王麗，王麗霞

（1.安徽建筑大學，安徽 合肥 230022；2.安徽醫(yī)科大學，安徽 合肥 230011）

1 引言

在城市住宅的全壽命周期內(nèi)，既有居住建筑出現(xiàn)老化或局部損壞需要進行更新改造，或者由于社會發(fā)展和生活水平的不斷改善，居民對居住品質(zhì)的要求不斷提高，又有居住建筑與環(huán)境出現(xiàn)與之不相適應(yīng)的情況而需要進行升級改造，住宅環(huán)境再生是實現(xiàn)城市住宅可持續(xù)發(fā)展的重要措施。西方發(fā)達國家的建設(shè)高峰出現(xiàn)在戰(zhàn)后1970～1980年間，在經(jīng)歷了大規(guī)模新建、新建與改建并重階段后，現(xiàn)已進入住宅存量型社會，住宅及環(huán)境再生成為住宅產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容[1]。而所謂再生，也就是結(jié)合現(xiàn)代各種新的材料和技術(shù)手段，對城市既有建筑、環(huán)境等進行保護性整治提升，使其煥發(fā)新的生命力，重現(xiàn)價值活力。

我國城市住宅大量建造起步于八十年代初期，由于受到當時的經(jīng)濟、材料、技術(shù)等條件限制，住宅及環(huán)境設(shè)計標準普遍偏低，建設(shè)方法相對落后。隨著社會和城市住宅建設(shè)的發(fā)展，我國也出臺了一系列相應(yīng)的住宅及環(huán)境改造政策，開始關(guān)注城市既有住區(qū)居住條件差、居民生活品質(zhì)低、建筑能耗高等問題。如何使我國城市既有老舊住區(qū)擺脫大拆大建，提高其居住適應(yīng)性，也成為城市發(fā)展的新課題。

2 城市既有住區(qū)外部環(huán)境現(xiàn)狀問題

隨著社會和城市化的不斷發(fā)展，一些城市既有老舊住區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)及環(huán)境設(shè)施已經(jīng)不能適應(yīng)不斷發(fā)展的當代居民的生活需要，存在道路破損難行，基礎(chǔ)設(shè)施不全，缺少綠化，管理松散，安全隱患大等問題。部分城市既有老舊住區(qū)電線搭設(shè)混亂，沒有入地造成嚴重安全隱患。城市既有住區(qū)建筑的外墻面由于長期受雨水沖刷，破爛不堪；部分居住建筑頂樓年久失修，滲漏嚴重；道路狹窄，停車位嚴重缺乏；有些城市低檔開發(fā)住區(qū)，沒有物業(yè)管理，住區(qū)安保設(shè)施缺乏，圍墻損壞嚴重，沒有電子監(jiān)控設(shè)備，存在治安安全隱患；有些住區(qū)沒有開通天然氣，依然使用灌裝液化氣，給居民生活造成不便等[2]。所有這些都迫切需要對城市既有住區(qū)外部環(huán)境進行可持續(xù)的更新再生。合肥市在2012年政府工作報告中提出大規(guī)模實施城鄉(xiāng)安居提升工程，全面加快推進老舊住區(qū)環(huán)境再生工作，以改善老舊住區(qū)居民生活環(huán)境和居住條件，提升城市形象和文明程度。

3 城市既有住區(qū)外部環(huán)境更新的內(nèi)容與方法

3.1 城市既有住區(qū)外部環(huán)境更新的內(nèi)容

針對現(xiàn)狀存在問題，城市既有住區(qū)外部環(huán)境再生內(nèi)容主要包括建筑外觀品質(zhì)提升；完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，包括道路、停車、水、電、氣等管網(wǎng)設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施等；優(yōu)化空間環(huán)境質(zhì)量，改善綠化品質(zhì)，增加休閑健身場所和設(shè)施，增設(shè)景觀小品，適老化改造等；健全安保設(shè)施，實行物業(yè)管理等。（如表1所示）

