(1.黑龍江大學(xué)政府管理學(xué)院 黑龍江 哈爾濱 150080;2.黑龍江大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院 黑龍江 哈爾濱 150080)

一、前言

如今，我國各城市房價均相對較高，人們普遍面臨著巨大的住房壓力。2018年3月5日，李克強總理在《政府工作報告》中指出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。這是繼2014年提出做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作后，第二次將房地產(chǎn)稅寫入政府工作報告，表明我國房產(chǎn)稅改革已是大勢所趨，相關(guān)制度建設(shè)刻不容緩。為了有效地抑制房價過快上漲，為地方政府籌集財政收入，調(diào)節(jié)收入分配，促進房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展,自2011年起，試點城市重慶和上海的地方政府已經(jīng)出臺了房產(chǎn)稅稅制改革制度，并進行了實踐。從改革內(nèi)容方面來看，新出臺的房產(chǎn)稅稅制改革制度或許是一種新的突破；但是，所收獲的效果卻并不盡如人意，無論是與全國稅收收入相比，還是與地方財政收入以及地方稅收收入相比，房產(chǎn)稅收入的占比始終較低暨盡管房產(chǎn)稅收入逐年上升，但是對地方稅收收入、財政收入的貢獻依舊十分有限，未能從根本上達到應(yīng)取得的效果。因此，尋找到房產(chǎn)稅改革中所存在的問題，并提出具體的解決對策勢在必行。

我國《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，作為主要對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)的房屋征收的，以范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人的，以房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責征收、按年征收、分期繳納的，以房屋的房產(chǎn)余值或租金收入為計稅依據(jù)的財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的適用稅率：依照房產(chǎn)余值計算繳納的，為 1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，為22%。但我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，不應(yīng)搞“一刀切”，需要根據(jù)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處階段和經(jīng)濟發(fā)展條件，實施差別化的房產(chǎn)稅政策。[1]

二、試點城市房產(chǎn)稅征收存在問題

雖然重慶市房產(chǎn)稅試點中已經(jīng)對主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨棟商品住宅征收房產(chǎn)稅，但首批確定的存量房產(chǎn)僅約3500套，遏制高檔住房消費雖初見成效，但因涉及的征稅對象較少，并沒有達到抑制房價過快上漲的目的；上海市對本市居民新購二套及以上住房，非本市居民新購商品住房、高新人才和住滿三年的放寬至第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，但因為人均住房不超過60平米享受稅收優(yōu)惠且本市居民新購住房免稅的優(yōu)惠存在，涉及的征稅對象不多且適用稅率較低，遏制投資投機新購房需求收效甚微，遠不能達到為地方政府籌集財政收入、調(diào)節(jié)收入分配的目的。

由此可見，在試點城市建立的房產(chǎn)稅征收制度存在一些問題：首先，房產(chǎn)稅征收范圍過窄，適用對象較為單一，由此引發(fā)的后果是征收的房產(chǎn)稅占地方財政稅收的比重過低，對地方財政貢獻度不足，無論是重慶還是上海，調(diào)控效果皆不盡如人意；其次，房產(chǎn)稅征收的相關(guān)配套體系還很不完善，適用稅率雖然已經(jīng)確定，但房屋單價、房屋面積的測算暨房屋價值的計算中可能存在一些不合理的現(xiàn)象如房屋交易中簽訂了“陰陽合同”、房屋折舊的價值計算不科學(xué)不準確。

三、美國房產(chǎn)稅制度征收模式

眾所周知，美國的房產(chǎn)稅征收已經(jīng)形成了穩(wěn)定的征收模式，依筆者之見，雖然中美經(jīng)濟在性質(zhì)體制上存在著根本的區(qū)別，但美國相對完善的房產(chǎn)稅制度對于我國建立現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度、健全地方稅體系、遏制房地產(chǎn)市場的投機行為、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展仍然具有重要的借鑒意義。

