帥建淮

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，直接關(guān)系到人民群眾的基本生活需求和生活品質(zhì)，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮與昌盛，關(guān)系到中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)的順利推進(jìn)。多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷深入發(fā)展，行業(yè)集中度日益加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷發(fā)展壯大，涌現(xiàn)出越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司。房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大、資金運(yùn)用規(guī)模大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管理的資金規(guī)模越來(lái)越龐大。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金是否充裕、資金管理是否高效直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)集約化、精細(xì)化管理的今天，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)實(shí)行資金集中管理已是大勢(shì)所趨。

本文基于對(duì)當(dāng)代集團(tuán)公司進(jìn)行資金集中管理的發(fā)展趨勢(shì)的分析，結(jié)合對(duì)ZX地產(chǎn)集團(tuán)的資金集中管理模式實(shí)踐為參考，對(duì)當(dāng)前的資金管理理論與常見(jiàn)的幾種資金集中管理模式進(jìn)行了詳盡的闡述，對(duì)不同資金管理模式進(jìn)行了充分的對(duì)比分析，并通過(guò)對(duì)ZX地產(chǎn)集團(tuán)資金集中管理的實(shí)際成效的分析，論證了資金集中管理對(duì)企業(yè)資金管理效益和經(jīng)營(yíng)效益的有效促進(jìn)作用。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)集團(tuán);資金集中管理;現(xiàn)金池模式;資源配置

大型企業(yè)集團(tuán)公司的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，并已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的研究課題。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，傳統(tǒng)分散的資金管理模式已經(jīng)不能滿足集團(tuán)公司的發(fā)展需要，弊端凸顯，亟待改進(jìn)。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外研究成果的總結(jié)分析，目前主要有六種主要的資金集中管理模式。然而，不同行業(yè)差別較大，每個(gè)行業(yè)都有其自身的特點(diǎn)和管理方式，其資金管理也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，再加之每個(gè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)各具特色，其發(fā)展程度也不盡相同，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)六種資金集中管理模式的直接套用。房地產(chǎn)集團(tuán)公司是資金密集型企業(yè)，高效的資金管理對(duì)其健康發(fā)展至關(guān)重要。在房地產(chǎn)行業(yè)集中度日益加強(qiáng)的情況下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)正在逐步采用資金集中管理的方式來(lái)管理資金。

1、資金管理理論概述

1.1集團(tuán)公司

企業(yè)集團(tuán)是現(xiàn)代企業(yè)的高級(jí)組織形式，以一個(gè)或多個(gè)實(shí)力強(qiáng)大、具有投資中心功能的大型企業(yè)為核心，以若干個(gè)在資產(chǎn)、資本、技術(shù)上有密切聯(lián)系的企業(yè)、單位為外圍層，通過(guò)產(chǎn)權(quán)安排、人事控制、商務(wù)協(xié)作等紐帶所形成的一個(gè)穩(wěn)定的多層次經(jīng)濟(jì)組織[1]。集團(tuán)公司一般是以母公司為主體、以經(jīng)營(yíng)資本為紐帶、以公司章程為行為約束規(guī)范的，由母公司、子公司以及其它成員企業(yè)共同組成企業(yè)法人聯(lián)合體。母公司與各子公司、參股公司等都是獨(dú)立的企業(yè)法人，法人之間從法律角度是平等的。但從管理角度，母公司作為控股公司，對(duì)所擁有或控制的資產(chǎn)行使管轄權(quán)，二者又是管理與被管理的關(guān)系。

1.2資金集中管理

資金集中管理，沒(méi)有統(tǒng)一的定義。本文所指的資金集中管理，是指依據(jù)國(guó)家的政策和法律，根據(jù)資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)和規(guī)律性，集團(tuán)總公司在集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的引領(lǐng)下，通過(guò)控制成員企業(yè)的資金運(yùn)作，組織企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，匯集資金，實(shí)現(xiàn)資金安全與增值。資金的集中管理并不只是對(duì)集團(tuán)公司全部資金的集中，它還是對(duì)整個(gè)集團(tuán)可有效利用資源的集中，是對(duì)整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)信息以及資金管理權(quán)限的集中，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)籌資、投資、營(yíng)運(yùn)的系統(tǒng)化管理，提升集團(tuán)公司整體管理水平，服務(wù)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

