徐青青 孫一翔

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)性而且與金融行業(yè)的聯(lián)系緊密，其健康發(fā)展對(duì)維持我國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定極為重要。利率政策的調(diào)整變動(dòng)通常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者包括消費(fèi)者與開發(fā)商等的行為決策產(chǎn)生影響。本文從供需與長(zhǎng)短期分析利率及其變動(dòng)會(huì)如何作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化。

關(guān)鍵詞：利率 房地產(chǎn)價(jià)格 供給與需求

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展從而成為了推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。利率作為借貸資金價(jià)格，與稅收等其他宏觀調(diào)控手段相比更具靈活性與間接性，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)起到特殊而較為關(guān)鍵的傳導(dǎo)作用。利率政策的調(diào)整變動(dòng)會(huì)影響到消費(fèi)者與開發(fā)商行為決策從而引起房?jī)r(jià)的變化。Harris（1989）研究了增值預(yù)期與房?jī)r(jià)相對(duì)于名義按揭利息反向變化之間的關(guān)系。

一、利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

房地業(yè)在我國(guó)的向來是資金密集型行業(yè)之一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通常比較高，利率的上升與下降會(huì)影響進(jìn)行開發(fā)與銷售時(shí)的融資行為與結(jié)果。對(duì)于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中作為供給者的那一方來說，利率上漲時(shí)意味著企業(yè)資本供給價(jià)格的向上升，于是房地產(chǎn)企業(yè)資本邊際效率相應(yīng)降低，此時(shí)開發(fā)商會(huì)逐步或立刻終止因利潤(rùn)下降而無利或微利的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如果此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是保持不變的，由供求關(guān)系決定的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將上漲。從另一個(gè)角度來看，利率的上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的直接與間接融資成本相應(yīng)的提高，當(dāng)企業(yè)具有一定程度的區(qū)域壟斷力量時(shí)，這些上漲的成本會(huì)通過提高售價(jià)等手段轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者也就是購房者身上。

二、 利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資型需求主要?dú)w因于需求者對(duì)于未來的房?jī)r(jià)有上漲的預(yù)期，購房者進(jìn)行的是以財(cái)富的保值增值為目標(biāo)的投資購房行為。利率的變動(dòng)不僅會(huì)改變房地產(chǎn)投資者對(duì)于買房投資的預(yù)估成本，也會(huì)通過房?jī)r(jià)的變化影響投資收益的預(yù)期。對(duì)于投資性需求購房者而言，若使用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)購買，利率提高會(huì)增大房地產(chǎn)購買這一投資行為的機(jī)會(huì)成本，若是使用商業(yè)銀行貸款資金進(jìn)行房地產(chǎn)購買投資的話，利率提高會(huì)增大房地產(chǎn)購買這一投資行為的融資成本。那么就理論而言房地產(chǎn)市場(chǎng)投資型需求會(huì)隨利率上調(diào)而相應(yīng)的有所減少。此外，利率的提高也會(huì)影響房?jī)r(jià)的預(yù)期從而改變投資收益的預(yù)期。

對(duì)于自住型需求的購房消費(fèi)者來說，假設(shè)其偏好呈凸性且單調(diào)，當(dāng)期與未來房地產(chǎn)消費(fèi)數(shù)量、收入、房地產(chǎn)商品價(jià)格分別為為c1、c2、y1、y2、p1、p2，市場(chǎng)利率為r，連續(xù)的效用函數(shù)u（c1，c2）表示購房偏好。那么對(duì)于有預(yù)算約束的自住型需求購房消費(fèi)者，其效用最大化可以表示為，s.t.。通過Slutsky方程分析，

替代效應(yīng)通常為負(fù)，即若利率上升，當(dāng)期自住型需求房屋的消費(fèi)量減少。當(dāng)自住型需求購房消費(fèi)者為借貸者時(shí)，收入效應(yīng)為負(fù)，而為儲(chǔ)蓄者時(shí)，收入效應(yīng)為正。目前我國(guó)大多數(shù)自住型購房消費(fèi)者受到預(yù)算約束同時(shí)面臨當(dāng)期收入有限的問題，會(huì)選擇向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款融資，因此利率上升將抑制較大部分的自住型購房消費(fèi)者的需求。

三、短期與長(zhǎng)期利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

根據(jù)四象限模型來分析短期利率與長(zhǎng)期利率的上下變動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響時(shí)，會(huì)包括對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)的研究。第Ⅰ象限中是房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)的租賃需求曲線。第Ⅱ象限通過資本化率曲線描述房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格P與租金R的關(guān)系由房地產(chǎn)資本化率i聯(lián)結(jié)決定。第Ⅲ象限則假設(shè)新建量增加，房地產(chǎn)的重置成本f（C）增加。第Ⅳ象限反映新開發(fā)建設(shè)量與存量S的關(guān)系，為折舊率。市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)時(shí)存量 新建開發(fā)建設(shè)量/ 折舊率。

短期利率上調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本不可避免的提高會(huì)引起資產(chǎn)市場(chǎng)中新開發(fā)建設(shè)量的減少，那么資產(chǎn)市場(chǎng)中的成本曲線會(huì)向左方向平行移動(dòng)。進(jìn)一步的變化是導(dǎo)致物業(yè)市場(chǎng)中的存量的減少，從而引起房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)租金上漲。短期利率上下變動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)的資本化率也就是i短時(shí)間內(nèi)是來不及進(jìn)行調(diào)整的，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格隨著租金的增加而向上增長(zhǎng)。長(zhǎng)期利率上調(diào)時(shí)，這個(gè)過程中房地產(chǎn)市場(chǎng)資本化率會(huì)隨之調(diào)整進(jìn)行提高，資本化率曲線的斜率就會(huì)增大，引起的房地產(chǎn)租金上漲在兩市場(chǎng)進(jìn)行傳導(dǎo)則會(huì)通過租賃需求曲線導(dǎo)致存量進(jìn)一步減少，那么新開發(fā)建設(shè)量隨存量減少就會(huì)下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)下降情況。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上下波動(dòng)與利率的漲跌變動(dòng)存在一定的關(guān)系，央行謹(jǐn)慎使用各類別的利率調(diào)控手段，加強(qiáng)各項(xiàng)利率政策的靈活性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展有一定的意義。

參考文獻(xiàn)

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