近年來(lái)，持續(xù)飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)越來(lái)越成為與人們息息相關(guān)的生活話題。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本化、偏離居住屬性，并由此產(chǎn)生的泡沫，不僅影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，也制約著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。也正是基于此，習(xí)近平總書(shū)記提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的這一科學(xué)定位。因此，只有正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)飛漲的危害，科學(xué)分析房?jī)r(jià)難控的深層次原因，尤其是找到破解制約房?jī)r(jià)難調(diào)瓶頸的應(yīng)對(duì)措施，才是確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康穩(wěn)定發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國(guó)夢(mèng)的根本所在。

一、房?jī)r(jià)飛漲的嚴(yán)重危害

（一）政治危害

房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)逐漸形成，影響越來(lái)越大，越來(lái)越多的干預(yù)甚至一定程度上左右政府尤其是地方政府的決策。他們?cè)絹?lái)越不滿足于單純經(jīng)濟(jì)層面的獲利，開(kāi)始向執(zhí)政黨索取政治權(quán)利，進(jìn)入人大、政協(xié)乃至決策層，影響政府決策，從政治上綁架政府。不僅如此，他們還滲透到執(zhí)政黨內(nèi)部，借助執(zhí)政黨的執(zhí)政權(quán)威，將執(zhí)政黨從全民利益出發(fā)制定的改革發(fā)展決策，實(shí)際扭向成有利于其自身利益，乃至成為為其謀取私利的工具，使普通群眾難以享受到改革發(fā)展的紅利，嚴(yán)重破壞黨同人民群眾的血肉聯(lián)系，甚至造成人民群眾與執(zhí)政黨一定程度的對(duì)立狀態(tài)，從根本上損害執(zhí)政黨的執(zhí)政基礎(chǔ)。

（二）經(jīng)濟(jì)危害

政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)過(guò)分依賴，造成公共利益被綁架。這使政府不得不容忍甚至希望房?jī)r(jià)上揚(yáng)，又在宏觀調(diào)控上“投鼠忌器”，嚴(yán)重阻礙了政府經(jīng)濟(jì)治理進(jìn)程及效果，提高了治理成本，增加了治理難度。

自分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實(shí)踐過(guò)程中逐漸演變成地方政府的第二財(cái)政。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地收入在地方政府本級(jí)財(cái)政收入中占了較大比例，有的城市甚至超過(guò)了50%。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收也一直是地方財(cái)政收入的主要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在地方各類稅收中，房地產(chǎn)稅收收益漲幅最為明顯，比重不斷提高。所以，在這種背景下，地方政府難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下重拳調(diào)控。我們應(yīng)該看到，這種收入模式雖然為地方政府聚集了巨額可支配財(cái)力，帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，地方政府過(guò)分依賴土地收入的負(fù)面影響也越來(lái)越大，比如土地資源的浪費(fèi)、城市規(guī)模的無(wú)序擴(kuò)張、地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。

（三）社會(huì)危害

房?jī)r(jià)飛漲，會(huì)弱化城市的宜居功能，減少技術(shù)移民和投資移民的增長(zhǎng)，降低城市人才集聚的能力。房?jī)r(jià)飛漲給大眾，尤其是青年這樣的新就業(yè)群體造成巨大壓力，影響青年群體的創(chuàng)業(yè)熱情和動(dòng)力，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。

住房投機(jī)會(huì)使城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、社會(huì)各個(gè)階層將發(fā)展努力聚焦在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而帶來(lái)財(cái)富分配的失衡、貧富差距的拉大，也不利于社會(huì)的公平正義。同時(shí)，失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)對(duì)社會(huì)資本產(chǎn)生“虹吸效果”，反過(guò)來(lái)助推高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫膨脹，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

二、房?jī)r(jià)難控的原因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大利益誘惑是造成房?jī)r(jià)飛漲難控的主要原因

逐利是企業(yè)的本性。特別是在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增速下滑的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然是獲利最大的行業(yè)。這就是使得各類資本爭(zhēng)相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

稅收是政府的支撐。在中央與地方的房地產(chǎn)稅收分成中，地方占比過(guò)重，在一定程度上使地方政府逐利意識(shí)膨脹并形成政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度依賴。

（二）房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)的阻撓干預(yù)，使調(diào)控政策難以發(fā)力

房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)大肆炒作，使“剛需”理念的銷售誘導(dǎo)引發(fā)虛假需求上漲，造成房?jī)r(jià)上漲。另一方面，房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)又通過(guò)綁架政府，干預(yù)政府決策，使調(diào)控政策難以傷其根本，只能是從表面上回應(yīng)一下公眾的情緒，并不能從根本上解決問(wèn)題。