2、集團(tuán)企業(yè)資金集中管理的主要模式比較分析

2.1集團(tuán)企業(yè)資金集中管理的主要模式

2.1.1 統(tǒng)收統(tǒng)支模式

統(tǒng)收統(tǒng)支模式，是指由企業(yè)集團(tuán)總部開(kāi)立統(tǒng)一的現(xiàn)金結(jié)算賬戶，而各個(gè)成員單位并不單獨(dú)開(kāi)立現(xiàn)金結(jié)算賬戶的一種資金集中管理模式。在這種模式下，企業(yè)集團(tuán)、以及各個(gè)成員企業(yè)所需要的每一筆現(xiàn)金收支活動(dòng)，都要上報(bào)給集團(tuán)總部，然后由總部所設(shè)立的財(cái)務(wù)部門或資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一的審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行，各成員企業(yè)并不具有獨(dú)立使用資金的權(quán)限。統(tǒng)收統(tǒng)支模式，是所有資金集中管理模式中集權(quán)程度最高的一種模式，這種模式之下，貨幣資金的使用權(quán)統(tǒng)歸集團(tuán)總部，集團(tuán)的成員企業(yè)在財(cái)務(wù)方面的自由度過(guò)小，子公司與總部的協(xié)同效應(yīng)較弱，這會(huì)影響子公司為集團(tuán)創(chuàng)造利益的積極性[2]。

2.1.2 撥付備用金模式.

在撥付備用金模式下，企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)部門或資金管理部門依照一定的期限將定額的備用款項(xiàng)撥給成員企業(yè)，以備日常開(kāi)支，而成員企業(yè)在支出資金后，憑有關(guān)單據(jù)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部門或資金管理部門報(bào)銷補(bǔ)足備用資金。該模式和統(tǒng)收統(tǒng)支模式一樣具有資金的高度集中性，但是成員單位對(duì)資金有了一定的自主權(quán)，一定程度上提高了其經(jīng)營(yíng)的靈活性和積極性。

2.1.3 資金結(jié)算中心模式

資金結(jié)算中心模式，是指企業(yè)集團(tuán)在其內(nèi)部為各成員企業(yè)建立資金結(jié)算賬戶，而這些賬戶專門用來(lái)結(jié)算各成員企業(yè)之間的往來(lái)款項(xiàng)的一種資金管理模式。處在這種模式下，成員企業(yè)在進(jìn)行一定限額內(nèi)資金支出的交易時(shí)無(wú)需經(jīng)總部審核批準(zhǔn)，而只需上報(bào)總部，由總部的資金結(jié)算中心為其辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，并從成員企業(yè)在結(jié)算中心開(kāi)立的資金賬戶中將這筆款項(xiàng)劃撥出來(lái)、辦理轉(zhuǎn)賬或付款手續(xù)。資金結(jié)算中心模式是集權(quán)與分權(quán)程度相對(duì)居中的一種資金集中管理模式。

2.1.4 內(nèi)部銀行模式

內(nèi)部銀行模式，是一種仿照外部市場(chǎng)中的銀行，而在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部建立的銀行化管理的內(nèi)部機(jī)構(gòu)的資金管理模式。內(nèi)部銀行模式與資金結(jié)算中心模式相似，其集權(quán)程度僅略低于結(jié)算中心模式。在內(nèi)部銀行模式下，成員企業(yè)須在集團(tuán)內(nèi)部開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶，這些賬戶將用于集團(tuán)內(nèi)部子公司間的交易，因此，總部可以借此合理配置資金，提高資金使用效率。但是，不同于資金結(jié)算中心模式，內(nèi)部銀行模式下的成員企業(yè)可以向集團(tuán)的內(nèi)部銀行進(jìn)行有償融資，可以降低成員企業(yè)的融資成本。另外，與結(jié)算中心模式相比，內(nèi)部銀行模式下的成員企業(yè)在交易時(shí)擁有更高的自主性，對(duì)資金的使用權(quán)限也更高。

