凌云

香港樓市拐點(diǎn)已至？

近日，《南華早報》引述一份正式文件報道稱，一位買家放棄在香港山頂購買豪宅，并因此損失460萬美元（約合人民幣3100萬元）定金。

2018年12月31日，這位買家同意以7.22億港元（約合人民幣6.22億元）購買山頂豪宅項(xiàng)目Mount Nicholson的16號屋，但之后選擇中止交易。

有消息稱，這是香港房產(chǎn)市場陷入疲軟的最新跡象。

同時，香港首富、長和系資深顧問李嘉誠近日在被媒體問及對香港樓市的看法時，建議“買家量力而為”，并提示“千萬不要買來炒”。

棄購豪宅神秘買家損失460萬美元定金

據(jù)了解，被棄購的房產(chǎn)位于全亞洲最昂貴的地段，是山頂豪宅Mount Nicholson的16號屋，面積7978平方英尺（約741㎡），擁有私人花園、屋頂平臺和游泳池。

2018年12月31日，這套房產(chǎn)以每平方英尺90484港元（約合人民幣85萬元/㎡）單價出售。相比之下，面積僅大了6平方英尺的17號屋，去年4月以7.8億港元（約合人民幣6.73億元）售出。

也就是說，僅僅過了8個月，這個樓盤總價就大降約5800萬港元。

對此，Mount Nicholson的聯(lián)合開發(fā)商會德豐（Wheelock & Company）表示并不清楚棄購原因，“我們嘗試過與買家取得聯(lián)絡(luò)。我們不知道買家為什么不再購買。”會德豐猜測，可能是因?yàn)槿谫Y問題。

會德豐確認(rèn)，5%的定金將不會被退回，也不會透露買家的姓名或國籍。不過，交易是經(jīng)過一名持有香港身份證的買家代表敲定的。

李嘉誠建議香港購房者量力而為不要炒房

今年 1月11日，香港首富、長和系資深顧問李嘉誠在出席長江集團(tuán)周年晚宴前，對媒體表示，“今年世界經(jīng)濟(jì)很復(fù)雜，大家都要小心點(diǎn)?！?/p>

1月11日，去年正式退休的李嘉誠出席長實(shí)集團(tuán)晚宴，并接受采訪稱，世界經(jīng)濟(jì)還很復(fù)雜，大家要小心點(diǎn)。對于香港樓市，他表示買了自己住沒問題，但是買來炒千萬不要，因?yàn)椴▌雍艽蟆?/p>

在被問及對香港經(jīng)濟(jì)的看法時，李嘉誠說：“照道理全球經(jīng)濟(jì)會差些，預(yù)計(jì)全球各國GDP都會出現(xiàn)低增長。”

而對于香港樓市近期的回調(diào)趨勢，李嘉誠維持其一貫看法，向購房者建議“買家要量力而為。”

“我應(yīng)該盡我心講實(shí)話，量力而為啦。譬如香港的朋友，香港人買來自己住，分期付款沒有問題的話，那么你應(yīng)該買，因?yàn)橘I來住，但是千萬不要買來炒，波動厲害的啦?！崩罴握\表示。

香港樓市從2018年下半年起急轉(zhuǎn)直下

實(shí)際上，類似前述的房產(chǎn)棄購并不是個案。據(jù)《南華早報》透露，2019年才剛剛開始，前9天香港樓市已經(jīng)發(fā)生了9起棄購事件。有分析認(rèn)為，這是香港房地產(chǎn)市場陷入疲軟的最新跡象。

自2003年起，香港房價創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，是香港歷史上時間最長的房價上漲周期。但從去年下半年開始，香港樓市急轉(zhuǎn)直下。

香港樓宇買賣合約數(shù)據(jù)顯示，住宅樓宇成交量自2018年6月達(dá)到頂峰后，便開啟了下行趨勢。雖然10月小幅回升，但跌勢未改，12月的合約數(shù)據(jù)無論同比還是環(huán)比，均大幅下降。

香港特區(qū)政府土地注冊處最新公布的數(shù)據(jù)顯示，香港住宅銷售量在2018年11月遭遇腰斬，12月環(huán)比下滑21%至2060套；與2017年同期的5337套相比，降幅高達(dá)61%。

