洪芳芳

(福建農(nóng)林大學(xué) 文法學(xué)院，福建 福州 350002)

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。[1]我國在《物權(quán)法》中正式確認(rèn)預(yù)告登記制度。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。隨后，《房屋登記辦法》進(jìn)一步明確，可進(jìn)行預(yù)告登記的情形包括預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押等。2015年施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也在第三條以列舉的方式明確不動(dòng)產(chǎn)登記類型，其中就包括預(yù)告登記。2016年施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記進(jìn)行了細(xì)化，明確以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理?；谶@幾項(xiàng)法律規(guī)定，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押必須先進(jìn)行預(yù)告登記，待辦理抵押權(quán)登記的條件成就時(shí)再辦理抵押權(quán)登記。但隨著該項(xiàng)制度的推行，在銀行主張實(shí)現(xiàn)商品房抵押權(quán)的案件中，關(guān)于預(yù)告登記的法律效力的認(rèn)定就出現(xiàn)頗多爭(zhēng)議，給司法實(shí)務(wù)帶來一定的難度。

一、關(guān)于“商品房抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力”的典型案例及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

如今，高房?jī)r(jià)在全國各地已成為普遍現(xiàn)象，大多數(shù)買房人通常選擇按揭付款這一方式。但按揭年限通常較為漫長，買房人可能因?yàn)楦鞣N原因不能如期支付按揭款，銀行與買房人之間的借款糾紛隨之發(fā)生。

此類糾紛的基本事實(shí)通常是：買房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，由買房人向開發(fā)商購買房產(chǎn)，并選擇按揭貸款的付款方式，由買房人向開發(fā)商支付一定比例的首付，余款向銀行借款用于支付部分購房款。此時(shí)，買房人應(yīng)與銀行、開發(fā)商共同簽訂《借款合同》以及《抵押合同》，約定由銀行向買房人提供一筆借款，開發(fā)商為買房人的借款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，即在買房人所購商品房取得房屋所有權(quán)證書，并辦妥抵押權(quán)登記之前承擔(dān)連帶保證責(zé)任，同時(shí)買房人以所購買的房產(chǎn)為該筆債務(wù)提供抵押擔(dān)保。為了確保將來的抵押權(quán)能順利實(shí)現(xiàn)，銀行為該套房產(chǎn)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。各方約定，待房產(chǎn)辦妥房屋所有權(quán)證書后，再行辦理抵押權(quán)登記。抵押權(quán)預(yù)告登記辦妥后，銀行依約發(fā)放貸款，并將款項(xiàng)直接匯入開發(fā)商指定的賬戶，此后由買房人根 據(jù)《借款合同》的約定如期足額地向銀行支付月供款。待房產(chǎn)可辦理所有權(quán)證書時(shí)，買房人應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，并配合銀行辦理抵押權(quán)登記手續(xù)。一旦抵押權(quán)登記辦妥，開發(fā)商的保證責(zé)任就終止。若買房人未如期向銀行償還月供款，銀行就向人民法院起訴，主張貸款提前到期，要求買房人償還所有借款，同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

此類糾紛一旦產(chǎn)生，審理過程中最大的爭(zhēng)議在于：當(dāng)?shù)盅何飪H辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，銀行是否有權(quán)主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

二、關(guān)于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的司法現(xiàn)狀

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記伴隨《物權(quán)法》而產(chǎn)生的，在此之前并沒有這一概念。開發(fā)商與買房人簽訂《商品房買賣合同》以后，銀行就與買房人簽訂《借款抵押合同》，并辦理抵押登記。此時(shí)雖然房產(chǎn)并未取得房屋所有權(quán)證書，但登記機(jī)構(gòu)仍然進(jìn)行抵押權(quán)登記。因此，在銀行主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，并不會(huì)產(chǎn)生效力方面的爭(zhēng)議。但現(xiàn)在我國確定商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度，并且將它與抵押權(quán)登記相區(qū)分，因此，僅完成抵押權(quán)預(yù)告登記，能否產(chǎn)生抵押權(quán)的法律效力，在司法實(shí)務(wù)中顯得異常重要。目前，法律并沒有明確抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力如何，特別是在《物權(quán)法》剛出臺(tái)的時(shí)候，抵押權(quán)預(yù)告登記制度與抵押權(quán)制度應(yīng)如何區(qū)別適用，司法界眾說紛蕓，始終未能形成統(tǒng)一意見。不僅不同法院的觀點(diǎn)不同，甚至同一法院不同的合議庭對(duì)此類案件的判決也不統(tǒng)一。