圖1? 內(nèi)部銀行模式結(jié)構(gòu)圖

2.1.5 財(cái)務(wù)公司模式

財(cái)務(wù)公司模式，是指在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部創(chuàng)立一個(gè)獨(dú)立的具有法人資格的企業(yè)。這一企業(yè)，亦即財(cái)務(wù)公司，完全依托于企業(yè)集團(tuán)總部，并不對(duì)任何成員企業(yè)具有控制權(quán)。作為一名具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，財(cái)務(wù)公司對(duì)外可向市場(chǎng)進(jìn)行融資、投資等金融活動(dòng)，如發(fā)行債券、股權(quán)投資等;對(duì)內(nèi)，財(cái)務(wù)公司則可以向成員企業(yè)提供往來(lái)賬款結(jié)算、抵押擔(dān)保等服務(wù)。財(cái)務(wù)公司模式也是賦予子公司權(quán)力最高的一種資金管理模式。在這種模式下，成員企業(yè)對(duì)其自身的資金和業(yè)務(wù)具有絕對(duì)的所有權(quán)與控制權(quán)。成員企業(yè)可以獨(dú)立的進(jìn)行外部交易，無(wú)需集團(tuán)總部審批，而財(cái)務(wù)公司只是起到從旁指導(dǎo)的輔助性功能而已。

圖2? 財(cái)務(wù)公司模式結(jié)構(gòu)圖

2.1.6 現(xiàn)金池模式

“現(xiàn)金池（Cash Pool）”也稱現(xiàn)金總庫(kù)，最早由跨國(guó)公司的財(cái)務(wù)公司與國(guó)際銀行聯(lián)手開(kāi)發(fā)的資金管理模式，以統(tǒng)一調(diào)撥集團(tuán)的全球資金，最大限度地降低集團(tuán)持有的凈頭寸[3]?，F(xiàn)金池模式是目前存在的資金管理模式中相對(duì)比較完善的一種資金集中管理模式。在此模式下，集團(tuán)借助銀行安全通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與現(xiàn)金管理技術(shù)，通過(guò)在銀行以集團(tuán)總部的名義設(shè)立集團(tuán)現(xiàn)金池賬戶，各成員單位于此基礎(chǔ)上再分別開(kāi)設(shè)各自賬戶?，F(xiàn)金池模式各賬戶被分為上下級(jí)，相互之間存在相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。通過(guò)這種高網(wǎng)絡(luò)技術(shù)要求的資金管理模式，集團(tuán)總部可隨時(shí)更清楚地了解各成員單位的資金流動(dòng)情況，有利于集團(tuán)對(duì)成員單位的資金運(yùn)作實(shí)施有效的內(nèi)部控制。另外，集團(tuán)總部還可以借助現(xiàn)金池對(duì)個(gè)別企業(yè)閑置資金進(jìn)行歸集，并將其下?lián)芙o資金流通缺乏暢通性的企業(yè)，通過(guò)內(nèi)部融資與內(nèi)部投資的方式降低財(cái)務(wù)成本。

2.2 集團(tuán)企業(yè)資金集中管理的主要模式對(duì)比分析

對(duì)于以上幾種資金集中管理模式來(lái)說(shuō)，其核心雖都是將企業(yè)集團(tuán)的資金集中起來(lái)進(jìn)行管理，但由于其具體的措施不同，其所能達(dá)到的效果、所想要達(dá)到的效果，與其所使用的企業(yè)類型也都有所不同。在集團(tuán)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金集中管理可使資金流向最優(yōu)項(xiàng)目或能為集團(tuán)帶來(lái)更大收益的成員單位。內(nèi)部資本市場(chǎng)中，以上六種資金集中管理模式作為內(nèi)部資本市場(chǎng)作用發(fā)揮的組織載體，使內(nèi)部資本市場(chǎng)均發(fā)揮著作用，但由于各自特點(diǎn)與適用環(huán)境的不同，在不同模式下內(nèi)部資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效果也有所差異。在六種資金管理模式中，統(tǒng)收統(tǒng)支型和撥付備用金型資金管理模式更廣泛地應(yīng)用于職能制企業(yè)，而結(jié)算中心模式、內(nèi)部銀行模式、財(cái)務(wù)公司模式與現(xiàn)金池模式更適用于事業(yè)部制模式。較于其他四種資金集中管理模式，若尋找一種適用于現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)的資金管理模式，財(cái)務(wù)公司模式和現(xiàn)金池模式具有更大的適用性。隨著企業(yè)集團(tuán)不斷成長(zhǎng)與擴(kuò)張，財(cái)務(wù)公司模式和現(xiàn)金池模式可將有限資本通過(guò)內(nèi)部資本市場(chǎng)在較短時(shí)間內(nèi)的調(diào)度滿足某些成員單位的資金需求，并在調(diào)撥過(guò)程中保證資本的保值增值，與此同時(shí)也確保了資金使用的高效率和安全性。因此，財(cái)務(wù)公司型資金管理模式和現(xiàn)金池模式較為適用于當(dāng)今集團(tuán)企業(yè)，是企業(yè)集團(tuán)成員單位關(guān)系市場(chǎng)化與內(nèi)部協(xié)同關(guān)系的契合點(diǎn)，并對(duì)企業(yè)集團(tuán)的管理走向現(xiàn)代化與科學(xué)化起到推動(dòng)作用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金集中管理的意義

