周 勤

身份證號：3101101982＊＊＊＊2731

隨著城市進步，各種舊有工業(yè)場地開展改造的過程中，最主要的就是確保整個城市總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃以及改造的整體計劃符合社會發(fā)展的實際需求。在工業(yè)用地、舊城區(qū)、舊村莊改造的過程中，除了要對原有的資源利用狀況充分的改造，還應該對改造后續(xù)社會經(jīng)濟發(fā)展的影響分析，這樣才能夠為整個工業(yè)用地再開發(fā)提供準確科學的參考。一直以來在工業(yè)用地再開發(fā)的過程中，由于缺乏完善的評價體系，導致改造的后果評判并不準確。在基于數(shù)據(jù)調(diào)查評價體系構建權重確定的基礎之上，運用效益測算的方式來加強對工業(yè)用地再開發(fā)的經(jīng)濟效益分析能夠促進對已改造完成的項目全面判斷，確保整個項目改造的進程得到有效增強。

一、工業(yè)用地再開發(fā)效益評價的構建思路

為了能夠確保對整個工業(yè)用地再開發(fā)的經(jīng)濟效益全面準確的評估與判斷，最主要的就是對工業(yè)用地再開發(fā)的利用狀況、企業(yè)因素、經(jīng)濟因素以及生態(tài)環(huán)境，等相關的項目全面的調(diào)查。

（一 ）項目利用狀況

在海創(chuàng)園規(guī)劃建設之前屬于煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，周邊主要以機械制造、電子信息等主導產(chǎn)業(yè)，還有汽車、手機、電腦、船舶、裝備制造，在發(fā)展的過程中形成了良好的產(chǎn)業(yè)氛圍。在項目開展的過程中，由于經(jīng)濟區(qū)屬于煙臺市高層次人才教育產(chǎn)業(yè)集中園區(qū)。所以具有非常多的優(yōu)秀人才，不僅云集了大量的專家學者，同時也能夠打造成為高科技人才高科技產(chǎn)業(yè)基地，在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展的過程中，通過實現(xiàn)千人計劃的專家人群聚集，可以為本開發(fā)區(qū)提供了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的良好發(fā)展前景，在科技園區(qū)平臺建設的過程中，通過設置留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園中韓信息產(chǎn)業(yè)園等，可以形成集聚效應，還可以設置協(xié)同創(chuàng)新平臺，例如引入同濟大學，煙臺研究院，天津大學技術轉(zhuǎn)移中心等，實現(xiàn)產(chǎn)學研一體化發(fā)展，在公共服務平臺建設方面，通過打造千人計劃，為海外歸國的專家人群提供了創(chuàng)新動力。以千人計劃園區(qū)作為磁極，吸引國內(nèi)外的專家人才入駐，可以讓整個園區(qū)更加的充滿設計感和活力。

在工業(yè)用地整體改造的過程中，必須要涉及到方方面面的規(guī)劃建設和審批，所以投資數(shù)額巨大，所以在舊工業(yè)用地再開發(fā)的過程中往往更傾向于改造成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或者企業(yè)孵化器，在實際改造的過程中必須要對每一個環(huán)節(jié)進行前期的市場調(diào)研、定位策劃以及后期的招商，只有對整個市場進行充分的調(diào)研，才能夠有效避免工業(yè)用地定位、決策失誤等情況，還能夠在改造時提高原住民工業(yè)企業(yè)的使用效果，避免出現(xiàn)潛在的風險問題。

項目功能定位及改造造價分析，也能夠為整個改造項目的成本預估提供重要的參考，而在整個項目工業(yè)用地開發(fā)強度評估的過程中，也能夠?qū)眯侍峁┡袛嗟臉藴?，通常來說，工業(yè)用地開發(fā)強度越高，經(jīng)濟利用效率也就越高，如果開發(fā)強度不足，也很容易導致利用不充分，也會導致使用價值受到影響。

由于資源非常有限，那么要想在有限的空間內(nèi)充分發(fā)揮出每一寸土地的最大效益，必須要積極加強對原有的老工業(yè)用地進行全面的改造，充分發(fā)揮老工業(yè)用地的價值。

（二 ）項目經(jīng)濟因素

在整個工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟效益的過程中，必須要確保改造區(qū)域的經(jīng)濟區(qū)域條件良好，市政體系規(guī)劃全面，此外在項目這一塊投資強度評估的過程中，也能夠?qū)寐士茖W的衡量，確保固定資產(chǎn)投資額與土地面積的對比效果得到明顯提升，再根據(jù)經(jīng)濟因素評估的過程中，還應該參考區(qū)域內(nèi)人均純收入，這樣才能夠準確的反映出一個區(qū)域的實際經(jīng)濟狀況，為整個改造的經(jīng)濟評判提供重要的促進作用。在項目改造完畢之后，不僅整體的工業(yè)用地價值得到了全面的提升，而且也會帶動周邊的產(chǎn)業(yè)得到全面發(fā)展，促進整體的經(jīng)濟效益得到顯著提高。

