，

(1.福州職業(yè)技術學院，福建 福州 350108；2.福建省人民政府臺灣事務辦公室，福建 福州 350108)

一、研究目的

近年來，我國房價不斷上漲，對居民家庭的住房支付能力造成很大的壓力，成為影響社會發(fā)展的突出問題。在福州市城鎮(zhèn)化建設加速發(fā)展、經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，福州房價也持續(xù)上漲，特別是2016年起，福州市城鎮(zhèn)居民人均居住類支出猛增，導致了同期福州市城鎮(zhèn)居民人均非住房消費性支出占人均消費支出的比例大幅下滑。由此可見，福州市房價快速增長的幅度已遠遠高于居民收入增長的幅度，多數(shù)居民存在住房支付困難等問題，形成了保障性住房供應不足的局面。衡量居民住房支付水平高低的一個重要指標是住房支付能力，對福州市的居民住房支付能力情況進行測算和預測，能夠為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供相關依據(jù)，有助于政府構建和完善保障性住房體系，并且還能為房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、投資決策等領域提供參照，引導居民改變房地產(chǎn)消費觀念和提供購房決策支持。

二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑

參考其他專家運用房價收入比的情況，發(fā)現(xiàn)他們在選擇住房樣本和居民收入情況等參數(shù)時所使用的統(tǒng)計方式并不相同。房價收入比的計算方法通常包括整體平均計算法和中位數(shù)計算法。整體平均計算法是用房地產(chǎn)市場中平均價格和居民家庭戶年收入的比值。中位數(shù)計算法是用住房價格的中位數(shù)比家庭年總收入的中位數(shù)。在計算過程中，所選房屋樣本為市場上的一手在售房屋，因為其價格獲取相對容易和準確。家庭戶年平均收入數(shù)據(jù)則是由城鎮(zhèn)居民人均年收入和家庭戶均人口數(shù)的比值得到的。目前多數(shù)學者選用整體平均法，本文也主要選用整體平均法來處理數(shù)據(jù)。本文所用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑如下：

(一)福州市居民商品房平均售價的確定

以福州市房地產(chǎn)交易中心所發(fā)布的福州市五城區(qū)(含馬尾區(qū))商品房平均售價作為本文房屋樣本的單位基準價格。

(二)福州市居民標準住房面積值的確定

對于房屋價格的統(tǒng)計，通常采用單套住房建筑面積和每平方米房屋銷售價格的乘積來計算。其中，樣本房屋單套住房面積的取值大小因為選擇數(shù)據(jù)的人的主觀偏好不同存在較大差別。此前，多數(shù)研究人員選取的住宅標準是90-100平方米。據(jù)統(tǒng)計，2016年福州市人均住房面積為22平方米，全國城鎮(zhèn)人均住房面積約為23.7平方米。整體評價來看，2016年福州市各個家庭的人口數(shù)約2.92人，相較2000年第五次全國人口普查的3.47人下降0.55人。據(jù)此估算，福州市家庭的平均居住面積為64-69平方米左右。考慮到福州市近年不斷走高的房價，以及在高房價時代整體住房觀念的轉變，建筑戶型的改善，房屋利用率的提高和裝飾裝修模式的變化，本文的標準住房建筑面積計劃采用70平方米，標準家庭人口數(shù)為3人，是接近實際情況的，應該能滿足中低等收入家庭基本居住需求。

(三)家庭年均可支配收入取值的確定

關于家庭的年均可支配收入的計算來源，國際上通常主要參考家庭的納稅記錄估算家庭的年均可支配收入。但由于我國目前征稅體系不完善，以家庭為單位的納稅統(tǒng)計數(shù)據(jù)難以獲取，并且依照目前我國的統(tǒng)計系統(tǒng)和征稅系統(tǒng)，主要體現(xiàn)的是家庭的工資性收入，對于福利性等灰色收入的統(tǒng)計則比較不完善，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的精確度較低。所以，我國部分專家將家庭收入通過灰色收入調(diào)整系數(shù)進行收入總額的修正。

本文的主體思路是，基于近年來福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比的測算結果，評價福州中等收入家庭的住房支付能力水平。考慮到福州市城鎮(zhèn)居民收入結構的變化以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權威性和準確性，故本文中居民家庭收入數(shù)據(jù)來自福州市統(tǒng)計年鑒，暫不考慮灰色收入對居民家庭經(jīng)濟的影響。