針對(duì)這一問題，筆者搜集司法實(shí)務(wù)中產(chǎn)生的判決并進(jìn)行整理，根據(jù)判決結(jié)果，大致分為如下三類：

(一)認(rèn)定銀行可根據(jù)“抵押權(quán)預(yù)告登記”實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

在前期的司法實(shí)務(wù)中，考慮到對(duì)債權(quán)人的保護(hù)，以及抵押權(quán)預(yù)告登記制度與抵押權(quán)制度的銜接，相當(dāng)一部分法院認(rèn)為銀行可以依據(jù)抵押權(quán)預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，具體的理由有如下幾種：

1.抵押權(quán)預(yù)告登記可直接發(fā)生物權(quán)效力

持這種觀點(diǎn)的裁判通常認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記可直接等同于抵押權(quán)登記，雙方的轉(zhuǎn)換僅僅是時(shí)間關(guān)系，沒有實(shí)質(zhì)性條件的變化。因此，只要辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，即便尚未轉(zhuǎn)換成抵押權(quán)登記，也應(yīng)享有抵押權(quán)。例如，某人民法院對(duì)此類案件的審理中，認(rèn)定“被告自愿以××房產(chǎn)為債權(quán)提供擔(dān)保，且該抵押物已辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，故原告有權(quán)將該抵押物拍賣、變賣，并對(duì)拍賣、變賣所得款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)。”[2]雖然判決書未明確表明商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力，但從判決結(jié)果可推論出，人民法院認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記可產(chǎn)生物權(quán)的效力，預(yù)告登記權(quán)利人可據(jù)此實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

2.抵押權(quán)預(yù)告登記可比照“在建工程抵押”發(fā)生物權(quán)效力

持這種觀點(diǎn)的裁判通常認(rèn)為商品房進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記，其本質(zhì)是在建房產(chǎn)的抵押。既然《物權(quán)法》第一百八十條已經(jīng)認(rèn)可在建建筑物可以抵押，那么商品房的抵押權(quán)預(yù)告登記也應(yīng)比照該規(guī)定，直接發(fā)生物權(quán)效力，而不應(yīng)拘泥于登記的形式。例如，某人民法院對(duì)此類案件的審理中，認(rèn)定“正在建造的房屋可以進(jìn)行抵押，并未限定抵押登記的形式，因此無論是抵押預(yù)告登記，還是正式的抵押登記，只要當(dāng)事人在登記機(jī)構(gòu)辦理了以抵押為意思表示的登記，其抵押權(quán)就有效設(shè)立。當(dāng)債務(wù)要不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)?！盵3]該判決書非常明確地主張，抵押登記的形式并不重要，關(guān)鍵在于抵押的意思表示是否真實(shí)。只要抵押的意思表示是真實(shí)的，債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)就應(yīng)得到保護(hù)，而不論其是預(yù)告登記還是正式登記，因?yàn)榈怯泝H僅是手續(xù)辦理的問題，而是否愿意抵押才是核心問題，不能因?yàn)槌绦蛏系蔫Υ枚穸p方的真實(shí)意思表示。

3.只要抵押權(quán)預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)換為抵押權(quán)登記的過錯(cuò)方不在債權(quán)人，債權(quán)人就可以據(jù)此實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

