(四川大學(xué) 建筑與環(huán)境學(xué)院 四川 成都 610023)

引言

房地產(chǎn)估價(jià)(real estate appraisal)，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。依據(jù)一定法律程序設(shè)立的專門從事土地和房屋估價(jià)的組織叫做房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其主要工作包括：①接受委托進(jìn)行房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估，提出評(píng)估報(bào)告，供交易雙方?jīng)Q策參考；②接受地方政府委托，對(duì)某一區(qū)域或某一類型房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，為政府確定各類房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格提供依據(jù)；③接受地方政府委托，評(píng)定公房出售價(jià)格；④接受地方政府委托，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基礎(chǔ)資料的收集、整理、發(fā)布等工作。

大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，帶來了銀行業(yè)務(wù)的調(diào)整，例如通過押品數(shù)據(jù)分析，篩選并定位優(yōu)質(zhì)客戶，提前規(guī)避押品風(fēng)險(xiǎn)[1]。

一、大數(shù)據(jù)時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的要求

(一)委托方的要求

①金融機(jī)構(gòu)：大數(shù)據(jù)背景下，銀行新業(yè)務(wù)內(nèi)容主要是押品管理、押品標(biāo)準(zhǔn)化、押品批量復(fù)估和押品管理系統(tǒng)建設(shè)、估值系統(tǒng)建設(shè)、金融政策分析、押品價(jià)格監(jiān)測(cè)、外部事件觸發(fā)(主要搜集對(duì)樓盤不利影響的資訊，如爛尾等負(fù)面報(bào)道)和樓盤評(píng)級(jí)等。針對(duì)新業(yè)務(wù)類型，銀行要求估價(jià)機(jī)構(gòu)可以做到隨時(shí)給出押品質(zhì)量報(bào)告及放貸建議，這就需要估價(jià)機(jī)構(gòu)具備數(shù)據(jù)管理平臺(tái)，只有每天更新數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)，才能做到以長期價(jià)格走勢(shì)圖替代某一時(shí)點(diǎn)價(jià)格給出放貸建議。

②司法機(jī)關(guān)：2011 年住建部在進(jìn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范研究》課題時(shí)，司法機(jī)關(guān)就對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提出要求評(píng)估機(jī)構(gòu)要具備基本的信息平臺(tái)，能夠保證和司法機(jī)關(guān)進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)對(duì)接，避免他們?cè)诮邮茉u(píng)估報(bào)告之后還需要花大量人力物力進(jìn)行掃描和評(píng)估數(shù)據(jù)處理。

(二)行業(yè)自身的要求。目前我國的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，信息化平臺(tái)使用率較低，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的測(cè)算過分依賴估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，缺乏合理的數(shù)據(jù)支持。估價(jià)機(jī)構(gòu)的作業(yè)方式和管理水平，嚴(yán)重滯后于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代信息技術(shù)的發(fā)展，缺乏房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)就無法和外部進(jìn)行數(shù)據(jù)交換，評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力大大降低[2]。估價(jià)機(jī)構(gòu)要想實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，必須利用“大數(shù)據(jù)”的理念，拓展公司業(yè)務(wù)空間，為科學(xué)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法提供數(shù)據(jù)技術(shù)支持。

二、數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)用對(duì)房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響

估價(jià)行業(yè)信息化具體而言就是通過各類型數(shù)據(jù)平臺(tái)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)化、查勘工作信息化、估價(jià)工作自動(dòng)化和估價(jià)業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化。整個(gè)工作以數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)分析為關(guān)鍵，以往估價(jià)工作中的實(shí)地查勘、資料搜集、價(jià)格測(cè)算和報(bào)告撰寫工作都將由系統(tǒng)和軟件替代，這一根本內(nèi)涵的改變使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師需要做出巨大的調(diào)整。

通過中房評(píng)系統(tǒng)的建立及使用得知，自動(dòng)估價(jià)平臺(tái)替代了很多人工估價(jià)內(nèi)容，在簡化流程、提高效率的基礎(chǔ)上，估價(jià)師工作重心也因此發(fā)生改變：

①傳統(tǒng)業(yè)務(wù)重心：以用市場(chǎng)比較法抵押估價(jià)為例，傳統(tǒng)估價(jià)模式中，估價(jià)師的重點(diǎn)工作是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、搜集可比實(shí)例信息、比較因素選取與修正、價(jià)格測(cè)算和報(bào)告撰寫。

②平臺(tái)應(yīng)用后業(yè)務(wù)重心：自動(dòng)估價(jià)平臺(tái)應(yīng)用后同樣是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行抵押估價(jià)，委托人可自行在平臺(tái)上輸入估價(jià)對(duì)象信息，估價(jià)師將現(xiàn)場(chǎng)勘查的信息輸入手機(jī) APP 中，聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，平臺(tái)即可測(cè)算出價(jià)格并生成報(bào)告。

