文_全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)

第四次中央城市工作會(huì)議提出“加快老舊小區(qū)改造”，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》要求“有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂等問(wèn)題”。對(duì)于城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治更新，加強(qiáng)環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，資金來(lái)源是關(guān)鍵。為解決這一主要問(wèn)題，國(guó)家將從多渠道資金、落實(shí)稅費(fèi)減免政策等方面支持改造，并在籌措資金方面要求以增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。

其中，多渠道融資方式包括：一是發(fā)行政府債券、公募基金、信托等金融手段；二是由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、世界銀行提供無(wú)息、貼息貸款，或引入投資公司；三是采用PPP、合同能源管理等模式；四是通過(guò)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)彩票、從現(xiàn)有土地出讓金或彩票收入中提取一定比例作為老舊小區(qū)更新基金等方式籌措資金；五是采取加層加面積、增加小區(qū)商業(yè)功能以及拆部分老建筑、建新建筑等籌措資金措施。

針對(duì)既有居住建筑改造的資金投入，從中央到地方，相繼出臺(tái)了因地制宜的資金籌措辦法。

一、中央政府財(cái)政資金投入

（一）夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造補(bǔ)助

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在2012年發(fā)布了《夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造補(bǔ)助資金管理暫行辦法》（財(cái)建〔2012〕148號(hào)）和《關(guān)于推進(jìn)夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造的實(shí)施意見(jiàn)》（建科〔2012〕55號(hào)）進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。

對(duì)夏熱冬冷地區(qū)的既有居住建筑節(jié)能改造補(bǔ)助包括四個(gè)方面：一是建筑外門(mén)窗節(jié)能改造支出；二是建筑外遮陽(yáng)系統(tǒng)節(jié)能改造支出；三是建筑屋頂及外墻保溫節(jié)能改造支出；四是財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的與夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造相關(guān)的其他支出。

東、中、西部地區(qū)最高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)分別為15、20、25元/平方米。總之，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的專(zhuān)項(xiàng)資金主要有：

1.工程質(zhì)量安全監(jiān)管司，抗震防災(zāi)處：抗震加固資金；

2.建筑節(jié)能與科技司，墻體材料革新處：節(jié)能專(zhuān)項(xiàng)資金；

3.住房公積金監(jiān)管司：公積金。

（二）其余中央專(zhuān)項(xiàng)改造項(xiàng)目的補(bǔ)助情況

如“十二五”時(shí)期綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)、抗震加固、光纖入戶(hù)、纜線(xiàn)入地、無(wú)障礙設(shè)施改造、海綿小區(qū)、智慧社區(qū)等項(xiàng)目提出了要增加政府財(cái)政投入，但實(shí)際尚未安排資金。

建筑外門(mén)窗節(jié)能改造支出

建筑外遮陽(yáng)系統(tǒng)節(jié)能改造支出

建筑屋頂及外墻保溫節(jié)能改造支出

財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的與夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造相關(guān)的其他支出

二、上海市政府財(cái)政資金投入

上海市舊住房修繕改造工程項(xiàng)目的資金籌措按照“市財(cái)政，區(qū)財(cái)政，業(yè)主”三方籌措的方式開(kāi)展，具體比例根據(jù)房屋情況、項(xiàng)目類(lèi)型和各區(qū)縣財(cái)力狀況而有所不同，三類(lèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目超出控制單價(jià)的部分由區(qū)縣自籌資金落實(shí)。

上海市成套改造項(xiàng)目補(bǔ)貼控制單價(jià)為1200元/平方米，廚衛(wèi)綜合改造項(xiàng)目補(bǔ)貼控制單價(jià)為500元/平方米，屋面及相關(guān)設(shè)施改造項(xiàng)目補(bǔ)貼控制單價(jià)為220元/平方米。

對(duì)于電表設(shè)施的改造，公房、售后公房按照每戶(hù)市、區(qū)各515元標(biāo)準(zhǔn)給予定額補(bǔ)貼，其余資金由電力公司承擔(dān)。商品房改造則由市電力公司籌措資金。

三、北京市老舊小區(qū)改造資金來(lái)源

依據(jù)整治內(nèi)容，北京市老舊小區(qū)綜合整治工作分別利用財(cái)政投資、售房款、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金、個(gè)人公積金、責(zé)任企業(yè)資金和社會(huì)投資。

（一）政府財(cái)政投資和固定資產(chǎn)投資

市區(qū)兩級(jí)財(cái)政共同負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目包括：房屋建筑抗震加固綜合改造、節(jié)能及熱計(jì)量改造、無(wú)障礙設(shè)施、小區(qū)環(huán)境整治、綠化、道路、照明設(shè)施、空調(diào)規(guī)整等。其中，無(wú)障礙設(shè)施改造、既有非節(jié)能建筑改造項(xiàng)目由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政按照1∶1比例分擔(dān)；小區(qū)環(huán)境整治、綠化、道路、照明設(shè)施、空調(diào)規(guī)整等改造費(fèi)用，由區(qū)縣負(fù)責(zé)。

固定資產(chǎn)投資用于市政公用設(shè)施改造、平改坡等項(xiàng)目。

（二）責(zé)任企業(yè)和責(zé)任（產(chǎn)權(quán)）單位投入資金

小區(qū)公共部分內(nèi)的水、電、氣、熱、通信等線(xiàn)路、管網(wǎng)和設(shè)備改造費(fèi)用，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司和責(zé)任（產(chǎn)權(quán)）單位承擔(dān)，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政給予定額補(bǔ)貼。如：給排水管網(wǎng)改造；配電設(shè)施改造；燃?xì)夤芫€(xiàn)改造；供熱管線(xiàn)改造。

（三）個(gè)人和社會(huì)投入資金

房屋建筑本體的水、電、氣、熱、通信、防水燈附屬設(shè)施設(shè)備、小區(qū)雨水收集系統(tǒng)、消防設(shè)施改造、補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、安防系統(tǒng)改造費(fèi)用，按照規(guī)定可以使用房改售房款、專(zhuān)項(xiàng)維修基金和個(gè)人公積金。

普通地下室改造、增設(shè)電梯、太陽(yáng)能技術(shù)應(yīng)用、屋頂綠化等項(xiàng)目所需費(fèi)用，按規(guī)定可以采取單位投入、社會(huì)募集、合同能源管理、業(yè)主自籌等方式解決。

四、建議

對(duì)于參與更新市政管道設(shè)施、修建公共停車(chē)場(chǎng)、環(huán)境整治、節(jié)能改造和抗震加固的項(xiàng)目，可以參考棚戶(hù)區(qū)改造的做法，國(guó)家給予政策性金融支持或給予企業(yè)一定的減稅支持，還可以考慮利用證券化投資參與老舊小區(qū)的有機(jī)更新。