資金是企業(yè)維系生存、推動(dòng)發(fā)展的命脈，科學(xué)的資金管理對(duì)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，具有資金需求量大、項(xiàng)目運(yùn)作復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，相對(duì)于其他行業(yè)，資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)而言顯得更為重要。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實(shí)踐中存在諸多不足，資金鏈的穩(wěn)健性存在隱患，在行業(yè)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)且日趨嚴(yán)峻的背景下，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能面臨嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，建立科學(xué)的資金集中管控體系，合理配置內(nèi)外部資源，從整體上提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金計(jì)劃統(tǒng)籌水平，對(duì)企業(yè)的發(fā)展壯大具有非常重要的意義。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)相比具有資金需求量大、投資周期長(zhǎng)、資金結(jié)算量大等特點(diǎn)。資金管理始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的核心內(nèi)容，建立科學(xué)有效的資金集中管理模式是值得房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)深入思考的問(wèn)題。

3.1.1 資金管理體量大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，具有顯著的資金密集型特點(diǎn)，在行業(yè)普遍追求大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略下，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金管理金額巨大，動(dòng)輒為百億、千億規(guī)模。在2018年的房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)排行中，前30強(qiáng)的銷售金額門檻已達(dá)千億，頭部房企的貨幣資金保有量動(dòng)輒上千億，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金管理體量之大、資金管理的重要性可見(jiàn)一斑。

3.1.2 外部融資規(guī)模大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金體量大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，僅靠企業(yè)自身的資金回款難以滿足企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張的要求，通常需要依靠大量的外部資金支持。根據(jù)央行金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年2季度末，涉房間接融資余額已經(jīng)占到社會(huì)融資規(guī)模的19.7%，創(chuàng)歷史新高 [15]。在行業(yè)整體降杠桿的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債依然維持在高位 [16]。

3.1.3 跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，集團(tuán)化企業(yè)在規(guī)?；瘮U(kuò)張的過(guò)程中，通常進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，在全國(guó)不同區(qū)域、城市同時(shí)并行開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展過(guò)程中，為了滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)的需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)類型也逐漸多元化，除了傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)通常同時(shí)涉及產(chǎn)業(yè)、辦公、商業(yè)、文旅等多種地產(chǎn)業(yè)態(tài)。在規(guī)模化、多元化經(jīng)營(yíng)的背景下，集團(tuán)內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理方式、面臨的市場(chǎng)環(huán)境都不盡相同，每個(gè)項(xiàng)目都具有相對(duì)個(gè)性化的資金管理特點(diǎn)，因此對(duì)集團(tuán)的整體資金統(tǒng)籌管理水平提出了非常高的要求。

3.1.4 受宏觀政策影響大

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的拉動(dòng)作用，與人民生活息息相關(guān)，對(duì)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性有重要影響，因此成為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)，具有顯著的周期性。國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融局勢(shì)日趨復(fù)雜的背景下，為了建立房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成直接的影響。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理的必要性

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，大量企業(yè)紛紛投資于房地產(chǎn)業(yè)。在企業(yè)迅速擴(kuò)張的過(guò)程中，資金管理的水平相對(duì)落后于規(guī)模增長(zhǎng)的步伐，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露。實(shí)施資金集中管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、特別是集團(tuán)企業(yè)是一種有效的財(cái)務(wù)管理模式，其在優(yōu)化內(nèi)部資金配置，提高融資能力及防范資金風(fēng)險(xiǎn)等多方面都發(fā)揮著重要作用。