持這種觀點(diǎn)的裁判通?；诠胶侠碓瓌t，認(rèn)為銀行已充分行使自己的權(quán)利，完成抵押權(quán)預(yù)告登記，至于房產(chǎn)現(xiàn)不能進(jìn)行抵押登記，非銀行單方面所能決定，而主要取決于開發(fā)商、購房人是否可辦理產(chǎn)權(quán)登記。實(shí)踐中更常見的是，購房人自身怠于辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致抵押權(quán)登記未能進(jìn)行。對(duì)此，銀行絲毫沒有主動(dòng)權(quán)。如果因?yàn)橘彿咳嘶蛘唛_發(fā)商的原因，讓銀行單方面承擔(dān)未能辦理抵押權(quán)登記所產(chǎn)生的不利后果，對(duì)銀行來說是極不公平的。例如，某人民法院對(duì)此類案件的審理中，認(rèn)定“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對(duì)預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯(cuò)。一、二審判決賦予抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)并無不當(dāng)”。[4]此類判決主要從公平正義的角度出發(fā)，認(rèn)為由無過錯(cuò)方承擔(dān)不利后果有失公平，否則會(huì)縱容過錯(cuò)方利用法律漏洞逃避法律責(zé)任。

(二)認(rèn)定銀行不可據(jù)此實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

根據(jù)實(shí)踐中呈現(xiàn)出的案例，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為銀行不能根據(jù)抵押權(quán)預(yù)告登記主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。例如，前述作出“支持抵押權(quán)”的某人民法院對(duì)此類案件還有另一種判法，即認(rèn)定“預(yù)告登記制度旨在保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不等同于物權(quán)登記。被告以其購買的商品房為原告設(shè)立抵押權(quán)并辦理預(yù)告登記，但由于抵押房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證并完成物權(quán)的本登記，原告作為抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)被告辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并非對(duì)抵押房屋已享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)?！盵5]此判決書十分明確地對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力作出闡述，認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記并不產(chǎn)生物權(quán)效力，其僅是保證權(quán)利人享有辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并不發(fā)生與抵押權(quán)登記同等的法律效力，權(quán)利人不能據(jù)此要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

持此類觀點(diǎn)最具代表性的案例是最高人民法院判決的“光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛案”。在該案例中，最高人民法院明確提出：抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。一審判決對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。[6]最高人民法院在該案例中直接表明抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備物權(quán)效力，僅完成抵押權(quán)預(yù)告登記，未完成抵押權(quán)登記。一旦債權(quán)未能如期得到清償，不可要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

此類觀點(diǎn)不僅有相關(guān)判例支持，還有理論支持。最高人民法院法官司偉于2016年在《人民司法》上發(fā)文指出，抵押權(quán)預(yù)告登記不同于本登記；預(yù)告登記所保障的權(quán)利并非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，而是將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上仍是債權(quán)性質(zhì)。法律賦予預(yù)告登記權(quán)利人享有的未來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)以一定的保全效力，僅以保障未來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的設(shè)立為限，認(rèn)為辦理抵押權(quán)預(yù)告登記就意味著賦予債權(quán)人對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)挠^點(diǎn)，是對(duì)預(yù)告的登記保全效力的曲解，并無法律依據(jù)。[7]

上述幾種觀點(diǎn)以及相應(yīng)的法律文書對(duì)此類案件的審理結(jié)果具有一定代表性，司法實(shí)務(wù)中對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力的認(rèn)定尚未形成統(tǒng)一意見，不同法院、不同合議庭均可能持有不同意見。雖然最高人民法院的案例對(duì)實(shí)踐有一定指導(dǎo)作用，但畢竟我國并不是判例法國家，還是有必要對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力作一梳理；更重要的是要明確其法律后果，平衡各方當(dāng)事人的利益，以盡可能實(shí)現(xiàn)公平。

三、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的司法現(xiàn)狀的弊端

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的司法實(shí)務(wù)較為混亂，不僅將導(dǎo)致相關(guān)當(dāng)事人對(duì)此類糾紛的處理無法作出準(zhǔn)確預(yù)判，更重要的是，目前已形成判例的各類判決，無論是哪一種，均無法切實(shí)保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(一)“認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記可產(chǎn)生抵押效力”的判決可能產(chǎn)生的不良后果