三、影響住房支付能力因素的數(shù)據(jù)統(tǒng)計

(一)商品房價格

此處所用的福州市2004-2017年標準住房銷售總價，依據(jù)福州市五城區(qū)(含馬尾區(qū))商品房平均銷售單價乘以標準住房建筑面積70平方米來計算。具體情況如表1所示：

表1 2004-2017年福州市標準住房銷售總價

數(shù)據(jù)來源：福州市房地產(chǎn)交易登記中心

(二)居民家庭可支配收入

居民家庭可支配收入的計算，依照該城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入乘以該城鎮(zhèn)的戶均人口數(shù)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和家庭戶均人口數(shù)均選用福州市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)。具體見表2。

(三)利率

個人住房貸款分為公積金貸款和商業(yè)住房貸款兩種。公積金貸款具有福利補貼性質，屬于一種專為住房公積金繳交人提供的低息住房貸款。因為近年來住房公積金貸款使用條件趨嚴并且貸款額度收緊，一般不足以承擔全部的住房貸款額度，多數(shù)居民購買住宅一般要依賴于商業(yè)住房貸款。因此，此處選取商業(yè)住房貸款利率作為標準。各年的商業(yè)住房貸款利率取決于上一年度最后一次利率調(diào)整后的五年以上長期貸款年利率，并且每半年調(diào)整一次貸款基準利率。為了計算簡便，此處每年商業(yè)住房貸款利率僅取用上一年度最后一次利率調(diào)整后的五年以上長期貸款年利率，不考慮年中調(diào)息的情況。2004-2017年商業(yè)住房貸款利率情況如表3所示。

表2 2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入

數(shù)據(jù)來源：福州市統(tǒng)計年鑒

*因為本文撰寫時2018年福州市統(tǒng)計年鑒尚未公布，所以2017年福州市戶均人口數(shù)數(shù)據(jù)暫未公布，暫用2016年福州市戶均人口數(shù)來統(tǒng)計。

四、福州市住房支付能力相關指標計算

在上述的研究分析基礎之上，本文將運用居民房價收入比指標、居民月付收入比指標和住房可支付性指數(shù)來測評2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力的高低。

(一)房價收入比

房價收入比(PIR)表示的是平均房價和家庭年均可支配收入之比，用公式表示如下：

PIR=SP÷R

公式1

表3 2004-2017年福州市商業(yè)住房貸款利率

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

SP=P×Q

公式2

R=I×N

公式3

其中， PIR 表示房價收入比；

SP為所選取的房地產(chǎn)住宅的總價；

R為所選取的城鎮(zhèn)居民家庭的可支配收入總和；

P為所選取的房地產(chǎn)住宅的單價；

Q為所選取的房地產(chǎn)住宅的單套面積；

I為所選取的城鎮(zhèn)居民家庭的人均年收入；

N為所選取的城鎮(zhèn)居民家庭的戶均人口數(shù)。

本文選取福州市五城區(qū)(含馬尾區(qū))的商品房銷售單價作為所選樣本房屋的房屋單位價格P；選取福州市標準住房建筑面積70平方米作為所選樣本房屋的單位面積Q；最后根據(jù)福州市統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計的福州居民人均可支配收入和家庭戶均人口數(shù)分別作為家庭的人均年收入I和N。

以2004年福州市居民房價收入比的計算為例，由表1可知，2004年福州市商品房銷售單價P=3009，Q=70；由表2發(fā)現(xiàn)，居民人均可支配收入I=11436，家庭戶均人口數(shù)N=3.11。因此，由公式1可得2004年福州居民房價收入比：PIR = 3009×70÷(11436×3.11)=5.92，同理可得2005-2017年福州市居民房價收入比(如表4所示)。

(二) 月付收入比

月付收入比(MTI)指標是家庭每月按揭貸款支出額與其每個月家庭平均可支配收入的比，式子如下：

公式4

公式5

其中，MTI表示月付收入比；

PMT表示月償還貸款額；

AMPRICE為單個家庭住房成交價格平均值；

IR為抵押貸款的年利率；

R為所選樣本家庭的年均可支配收入；

本文選取福州市居民標準住房銷售總價為單個家庭住房成交價格平均值AMPRICE；福州市商業(yè)住房貸款利率作為抵押貸款的年利率IR；福州市居民家庭可支配收入作為年均可支配收入R。