3.2.1 強(qiáng)化財(cái)務(wù)控制力度，保證資金合理使用

房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)復(fù)雜，上下游關(guān)聯(lián)度較高，在土地獲取、工程設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)，與眾多工程承包商、材料供應(yīng)商、服務(wù)供應(yīng)商以及廣大購(gòu)房者存在復(fù)雜的資金收付關(guān)系。在分散管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)各成員單位自行開(kāi)立銀行賬戶，獨(dú)立管理資金，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。如果對(duì)資金的收付缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管，影響到資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就可能進(jìn)而影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、制約資金周轉(zhuǎn)，造成房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)實(shí)行資金的集中管理，集團(tuán)可以對(duì)資金的收支進(jìn)行總體控制，對(duì)集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)的收支業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)有效的全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控，不僅能夠規(guī)范資金結(jié)算行為，降低資金支付風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用的安全性和必要性，而且保證了企業(yè)集團(tuán)各項(xiàng)方針政策的貫徹執(zhí)行，保證資金的有效合理使用。

3.2.2 統(tǒng)籌調(diào)度內(nèi)部資金，優(yōu)化資源配置

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)而言，由于項(xiàng)目分布區(qū)域廣，各地市場(chǎng)情況差異較大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不同，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)部分成員單位發(fā)展較好，盈余資金較多，同時(shí)另一些成員單位出現(xiàn)資金階段性短缺，需要對(duì)外融資的情況。在資金分散管理的情況下，各成員單位間無(wú)法相互拆借資金，可能存在“存貸雙高”的現(xiàn)象。資金調(diào)度的不合理、不順暢可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率的低下，甚至陷入財(cái)務(wù)困境。

通過(guò)統(tǒng)一集中管理和控制資金，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)可以從大局出發(fā)，全面及時(shí)了解各成員單位籌資和融資的情況，在集團(tuán)內(nèi)部合理有效地配置資金，調(diào)劑余缺，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，創(chuàng)造資金效益，有助于集團(tuán)根據(jù)企業(yè)自身的狀況，靈活調(diào)整融資策略，降低集團(tuán)整體借款規(guī)模，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)動(dòng)輒融資千億的情況下，即使按照8%左右的平均借款利率計(jì)算，能夠降低百分之十的借款金額，即可節(jié)省近十億利息費(fèi)用，資金管理效益十分可觀。

3.2.3 整合融資資源，整體把控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴外部融資。在分散管理模式下，各成員單位自行對(duì)外進(jìn)行融資，與金融機(jī)構(gòu)的談判能力較弱，融資成本高，難以整合資源，無(wú)法形成合力。融資工作的經(jīng)驗(yàn)也難以互相交流，融資工作水平較難得到積累提升，進(jìn)一步制約了企業(yè)未來(lái)融資資源的獲取能力。

通過(guò)資金的集中管理和統(tǒng)一結(jié)算，企業(yè)的結(jié)算狀態(tài)將由原來(lái)的分散改為集中，隨之而來(lái)的是集團(tuán)總部融資、結(jié)算規(guī)模的大幅增加。集團(tuán)總部融資談判、議價(jià)能力得到提升，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，可以整合金融資源，與優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)確立戰(zhàn)略合作關(guān)系。金融機(jī)構(gòu)也可以更為集中的集團(tuán)提供更加全面的金融服務(wù)，提升集團(tuán)與機(jī)構(gòu)的互惠共贏關(guān)系，豐富融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更為有利的外部融資環(huán)境。同時(shí)，集團(tuán)總部可以從大局出發(fā)，結(jié)合對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政府監(jiān)管政策動(dòng)向的預(yù)判，統(tǒng)籌安排融資計(jì)劃與資金收付計(jì)劃，把控集團(tuán)整體風(fēng)險(xiǎn)。

4、ZX地產(chǎn)集團(tuán)資金集中管理模式研究

4.1 企業(yè)簡(jiǎn)介

ZX地產(chǎn)是一家全國(guó)性布局的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，根據(jù)表2 可以看出，ZX地產(chǎn)擁有較為雄厚的實(shí)力。隨著多年的經(jīng)營(yíng)，ZX地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模也急劇擴(kuò)大，2012年的總資產(chǎn)已突破千億大關(guān)，2015年達(dá)到1200億元規(guī)模。ZX地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)類似，保持了較大規(guī)模的貨幣資金，其貨幣資金及可供出售金融資產(chǎn)的總額長(zhǎng)期維持在百億以上規(guī)模。根據(jù)ZX地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，能否有效的管理好集團(tuán)整體資金、合理做好資金預(yù)算和資金調(diào)度，直接關(guān)系到公司整體資金效益和經(jīng)營(yíng)效益。因此，為 ZX地產(chǎn)制定一套行之有效的資金集中管理模式顯得非常必要。

