李亞新

摘要：對我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然有著良好的收益，但由于其自身所包含的負債率高，需要大量的投資和融資，以及有著較長的生產(chǎn)周期等特點，也承擔(dān)著更大的財務(wù)風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，導(dǎo)致其產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的風(fēng)險源有很多，主要包括，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后，對政策的敏感度不確定，資金的回收風(fēng)險較大，融資的方式較為單調(diào)，資金鏈不完整等。針對這些問題，要想對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加以控制，方法如下：盡量增加融資途徑，提高投資的專業(yè)化，改進企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)對風(fēng)險的抵抗力，加強企業(yè)的預(yù)算管理，加強項目的論證等。只有這樣，我國房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險控制

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是包含有企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險和股東收益的可變性。隨債務(wù)、租賃和優(yōu)先股籌資在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中所占比重的提高，企業(yè)支出的固定費用將會增加，結(jié)果使企業(yè)喪失現(xiàn)金償付能力的可能性也增大了。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的另一方面涉及股東可能得到的收益的相對離差?？傊?，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險包含了股東未來收益的可變性和企業(yè)喪失償債能力的可能性。這兩方面都同企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，即預(yù)期營業(yè)收益離差直接相關(guān)。對我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因具體包括以下幾點。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，所謂投資風(fēng)險，就是在投資發(fā)生的實際利益低于預(yù)期的利益，可能讓企業(yè)的經(jīng)濟利益受損的幾率。其產(chǎn)生的原因可以概括為由于投資比例分配不均而引起的投資風(fēng)險或由于國家財政政策帶來的財務(wù)風(fēng)險兩個方面。這就要求投資者，對風(fēng)險有著清晰的認知和敏銳的嗅覺，以及準確的判斷，才能有效的控制投資風(fēng)險。

最近一段時間，在中國，房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度不斷增大。但企業(yè)在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，將投資主要放在獲利更大的商業(yè)住宅和高檔型的別墅、公寓上，對真正需求量較大的其他一般性商業(yè)房和經(jīng)濟適用房的投資比例卻顯著降低，這樣就導(dǎo)致了一般用房由于數(shù)量有限而價格暴漲，普通居民無法承受它的價格，讓房子閑置，企業(yè)的資金無法收回，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，最終讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)危機。

至于國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響方式，主要是通過對環(huán)境的要求，對土地以及企業(yè)融資方面的政策約束來實現(xiàn)的，也是對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍最廣，程度最大的一個因素。而且政府的政策隨機性很大，企業(yè)的可預(yù)測性也很小。因此，企業(yè)只能通過有限的信息盡可能的做出推測，才能盡可能的緩解政府政策帶來的風(fēng)險，并及時關(guān)注政府的最新政策，以做出適當?shù)膽?yīng)對策略。

最近幾年，政府由于房地產(chǎn)發(fā)展過熱而頒布了相關(guān)的財政政策以對其發(fā)展進行限制，通過房產(chǎn)價格波動范圍，資金的供應(yīng)以及市場預(yù)期的調(diào)整等財政政策，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。實際表現(xiàn)就是暫時停止已經(jīng)上市的企業(yè)進行再融資，2017年2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。同時對銀行向企業(yè)放貸的金額加以限制。一些規(guī)模較大，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)企業(yè)通常對這類政策的動態(tài)較為關(guān)注，有所準備；但一些小規(guī)模的企業(yè)由于視野較為狹隘，往往不在意政策的變動，但這其實對它們的發(fā)展很不利。

（二）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求相對較高。因此融資就是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要素，主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性以及債務(wù)性融資等方式。其中，債務(wù)融資主要有國內(nèi)貸款，銷售預(yù)收款以及企業(yè)自己籌集的資金組成，是我國房地產(chǎn)企業(yè)主要采取的融資方式，可以在稅前有一定的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)的融資成本降低，但也有一定的財務(wù)風(fēng)險。