以2004年福州市居民月付收入比的計算為例，由表1可知，2004年福州市標準住房銷售總價AMPRICE=210630；由表3可知，2004年福州市商業(yè)住房貸款利率IR=0.0576；由表4-3得到，2004年福州市居民家庭可支配收入R=35565.96。因此，根據(jù)公式4和公式5可得2004年福州市居民月償還貸款額和月付收入比：

其中月償還貸款額為：

月付收入比為：

同理可得2005-2017年福州市居民月付收入比(如下表4所示)。

(三)住房可支付性指數(shù)

住房可支付性指數(shù)是指家庭收入的中位數(shù)與符合貸款資格的年收入的比值，用公式表示：

公式6

公式7

其中， MEDINC 表示城鎮(zhèn)居民家庭收入的中位數(shù)值；

QINC 表示符合貸款資格的居民家庭年收入；

MEDPMT 為在中位數(shù)情況下居民家庭每月償還貸款額；

MEDPRICE 為單個家庭住房成交價格的中位數(shù)值；

IR表示房地產(chǎn)按揭抵押貸款的年利率。

由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的限制，本文直接用各參數(shù)的月平均值代替中位數(shù)值進行計算，選取福州市居民家庭可支配收入作為家庭收入的中位數(shù)值MEDINC；福州市居民平均數(shù)情況下的月償還貸款額作為中位數(shù)情況下的月償還貸款額MEDPMT。

以2004年福州市住房可支付性指數(shù)的計算為例，由表2可知，2004年福州市居民家庭可支配收入MEDINC=35565.96；由上一節(jié)計算可得月償還貸款額PMT=861.363。因此，根據(jù)公式6和公式7可得2004年福州市居民住房可支付性指數(shù)：

同理可得2005-2017年福州市居民住房可支付性指數(shù)(如下表4所示)。

(四)測算結果匯總

通過前文收集到的樓市價格、家庭年收入平均值、利率等數(shù)據(jù)，結合上文介紹的三種評價指標的測算公式，能夠求出福州市城鎮(zhèn)居民的房價收入比和月付收入比以及住房支付能力指數(shù)，如表4所示：

表4 2004-2017年福州市居民住房支付能力

五、研究結果

(一)測算結果分析

根據(jù)計算，能獲得如表4所示的應用房價收入和月付收入比以及住房可支付性指數(shù)這三種評價指標計算2004-2017年福州市居民住房支付能力情況(圖1)。

如圖1所示，2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比在5.92-12.45之間，呈現(xiàn)波動狀態(tài)。其中，2004-2006年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比值處于國際上認可的可承受區(qū)間：3-6；2007-2009年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比稍微超出國際上認同的房價收入的承受極限；2010年起，福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比值大幅增加，2013年達到最高12.45，2015年最低為9.88，2017年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比又攀升至12.14，接近統(tǒng)計最高點，均已超出國際上認同的房價收入的承受極限7.0，存在嚴重的房地產(chǎn)泡沫的可能。

圖1 2004-2017年福州市居民房價收入比(PIR)

圖2 2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比(MTI)

2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比呈現(xiàn)明顯的波動性。2004年，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比最低僅為29.06%。2009年以前，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比除2008年略超過50%外均低于50%，月付壓力還處于居民可承受范圍。2010-2014年，居民月付收入比大幅增加，均超過55%以上，超出了銀監(jiān)會所規(guī)定的城鎮(zhèn)居民住宅貸款的審批上限。2016年，隨著利率的降低，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比大幅降低至45.90%，較2014年有了大幅的降低，趨近正常承受情況。2017年，受到房價大幅攀升的影響，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比迅速提高到54.12%。

自2007年以后，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比均高出國際上推薦的35%的月付收入比合理值。2004-2014年，福州市城鎮(zhèn)居民住房可支付性指數(shù)呈下降趨勢，從86.02%降至38.96%；2015年，受到房價降低和居民收入增加明顯的影響，2015-2016年情況略有改善，增長至54.46%，但均低于HAI指數(shù)可承受界限；2017年，雖然居民收入繼續(xù)保持較高的增長，但2016-2017年福州市房價大幅上漲，2017年福州市城鎮(zhèn)居民住房可支付性指數(shù)又降低至46.20%，如圖3所示。根據(jù)住房可支付性指數(shù)定義，在計算中所選用的房地產(chǎn)價格和家庭收入情況應為中位數(shù)值，但因為相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)無法獲取，在計算時數(shù)值選取改為選用平均數(shù)，這也導致計算得出的住房可支付性指數(shù)數(shù)值較正常取值偏低的情況，但仍舊說明福州市居民住房支付能力明顯偏低。