3.2 城市既有住區(qū)外部環(huán)境更新的方法

3 .2 .1 建筑外觀品質(zhì)提升

①結(jié)合城市既有住宅建筑屋頂防水、節(jié)能改造,豐富房屋天際線。夏熱冬冷地區(qū)，既有居住建筑的屋頂有多種類型，二十世紀七十至九十年代建設(shè)的多層建筑多為平屋頂，有的有架空層，有的沒有，直接暴露在太陽輻射下，夏季住宅建筑室內(nèi)屋頂表面溫度高于人體表面溫度，空調(diào)能耗很高。隨著時間的推移，部分老舊小區(qū)屋面因為年久失修，屋頂漏水現(xiàn)象較嚴重，極大影響小區(qū)內(nèi)居民居住環(huán)境與居住條件。夏熱冬冷地區(qū)平屋頂宜改造成坡屋頂，或利用增加保溫層、設(shè)置通風架空層等技術(shù)方法進行屋頂節(jié)能改造，同時重新鋪設(shè)屋頂防水、隔熱保溫材料等；住宅建筑屋頂節(jié)能改造還宜與太陽能利用一體化進行設(shè)計，或預(yù)留安裝太陽能熱水器的位置。也可結(jié)合住宅建筑頂層加建，把平屋頂改成坡屋頂，豐富房屋天際線；平改坡是指在建筑物結(jié)構(gòu)和日照間距都許可的情況下將住宅平屋面改造成坡屋面[3]，平改坡不僅能夠改善住宅建筑外部景觀效果，還可以提高住宅建筑屋頂?shù)谋睾头浪阅堋?/p>

表1 城市既有住區(qū)外部環(huán)境更新內(nèi)容

有條件的地方可采用種植屋頂。種植屋頂，是指在條件許可的情況下在平屋頂上增加有土或無土的種植層，栽植綠化植物。種植屋頂主要是通過植物葉面對太陽輻射的吸收與遮擋降低屋頂附近的溫度，提升建筑屋頂?shù)母魺嵝阅埽瑫r也提高建筑屋頂?shù)姆浪阅?。住宅建筑種植屋頂?shù)某杀鞠鄬^高，一般可采用輕型綠化屋面—即采用草坪、地被、小型灌木和攀緣植物進行屋頂覆蓋綠化，具有質(zhì)量輕、建造和維護簡單、成本低等優(yōu)點[4]。

②建筑外立面美化。因為長久的風吹雨打，城市老舊住區(qū)建筑外立面一般都是陳舊污濁，外立面效果較差，極大地影響住區(qū)的整體外觀形象。城市既有住區(qū)建筑外立面美化主要包括外立面粉刷，統(tǒng)一住區(qū)外立面顏色與樣式，使住區(qū)整體觀感得到美化與提升，擺脫老舊住區(qū)外觀陳舊、外立面污濁嚴重的現(xiàn)狀。外立面美化可結(jié)合住宅建筑節(jié)能改造同時進行。在夏熱冬冷地區(qū)，建筑外窗和屋頂是影響熱環(huán)境和能耗最重要的因素，進行城市既有居住建筑節(jié)能改造的投資回報率最高。建筑外墻可以根據(jù)實際情況采用相應(yīng)的技術(shù)措施。另外還要規(guī)范建筑外立面管線等設(shè)施，統(tǒng)一布置空調(diào)外機和太陽能管線，統(tǒng)一包裹雨水下水管等（如圖1、圖2所示）。

圖1 改造前現(xiàn)狀

圖2 改造后效果

③住宅建筑樓道潔化：城市既有住區(qū)樓道內(nèi)墻亂刷小廣告的現(xiàn)象較為嚴重,其原有的粉刷層也大多已脫落，需要全面翻新樓道內(nèi)墻面和地面及樓梯扶手等，主要顏色宜與外墻顏色協(xié)調(diào)，樓道外窗損壞的需重新進行更換。樓道公共空間改造的周期相對較長、使用頻率高、維修保養(yǎng)難度大，因此在改造中應(yīng)適度地提高裝修標準，可采用耐磨損、易清潔的裝修材料。樓道內(nèi)應(yīng)全面安裝新型聲控燈，節(jié)能、方便、安全，同時更新門禁系統(tǒng)（如樓道安全門及各住戶相應(yīng)的視頻開關(guān)系統(tǒng)等新型智能門禁）。單元門前應(yīng)設(shè)置信報箱，維修規(guī)范樓道入口設(shè)備及管線等。改造后樓道內(nèi)宜整潔明亮。

