(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

一、引言

十九大報(bào)告指出要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。在房地產(chǎn)方面采取何種改革措施，應(yīng)從探討區(qū)域有效供給過(guò)?；蛴行Ч┙o不足著力，通過(guò)供給端的改革，既滿足有效需求，又拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房制度的改革后，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展取得顯著成就的同時(shí)也存在著市場(chǎng)不均衡的現(xiàn)狀，由于云南房地產(chǎn)市場(chǎng)體系與機(jī)制的不健全與不完善，市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，投機(jī)需求旺盛等原因，導(dǎo)致有效需求與有效供給不對(duì)等。本文就從供給側(cè)改革背景下出發(fā)基于非均衡理論來(lái)研究云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡問(wèn)題，并為云南省深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出政策建議。

二、文獻(xiàn)綜述

從均衡理論的角度出發(fā)，國(guó)內(nèi)學(xué)者在研究市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、周期波動(dòng)、地產(chǎn)泡沫等方面取得了顯著地成果，但從非均衡理論角度出發(fā)，國(guó)內(nèi)在這方面研究的文獻(xiàn)較少，由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀是非均衡的，因此深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡方向與程度，才能為深化房地產(chǎn)供給側(cè)改革提出有效措施，以便于房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡性研究，比較有代表性的有唐德才(2009)[1]采用非均衡分析法,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求非均衡狀態(tài)進(jìn)行了定量判斷和定性描述。石薇(2009)[2]運(yùn)用25個(gè)省際數(shù)據(jù)建立3個(gè)不同特征的面板模型，考察房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡的影響及其省際差異。辛治洲(2012)[3]分別對(duì)貴陽(yáng)市供需總量和結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行了定量和定性判斷和描述，并運(yùn)用非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行了實(shí)證分析，得出貴陽(yáng)市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的非均衡程度和方向。

三、基于非均衡理論定量分析

(一)模型建立。本文采用對(duì)非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)基本模型改進(jìn)的Burkett雙曲線聚合方程形式，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的基本形式不能完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，因此采用符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的Burkett雙曲線聚合方程形式。它的基本方程組形式為：

其中，r代表市場(chǎng)結(jié)構(gòu)摩擦程度，r的大小反映了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的摩擦程度的高低，r越小體現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的摩擦程度越低、市場(chǎng)效率更高，越能反應(yīng)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況。

考慮到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素與數(shù)據(jù)的可獲性，選取商品房銷售面積(XSM)、人均GDP(m-gdp)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(investment)、年末常住人口(population)、城鎮(zhèn)人均可支配收入(income)、商品房銷售均價(jià)(price)的幾個(gè)指標(biāo)分別構(gòu)建有效需求和有效供給的函數(shù)，研究云南省1997-2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡情況。構(gòu)建的云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型如下：

其中，demand表示有效需求量，supply表示有效供給量，Q表示成交量，r為市場(chǎng)摩擦系數(shù)。為便于分析，本文假定r=0，即假設(shè)云南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是有效率的，沒(méi)有結(jié)構(gòu)性摩擦。即：

(二)研究思路。首先假設(shè)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)，即Q=demand=supply=XSM，

采用Eviews7.0 軟件，使用最小二乘估計(jì)對(duì)已設(shè)定好的有效需求方程與有效供給方程進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，檢驗(yàn)方程的整體顯著性與整體擬合效果，以及參數(shù)的顯著性，若有不顯著的參數(shù)，則進(jìn)行變量調(diào)整；然后將上述估計(jì)得到的參數(shù)作為交易量方程的參數(shù)初始值；最后使用非線性最小二乘進(jìn)行非均衡估計(jì)，將參數(shù)初始值帶入交易量方程進(jìn)行迭代運(yùn)算，通過(guò)修改參數(shù)初始值或者調(diào)整變量等方式進(jìn)行多次調(diào)試，多次調(diào)試選擇最優(yōu)的可行解作為非均衡估計(jì)的結(jié)果。

(三)模型修正。按有效需求方程的最初設(shè)定形式，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)帶入進(jìn)行擬合(將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)，不影響研究結(jié)果)，根據(jù)參數(shù)的估計(jì)結(jié)果顯示，雖然調(diào)整后的R2=0.956，但是但Lnincome的系數(shù)并不顯著，因此需要對(duì)有效需求方程中的初始形式中進(jìn)行變量的調(diào)整。最終，得到可行的有效需求方程的參數(shù)估計(jì)結(jié)果如表1所示，方程整體的擬合效果很好(Adjusted R-squared=0.945)，方程的DW值為1.479，查1%顯著水平的DW統(tǒng)計(jì)表可知dL=0.773，dU=1.411，模型中dU

