趙正雪 董瑞雪 黎嘉途 羅澍

【摘要】對于土地增值稅的籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，同時(shí)也是稅務(wù)籌劃的難點(diǎn)所在，在現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務(wù)的籌劃還有很多尚待完善的地方，而對于百分之二十這一臨界點(diǎn)稅率的利用方面，更是十分欠缺。如果房地產(chǎn)能夠高效的對土地增值稅進(jìn)行籌納規(guī)劃，利用好百分之二十這一臨界點(diǎn)稅率，對于企業(yè)成本的降低，整體利潤的提升都會產(chǎn)生很大的積極作用具體來說，應(yīng)注意相關(guān)的方法和細(xì)節(jié)，第一方面，應(yīng)對于可減免的土地增值稅的稅收籌劃。第二方面，只有這樣，才能促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】臨界點(diǎn)稅率

房地產(chǎn)企業(yè)

土地增值稅

我國房地產(chǎn)行業(yè)在這些年里獲得了前所未有的發(fā)展，并且在我國的國民經(jīng)濟(jì)中扮演者重要的角色。眾所周知，房地產(chǎn)作為典型的下游行業(yè)，是一個(gè)相對較為綜合的行業(yè)，在籌劃、施工以及后期的銷售階段都會涉及到各種賦稅，如何在合法的范圍之內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的效益的重要途徑。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)都是一味地通過提升房產(chǎn)售價(jià)等方式來獲得更多利潤，而忽視了對房地產(chǎn)企業(yè)各種稅務(wù)的籌劃通過降低成本的方式來實(shí)現(xiàn)利潤的提升。根據(jù)《我國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，百分之二十的這一臨界點(diǎn)稅率可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少土地增值稅的繳納。本文就主要關(guān)注于該問題，指出了房產(chǎn)目前企業(yè)在土地增值稅的籌納規(guī)劃方面存在的種種問題，并且就如何進(jìn)行有效籌劃給出了相應(yīng)的對策和建議，對于利用百分之二十這一臨界點(diǎn)稅率的難點(diǎn)也進(jìn)行了闡釋，同時(shí)也期望本文中的一些觀點(diǎn)和意見能夠?yàn)橄嚓P(guān)的房產(chǎn)企業(yè)提供一定的理論指導(dǎo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值稅籌劃的缺失

近年來，我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了全新的階段，房地產(chǎn)企業(yè)在我國獲得了前所未有的大發(fā)展，房地產(chǎn)總體上處于供不應(yīng)求的狀況，房價(jià)也一直是高居不下。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較高的利潤，因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)過多的精力都用于對于售價(jià)的提高上了，而基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作的重視程度還不太充足，造成這種現(xiàn)象原因有二：其一，房地產(chǎn)企業(yè)對于此并不太看重，沒有相關(guān)的意識觀念，另一點(diǎn)就是相關(guān)專業(yè)性人才的缺失。不難發(fā)現(xiàn)基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作的專業(yè)技術(shù)性還是比較高的，如何有效的進(jìn)行規(guī)劃是一門很講究的大學(xué)問，如果相關(guān)的稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)技能不是太高，可能在土地增值稅的籌劃方面出現(xiàn)很多問題。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對于基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作人員的職業(yè)培訓(xùn)確是必不可少的，而在當(dāng)下，很多企業(yè)不太注重相關(guān)工作人員的培訓(xùn)。由于籌劃工作崗位的性質(zhì)，很容易讓相關(guān)的工作人員產(chǎn)生厭倦感，逐漸地可能會出現(xiàn)對于自身工作認(rèn)知的誤差，產(chǎn)生一些抱怨、抵觸的心理，從而影響到自身工作的投入度和工作效率。由于相關(guān)培訓(xùn)的缺失，基于』臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作人員在工作上以及思想上的一些問題可能得不到及時(shí)的矯正，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)的產(chǎn)生，這對于基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作人員以及整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都是不利的。

二、基于臨界點(diǎn)稅率的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃策略

（一）宏觀層面：提高重視度，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)

在上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視臨界點(diǎn)稅率的利用，導(dǎo)致需要繳納更多的稅務(wù)。所以，首先要從思想上提高認(rèn)識，這也需要相關(guān)部門做好基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃方面的宣傳引導(dǎo)工作。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到，單純地提升房價(jià)可能最終并不會得到滿意的結(jié)果，而基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作的開展其最終目的也是為了企業(yè)的長久發(fā)展，所以更應(yīng)該重視起來。專業(yè)素質(zhì)較高的稅務(wù)籌劃人才對于工作的開展和實(shí)施是不可獲缺的，一些企業(yè)工會的工作人員缺乏一定的理論知識，人才是創(chuàng)新的主體，代表著先進(jìn)生產(chǎn)力和先進(jìn)技術(shù)，所以企業(yè)要想高效地開展好基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作。在人才的引進(jìn)上要加強(qiáng)把關(guān)工作，對于招聘人才的專業(yè)素質(zhì)要考核到位。

（二）微觀層面：操作方法與細(xì)節(jié)要點(diǎn)

首先，對于可減免的土地增值稅的稅收籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》中明確表示，增值額未超過為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%時(shí)，可以不用繳納土地增值稅，所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)可以把控好百分之二十這個(gè)點(diǎn)，其成本就會大大降低，其所獲得的利潤是最大的。納稅人適當(dāng)?shù)卣{(diào)整商品房的價(jià)格，將出售的商品房的增值率控制在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以根據(jù)相關(guān)政策免繳土地增值稅。同時(shí)依據(jù)筆者的實(shí)證調(diào)查，如果控制房價(jià)，采取的方法其獲取的利潤要遠(yuǎn)高于提高售價(jià)、放棄20%的起征點(diǎn)稅率優(yōu)惠。

另外，通過增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃，這種方法也是基于我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。所以房產(chǎn)公司可以通過增加可扣除項(xiàng)目來進(jìn)行有效的籌劃，通常來講，可以在商品房建造過程中增加建房的材料使用等方式，這樣一方面可以提升建房的質(zhì)量，另一方面也為臨界點(diǎn)稅率的土地增值稅規(guī)劃提供了可行性。目前，對于可減免的土地增值稅以及通過增加可扣除項(xiàng)目金額來進(jìn)行稅收籌劃是最普遍也是最可行的兩種方法，通過這兩種方法的運(yùn)用，能夠有效地對土地增值稅進(jìn)行管理，降低企業(yè)成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。