若按上述第一種判決，認(rèn)定銀行可基于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可能出現(xiàn)如下幾種不良后果：

1.現(xiàn)有法律產(chǎn)生沖突

第一種判決直接賦予商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)效力，也就是說即便商品房未完成抵押權(quán)登記，預(yù)告登記權(quán)利人也可直接主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一觀點(diǎn)會(huì)與《擔(dān)保法》《物權(quán)法》的規(guī)定相矛盾?！稉?dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！段餀?quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。這就是說，根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，若以商品房抵押作為債權(quán)的擔(dān)保，則抵押權(quán)自抵押登記之日起設(shè)立。那第一種判決所體現(xiàn)的“抵押權(quán)預(yù)告登記后即取得物權(quán)效力”顯然與《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定不符。若依該判決的觀點(diǎn)，《擔(dān)保法》第四十一條和《物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定將形同虛設(shè)，毫無意義。

2.與開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任相沖突

通常情況下，買房人向開發(fā)商預(yù)購商品房，銀行除了要求買房人以房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保外，還要求開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。所謂的“階段性擔(dān)保責(zé)任”，則是以房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證作為分界點(diǎn)，在房產(chǎn)辦妥產(chǎn)權(quán)證前，開發(fā)商對(duì)買房人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；在房產(chǎn)辦妥產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商就不再承擔(dān)保證責(zé)任。言下之意，開發(fā)商的保證責(zé)任與房產(chǎn)的抵押擔(dān)保對(duì)于銀行來說只能是二選一。在房產(chǎn)取得完全產(chǎn)權(quán)之前，由開發(fā)商承擔(dān)人的擔(dān)保；在房產(chǎn)取得完全產(chǎn)權(quán)之后，則由商品房承擔(dān)物的擔(dān)保。這一做法是符合《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的精神的。

若按第一種判決，銀行辦妥商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后即可主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，此時(shí)房產(chǎn)尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)合同約定，開發(fā)商應(yīng)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。就該筆債務(wù)，銀行既可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，也可主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這顯然與借款抵押擔(dān)保合同的目的相悖。

(二)“認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押效力”的判決可能產(chǎn)生的不良后果

若按第二種判決，認(rèn)定銀行不可基于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可能出現(xiàn)如下幾種不良后果：

1.導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記形同虛設(shè)

如果銀行不可基于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，在銀行主張?zhí)崆盎厥召J款時(shí)，銀行無權(quán)主張就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償，那么此前已經(jīng)完成的抵押權(quán)預(yù)告登記在銀行主張債權(quán)時(shí)將起不到任何作用。對(duì)于抵押房產(chǎn)，銀行需要與其他債權(quán)人共同參與分配，沒有任何優(yōu)先權(quán)。這樣一來，抵押權(quán)預(yù)告登記不能起到對(duì)銀行債權(quán)人利益的保護(hù)作用，它的存在形同虛設(shè)。

2.銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的難度較大

銀行主張?zhí)崆盎厥召J款通常都是由于買房人惡意拖欠月供款累計(jì)達(dá)一定時(shí)間。此種情況下，買房人的還款能力已十分有限，且有可能其對(duì)外還負(fù)有其他債務(wù)。如果銀行不能主張實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的抵押權(quán)，則只能要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任以及和其他債權(quán)人共同分配買房人的財(cái)產(chǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐情況表明，開發(fā)商在房產(chǎn)銷售季完成后，通常無可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，銀行要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任有一定的風(fēng)險(xiǎn)。若讓銀行與其他債權(quán)人共同分配買房人的財(cái)產(chǎn)，未辦理抵押登記的房產(chǎn)往往未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。在這種情況下，房產(chǎn)并不具備市場(chǎng)流通的條件，銀行無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。待到房產(chǎn)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，可能買房人的債務(wù)也不斷增長，銀行的優(yōu)先權(quán)無法得到保障，其最終實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行款很難與債權(quán)相一致。這與銀行提供貸款時(shí)期望的“房產(chǎn)抵押擔(dān)保”相差甚遠(yuǎn)。