（三 ）社會因素

社會因素包括人口密度、基礎設施以及項目的整體綠化程度，其中在項目社會因素評判的過程中，要針對該區(qū)域的人口密集程度分析，如果人口密度比較大，則整個改造工程會產(chǎn)生非常明顯的影響，也會對改造工程的施工進展，起到一定的影響。在項目區(qū)域基礎設施建設時，也應該對當?shù)氐淖匀唤煌ㄇ闆r判斷與分析，如果項目地區(qū)的交通干道非常的發(fā)達，則整個區(qū)域改造的綜合收益會明顯提高，在項目區(qū)域內(nèi)綠化水平更高，也能夠確保整個改造工業(yè)用地周圍環(huán)境質(zhì)量得到明顯增強。在改造的過程中，為了確保居民居住的生活質(zhì)量，可以適當?shù)奶岣呔G化率，公民的改造意愿也會明顯增強。

（四 ）生態(tài)環(huán)境因素

生態(tài)環(huán)境因素與改造，具有非常直接的影響，一個城市的生態(tài)環(huán)境建設水平不斷提高，也能夠為人們?nèi)罕娞峁┓浅Ａ己玫木幼…h(huán)境，在改造的過程中，城市機制的更新也可以保證城市的自我發(fā)展水平得到全面提高，在工業(yè)用地項目改造的同時，最主要的生態(tài)環(huán)境指標，包括噪聲污染、空氣污染和水污染。

二、明確評價指標體系

在分析了工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟效益評價的主要內(nèi)容之后，可以利用arc GIS以及遙感技術對整個評價體系指標數(shù)據(jù)收集，并且運用理論分析的方法，對整個項目的影響因素權重定級，從而制定完善的評價指標體系。

評價指標權重確定的結果。

評價指標權重包括各個層次對整個項目改造的影響深度分析，所有的權重必須在0-1之間，在評價指標權重分析的過程中可以運用特爾菲法或者層次分析法。最終確定整個改造工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟效益評價的指標體系。

項目利用狀況為準則層，項目工業(yè)用地景觀格局狀況以及工業(yè)用地物件狀況，則為次準則成，在評價的過程中要根據(jù)工業(yè)用地物協(xié)調(diào)性、工業(yè)用地破碎程度、工業(yè)用地物樓齡和工業(yè)用地物的整體結構判斷。

三、評價指標數(shù)據(jù)標準化處理

在工業(yè)用地經(jīng)濟效益改造時，為了能夠確保整個改造效益的評價結果，符合要求，避免因為影響因素以及自身變量擴大，而導致判斷結果不準確，必須要采用標準化的數(shù)據(jù)對整體的數(shù)據(jù)分析。

級差變換具有非常明顯的優(yōu)勢，因為無論在評價體系中任何指標的指數(shù)值是正數(shù)還是負數(shù)，再利用級差變換之后，最終的結果都為一，而最劣值則為零。

采用級差變換的方法會忽略整個評價矩陣中的標準值差異，在經(jīng)過級差變換計算的指標值，并沒有能夠真實客觀的對原始指標之間的互相關系體現(xiàn)。

四、改造工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟效益評價體系的技術關鍵點與創(chuàng)新性

在改造完成之后，對經(jīng)濟效益的評價指標分析，能夠確保整個改造項目的結果實現(xiàn)定量化判斷，也能夠根據(jù)改造項目在改造前和改造后存在的差異性分析，確保為整個工業(yè)用地再開發(fā)的經(jīng)濟效益，社會效益和生態(tài)效益等方面提供準確的參考依據(jù)。

（一 ）評價指標的綜合性

為了能夠確保整個工業(yè)用地再開發(fā)的總體經(jīng)濟效益，在指標評價的過程中，必須要建立完整的評價體系，并且對整個工業(yè)用地的經(jīng)濟效益多方面的因素都能夠全面體現(xiàn)，確保定性和定量有機結合，另外還應該對直接影響和間接影響判斷，確保對近期效果考慮的同時，也能夠?qū)h期效果充分的協(xié)調(diào)，在整個評價的過程中，應該全面的對改造實施情況綜合的分析，確保整個利用空間利用率等方面的作用得到有效提高。

（二 ）評價指標的獨立性

在評價的過程中最主要的就是保證評價體系的獨立性，因為在工業(yè)用地再開發(fā)經(jīng)濟效益評價時，會存在非常大的信息量疊加，而導致出現(xiàn)數(shù)據(jù)冗余的問題，在評價指標選擇時，必須要確保整個評價指標的規(guī)范化和獨立化，這樣才能夠為整個評價體系提供科學性和準確性的保證。在評價指標選擇的過程中，也要具備動態(tài)性和相對穩(wěn)定性，因為項目利用會隨著時間的發(fā)展而不斷的呈現(xiàn)動態(tài)化變化趨勢，整個工業(yè)用地再開發(fā)項目是屬于不斷動態(tài)變化的，如果改造實施評價只能夠針對某一固定時間和生產(chǎn)技術水平下評價，這樣就很容易導致評價結果不準確，必須要確保整個評價指標的相對穩(wěn)定性。

結論：

本文對工業(yè)用地再開發(fā)效益綜合評價體系進行分析，能夠明確，改造體系的主要構建策略，并且結合具體的案例明確了，在工業(yè)用地綜合效益評價的過程中，必須要根據(jù)經(jīng)濟因素、社會因素、生態(tài)環(huán)境因素以及土地利用狀況等相關的重點進行分析，確保整個工業(yè)用地再開發(fā)的評價更加的精確，也能夠為后續(xù)的改造提供全面的支持。