美國房產(chǎn)稅制度的征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。[2]依筆者之見，美國的房產(chǎn)稅制度具有以下主要特點：

(1)建立了以地方政府為征收主體的稅收分權(quán)體系：考慮到美國各州的經(jīng)濟發(fā)展與實際狀況的差異，沒有搞“一刀切”，而是各州實行差別化比例稅率，“以支定收”確定稅率，一般情況下可將房產(chǎn)稅稅率總體控制在0.2-2.5%的區(qū)間。根據(jù)美國數(shù)據(jù)網(wǎng)站W(wǎng)alletHub的統(tǒng)計，房產(chǎn)稅稅率最高的新澤西、伊利諾伊、新罕布什爾這三個州的稅率均超過了2%；而房產(chǎn)稅稅率最低的夏威夷、阿拉巴馬、路易斯安那均低于0.5%，可以看出不同的州由于經(jīng)濟發(fā)展狀況等原因?qū)е抡魇辗慨a(chǎn)稅的稅率有較大差異，而政府是依每年的預(yù)計支出情況確定財政收入額度，再依比例分攤到房產(chǎn)稅上進行征收的。

(2)房產(chǎn)稅是州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入：由于房產(chǎn)稅使用遵循“取之于民、用之于民”的原則暨房產(chǎn)稅被主要用來建設(shè)學(xué)區(qū)與公共設(shè)施建設(shè)等，典型的如新澤西州的李堡市，2015年的財政年度征收房產(chǎn)稅僅為6300多萬美元，但其中代學(xué)區(qū)征收的就有將近3200萬美元，占比一半以上。且繳納流程簡易公示，房地產(chǎn)稅征收官員將每個納稅人的稅單打印出來，通過郵寄形式寄給納稅人，也有些是用計算機磁帶形式送到銀行等金融機構(gòu)或是把原始稅單發(fā)給銀行等金融機構(gòu)，由其代為征收房產(chǎn)稅；納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應(yīng)納稅款開一張支票，在規(guī)定的時間內(nèi)連同稅單一并寄回房產(chǎn)稅征收機關(guān)，也有一部分納稅人委托或通過銀行等金融機構(gòu)代為繳納；考慮到美國還有極少數(shù)人的經(jīng)濟狀況不夠好等原因，納稅人還可以直接到房產(chǎn)稅征收機關(guān)處繳納房產(chǎn)稅。并且州以下地方政府將房產(chǎn)稅的使用情況在網(wǎng)上進行信息公開，保證了房產(chǎn)稅使用的公開透明，因此美國公民也愿意繳納房產(chǎn)稅，美國州以下的房產(chǎn)稅成為了地方政府最重要的收入。美國國家統(tǒng)計局的調(diào)查資料顯示，美國地方政府房產(chǎn)稅占稅收總額的比重為72.688%，已成為了地方政府的主體稅種。在財產(chǎn)登記制度、網(wǎng)絡(luò)化房產(chǎn)信息管理、爭議解決機制等方面均構(gòu)建了較為完善的體系，以制度保證了征稅流程實施的較高效率。

(3)采用“政府征管+政府評估”模式，以評估價值作為計稅依據(jù)：政府派相關(guān)人員進行房產(chǎn)價值評估后再由政府征收房產(chǎn)稅，可以保證房產(chǎn)稅征收制度的連貫性，可以大大降低房產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)“暗箱操作”的可能性；州政府負責制定統(tǒng)一的全州評估的標準和相關(guān)流程，而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區(qū)的基礎(chǔ)上，對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值進行估算，然后報備州政府后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門執(zhí)行。若評估價值產(chǎn)生了爭議，地方政府還需要負責相關(guān)的調(diào)解工作。目前已有19個州及特區(qū)對各類型房產(chǎn)評估價值的上漲幅度設(shè)定了限制，同時部分州將不同類型用房的評估價值相聯(lián)系進行制約，例如假設(shè)自住用房的評估價值增長率低于3%，則在制約條件下，另一類別的農(nóng)用房地產(chǎn)的評估價值也將受其限制。