表1 調(diào)整后有效需求方程參數(shù)估計(jì)值

對(duì)模型進(jìn)行異方差檢驗(yàn)，使用懷特檢驗(yàn)法，在1%的顯著水平下，懷特統(tǒng)計(jì)量(Obs*R-squared)的P值為0.206大于1%，說(shuō)明模型不存在異方差。

與有效需求方程參數(shù)估計(jì)方法相同，對(duì)有效供給方程的初始設(shè)定形式進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，方程整體顯著且擬合效果良好(Adjusted R-squared=0.937)，但變量lnm-gdp的參數(shù)估計(jì)未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，暫時(shí)將其剔除。最終，得到經(jīng)調(diào)整后可行的有效供給方程的擬合結(jié)果如表2所示。

表2 調(diào)整后有效供給方程參數(shù)估計(jì)值

方程的DW值為1.073，查1%顯著水平的DW統(tǒng)計(jì)表可知dL=0.863，dU=1.271，因?yàn)槟Ｐ椭衐L

對(duì)模型進(jìn)行異方差檢驗(yàn)，使用懷特檢驗(yàn)法，在1%的顯著水平下，懷特統(tǒng)計(jì)量(Obs*R-squared)的P值為0.6392大于1%，說(shuō)明模型不存在異方差。

LnXSMt-0.457LnXSMt-1=β1(1-0.457)+β2(Lninvestmentt-0.457Lninvestmentt-1)+β3(Lnpricet-0.457Lnpricet-1)+vt

(四)非均衡估計(jì)。由于用非線性最小二乘法進(jìn)行非均衡估計(jì)這過(guò)程非常復(fù)雜繁瑣，本文不將其列出。最終經(jīng)過(guò)調(diào)整后得到的可應(yīng)用、有實(shí)際意義的有效需求和有效供給方程如下：

將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)帶入擬合的云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型計(jì)算出1997年—2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給與有效需求，交易量取二者間的最小值。非均衡度計(jì)算方式如下，計(jì)算結(jié)果如表9所示。

表3 云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供需估計(jì)結(jié)果

從上文的實(shí)證結(jié)果可以看出，1997-2016年云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡大致經(jīng)歷了四個(gè)階段，第一階段(1997-2000年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)向非均衡，1999年非均衡程度最高。這一階段在全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展熱潮的助推下，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速發(fā)展，供給量大幅增加，但1999后城鎮(zhèn)人口減少導(dǎo)致有效需求的減少。第二階段(2000-2011年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正向非均衡，在2004年正向非均衡度達(dá)到最大值，之后呈波動(dòng)式的減小，這一階段中2000-2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求大幅上升，呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，主要源于云南省城鎮(zhèn)化的大力發(fā)展有效的助推了居民的可支配收入以及對(duì)住房有效需求的猛增。到2005-2011年房地產(chǎn)非均衡度都較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本達(dá)到平衡狀態(tài)。由于受全球的金融危機(jī)的波及，以及國(guó)家持續(xù)的宏觀調(diào)控和轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等多方面因素影響，不論是需求者還是供給者都更加理性，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不斷完善的階段，市場(chǎng)供求基本均衡。第三階段(2012-2014年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入新的負(fù)向非均衡時(shí)期，有效需求不足。這一階段，隨著金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇開(kāi)發(fā)商開(kāi)工量增長(zhǎng)較快但同時(shí)房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)由出現(xiàn)了供給量過(guò)大有效需求不足的現(xiàn)象。第四階段 (2015-2016年)，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)有效需求大于有效供給的正向均衡。這一階段是因?yàn)?012-2014年出現(xiàn)了較多庫(kù)存，2015年云南省政府在支持房地產(chǎn)去庫(kù)存方面主要出臺(tái)了3份文件，云南省 16個(gè)州市中，有10個(gè)州市出臺(tái)了13份房地產(chǎn)去庫(kù)存方面的政策文件。在政府的調(diào)控下云南省住房需求在近兩年呈上升趨。