對(duì)比可知，同樣估價(jià)目的、同樣估價(jià)方法的估價(jià)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)估價(jià)模式中估價(jià)師的工作已經(jīng)被平臺(tái)所替代，所以估價(jià)師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價(jià)格測(cè)算和撰寫報(bào)告，而是數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)管理。

實(shí)時(shí)更新的數(shù)據(jù)庫建立后，數(shù)據(jù)挖掘和規(guī)律分析將帶來一系列的新型業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)不再單純進(jìn)行房產(chǎn)估值，而是真正向評(píng)估咨詢類的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變。新業(yè)務(wù)如下：

①政府業(yè)務(wù)：數(shù)據(jù)庫的建立將簡化涉稅房產(chǎn)評(píng)估流程，例如房產(chǎn)稅、增值稅等稅種涉及到的應(yīng)稅房產(chǎn)量大范圍廣，平臺(tái)自動(dòng)估價(jià)在批量評(píng)估業(yè)務(wù)上有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

②金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)：通過調(diào)研得知，押品價(jià)值監(jiān)測(cè)和貸后批量復(fù)評(píng)是杭州市金融機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)最大的兩個(gè)需求，為了給金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制提供直觀、準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)信息支持，在進(jìn)行押品數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理后，通過系統(tǒng)存儲(chǔ)和管理，實(shí)現(xiàn)押品價(jià)值動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并按要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，提供建議。

③咨詢類業(yè)務(wù)：當(dāng)平臺(tái)應(yīng)用數(shù)據(jù)替代人工估價(jià)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)在強(qiáng)大數(shù)據(jù)背景下，將迎來一系列的咨詢類業(yè)務(wù)。

三、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)策略

(一)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)用數(shù)據(jù)進(jìn)行估價(jià)已經(jīng)起步，但數(shù)據(jù)采集有待規(guī)范，從前文所述的幾個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)來看，數(shù)據(jù)來源、采集和管理都各有不同，運(yùn)用不同平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析得到的結(jié)果可比性差。為了實(shí)現(xiàn)同案同估，房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)可參照美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，通過建立和維護(hù)多重代理系統(tǒng)，為成員提供信息共享的交易平臺(tái)[3]，以確保基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和采集渠道標(biāo)準(zhǔn)化。

估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)后，不再以估價(jià)師為唯一核心，往咨詢方向發(fā)展的估價(jià)機(jī)構(gòu)的還將需要統(tǒng)計(jì)、編程和文案等方面人才。為了順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)應(yīng)調(diào)整估價(jià)師繼續(xù)教育內(nèi)容，將數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容納入培訓(xùn)大綱。數(shù)據(jù)應(yīng)用領(lǐng)域廣泛，行業(yè)學(xué)會(huì)應(yīng)指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)揮特長，調(diào)整主營業(yè)務(wù)，并對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師進(jìn)行細(xì)分歸類，對(duì)不同領(lǐng)域估價(jià)師繼續(xù)教育設(shè)置共同課程及差異化課程，以實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師在行業(yè)內(nèi)的專業(yè)化。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)師。轉(zhuǎn)型升級(jí)后的估價(jià)機(jī)構(gòu)有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫和案例庫作為業(yè)務(wù)支撐，依靠經(jīng)驗(yàn)而生存的估價(jià)師將被行業(yè)所淘汰，為了跟上行業(yè)信息化發(fā)展步伐，估價(jià)師應(yīng)加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，往數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)處理方向努力。房地產(chǎn)估價(jià)過程中的數(shù)據(jù)主要可以區(qū)分為市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)過程數(shù)據(jù)、估價(jià)價(jià)格數(shù)據(jù)和估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，其中過程數(shù)據(jù)是通過專業(yè)描述、模型建立而得的數(shù)據(jù)，估價(jià)師可以在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集基礎(chǔ)上，發(fā)揮專業(yè)特長，加強(qiáng)自身對(duì)過程數(shù)據(jù)的處理和分析能力。

咨詢業(yè)務(wù)范圍廣泛，例如市場(chǎng)分析、行情預(yù)測(cè)、可行性分析、最高最佳利用分析、投資回報(bào)分析等，估價(jià)師應(yīng)在在行業(yè)綜合化發(fā)展前提下依據(jù)自身專業(yè)特長深化某一方面專業(yè)技能，以順應(yīng)社會(huì)要求估價(jià)行業(yè)提供精細(xì)化、專業(yè)化、科學(xué)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品的要求。比如可以結(jié)合多年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，以可行性分析和投資回報(bào)分析為主要發(fā)展方向。不管選擇什么方向，總之就是要轉(zhuǎn)變工作思路，從單純的估價(jià)向綜合的咨詢過渡。