一位要求匿名的知情人士透露，信業(yè)卓異3號(hào)的抵押物為[穗國(guó)用（2005）10028號(hào)]土地，但是，“該地塊在既無(wú)規(guī)劃許可、又無(wú)施工許可批準(zhǔn)證件的前提下，已于幾年前違法建設(shè)并違規(guī)銷售，因此目前面臨‘被閑置的危機(jī)，且該地塊用途為旅游商業(yè)，按目前政策無(wú)法拆分銷售，原土地估值將大打折扣。”

信業(yè)卓異3號(hào)的擔(dān)保方之一是廣州東湛，其法定代表人何建信也是頤和創(chuàng)始人何建梁的親信，也同時(shí)在多家頤和體系下的企業(yè)任職。但前述知情人士直言，廣州東湛所開(kāi)發(fā)銷售的住宅項(xiàng)目深陷多件遲交樓、遲辦證糾紛，同時(shí)，可售面積已近尾盤、供給不足。

此外，廣州東湛還被牽扯進(jìn)了與上市公司珠江實(shí)業(yè)的糾紛中：2018年6月，廣東地方房企珠江實(shí)業(yè)公告稱，將以增資6500萬(wàn)元+3.32億元的債權(quán)投資款為代價(jià)，收購(gòu)廣州東湛30.23%的股權(quán)，且珠江實(shí)業(yè)與廣州東湛的大股東禾盛財(cái)務(wù)投資有限公司（以下稱“禾盛財(cái)務(wù)”）達(dá)成一致行動(dòng)人協(xié)議，雙方持股達(dá)100%，因此珠江實(shí)業(yè)可將廣州東湛納入合并報(bào)表。

但2018年10月，中紀(jì)委公告稱，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)鄭暑平“涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法”，正接受廣州市紀(jì)委的審查和監(jiān)察調(diào)查。并且兩個(gè)月后，珠江實(shí)業(yè)公告稱，由于一致行動(dòng)人禾盛財(cái)務(wù)拒絕配合履行一致行動(dòng)人的相關(guān)約定，導(dǎo)致珠江實(shí)業(yè)無(wú)法實(shí)際控制廣州東湛，因此不再將廣州東湛納入2018年年報(bào)的合并范圍。

無(wú)獨(dú)有偶，有信托理財(cái)師告知記者，中江信托發(fā)行的“中江信托金龍86號(hào)”募資2.8億元投向高陵光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，頤和地產(chǎn)持有光明房地產(chǎn)的6成股權(quán)、也是該信托計(jì)劃的擔(dān)保人;但自2018年11月起，中江金龍86號(hào)也出現(xiàn)了兌付風(fēng)險(xiǎn)。

此外，頤和地產(chǎn)還發(fā)行了17頤和01等私募債，將在2020年陸續(xù)到期。據(jù)彭博統(tǒng)計(jì)，頤和地目前債券余額為10.6億元。不過(guò)4月15日，中債估值中心將頤和地產(chǎn)相關(guān)債券的隱含評(píng)級(jí)由A+調(diào)整至BBB。前述知情人士直言：“目前已有信達(dá)、華融等大型金融機(jī)構(gòu)對(duì)其主要在售、回款項(xiàng)目采取凍結(jié)查封等措施?！崩缛A融資產(chǎn)廣東分公司2018年11月登載的一份資產(chǎn)處置公告也顯示，華融廣東擬對(duì)其擁有的臺(tái)山頤和溫泉城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行處置，價(jià)值總計(jì)近8億元。

頤和地產(chǎn)一路前行爭(zhēng)議不斷

作為上述產(chǎn)品違約的主角，頤和地產(chǎn)成立于上世紀(jì)90年代，早于同城的富力和恒大。公司偏好豪宅開(kāi)發(fā)，也曾憑借頤和山莊等知名項(xiàng)目賺取眼球。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“2015年百億房企名單”顯示，當(dāng)年頤和實(shí)現(xiàn)了126億元的銷售額;同一機(jī)構(gòu)發(fā)布的“2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單”中，頤和地產(chǎn)居于60位。

公開(kāi)信息顯示，頤和地產(chǎn)的創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)何建梁出生于陜西咸陽(yáng)，已在廣州扎根發(fā)展約40年。何建梁早年就職于遠(yuǎn)洋集團(tuán)?！爱厴I(yè)后，他曾在遠(yuǎn)洋集團(tuán)做過(guò)多年船員。早年間，領(lǐng)導(dǎo)人出訪的部分前期工作以及出訪期間的支持就是由遠(yuǎn)洋集團(tuán)負(fù)責(zé)的。跑船經(jīng)歷開(kāi)闊了何建梁的視野、拓展了其人脈資源?！币晃皇熘O廣東地產(chǎn)行業(yè)的人士告知記者，何建梁后來(lái)還曾任廣州遠(yuǎn)洋賓館的總經(jīng)理。

“頤和地產(chǎn)的起家項(xiàng)目是廣州頤和山莊，該項(xiàng)目在廣深地產(chǎn)圈中頗為知名。”頤和山莊開(kāi)發(fā)于1996年。后來(lái)何建梁下海，帶走了包括趙永爽在內(nèi)的不少同事故舊（趙曾任頤和地產(chǎn)的副總裁、執(zhí)行總裁等職位，2017年離職），他們也構(gòu)成了頤和地產(chǎn)的核心團(tuán)隊(duì)（在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有“三大遠(yuǎn)洋”的說(shuō)法——除何建梁外，曾任遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、總裁的李明，以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)前任總裁丁本錫皆出自遠(yuǎn)洋）。