圖3 2004-2017年福州市居民住房可支付性指數(shù)(HAI)

結合上述三種評價指標所得出的測算結果，可知2010-2015年福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力嚴重不足，2016年在利率下調(diào)、房價下跌、家庭收入增加和政府調(diào)控的多重作用下，福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力有所提升，但仍低于理想值。在居民住房支付能力提高的情況下，居民房地產(chǎn)投資傾向明顯提高，導致2016-2017年福州市房地產(chǎn)價格大幅提高，致使2017年福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力又再次降低。

(二)政策建議

在樓市整體供需不平衡和市場信息不對稱的情況下，在房地產(chǎn)行業(yè)中，政府宏觀層面的調(diào)控顯得特別重要。樓市宏觀層面調(diào)節(jié)與控制從一定程度來看有利于平衡樓市供需關系以及優(yōu)化供給及需求結構，它對促進樓市與社會經(jīng)濟共同發(fā)展有一定的積極作用。政府起到重要作用，政府需充分考慮市場配置。通過上文居民住房支付能力相關因素分析可知，政府可以從房地產(chǎn)價格、居民收入、利率以及政府政策出發(fā)，建立有效的住房制度，采取靈活有效的手段，促進保障性住房的建設。

1.調(diào)控房地產(chǎn)價格

自2015年6月以來，福州市房價呈上升趨勢。特別是2016年初以來，福州房價漲幅更加明顯。雖然福州政府已于2016年9月28日出臺了福州市首個限價令，但關于福州市房價的調(diào)控仍有待進一步探討。為控制“炒房行為”，實現(xiàn)“房子是用來住的，而不是用來炒的”房地產(chǎn)投資消費觀念的轉變，應嘗試制定上線統(tǒng)一的購房信息系統(tǒng)；進一步降低地價；主要針對三套及以上房產(chǎn)的購買者調(diào)整購房稅費；豐富保障性住宅體系的供給產(chǎn)品的種類，如共有產(chǎn)權住宅和長期公租房等；擴大保障性住宅體系覆蓋人群的范圍，有針對性地向外來務工人員和新就業(yè)人員傾斜等。

2.增加居民收入

近年來，福州市居民生活水平不斷改善。但是，面對不斷上漲的房價、物價，大部分居民仍然承受著巨大的生活壓力。在市場經(jīng)濟體制中，收入處于弱勢的居民收入上漲量往往小于社會平均收入的增長量，因此在樓市不斷上漲狀況下，此部分收入弱勢人群的住房支付能力減小更加明顯。然而，收入相對較低的人群，購買住房往往是為了滿足其剛需。因此，提高收入弱勢人群的住房支付能力顯得更加迫切。應嘗試通過提高最低工資標準、提供住房補貼等方式增加低收入人群的家庭收入；改良住房公積金制度，引導住房公積金制度向初次置業(yè)的購房者傾斜。

3.靈活調(diào)整房貸利率

對于房價不斷上漲的情況，福州市也相繼出臺了上浮房貸利率的標準：對于購買首套房的居民，房貸利率上浮10%；對于二次購房的居民，房貸利率上浮20%。對于學區(qū)房更是進一步提出了細化的利率政策，學區(qū)房的購買者的房貸利率相較普通購買者上浮10%，同時首付的成數(shù)也相應提高10%-20%。雖然這一政策可以通過增加購買成本防止樓市的供不應求現(xiàn)象，但是卻不利于提高居民整體的住房支付能力，不利于提高福州市居民整體的生活幸福指數(shù)。因此，政府應該考慮制定更為細化的利率上浮標準，力求保持居民住房需求平穩(wěn)。

4.落實政策作用

首先，應配合上文提到的全市統(tǒng)一的購房信息系統(tǒng)，在出臺相關政策后同步更新系統(tǒng)購房資格認證的標準。堅持做到系統(tǒng)緊跟政策走的要求，避免政策出臺后監(jiān)督不嚴或執(zhí)行力度不夠導致效果不佳或不明顯的后果。其次，建議完善福州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，用于公布官方房產(chǎn)信息，為居民提供有效的渠道了解最新的購房政策。最后，運營相應的微信公眾號或者其他大眾媒體傳播平臺，在政府出臺最新政策后，可以在第一時間編輯成簡訊形式，通過微博、微信等平臺推送出去，擴大政策的影響力。