4.2 ZX地產(chǎn)集團(tuán)資金集中管理體系的構(gòu)建

對(duì)于ZX地產(chǎn)這樣一家有著悠久歷史且全國(guó)性布局的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，推行資金集中管理需綜合考量各方面利弊關(guān)系，從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的高度，推行ZX地產(chǎn)資金集中管理需采取分階段實(shí)施、分步驟推進(jìn)、分情況對(duì)待的原則，采用科學(xué)合理的方式逐步開(kāi)展。

4.2.1 第一階段（2012年前）——內(nèi)部銀行模式

這一階段，ZX地產(chǎn)逐步認(rèn)識(shí)到資金集中管理的重要性和必要性，并著手推進(jìn)資金集中管理相關(guān)工作。在資金管理模式上，ZX地產(chǎn)引入了商業(yè)銀行的基本職能和管理方式，在公司內(nèi)部建立了一套類似銀行的資金管理機(jī)構(gòu)，在財(cái)務(wù)部下設(shè)專門資金管理中心，專門負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部尤其是地產(chǎn)總部和子公司日常的往來(lái)結(jié)算、資金調(diào)撥和資金籌措。ZX地產(chǎn)充分借鑒商業(yè)銀行的線上線下應(yīng)用功能開(kāi)展資金集中管理工作，通過(guò)中信銀行開(kāi)展全公司資金的自動(dòng)歸集，通過(guò)浦發(fā)銀行以電子委貸的方式開(kāi)展全公司內(nèi)的往來(lái)資金調(diào)度。

通過(guò)全系統(tǒng)子公司在中信銀行開(kāi)立賬戶，并對(duì)每個(gè)子公司設(shè)置賬戶留存限額，超過(guò)限額部分的資金會(huì)自動(dòng)歸集至總部在中信銀行的歸集賬戶。借助商業(yè)銀行的系統(tǒng)支持，2012年ZX地產(chǎn)總部累計(jì)歸集資金322.82億元，下?lián)苜Y金363.07億元。同時(shí)，充分利用浦發(fā)銀行電子委貸功能，將若干重點(diǎn)子公司納入了集團(tuán)賬戶管理，在2012年當(dāng)年即辦理浦發(fā)銀行電子委貸31筆，總額約50億。

通過(guò)設(shè)立資金管理中心作為“內(nèi)部銀行”，并充分借助商業(yè)銀行線上線下平臺(tái)，ZX地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了資金集中管理體系的初步搭建，并在此基礎(chǔ)上逐步深入開(kāi)展。

4.2.2 第二階段（2012年-2013年）——依托集團(tuán)財(cái)務(wù)公司平臺(tái)的內(nèi)部銀行模式

2012年，ZX地產(chǎn)的上級(jí)母公司下設(shè)成立了ZX財(cái)務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“ZX財(cái)務(wù)公司”或“財(cái)務(wù)公司”），ZX財(cái)務(wù)公司與ZX地產(chǎn)同屬集團(tuán)總公司的一級(jí)子公司。ZX財(cái)務(wù)公司自成立以來(lái)，積極落實(shí)集團(tuán)總公司資金集中管理的各項(xiàng)規(guī)定，有效聚合成員單位資金，資金管理規(guī)模逐步攀升，成員單位資金集中度逐年提高，充分發(fā)揮了資金規(guī)模效應(yīng)，提高了資金收益水平，促進(jìn)了集團(tuán)公司內(nèi)部資金總體收益最大化。為進(jìn)一步推進(jìn)資金集中管理工作，ZX地產(chǎn)充分發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同效應(yīng)，依托ZX財(cái)務(wù)公司平臺(tái)進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部銀行的資金集中管理模式，資金集中管理水平進(jìn)一步提高。