知情人士透露，何建梁與早期廣州城建、規(guī)劃的高層領(lǐng)導(dǎo)交往較多，并因“援疆”項(xiàng)目，與原廣州市委書記萬(wàn)慶良關(guān)系密切（2010年-2014年，萬(wàn)慶良?xì)v任廣州市長(zhǎng)、市委書記）。自2012年起，頤和地產(chǎn)就在“援疆”名義下，在新疆開(kāi)發(fā)了“阿凡提主題樂(lè)園”，該項(xiàng)目投資規(guī)模為100億元，號(hào)稱要打造成“中國(guó)的迪士尼”。媒體公開(kāi)報(bào)道顯示，萬(wàn)慶良在2012年-2014年至少三次遠(yuǎn)赴新疆調(diào)研該項(xiàng)目。譬如2012年8月，萬(wàn)率廣州黨政代表團(tuán)赴項(xiàng)目所在地新疆疏附縣調(diào)研，并參加了阿凡提樂(lè)園的奠基儀式。此外自2007年起，廣州啟動(dòng)城中村改造，并引入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而萬(wàn)慶良在廣州的施政理念之一也是“三舊改造”，包括頤和在內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)商均投身其中。

《紅周刊》記者了解到，頤和地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)首推廣東，其次是西南、華北、東北等地。在前幾年盛行業(yè)內(nèi)的房企出海潮中，頤和也同樣沖在前列。公開(kāi)信息顯示，頤和在2010年前后即布局海外項(xiàng)目，首個(gè)海外項(xiàng)目落戶澳大利亞，其開(kāi)發(fā)的Summer Court公寓2012年開(kāi)盤，其后又相繼拿下了毛里求斯、美國(guó)波士頓的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)。作為一家中型房企，頤和早早將目光投向海外，或許與何建梁在中國(guó)遠(yuǎn)洋的工作經(jīng)歷不無(wú)關(guān)系。

不過(guò)，頤和在海外的布局并非一帆風(fēng)順。例如頤和2014年在韓國(guó)濟(jì)州島拿下了一塊地，“原本打算開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)、馬場(chǎng)、賭場(chǎng)以及移民物業(yè)”，但知情人士直言，“頤和濟(jì)州島項(xiàng)目在2017年8月舉行了盛大的開(kāi)工儀式。”當(dāng)天恰逢發(fā)改委、商務(wù)部等聯(lián)合下發(fā)文件（國(guó)辦發(fā)〔2017〕74號(hào)）。該文件對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)在海外投資房地產(chǎn)、酒店等行為做出嚴(yán)格限制。受此影響，國(guó)內(nèi)房企的出海進(jìn)程出現(xiàn)延緩。

糾紛化解前景撲朔迷離

如今面對(duì)巨大的債務(wù)壓力，頤和地產(chǎn)究竟能否扛過(guò)這一關(guān)呢？在王女士看來(lái)，“據(jù)我們了解，頤和的問(wèn)題還沒(méi)有糟糕到不可挽回的地步。”她解釋稱，頤和手中的地塊拿地時(shí)間較早、成本低、以住宅用地為主，因此不用擔(dān)心變現(xiàn)的問(wèn)題，無(wú)非就是何建梁是否愿意放手，以及圍繞賣價(jià)高低展開(kāi)的博弈而已。

以頤和與信達(dá)資產(chǎn)的糾紛為例：廣州中院公告顯示，信達(dá)資產(chǎn)廣東分公司曾以不良債權(quán)糾紛為由起訴了頤和地產(chǎn)等，要求償還本息1.86億元，并對(duì)頤和大廈部分房產(chǎn)的拍賣所得款享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)此，王女士解釋稱，之所以信達(dá)資產(chǎn)選擇法律手段，“可能跟抵押資產(chǎn)的抵押率比較低有關(guān)，如果能把抵押房產(chǎn)拿到手后再以市場(chǎng)價(jià)變現(xiàn)，那么比現(xiàn)金償債的收益要大。”

中江金龍86號(hào)的情況也類似，該信托計(jì)劃的推介材料顯示，抵押品估值為5.6億元，變現(xiàn)后理論上足以覆蓋信托計(jì)劃。就償債方案，記者也致電了頤和法務(wù)部門以及財(cái)務(wù)總監(jiān)陳菊嬌，對(duì)方在聽(tīng)到記者來(lái)意后匆匆掛斷。

其實(shí)，頤和地產(chǎn)面臨的債務(wù)危機(jī)并不是個(gè)案。2018年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)下行、去杠桿、房產(chǎn)調(diào)控等諸多因素的共同作用下，部分中小型房企遭遇現(xiàn)金流危機(jī)，中弘股份、五洲國(guó)際、銀億股份先后出現(xiàn)了公開(kāi)的債務(wù)違約，近期泰禾地產(chǎn)也飽受償債壓力的困擾。

發(fā)生債務(wù)危機(jī)的房企主要有兩類：戰(zhàn)略擴(kuò)張節(jié)奏過(guò)快，過(guò)分業(yè)務(wù)多元化?！叭绻渴薪禍?、政策調(diào)控，銷售資金回籠放緩，房企就會(huì)面臨很多問(wèn)題?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，“下行周期時(shí)，房企應(yīng)該聚焦住宅業(yè)務(wù)。如果過(guò)多涉足商業(yè)地產(chǎn)等，就會(huì)在資金把控上面臨更大的挑戰(zhàn)?！?/p>