李明勇 張 偉 袁競(jìng)峰 張 寰

1 國(guó)網(wǎng)江蘇省電力有限公司 江蘇 南京 210000

2 東南大學(xué) 江蘇 南京 210000

1.引言

在公共建筑的全生命周期中，運(yùn)行與管理費(fèi)用約占比生命周期總成本費(fèi)用的85%以上，房產(chǎn)運(yùn)維階段的管理至關(guān)重要。此外，也有研究表明建筑在實(shí)際運(yùn)維中普遍存在設(shè)計(jì)中采用的某些技術(shù)無(wú)法正常使用或者不使用的情況。由此可見，對(duì)建筑實(shí)際運(yùn)行性能研究很有必要[1]。為了保證建筑的實(shí)際運(yùn)行達(dá)到預(yù)期設(shè)計(jì)效果，提高建筑運(yùn)行水平，降低運(yùn)維成本，房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估逐漸成為人們的關(guān)注點(diǎn)[2]。

房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)測(cè)與評(píng)估主要指在房產(chǎn)運(yùn)維階段，借助自動(dòng)化系統(tǒng)、監(jiān)防系統(tǒng)等技術(shù)，對(duì)建筑物所有設(shè)施、設(shè)備、空間、環(huán)境、能耗進(jìn)行監(jiān)測(cè)并評(píng)估，進(jìn)而為管理者提供高效、便捷、安全、智能的管理手段，給房產(chǎn)使用者提供舒適、優(yōu)質(zhì)、安全的環(huán)境，從而提高房產(chǎn)管控水平。建立合理科學(xué)的指標(biāo)體系是進(jìn)行房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估的第一步。以國(guó)家建筑運(yùn)行有關(guān)法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合國(guó)網(wǎng)江蘇省電力有限公司（以下簡(jiǎn)稱江蘇公司）非生產(chǎn)性房產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀和管理制度，制定符合江蘇公司的房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)體系。

2.房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)集

2.1 指標(biāo)集的構(gòu)建原則

（1）系統(tǒng)性和科學(xué)性原則

綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建應(yīng)基于科學(xué)的分析，反映房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)各方面的工作內(nèi)涵，全面準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)的內(nèi)容。指標(biāo)描述應(yīng)清晰、明確，從而保障專家對(duì)于相對(duì)重要性評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性與可靠性。而指標(biāo)評(píng)分項(xiàng)的設(shè)置也應(yīng)條理清楚、內(nèi)涵明確，使得指標(biāo)評(píng)價(jià)更具科學(xué)性與可操作性。

（2）定性與定量相結(jié)合原則

房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估中，為保證評(píng)價(jià)過(guò)程的規(guī)范性和可操作性，在指標(biāo)設(shè)置中多采用定量指標(biāo)。當(dāng)然，指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)對(duì)定性指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)處理，從定量化的角度對(duì)定性指標(biāo)進(jìn)行分解，從而保證評(píng)價(jià)過(guò)程的可操作性。因此，房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建需要堅(jiān)持定量與定性相結(jié)合原則，使評(píng)價(jià)過(guò)程“剛?cè)嵯酀?jì)，軟硬結(jié)合”。

（3）一致性和可比性原則

指標(biāo)要相互獨(dú)立，不同層次之間、同一層次中的二級(jí)指標(biāo)之間應(yīng)相互獨(dú)立，避免交叉重疊。對(duì)同類評(píng)估對(duì)象應(yīng)采用相同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，保證指標(biāo)體系的一致性。可比性則是指所選取的指標(biāo)在同類評(píng)估對(duì)象間有完全一致的定義和內(nèi)涵，數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑和來(lái)源同出一處，以保證同一指標(biāo)在不同對(duì)象間具有可比性。一致性和可比性是保證評(píng)價(jià)結(jié)果客觀、公正性的基本前提，也是使結(jié)果具有廣泛適用性的保障。

（4）適用性和可操作性原則

指標(biāo)體系的設(shè)置應(yīng)盡量與現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等統(tǒng)一，使評(píng)價(jià)指標(biāo)所需數(shù)據(jù)易于獲得，指標(biāo)體系要繁簡(jiǎn)適中，計(jì)算、評(píng)價(jià)方法簡(jiǎn)便、實(shí)用；各評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。對(duì)于采集難度較大的軟指標(biāo)，在結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地調(diào)研、專家評(píng)議等方法的同時(shí)，盡量將軟指標(biāo)硬化，以便于計(jì)算和對(duì)比。

2.2 房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)集的結(jié)構(gòu)與內(nèi)涵

根據(jù)指標(biāo)的構(gòu)建原則，結(jié)合國(guó)家相關(guān)房產(chǎn)管理政策標(biāo)準(zhǔn)與江蘇公司實(shí)際情況，將房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)分為三個(gè)層次，包括3個(gè)一級(jí)指標(biāo)、7個(gè)二級(jí)指標(biāo)、41個(gè)三級(jí)指標(biāo)，如表 1所示：

表1 房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)集

考慮到江蘇公司房產(chǎn)管控的具體問(wèn)題，我們從房產(chǎn)運(yùn)行評(píng)估過(guò)程中所涉及的“硬件”、“軟件”和最終用戶出發(fā)，將評(píng)估指標(biāo)體系從三個(gè)維度進(jìn)行劃分，即安全運(yùn)行、管理服務(wù)和綠色健康三個(gè)維度。安全運(yùn)行是指房產(chǎn)管理中的“硬件”，如建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備等“硬件”設(shè)施運(yùn)行狀況，結(jié)合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和電網(wǎng)大修技改項(xiàng)目文件，分為九個(gè)三級(jí)指標(biāo)；管理服務(wù)主要是指房產(chǎn)管理中的“軟件”，如物業(yè)服務(wù)、智能化情況和新技術(shù)引進(jìn)，用以支撐房產(chǎn)的正常運(yùn)行和管理；綠色健康體現(xiàn)人與環(huán)境間的相互聯(lián)系和資源的耗用狀況，主要包括工作環(huán)境和資源利用兩個(gè)方面的內(nèi)容[3]。三個(gè)維度中安全運(yùn)行構(gòu)成房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估的自然環(huán)境，管理服務(wù)反映的是房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估的管理環(huán)境，而綠色健康則反映的是房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估中最終用戶的情況，是房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)的靈魂和輸出。

5.結(jié)語(yǔ)

為有效實(shí)施房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估，制定房產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)估指標(biāo)體系。結(jié)合江蘇公司房產(chǎn)運(yùn)行管理現(xiàn)狀，將指標(biāo)體系分為安全運(yùn)行、管理服務(wù)、綠色健康三個(gè)部分，構(gòu)建“硬件-軟件-軟硬件交融”的立體式指標(biāo)體系。