劉嬌嬌

近期，互聯(lián)網(wǎng)分期租房盛行于租房市場(chǎng)。由于租房特別是租住長(zhǎng)租公寓的主要是剛剛步入社會(huì)的年輕人，收入有限但卻有租房剛需，能夠通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)簽約分期付租，小成本地解決租房需求，自然使得很多年輕人愿意去嘗試。一些住房租賃中介公司也看到該市場(chǎng)的潛力，紛紛與資金方合作，通過(guò)提供分期租房業(yè)務(wù)打開(kāi)融資渠道，獲取資金占據(jù)房源。但目前，由于監(jiān)管的缺位，使得互聯(lián)網(wǎng)分期租房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，多方主體利益均將遭受損失。

租房中介公司卷錢(qián)跑路

2016年2月29日，一互聯(lián)網(wǎng)分期服務(wù)A公司與一租房中介B公司簽署了《“會(huì)分期”合作框架協(xié)議》，約定由A公司為B公司的租客提供網(wǎng)上分期付房租的服務(wù)；A公司、B公司和租客三方簽訂《分期服務(wù)協(xié)議》，約定由A公司推介的資金方C先行墊付租金至B公司指定賬戶，之后租客向A公司償還借款，并由B公司或租客向A公司支付服務(wù)費(fèi)。如租客未能按期還款，則B公司向A公司承擔(dān)還款義務(wù)；同時(shí)，B公司股東黃某對(duì)B公司的全部債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。截至2018年4月22日，1166份《分期服務(wù)協(xié)議》中的租客違反約定不再償還借款。2018年5月2日，A公司將《“會(huì)分期”合作框架協(xié)議》項(xiàng)下對(duì)B公司的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了D公司，B公司及其連帶保證人黃某未向D公司退還所欠租金款項(xiàng)。

D公司將B公司及其擔(dān)保人黃某訴至法院，要求B公司退還所欠房屋剩余租金、償還服務(wù)費(fèi)、支付違約金及逾期違約金；并要求黃某對(duì)上述款項(xiàng)的清償承擔(dān)連帶責(zé)任。B公司及其擔(dān)保人黃某經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵ィㄍヒ婪ㄈ毕瘜徟小?/p>

法院判決租房中介公司承擔(dān)違約責(zé)任

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《“會(huì)分期”合作框架協(xié)議》與《分期服務(wù)協(xié)議》合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)履行各自合同義務(wù)。第一，D公司受讓債權(quán)后通知了債權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，B公司未依照合同約定如期付清所欠房租，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)退還房屋剩余租金。第二，涉案合同中，有1165份《分期服務(wù)協(xié)議》中約定了B公司就租客在借款合同項(xiàng)下的分期還款及服務(wù)費(fèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，該擔(dān)保責(zé)任不因相關(guān)債權(quán)的流轉(zhuǎn)而失效，故B公司應(yīng)向D公司支付服務(wù)費(fèi)。第三，涉案《分期服務(wù)協(xié)議》中，僅有部分合同中約定租客違約應(yīng)向A公司支付逾期違約金，該條款并非是約束B(niǎo)公司的合同條款，故B公司無(wú)需向D公司支付逾期違約金。第四，本案中，A公司將涉案合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司超過(guò)了黃某的保證責(zé)任期限，D公司亦未提交證據(jù)證明在保證期間內(nèi)，故黃某免除保證責(zé)任。

互聯(lián)網(wǎng)分期租房中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)

該類(lèi)案件反映出互聯(lián)網(wǎng)分期租房存在如下風(fēng)險(xiǎn)：

一是資金池與期限錯(cuò)配易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)分期租房模式下，資金方將房租一次性支付給中介公司，而后中介公司分期向房東交付房租，期限錯(cuò)配導(dǎo)致閑置資金在中介公司處形成了巨大的不受監(jiān)管的資金池。由于無(wú)法監(jiān)控此部分資金的流向與用度，一些房屋中介公司借此筆資金激進(jìn)擴(kuò)張、搶占房源哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致資金鏈斷裂后果。

二是監(jiān)管缺位致使多方利益難受保護(hù)?；ヂ?lián)網(wǎng)分期租房模式下，一旦中介公司破產(chǎn)或卷錢(qián)跑路，資金方以及大量租客和房東將蒙受經(jīng)濟(jì)損失，其涉眾屬性亦導(dǎo)致維權(quán)困難。實(shí)踐中，第三方租房分期機(jī)構(gòu)往往以兜底的方式承擔(dān)了租客的損失而向中介公司追責(zé)，但由于資金鏈已斷裂，即便中介公司股東提供了連帶責(zé)任保證，仍難以補(bǔ)償其造成的高額損失。

三是部分中介涉嫌虛假宣傳與民事欺詐。租房分期業(yè)務(wù)中還存在虛假宣傳與故意隱瞞等不規(guī)范行為，一些中介為賺取服務(wù)費(fèi)及套現(xiàn)全年租金，在介紹租房分期時(shí)隱瞞分期信貸和涉及征信等問(wèn)題，甚至誤導(dǎo)租客接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符的產(chǎn)品。許多租戶在不知情的情況下“被貸款”，不僅侵害了租客的知情權(quán)與選擇權(quán)，也引發(fā)了不良的社會(huì)影響。

【法官提示】

租客在租房時(shí)應(yīng)選擇正規(guī)的租房中介公司，簽約時(shí)要特別留意租賃合同中有關(guān)付款方式的約定。如果選擇分期付款則要認(rèn)準(zhǔn)有資質(zhì)的平臺(tái)，并仔細(xì)閱讀借款金額、貸款利率與期限、違約責(zé)任及解除條款，確保自身退租或中介跑路時(shí)的退出機(jī)制。如出現(xiàn)中介公司隱瞞真實(shí)情況涉嫌民事欺詐的行為，可依法申請(qǐng)變更或撤銷(xiāo)合同，維護(hù)自身合法權(quán)益。