3 .2 .2 完善公共基礎(chǔ)設(shè)施

①優(yōu)化道路交通系統(tǒng)

a.道路：城市既有老舊住區(qū)原有道路大多破損現(xiàn)象嚴重，隨著時間推移和社會發(fā)展，原有道路寬度也已不能滿足現(xiàn)有居民出行需求，需要對住區(qū)內(nèi)原有道路進行修整。有條件的情況下盡量拓寬原有路面，便于車輛通行，滿足車輛通行規(guī)范要求和消防規(guī)范要求。

b.停車：沿拓寬道路一側(cè)或兩側(cè)增設(shè)停車位，并畫出停車位、限速及方向標志線，條件許可也可建立體停車位及地下停車位（如圖3所示）[5]。停車場地和設(shè)施應(yīng)方便車輛存取與停放，以利于提高使用效率，與綠化景觀相結(jié)合不僅可以解決停車問題還可以美化環(huán)境。有的老舊住區(qū)在室外場地有限的情況下也可考慮多載喬木，減少一些綠地及灌木叢，以增加停車位。同時靠近住宅入口處可以考慮增設(shè)非機動車停車位，并對原有非機動車停車庫進行翻新維護。

圖3 立體停車庫示意圖

c.無障礙通行：城市既有老舊住區(qū)一般老齡居住人口較多，在住區(qū)環(huán)境優(yōu)化方面應(yīng)考慮無障礙通行需求。在老舊住區(qū)主要活動場地之間、步行道路及步行路與車行路連接處以及樓道入口處都要考慮無障礙設(shè)計，同時可在建筑入口門廳、樓（電）梯間和公共走廊等公共活動區(qū)域增加入口坡道、助老欄桿扶手、宜辨認的踏步標識等無障礙設(shè)施。

為了適應(yīng)我國居家養(yǎng)老的基本策略,多層居住建筑可以考慮增加電梯設(shè)備.增設(shè)的電梯應(yīng)選擇小型客梯,附設(shè)在樓梯間附近,為了減少改造工程量宜選擇鋼結(jié)構(gòu)與主體建筑柔性連接.電梯也可安裝在較大樓梯井內(nèi),或安裝在樓梯間的外側(cè),有條件的地方應(yīng)調(diào)整原有樓梯位置騰出電梯安裝空間。

②更新、維護城市既有住區(qū)排污排水系統(tǒng)

年代較早的住區(qū)，雨污混排的要進行雨污排水分開，九十年代建造的已實施雨污管道分流的，由于部分下水管道老化，污水管道堵塞嚴重，時常有污水溢出井蓋現(xiàn)象，部分暗溝排水的更易造成污水外溢。需要對城市既有老舊住區(qū)排水系統(tǒng)進行更新改造，拆除原有混凝土排水管、窖井口、雨水口等，采用雨污分流制，新建雨水、污水管道、隔油池等，采用新型材料的排水管。盡可能采用雨水綜合利用技術(shù)，收集屋(墻）面、廣場、道路以及綠化景觀等部位的雨水[6]。綠化景觀與雨水收集和利用系統(tǒng)相結(jié)合。住區(qū)綠化澆灌系統(tǒng)的改造可采用噴灌或滴灌設(shè)備，應(yīng)優(yōu)先選擇滴灌設(shè)備，有利于節(jié)約用水。

③安裝室外燈具，路燈光源采用小功率節(jié)能燈具、太陽能燈、LED燈等。

④更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設(shè)施。對住區(qū)整體衛(wèi)生設(shè)施進行更換，采用移動密封式垃圾桶。

⑤水電表出戶，對采用灌裝液化氣的住區(qū)開通燃氣，改造燃氣管網(wǎng)。

3 .2 .3 優(yōu)化城市既有住區(qū)空間環(huán)境質(zhì)量

①提升城市既有住區(qū)綠化環(huán)境質(zhì)量。優(yōu)化城市既有住區(qū)綠化空間布局，拆除住區(qū)內(nèi)占綠、毀綠的違章建筑物等，恢復(fù)綠化空間環(huán)境功能，盡可能提升住區(qū)綠化空間環(huán)境質(zhì)量。在城市既有住區(qū)環(huán)境更新中，應(yīng)結(jié)合當?shù)貧夂蛱卣鞣N植花草樹木，注重城市地域要素的表達，突出鄉(xiāng)土材料和植物如市樹、市花等。有條件的可以結(jié)合游園增設(shè)景觀小品等。盡量減少硬質(zhì)鋪裝，采用具有透氣性、透水性的鋪裝材料，增加室外綠地面積。透氣性、透水性鋪裝材料主要有透水磚、植草格等，也可以采用地磚之間的留縫、嵌草處理，促進雨水下滲以及植物根系呼吸，有利于場地的生態(tài)循環(huán)。植物種類的選擇宜適當豐富，人工植物群落、喬木、灌木攀藤類植物、觀賞花卉宜結(jié)合布置，并注重空間層次的錯落。植物的種植應(yīng)充分利用停車位場地、墻面、屋頂和陽臺等部位。