(4)房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠形式多樣，使居民稅負處于相對合理的水平，且欠稅懲罰措施相對完善：既包括對特定低收入貧困人群減稅甚至免稅的優(yōu)惠形式，又包括對因區(qū)位條件突然改善如地鐵竣工帶來的不動產(chǎn)收益價格提高的產(chǎn)權(quán)所有人可延期繳納因房產(chǎn)價值評估值提高而導(dǎo)致的稅收應(yīng)納增長額，還包括納稅人繳納的財產(chǎn)稅與個人所得稅的比例超過了各州設(shè)有不同比例的稅收抵免的法律規(guī)定時可以享受稅收抵免的制度扶持。不僅如此，美國國內(nèi)稅務(wù)局(IRS)稅表申報的頁面的文件中顯示，美國房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報的權(quán)利，期限通常為30日。但是若未能按期繳清稅費，稅務(wù)機構(gòu)會處以罰款并加收滯納金，同時估價人員還可在現(xiàn)有估價的基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長期欠稅(一般為三年以上)，政府將有權(quán)處理并出售房主的財產(chǎn)以抵扣稅費。但即便如此，美國稅收留置權(quán)協(xié)會(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示，美國每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模仍在120億美元上下。

四、借鑒意義

眾所周知，按照購買不動產(chǎn)的不同目的，消費需求可被分為兩類暨消費型需求和投資型需求。筆者認為，對于購買不動產(chǎn)的目的是用于滿足基本居住需求的與住房基礎(chǔ)消費有關(guān)的剛性需求或改善性需求暨消費型需求，需要盡可能降低與之相關(guān)的稅收負擔；而對于購買不動產(chǎn)的目的是通過短期交易、長期出租或單純?yōu)榱瞬粍赢a(chǎn)升值而長期占有不動產(chǎn)的方式營利的投資型需求，需要謹慎對待以防止“炒房”這種投機性行為的發(fā)生?！俺捶俊边@種投機性行為，不僅會擾亂房地產(chǎn)市場正常的運作機制、帶來“房地產(chǎn)泡沫”暨“房價虛高”的問題，還會誤導(dǎo)消費者的消費傾向、影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，甚至危害社會的和諧穩(wěn)定。

筆者認為可以按照運營回報的評估值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：不僅僅是美國，目前國際上多數(shù)國家的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)都是以市場價值評估值為征稅依據(jù)，再乘以適當?shù)谋壤?，對?yīng)征數(shù)額進行核算。但我國由于近年來房價較高，若是以市場價值評估值為稅基，很可能會增加民眾的納稅負擔。建議可按一套個人住房按社區(qū)平均年租金收入扣除運營成本后的凈收入暨運營回報的評估值為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，可先計算一套個人住房的年凈收益，再按一定的資本化率來進行核算，從而得到這套個人住房的評估價值。[3]筆者認為，在某種程度上，這種按租金收入算得的房屋價值評估值更適合中國的當前國情。

眾所周知，對建筑在土地之上的建筑物及構(gòu)筑物而言，土地資源是影響住宅供給量的最主要因素。作為一種特殊的生產(chǎn)資料，土地供給具有稀缺性，而土地使用則具有增值性。[4]

石振武、關(guān)曉璐基于哈爾濱市的實證，以房產(chǎn)稅相關(guān)因素對哈爾濱市住宅價格的影響為研究目的，選取了哈爾濱市 2002 年 ～2014 年的年度數(shù)據(jù)作為樣本，以供求理論作為研究的理論基礎(chǔ)，初步建立了包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的商品住宅價格影響因素的模型。運用主成分分析法，以數(shù)據(jù)為分析對象，認為房地產(chǎn)市場投資環(huán)境因素是商品房住宅價格變化的主要影響因素，其與后者呈正相關(guān)關(guān)系。