3.為買房人逃避債務(wù)提供一定的空間

完成抵押權(quán)登記的前提條件是房產(chǎn)辦妥產(chǎn)權(quán)證，但辦理產(chǎn)權(quán)證的主動(dòng)權(quán)掌握在買房人手里，無論是銀行還是開發(fā)商對(duì)此均不享有強(qiáng)制權(quán)。有一部分買房人基于逃避銀行的抵押權(quán)或者其它原因，在房產(chǎn)具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件后遲遲不辦理產(chǎn)權(quán)證。房產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)的抵押登記也就無法辦理。這樣一來，按第二種判決的觀點(diǎn)，銀行不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，那么此時(shí)銀行為了確保自己的債權(quán)盡快實(shí)現(xiàn)，最佳的選擇就是要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。無形之中，買房人就將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上。即便開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后向買房人追討債務(wù)，買房人所購的房產(chǎn)也可能因?yàn)槲崔k理產(chǎn)權(quán)證而在客觀上無法被執(zhí)行；或者買房人“人為制造”諸多債權(quán)人，與開發(fā)商共同分配房產(chǎn)的拍賣款，從而達(dá)到逃避債務(wù)的惡意目的。

四、關(guān)于明確商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力的建議

法律尚未就商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力作出明確規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)中對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力認(rèn)定不統(tǒng)一，無論是哪種認(rèn)定方法都不能與現(xiàn)行法律規(guī)定相吻合，也無法切實(shí)保障各方關(guān)系人的權(quán)益。要改變現(xiàn)有司法實(shí)務(wù)的混亂狀況，就應(yīng)在立法中對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力進(jìn)行明確、恰當(dāng)?shù)囊?guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)將商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力定性為權(quán)利人據(jù)此享有對(duì)抵押物的準(zhǔn)物權(quán)，既不能否認(rèn)其享有對(duì)物權(quán)的期待權(quán)，但又區(qū)別于普通物權(quán)的期待權(quán)。具體如下：

(一)應(yīng)明確商品房抵押權(quán)預(yù)告登記區(qū)別于商品房抵押權(quán)登記

現(xiàn)有的法律制度同時(shí)規(guī)定“抵押權(quán)的預(yù)告登記制度”以及“抵押權(quán)登記制度”，這二者必然要有所區(qū)別，否則法律設(shè)立這兩套制度的意義將不復(fù)存在。筆者認(rèn)為，這二者的區(qū)別應(yīng)該是：抵押權(quán)登記完成后，抵押權(quán)即生效，抵押權(quán)人可據(jù)此主張抵押權(quán)；但如果僅完成抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)尚未生效，預(yù)告登記權(quán)利人僅取得抵押權(quán)的期待權(quán)，并不能直接主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一區(qū)別也與現(xiàn)行立法是相吻合的。

(二)應(yīng)賦予商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)抵押權(quán)登記的主動(dòng)權(quán)

按現(xiàn)行的法律制度，商品房抵押權(quán)預(yù)告登記完成后，辦理抵押權(quán)登記的前提條件是該套房產(chǎn)已辦妥房屋所有權(quán)證書，而房產(chǎn)是否辦理房屋所有權(quán)證書的主動(dòng)權(quán)掌握在買房人手里，預(yù)告登記權(quán)利人并無行之有效的敦促方法。有的業(yè)主惡意拖延辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，導(dǎo)致房產(chǎn)明明已具備辦理抵押權(quán)登記的條件，但銀行始終無法辦理抵押權(quán)登記，最終導(dǎo)致抵押權(quán)喪失。這對(duì)銀行的權(quán)利保護(hù)來說是極為不公平的。因此，有必要放寬商品房抵押權(quán)登記的條件。

