文/律師 劉大杰

當(dāng)今社會，離婚率相當(dāng)高，尤其是年輕一代，許多人一言不合就離婚了。離婚就一定會牽扯到財(cái)產(chǎn)分割，特別是作為房產(chǎn)，更是夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割爭論的焦點(diǎn)，因?yàn)檎l都清楚現(xiàn)在房產(chǎn)的價值。但是房子往往不是年輕人自己買的，而是作為父母的老年人用我們辛辛苦苦大半輩子的積蓄購得的，所以，年輕夫妻離婚必然牽扯到我們老年人的利益?；谶@種情況，下面一些房產(chǎn)分割的法律情況你必須知道，這樣才能維護(hù)自己的合法權(quán)益，否則你可能就會損失巨額財(cái)產(chǎn)。

1.父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈予，另有約定除外；父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈予，另有約定除外。

在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈予的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進(jìn)行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

2.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？

這種情況多是夫妻一方的父母為子女結(jié)婚所購，按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋就是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。

3.夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？

首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計(jì)算，不是按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分減去，然后，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

4.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來源細(xì)分為婚前、婚后兩部分進(jìn)行分割。此條適用時參見“3”。

5.婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在上述情況下離婚時，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認(rèn)另一方購房時出過資，只能認(rèn)為房屋屬于其婚前個人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈予給一方的前提下，另一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的，無法判決一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。

6.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

這是一種比較復(fù)雜的情況，需要細(xì)細(xì)算賬。房屋是一方婚前購得，所繳首付及其他費(fèi)用是一方出資，這部分應(yīng)歸購房一方所有。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。

需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分就不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

7.房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有父母的名字或有子女的名字。對此，法院一般不會將其主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

8.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。房產(chǎn)的最終分割待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。

另外，最高人民法院有關(guān)解釋明確指出，法院對于“購買福利性政策房屋、購買商品房、購買經(jīng)濟(jì)適用房”這三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，不宜就該房所有權(quán)直接判決。