ZX地產(chǎn)在這一階段，大力加強(qiáng)制度建設(shè)，相繼出臺(tái)和下發(fā)了一系列有關(guān)資金管理的內(nèi)部控制制度。2012年至2013年相繼制訂了《資金集中管理實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于加強(qiáng)各公司監(jiān)管資金管理工作的通知》等資金管理制度。具體如表3。

ZX地產(chǎn)在這一階段推行資金集中管理工作中，以現(xiàn)金收支計(jì)劃和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)為依據(jù)，重點(diǎn)通過(guò)ZX財(cái)務(wù)公司平臺(tái)加強(qiáng)資金集中管理力度，降低資金監(jiān)管規(guī)模，提高資金使用效率，提升資金收益水平。2013年，資金管理中心對(duì)各公司月度和年度現(xiàn)金收支計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格審核，在保證公司現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上，結(jié)合各公司實(shí)際情況，督促各公司銷售回籠款、調(diào)節(jié)土地款和工程款大額支付，加強(qiáng)資金集中管理力度，為ZX地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體資金平衡發(fā)揮了重大作用。2013年ZX地產(chǎn)全范圍累計(jì)歸集資金近700億元，下?lián)苜Y金650億元，資金集中效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

在加強(qiáng)制度建設(shè)的同時(shí)，ZX地產(chǎn)也進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部資金管理流程，從銀行賬戶的開(kāi)立、資金的歸集和下?lián)?、往?lái)資金的調(diào)度、融資的辦理和擔(dān)保等各方面進(jìn)一步規(guī)范了公司內(nèi)部控制流程。通過(guò)規(guī)范各項(xiàng)工作流程，ZX地產(chǎn)與資金管理相關(guān)的全部業(yè)務(wù)基本實(shí)現(xiàn)了有據(jù)可依、按章辦事。

4.2.3 第三階段（2014年起）——依托集團(tuán)財(cái)務(wù)公司平臺(tái)的現(xiàn)金池模式

在原先通過(guò)中信財(cái)務(wù)公司推進(jìn)資金集中管理工作的基礎(chǔ)上，ZX地產(chǎn)基于自身業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀和推進(jìn)資金集中管理工作的需要，融合長(zhǎng)期以來(lái)積累的資金管理經(jīng)驗(yàn)，與ZX財(cái)務(wù)公司開(kāi)始聯(lián)合研發(fā)虛擬資金池系統(tǒng)并逐步推進(jìn)實(shí)施。虛擬資金池系統(tǒng)的分階段實(shí)施，極大的提高了ZX地產(chǎn)資金管理的信息化水平，有效促進(jìn)了資金集中管理工作的高效開(kāi)展，進(jìn)一步提升了資金集中的規(guī)模效益。ZX地產(chǎn)的資金集中管理模式也由傳統(tǒng)的內(nèi)部銀行模式進(jìn)一步演化升級(jí)至依托集團(tuán)財(cái)務(wù)公司平臺(tái)的現(xiàn)金池模式。

2014年，ZX地產(chǎn)與ZX財(cái)務(wù)公司聯(lián)合研發(fā)虛擬資金池系統(tǒng)，進(jìn)一步提高地產(chǎn)集團(tuán)及子公司的閑置資金收益，全面實(shí)現(xiàn)資金集中管理的系統(tǒng)化和信息化。同時(shí)，為加強(qiáng)與ZX財(cái)務(wù)公司在資金歸集及融資業(yè)務(wù)方面的深入合作，ZX地產(chǎn)與ZX財(cái)務(wù)公司簽署《合作備忘錄》，約定ZX地產(chǎn)存放于財(cái)務(wù)公司的存款收益差額及貸款利息差額ZX地產(chǎn)享有部分，可用于抵扣財(cái)務(wù)公司對(duì)ZX地產(chǎn)貸款利息及手續(xù)費(fèi)，進(jìn)一步提高了公司的資金收益、降低了財(cái)務(wù)成本，各公司除特殊業(yè)務(wù)外均通過(guò)財(cái)務(wù)公司戶辦理對(duì)外結(jié)算。