筆者認(rèn)為，在已經(jīng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，各方對(duì)將來以該房產(chǎn)作為債務(wù)擔(dān)保的意思表示已十分明確。抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記的條件已成就的情況下，不能因?yàn)槿我环绞掷m(xù)上的延誤，而讓無過錯(cuò)方承擔(dān)所有不利后果。因此，應(yīng)賦予抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人單方面的申請(qǐng)權(quán)。若房產(chǎn)已具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，即便買房人惡意拖延辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，預(yù)告登記權(quán)利人也可單方面向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記，因此而產(chǎn)生的所有費(fèi)用可以由預(yù)告登記權(quán)利人先行墊付，并作為債權(quán)向過錯(cuò)方主張。這樣一來，就給予預(yù)告登記權(quán)利人保護(hù)自身權(quán)利的機(jī)會(huì)，即給予其對(duì)抵押權(quán)“主動(dòng)的期限權(quán)”，區(qū)別于傳統(tǒng)的“被動(dòng)期限權(quán)”，降低買房人逃避債務(wù)的可能。以先行墊付少量的費(fèi)用，換取房產(chǎn)的抵押權(quán)，預(yù)告登記人并不會(huì)受到實(shí)質(zhì)性損失。

(三)應(yīng)保障商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人就抵押物的優(yōu)先受償權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行法律制度，若僅完成抵押權(quán)預(yù)告登記，尚未辦理抵押權(quán)登記，則預(yù)告登記權(quán)利人無權(quán)主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，即即便抵押物被拍賣、變賣，預(yù)告登記權(quán)利人也無權(quán)要求優(yōu)先受償。這種做法使得抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有的抵押權(quán)期待權(quán)并不能切實(shí)發(fā)揮債權(quán)保障的作用。因此，筆者建議，在抵押物被拍賣、變賣時(shí)，如果辦理抵押權(quán)登記的條件尚未成就，那么應(yīng)在抵押物拍賣、變賣所得款項(xiàng)預(yù)留與抵押擔(dān)保的債權(quán)相當(dāng)?shù)牟糠?，待抵押?quán)登記能否完成被最終確認(rèn)后，方根據(jù)最終結(jié)果處理這部分款項(xiàng)。這樣才能真正發(fā)揮抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)于抵押權(quán)的期待權(quán)的作用，否則這種期待權(quán)很容易因?yàn)闄?quán)利人以外的原因而喪失，導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記在實(shí)踐中無法發(fā)揮對(duì)抵押權(quán)人債權(quán)的保障作用。如果在抵押物被拍賣、變賣時(shí)，辦理抵押權(quán)登記的條件已成就，應(yīng)由人民法院對(duì)抵押權(quán)能否成立作出法律判斷；若抵押權(quán)登記條件已成就，但非因抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的過錯(cuò)而未完成登記，則法院可判決認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記人實(shí)際上享有抵押權(quán)，并可據(jù)此主張優(yōu)先受償權(quán)。要特別指出的是，此特例僅限于“非因抵押權(quán)預(yù)告人的過錯(cuò)而未完成登記”這一情況。如前所述，在辦理抵押權(quán)登記的條件已成就的情況下，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可單方面申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記，因此要適用該特殊規(guī)則，必須是抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在此之前已窮盡方法仍未能辦妥抵押權(quán)登記，否則過于放寬該特殊規(guī)則會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利。

商品房預(yù)售已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流銷售方式，在預(yù)售過程中，按揭貸款也成為支付購房款的主流方式。在漫長的還款過程中，難免出現(xiàn)買房人資金斷裂、無法還款的情形，因此如何恰當(dāng)?shù)鼐S護(hù)各方利益相當(dāng)重要。當(dāng)今司法實(shí)務(wù)表明，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力認(rèn)定混亂，人民法院對(duì)抵押物的處理各不相同。因此，對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力進(jìn)行統(tǒng)一認(rèn)定，不僅可確保金融機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信貸資金安全，也能確保開發(fā)商、買房人的合法權(quán)益。在現(xiàn)有法律規(guī)定的框架下，突破因抵押權(quán)預(yù)告登記而產(chǎn)生的“準(zhǔn)物權(quán)”，實(shí)現(xiàn)其有效的“期待權(quán)”，方能解決目前司法實(shí)務(wù)的困境。