在住宅銷售金額方面，2018年12月，香港住宅銷售總額僅為240.76億港元，而2017年同期為519.55億港元，同比大降約54%。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，截至2018年12月28日，香港房價指數(shù)當(dāng)月已降至174.37，環(huán)比下跌1.70%，而2018年11月的跌幅為3.43%。該指數(shù)已連續(xù)4個月下跌，是2016年以來持續(xù)時間最長的下跌。

香港房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Dataelements數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月26日，香港去年已出現(xiàn)36起購房違約案例，而2017年全年僅出現(xiàn)9起。

多因素致香港樓市下跌機(jī)構(gòu)看空

根據(jù)哈里森地產(chǎn)周期理論，一個完整的房地產(chǎn)周期大概是18年。先是7年上漲，然后可能會發(fā)生一個短期下跌，之后經(jīng)歷5年快速上漲和2年瘋狂，最后是歷時4年左右的崩潰。

按照哈里森的理論，香港樓市這一輪15年的上漲周期已經(jīng)走完，接下來將進(jìn)入最后一個階段。除了周期理論，眾多分析認(rèn)為香港樓市如今的下跌背后還有多種因素。

1、美聯(lián)儲加息

香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，維持美元兌港元匯率7.8 ： 1左右。在美國長達(dá)10年的貨幣寬松政策下，匯率與美元掛鉤的香港只能跟隨美聯(lián)儲壓低利率。低利率帶來了香港樓市泡沫。

在美聯(lián)儲近年來不斷加息的影響下，2018年9月香港三大發(fā)鈔銀行提高按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的按揭利率至2.25%，多家香港商業(yè)銀行跟隨。彼時瑞銀預(yù)計(jì)，按揭利率未來還將上升50-75個基點(diǎn)，最終可能達(dá)到最高3.1%。

2、香港從資本流入轉(zhuǎn)向資本流出

資金流入是助推房價上漲的關(guān)鍵要素，但這一狀況正在改變。近年來美聯(lián)儲持續(xù)加息，讓香港面臨資本流出壓力。同時，以往不斷流入香港樓市的內(nèi)地資金也在大幅縮減。

2018年的二、三季度，香港國際收支平衡表中的資本和金融項(xiàng)目，連續(xù)兩個季度出現(xiàn)大規(guī)模逆差，分別為935.42億港元和690.64億港元。香港樓市也是在二季度后才開始掉頭向下。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，內(nèi)地投資香港住宅用地金額高達(dá)70億美元；而2018年上半年，這一金額僅8.35億美元，據(jù)此推算2018年全年投資額16.7億美元，不及2017年的25%。

3、香港政府增加土地供應(yīng)、征收空置稅等舉措

2018年6月28日香港開征空置稅，對空置6個月以上的一手住宅將征收樓價5%左右的空置稅，給短期炒房者沉重一擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年一季度末，香港空置的一手住宅約9000套，幾乎占每年新增住宅的一半，占預(yù)計(jì)供應(yīng)量的9%。

與此同時，香港特區(qū)政府將加大土地供應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，2000年至2017年，香港政府累計(jì)出讓土地301萬平方米，同期香港人口由549.9萬人增至646.3萬人，新增人口人均土地供應(yīng)僅3平方米。

新一屆特區(qū)政府有意改變這一現(xiàn)狀。2018年12月31日，香港土地供應(yīng)專責(zé)小組向特區(qū)政府的報告建議，優(yōu)先研究及推展8個獲主流民意支持的土地供應(yīng)選項(xiàng)，預(yù)計(jì)可提供3235萬平方米土地。一旦土地供應(yīng)力度加大，香港房價勢必下降。

在一系列因素疊加影響下，機(jī)構(gòu)紛紛看空未來香港樓市。高盛研報預(yù)計(jì)，到2020年香港金管局將與美聯(lián)儲同步加息，屆時香港樓市將出現(xiàn)15%至20%的回調(diào)。

里昂的一份報告指出，香港房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷15年來最差宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值都在沖擊樓市，隨著居民對房價負(fù)擔(dān)能力下降及可能惡化的市場情緒，未來一年房價或?qū)⒊霈F(xiàn)15%的回調(diào)。