圖4 原有環(huán)境現(xiàn)狀

圖5 住宅之間改建小型休閑廣場

②維修、改造原有休閑活動場地，如老年人活動場地、兒童活動場地等，配置健身器材等文體、休閑設(shè)施。在城市既有住區(qū)環(huán)境更新中因地制宜地增加室外活動場地和設(shè)施，為全民健康生活創(chuàng)造條件。在住區(qū)建筑單元入口、道路兩側(cè)、住宅之間等居民活動比較頻繁的地方，可以考慮增設(shè)固定座椅等設(shè)施，方便居民停留休息，促進居民之間鄰里交往。同時應(yīng)增加室外場地和公共活動空間的無障礙設(shè)施，為行動不便者提供方便。在住區(qū)環(huán)境空間功能改造時應(yīng)增加交往空間和設(shè)施，促進居民日常交流，增強鄰里關(guān)系，促使社區(qū)和諧發(fā)展，為社區(qū)生活注入更多活力（如圖4、圖5所示）。

③規(guī)范城市既有住區(qū)內(nèi)的文化宣傳設(shè)施，合理配置宣傳欄、公示牌等。城市既有住區(qū)環(huán)境更新改造時還宜增加住區(qū)樓棟銘牌標識、道路指向、服務(wù)導(dǎo)引、安全警示等有利于外來人員識別和社區(qū)服務(wù)管理的標識系統(tǒng)。標識系統(tǒng)還應(yīng)保證一定的照度，滿足夜間需要。

3 .2 .4 健全城市既有住區(qū)的安防設(shè)施，實行物業(yè)管理

①翻修圍墻。城市既有老舊住區(qū)大多為封閉式圍墻，年久失修、斑禿嚴重，整體形象比較差，需要對老舊住區(qū)的圍墻全面進行粉刷、修整。同時根據(jù)住區(qū)情況翻修、改建住區(qū)出入口大門。

②設(shè)立門衛(wèi)室、警務(wù)室、治安報警點。在城市既有住區(qū)環(huán)境更新中應(yīng)考慮為住區(qū)添置電子防護系統(tǒng)，在住區(qū)出入口設(shè)置視頻、安防監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)置視頻監(jiān)控節(jié)點、巡查裝置、報警系統(tǒng)等。

③引進專業(yè)物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，建立老舊住區(qū)的物業(yè)管理長效機制。

4 結(jié)束語

住宅建筑的設(shè)計使用期限為五十年，但經(jīng)過一段時間以后，住區(qū)環(huán)境大都陳舊不堪，跟不上時代的發(fā)展，為了提高居民的生活質(zhì)量，應(yīng)該對城市既有老舊住區(qū)進行可持續(xù)的更新改造。城市既有住區(qū)外部環(huán)境通過更新完善基礎(chǔ)設(shè)施、提升建筑外觀品質(zhì)、優(yōu)化外部空間環(huán)境、健全安防設(shè)施等的更新改造工作，不僅能夠顯著改善低收入家庭民生，還能夠切實完善城市功能，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。城市既有住區(qū)外部環(huán)境的可持續(xù)更新有利于加快解決中低收入群體住房困難，提高老舊住區(qū)居民生活質(zhì)量，改善居民安居樂業(yè)的生活環(huán)境，同時，也有利于社會治安防控體系的建立。

而經(jīng)過更新改造，城市既有住區(qū)外部環(huán)境整體布局將更加有序，老舊住區(qū)整體生活環(huán)境將有較大改善。整潔如新的建筑外觀、平整的道路系統(tǒng)、順暢的排水系統(tǒng)、良好的綠化休閑環(huán)境、改善的停車空間、較好的夜間照明、增強的治安措施等將大大改善城市既有老舊住區(qū)居民的生活質(zhì)量。城市既有住區(qū)外部空間環(huán)境的活力得到重新激活再生，這不僅提升了居民的生活品質(zhì)，提升了住區(qū)的物業(yè)價值，也提升了城市的整體環(huán)境。同時體現(xiàn)了政府對人民生活的關(guān)懷，也是創(chuàng)造和諧社會的體現(xiàn)。