四、結(jié)論與建議

從上述分析，云南省房地產(chǎn)在1997-2016年間非均衡度經(jīng)歷了四個(gè)階段，現(xiàn)階段云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出正向非均衡即有效需求大于有效供給，并且正向非均衡度呈上升趨勢(shì)。近兩年供給側(cè)改革的背景下，云南省在擴(kuò)大市場(chǎng)需求方面的出臺(tái)了許多政策文件如加大了金融支持等，因此云南省的房地產(chǎn)需求大幅增長(zhǎng)，到2016年底，云南省的住宅待售面積達(dá)到1142.42萬(wàn)平方米，近幾年云南省商品房年均銷售面積為2855.78萬(wàn)平方米，按此速度，云南省僅有5個(gè)月的庫(kù)存量。

根據(jù)上述模型估計(jì)結(jié)果，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革中應(yīng)增加有效供給，以促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展，為完此目標(biāo)提出以下幾點(diǎn)建議。

(一)增加住宅建設(shè)用地，盤活工業(yè)用地存量

土地是稀缺資源，在受土地資總量限制的條件下，要采取有效措施促進(jìn)土地資源的有效配置與集約化利用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足的情況下，應(yīng)加大住宅供給量，解決這一問(wèn)題追根溯源是加大土地的供應(yīng)，應(yīng)加大普通住宅商品房的建設(shè)用地，根據(jù)各區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀與民意調(diào)查，來(lái)確定各層次住宅的建設(shè)用地供應(yīng)比例，應(yīng)滿足大部分中等收入者的住房剛性需求，盤活工業(yè)用地存量，減少土地的無(wú)效供應(yīng)，應(yīng)規(guī)劃建設(shè)宜居宜產(chǎn)的工業(yè)園區(qū)，完善公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城融合，加強(qiáng)土地的復(fù)合利用。

(二)開(kāi)征房產(chǎn)稅，減小住房空置率

房地產(chǎn)稅不僅對(duì)抑制投機(jī)需求，調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系和調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)起著重要作用，在增加有效供給方面，減小現(xiàn)有住房的空置率，也應(yīng)采用稅收杠桿進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)。對(duì)于空置住房應(yīng)通過(guò)征收房產(chǎn)稅加大其持有成本，使得住房持有者只能將住房進(jìn)行出售或者出租，這樣促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的供給增加，同時(shí)也促進(jìn)了租賃市場(chǎng)的房源增加。

(三)促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，提高二手房的流轉(zhuǎn)效率

二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，雖然起步較晚，但是發(fā)展迅速。美德兩國(guó)的二手房市場(chǎng)的成交量遠(yuǎn)高于一手房市場(chǎng)的成交量，增加二手房的供給，應(yīng)促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，提高二手房的流轉(zhuǎn)效率，本文從以下幾個(gè)方面建議第一，在房屋產(chǎn)權(quán)方面，要明確二手房產(chǎn)權(quán)，在交易的過(guò)程中簡(jiǎn)化手續(xù)；第二，在金融方面要加大對(duì)二手房的支持力度，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，加強(qiáng)金融監(jiān)管是促進(jìn)二手房交易提高的有效手段；第三，加強(qiáng)對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，使得交易信息透明，加大對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德培訓(xùn)力度，促使二手房交易市場(chǎng)健康發(fā)展，提高二手房的流轉(zhuǎn)效率。

(四)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善住房保障體系

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，大量的流動(dòng)人口如外來(lái)務(wù)工人員及剛畢業(yè)大學(xué)生等夾心層群的住房需求大幅上升，住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，租房是大量流動(dòng)人口解決住房問(wèn)的重要方式，因此要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。加大租賃房源的供給量，培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，發(fā)展租賃企業(yè)；健全租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，保障租賃雙方的合法權(quán)利；建立以租購(gòu)?fù)瑱?quán)促進(jìn)租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制。在保障房方面，對(duì)于中低收入的夾心層群體而言，由于住房的支付能力有限，保障房是解決其住房需求的重要途徑，各區(qū)域應(yīng)根據(jù)實(shí)踐情況，加大建設(shè)保障房的新建力度，若地區(qū)有大量的存量房可以將存量房轉(zhuǎn)化為保障房增加保障房房源的供給量，并且在供給結(jié)構(gòu)上，應(yīng)建立以公租房為主的梯度消費(fèi)的保障房供應(yīng)體系。