作為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的又一主要因素，融資的規(guī)模也不可小覷，它是企業(yè)擴大規(guī)模創(chuàng)造更多利益的基礎(chǔ)。然而在我國，由于融資方式主要以銀行貸款為主，流動資產(chǎn)占比很少，負債相對較高，容易帶來財務(wù)風(fēng)險。再加上國家政策的限制使銀行貸款數(shù)額較少，因此極大的限制了企業(yè)規(guī)模的擴大。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，企業(yè)面臨很多不確定性因素，尤其以財務(wù)風(fēng)險較為突出。一些房地產(chǎn)企業(yè)以“拿地”為重心，認為拿到地即獲利，其實不然，如若房地產(chǎn)企業(yè)忽略了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的預(yù)算、成本、會計核算等重要環(huán)節(jié)，對財務(wù)工作精細化程度不足，那勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)，企業(yè)內(nèi)部存在財務(wù)人員素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)能力不足、財務(wù)關(guān)系混亂等諸多問題。企業(yè)決策層在開發(fā)項目決策時，憑借經(jīng)驗決策，沒有進行風(fēng)險評估和可行性分析，在企業(yè)開發(fā)項目過程中，忽視了某些潛在的因素會導(dǎo)致資金鏈緊張。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）強化項目論證，投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策的時候，應(yīng)當分析國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的變動，把握政策釋放的信號，全面把握未來一段時間國家在土地、信貸、稅收等方面對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)，通過行業(yè)政策來引導(dǎo)企業(yè)投資的方向，合理調(diào)配有限的資源。另外，企業(yè)投資前，應(yīng)當做好充分的市場調(diào)研，收集、整理、分析相關(guān)數(shù)據(jù)、咨詢有關(guān)專家、對房地產(chǎn)投資項目做出風(fēng)險評估及可行性分析，減少投資決策的盲目性，從而降低投資財務(wù)風(fēng)險。在進行項目投資決策中，采用分散投資策略，避免將雞蛋都放在同一個籃子里，從而達到降低財務(wù)風(fēng)險的效果。分散投資的方式主要包括投資地區(qū)分散、投資時間分散以及聯(lián)合投資等。企業(yè)通過使單個項目在時間、區(qū)域上的錯位和合作開發(fā)等手段，有利于資金的統(tǒng)籌安排，整合有限的資源，最大限度降低投資財務(wù)風(fēng)險。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資途徑多元化

作為房地產(chǎn)企業(yè)中最具競爭優(yōu)勢的融資能力，能給企業(yè)帶來很多好處，比如有效的控制企業(yè)成本，保證企業(yè)的正常運營，改善企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，給企業(yè)帶來穩(wěn)定的資金鏈。然而，在我國房地產(chǎn)行業(yè)，一般都是通過發(fā)放債券或者向銀行貸款的形式籌集資金，這種方式所帶來的財務(wù)風(fēng)險很大，這種單一結(jié)構(gòu)偏差的融資方式已經(jīng)嚴重影響了企業(yè)的正常發(fā)展，企業(yè)要想取得進一步的發(fā)展，就必須尋找其他的融資方式，通過多元化的融資方式來分散風(fēng)險。

企業(yè)改善自身經(jīng)濟結(jié)構(gòu)主要有以下三點：第一、企業(yè)通過提高自身資產(chǎn)比率降低負債率，直接改變資本結(jié)構(gòu)。第二、企業(yè)通過增加直接融資減少間接融資來降低融資成本。第三、在融資渠道方面，企業(yè)既可以采取向銀行貸款、股票、債券、基金等方式，還能通過典當融資、房地產(chǎn)信托投資基金、項目眾籌、融資租賃等方式和主動引進外資投入和保險資金這些新型的融資途徑，來降低負債率。合理綜合的使用這些融資方式，以達到減少對單一金融機構(gòu)的依賴，分散財務(wù)風(fēng)險的目的，促進企業(yè)更好地發(fā)展。

（三）強化財務(wù)預(yù)算管理，建立財務(wù)預(yù)警機制，增強抗風(fēng)險能力

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于對資金的需求量大，因此，在一個項目的開始之初，應(yīng)該相對精確地對其所需全部資金做出合理預(yù)算，讓企業(yè)在項目平穩(wěn)運行的情況下，讓資金利用率達到最大，企業(yè)的投資收益提高。

企業(yè)在進行財務(wù)預(yù)算時，企業(yè)應(yīng)該在編制準確的現(xiàn)金流預(yù)算前對企業(yè)的各項收支經(jīng)營分配狀況以及資金的投放收益等情況做出宏觀部署，對負責(zé)項目的所有內(nèi)容做出全面系統(tǒng)的預(yù)算管理，以此達到合理調(diào)控，規(guī)劃企業(yè)的資金，提高企業(yè)的盈利能力，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。在企業(yè)的財務(wù)預(yù)算確定后，相關(guān)部門要對預(yù)算的執(zhí)行情況嚴格監(jiān)控，面對預(yù)算出現(xiàn)偏差時，要及時對問題進行分析并解決，提高企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行能力。

企業(yè)在建立財務(wù)預(yù)警機制時，要結(jié)合相關(guān)財政政策以及公司內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營狀況，建立符合企業(yè)自身特點的財務(wù)預(yù)警機制。

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（作者單位：北科泰達投資發(fā)展有限公司）