(上海理工大學(xué)管理學(xué)院 上海 200000)

20世紀(jì)末中國實行改革開放以來，房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展深化，如今，房地產(chǎn)行業(yè)儼然已成為各省市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱力量之一，甚至各地方財政的收入來源中很大一部分是來自于國有土地使用權(quán)出讓費用。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，其發(fā)展過程中的各個環(huán)節(jié)(從征地、項目啟動、施工到推廣銷售等共7大階段)均需要籌集大量的資金，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法做到企業(yè)自身完全承擔(dān)所有的開發(fā)費用，并且房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠周期相對來說也比較長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要通過融資的手段進(jìn)行資金籌措，以維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和其未來的良好發(fā)展。

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)以后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近二十年的黃金發(fā)展時期之后，也出現(xiàn)了各種各樣的問題。眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金問題，有些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)融資困難又導(dǎo)致了融資成本的增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題日趨嚴(yán)重。

碧桂園天匯項目的融資方式除了碧桂園集團(tuán)上市融資的資金以外，主要的融資方式為銀行貸款，形式較為單一，容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，宏觀調(diào)控的各項政策，如貨幣政策、土地政策、稅收政策、信貸政策等等，都可以對該項目的融資成本及融資風(fēng)險方面產(chǎn)生影響,尤其是貨幣政策可產(chǎn)生較為直觀且明顯的影響.

天匯項目的主要籌資方式為銀行借款，然而銀行常常要求借款企業(yè)保持按貸款限額或?qū)嶋H借款額的一定百分比計算的平均余額留存銀行。銀行通常都有這種要求，目的是降低銀行貸款風(fēng)險，提高貸款的有效利率，以補(bǔ)償銀行的損失。但是，補(bǔ)償性余額的要求提高了借款的實際利率。實際利率計算公式為：

根據(jù)天匯項目的資產(chǎn)負(fù)債表可知，該項目的長期借款為5.9億元，全部為銀行借款。貸款利率為5.32%，銀行要求維持10%的補(bǔ)償性余額，企業(yè)實際可以動用的借款只有5.31億元。則該項借款的實際利率為：

=5.91%

從資本成本率的角度分析該項目的融資，天匯項目為辦理銀行貸款產(chǎn)生的費用計入到手續(xù)費中，約為0.2%，銀行貸款到期一次還本付息，公司所得稅率為25%，可以計算出天匯項目的資本成本：

=%4

資本成本是投資項目的“最低收益率”或是否采用投資項目的取舍率，是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)，是比較、選擇投資方案的主要標(biāo)準(zhǔn)。

該項目的流動資產(chǎn)為1644613326.11元，流動負(fù)債為1048731106.09元，因此可以計算出流動比率，如下：

=1.57

流動比率是衡量短期償債能力的一個重要財務(wù)指標(biāo)，流動比率越高，說明償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)，流動負(fù)債得到償還的保障越大。但是，流動比率也并非是越高越好，因為流動比率過高，可能是企業(yè)滯留在流動資產(chǎn)上的資金過多，未能有效加以利用流動資產(chǎn)，會影響企業(yè)的盈利能力。根據(jù)經(jīng)驗，流動比率在2左右比較合適，天匯項目的流動比率為1.57，說明企業(yè)償債能力不足，融資過程中存在財務(wù)風(fēng)險，因此該項目的融資風(fēng)險程度較高。

為了降低該項目的融資成本和融資風(fēng)險，現(xiàn)引入房地產(chǎn)眾籌這種融資方式。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，眾籌應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)眾籌是以房地產(chǎn)項目為眾籌標(biāo)的物，項目方和投資方在互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺進(jìn)行合作，項目方獲得資金支持，投資方獲得投資收益。房地產(chǎn)眾籌是一種新形式的融資模式，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，低門檻提高了融資的效率，還可以節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的營銷費用，真正讓利于購房者。

現(xiàn)以碧桂園2015年首次試水的碧桂園上海嘉定項目為例，合作平臺平安好房首席執(zhí)行官莊諾介紹：“碧桂園上海嘉定項目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)?！?/p>

現(xiàn)假設(shè)天匯項目按照同樣的模式進(jìn)行房地產(chǎn)眾籌，眾籌模式下，項目的總成本主要由三部分組成，分別為開發(fā)商支付給眾籌平臺的管理費用，銷售費用和其他需要消耗的成本費用。用公式表示為：

P=Ci+Cs+Cm

其中，Ci為管理費用，Cs為銷售費用，Cm為其他成本費用。

通常，開發(fā)商支付給眾籌平臺的管理費率為1%，天匯項目的眾籌銷售費用采用現(xiàn)有利潤表中的銷售費用數(shù)據(jù)15531650.11元，眾籌的其他成本費用采用現(xiàn)有利潤表中的管理費用數(shù)據(jù)918766.89元。因此：

P=590000000×1%+15531650.11+918766.89

=22350417(元)

=2.87%

通過計算可以看出眾籌融資的資本成本率是比較低的，可以有效降低該項目融資的資本成本，但是，眾籌這種融資方式是近幾年才發(fā)展起來的創(chuàng)新融資方式，目前還有很多不完善的地方，為了降低風(fēng)險，該項目可以采取銀行借款和眾籌相結(jié)合的融資方式，降低融資成本和融資風(fēng)險。