2015年5月，經(jīng)過(guò)前期不斷的磨合和多次的優(yōu)化，ZX財(cái)務(wù)公司資金池系統(tǒng)全面上線。依托ZX財(cái)務(wù)公司的資金池系統(tǒng)，ZX地產(chǎn)進(jìn)一步提升了資金集中管理工作水平，進(jìn)一步加強(qiáng)了閑散資金集中力度，全面提高了資金綜合收益水平。地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)資金池系統(tǒng)監(jiān)控各公司資金余額，同時(shí)增加二次自動(dòng)歸集時(shí)點(diǎn)，高效確?？捎觅Y金最大限度歸集至各公司財(cái)務(wù)公司賬戶，大大降低人力管理成本。至2015年二季度末，ZX地產(chǎn)累計(jì)在財(cái)務(wù)公司開(kāi)立結(jié)算賬戶近120個(gè)，辦理直聯(lián)賬戶逾350個(gè)，日均在財(cái)務(wù)公司存款余額約40億，存款收益約1.77億。

2015年，借助ZX財(cái)務(wù)公司的資金池系統(tǒng)，ZX地產(chǎn)進(jìn)一步完善了公司收支兩條線管理工作，采用“以收定支、量入為出”的管理原則，根據(jù)月度資金收支計(jì)劃通過(guò)財(cái)務(wù)公司賬戶進(jìn)行支出限額管理。地產(chǎn)集團(tuán)按月系統(tǒng)審批各公司資金收支計(jì)劃，系統(tǒng)出具各公司每月財(cái)務(wù)公司賬戶支付限額。收支計(jì)劃的支付限額與財(cái)務(wù)公司結(jié)算系統(tǒng)成功銜接，確保各公司嚴(yán)格按照計(jì)劃在限額內(nèi)進(jìn)行資金支付，大大強(qiáng)化了對(duì)公司整體收支情況的把控，保障了資金運(yùn)用的安全合規(guī)，大幅提高了資金使用效率。

ZX地產(chǎn)推行資金集中管理工作是一個(gè)長(zhǎng)期的、循序漸進(jìn)的過(guò)程。從原先粗放的資金管理模式，到推行“內(nèi)部銀行”模式，再到依托集團(tuán)財(cái)務(wù)公司平臺(tái)的“內(nèi)部銀行”模式，最后發(fā)展到依托集團(tuán)財(cái)務(wù)公司平臺(tái)的現(xiàn)金池模式。ZX地產(chǎn)資金集中管理體系的搭建采取了分階段推進(jìn)、分步驟實(shí)施、分情況區(qū)別對(duì)待的策略，充分堅(jiān)持了實(shí)事求是、因材施策和開(kāi)放創(chuàng)新的原則。通過(guò)推行資金集中管理，ZX地產(chǎn)集團(tuán)的資金規(guī)模效應(yīng)和集約效應(yīng)得到充分挖掘，資金收益進(jìn)一步提高，整體資金管理水平全面提升，同時(shí)也有效促進(jìn)了公司整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升。ZX地產(chǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)充分驗(yàn)證了，現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)推行資金集中管理所取得的良好效應(yīng)。

5、總結(jié)與展望

本文基于企業(yè)集團(tuán)資金管理的相關(guān)理論，通過(guò)對(duì)六種主要的企業(yè)資金集中管理模式的研究分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，并通過(guò)對(duì)ZX地產(chǎn)集團(tuán)的資金集中管理實(shí)踐案例的研究，詳細(xì)深入的闡述了資金集中管理的主要方式方法和適用性特征。在深入貫徹中央“房主不炒”的政策總基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將日益加強(qiáng)，科學(xué)合理的資金管理方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性日益凸顯。研究房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理的方法，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平提升，進(jìn)而推動(dòng)公司整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升具有重要意義，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用，對(duì)維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行也能起到不可忽視的作用。

筆者長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行業(yè)資金與融資管理等工作，對(duì)相關(guān)工作具有切身的體會(huì)和深入的了解。筆者結(jié)合了對(duì)相關(guān)理論的分析研究和自身的工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金集中管理模式進(jìn)行了初步的分析研究。但學(xué)習(xí)和研究永遠(yuǎn)不會(huì)有休止符，筆者將進(jìn)一步跟蹤研究，深入探索資金集中管控體系的具體應(yīng)用情況，力圖構(gòu)建一個(gè)與房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)特點(diǎn)相匹配的資金集中管控體系，努力為房地產(chǎn)企業(yè)資金集中管控提供更加系統(tǒng)的理論依據(jù)和管理經(jīng)驗(yàn)。

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