通過理論分析可知，在一定程度上，在一定的范圍內(nèi)，市場投入越大，房地產(chǎn)市場便會越受歡迎，商品房住宅價格自然越會上漲。而GDP的增長也會導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)市場的消費熱情及投資熱情高漲，最終導(dǎo)致商品房住宅價格上漲。[5]地方政府的財政支出在一定程度上會影響房地產(chǎn)的投資環(huán)境，地方政府的財政支出增加會提高地方政府的公共服務(wù)水平，進而提高商品房住宅的價格。

五、哈爾濱市住宅用地房產(chǎn)稅征收建議

眾所周知，開征房產(chǎn)稅會在一定程度上增加購房者對房產(chǎn)的持有成本從而在一定程度上達到抑制房價過快上漲的目的，進一步分析，尤其是對以出租獲利為目的的房地產(chǎn)來說，開征房產(chǎn)稅會影響投資者的資產(chǎn)收益和價格預(yù)期，使部分市場投資者在一定程度上對房產(chǎn)投資持觀望態(tài)度，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投資熱情在一定程度上下降，有助于在一定程度上達到抑制房價過快上漲的目的。[6]

眾所周知，根據(jù)稅收發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的環(huán)節(jié)不同，可以將幾個涉及到的稅種進行歸類。其中，契稅、土地增值稅屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種；城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅應(yīng)屬于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅種。[7]

石振武、關(guān)曉璐通過建立各變量與因變量之間的多元線性回歸模型來做計量分析，得出了如下擬合度高達99.2%，顯著性為 0.000<0.005暨非常顯著且可信度較高的如下模型：

“P=1105.637+0.243X1-0.951X2+0.121X3+0.500X4+0.752X6+4.026X7”

其中：P-房屋價格；

X1-住宅投資額(億元)；

X2-住宅竣工面積(萬平方米)；

X3-住宅銷售面積(萬平方米)；

X4-GDP(億元)；

X6-房產(chǎn)稅(百萬元)；

X7-地方財政預(yù)算支出(億元)

由上述公式可知，房產(chǎn)稅稅收每增長1%，相應(yīng)地，在其他影響因素不改變的情況下，房屋價格將上漲 0.752%。此外，住宅竣工面積與商品房住宅價格呈負相關(guān)關(guān)系，住宅投資額、住宅銷售面積、GDP 及地方財政預(yù)算支出與商品房住宅價格呈正相關(guān)關(guān)系。[8]

眾所周知，稅率是稅制設(shè)計的核心，可以衡量征稅的程度。稅率的確定涉及到兩個方面:一是稅率水平，二是稅率結(jié)構(gòu)。[9]依筆者之見，房產(chǎn)稅的再分配作用大小依賴于高累進性的稅率設(shè)計，在一定程度上，一定的范圍內(nèi)，稅率累進性越強，再分配作用就越明顯。但房產(chǎn)稅關(guān)系到公民的切身利益，敏感度極高；作為可能會涉及到千家萬戶的直接稅，對公民而言，“痛感”強烈，因此政府需要在重點保證調(diào)節(jié)中高端市場為主的前提下，設(shè)計稅率水平。在稅率結(jié)構(gòu)上，可采用超額累進稅率，并且要注意避免在級距端點出現(xiàn)稅額的不合理增長，將納稅人所有房產(chǎn)的評估價值進行加總，扣除一定的稅收減免以后，再將房產(chǎn)價值總額劃分為不同等級并分別設(shè)置相應(yīng)稅率。采取超額累進的方法計算房產(chǎn)稅額，既符合量能課稅原則，也能保持較高的稅收收入，提高調(diào)控力度?？紤]到我國現(xiàn)有的征管技術(shù)及“簡化稅制”的稅制改革思路，房產(chǎn)稅稅率級次不宜過多，可考慮設(shè)置三級，同時設(shè)置較高的級距。除此之外，筆者建議對別墅、奢侈性住房單獨設(shè)立較高的稅率，進而加大對富裕階層的調(diào)控力度。