（三）金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全保障機(jī)制不完善使投資性需求難以找到合適的渠道

民間資本、社會(huì)閑散資金保值增值及投資渠道過(guò)窄且風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。正是基于“兩害相權(quán)取其輕”的心理，大量民間資本、社會(huì)閑散資金為了保值增值或減少通貨膨脹帶來(lái)的損失，從而進(jìn)行投資性購(gòu)房就成為無(wú)奈之舉，這也在很大程度上放大了房地產(chǎn)需求的信號(hào)。

三、多措并舉抑制房?jī)r(jià)飛漲

（一）整合和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體

應(yīng)逐步將資信差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、技術(shù)水平低等投機(jī)性主體清理出房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓減房地產(chǎn)市場(chǎng)主體數(shù)量。

該項(xiàng)措施具有特殊的政治意義，即通過(guò)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的總量，從而減少房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)對(duì)政府決策干預(yù)的群體合力，減輕政府決策及宏觀調(diào)控受掣肘程度。

（二）加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管調(diào)控力度

作為房地產(chǎn)建設(shè)和調(diào)控政策的組織者和執(zhí)行者，政府應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起第一責(zé)任。要充分發(fā)揮政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動(dòng)性和積極性，更加注重樓市資源的協(xié)調(diào)，積極把控房?jī)r(jià)和去庫(kù)存等目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)建立健全征信機(jī)制、強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督、加強(qiáng)各部門協(xié)作聯(lián)動(dòng)等多種途徑，使投機(jī)性經(jīng)營(yíng)企業(yè)、與國(guó)家調(diào)控政策對(duì)臺(tái)戲的企業(yè)逐漸失去市場(chǎng)。

（三）積極推進(jìn)國(guó)家住房制度改革

堅(jiān)持“既能做大蛋糕，又能分好蛋糕”的原則，建立兼顧國(guó)家發(fā)展、社會(huì)民生和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正當(dāng)利益的利益平衡機(jī)制。這樣既能滿足各方的利益訴求，又能維護(hù)改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。具體方案如下：

1、讓小面積的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型住房成為市場(chǎng)供應(yīng)主體。這類住房約占房地產(chǎn)市場(chǎng)的70%左右，按照國(guó)際慣例和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，該類型住房的價(jià)格應(yīng)保持在工薪階層7—10年人均收入/每套的幅度，讓大部分居民買得起、保證大部分群體的住房需求。

2、福利救濟(jì)性住房兜底保障弱勢(shì)群體、特殊人群的住房需求。這類住房的比例約占房地產(chǎn)市場(chǎng)的10%左右。這部分住房主要由政府負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)供應(yīng)，根據(jù)弱勢(shì)群體、特殊人群的具體情況可以分為免租房、廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

（四）運(yùn)用綜合手段實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)小增暗降、明增暗降，破解房地產(chǎn)價(jià)格不能降的瓶頸，在保障全局性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定增長(zhǎng)前提下，達(dá)到房?jī)r(jià)不增暗降的效果

在確保房?jī)r(jià)不增的前提下，把毛胚房待售調(diào)控為強(qiáng)制性精裝修標(biāo)準(zhǔn)。在應(yīng)對(duì)政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過(guò)“精裝修變毛坯房”的手段實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的“明穩(wěn)暗增”，現(xiàn)在我們借用他們對(duì)付政府的手段，反其道而行之，作為實(shí)質(zhì)降價(jià)手段，又不會(huì)造成整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的負(fù)面影響。這一措施可以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生10-20%的調(diào)控效果。

（五）完善金融市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，有效防控金融運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，拓寬投資渠道，給房地產(chǎn)資本市場(chǎng)“放水導(dǎo)流”

通過(guò)拓寬投資渠道，使民間資本、社會(huì)閑散資金找到合適的投資渠道，減少投資性和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，滿足多元化投資需求。發(fā)展包括銀行理財(cái)、證券、期貨、股票、私募基金以及海外投資等多種投資形式。

完善法制保障，規(guī)范民間借貸。民間借貸作為正規(guī)金融的重要補(bǔ)充。社會(huì)既離不開(kāi)它，又對(duì)它引發(fā)的惡性事件深惡痛絕。正因?yàn)槿绱?，?guī)范民間借貸應(yīng)該引起政府和全社會(huì)共同重視。政府可以通過(guò)積極營(yíng)造誠(chéng)信的社會(huì)環(huán)境、加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的引導(dǎo)與培育等多種途徑來(lái)提高政府防控金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

作者簡(jiǎn)介

趙春澄，男，講師，山東濰坊人，現(xiàn)任職于中共德州市委黨校管理學(xué)教研部。