吳純

廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 廣州 510000

前言：

對于當前的房地產(chǎn)行業(yè)來說，隨著國民經(jīng)濟的全面發(fā)展，城市化建設進程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模也是越來越大，加之各種新工藝、新技術和新材料的應用，投資的金額越來越大，而且施工的工期較長，為了規(guī)避各種風險，提高施工建設的質量，加快施工的進度，并節(jié)約施工的成本，獲得最大化的經(jīng)濟利益，施工企業(yè)就必須加強整體的管理，同時對建筑項目的施工進行精細化的管理。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的整體管理分析

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，為了加快建設的進程，節(jié)約各種成本，并提高建設質量，規(guī)避各種風險，施工單位必須加強整體管理。為此，施工單位應從以下幾個方面著手：

（一）加強組織機構的管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，要想施行整體管理，首先必須合理設置項目管理組織機構，并加強組織機構的管理工作，這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的重要因素。為此，施工單位首先要做好各項準備工作，挑選合適的項目經(jīng)理，在由項目經(jīng)理組建項目經(jīng)理部，以保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利實施。在實際操作中，項目經(jīng)理必須具備一定的領導素質和政治素質，同時還要具備豐富的理論知識、實踐經(jīng)驗，并具備較強的身體素質。

（二）加強項目管理的策劃

組建完項目經(jīng)理部后，項目經(jīng)理應加強項目管理的策劃。在具體操作中，應對工程項目進行分解，確定階段性管控的目標；然后建立健全項目管理的工作體系，并繪制出施工項目管理工作的體系圖與流程圖，接著編制施工管理的詳細規(guī)劃，確定各個環(huán)節(jié)的管理點，并形成文件。在這一過程中，項目經(jīng)理必須根據(jù)施工項目的管理規(guī)劃，建立健全的施工項目組織，并將職責落實到個人頭上；在此基礎上，項目經(jīng)理應主持規(guī)劃交底，使項目組成員更夠根據(jù)規(guī)劃了解自己的職責，掌握自己的工作目標，并且在執(zhí)行的過程中，做好相應的記錄，重點記錄與規(guī)劃有關的重大事項。最后，還要對施工項目管理規(guī)劃執(zhí)行的情況進行必要的總結，形成檔案進行保存，以便于汲取經(jīng)驗教訓。

（三）加強質量和安全管控

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，管理并控制施工質量和安全，是十分重要的內容，直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展，也關系到人民群眾的切身利益。因此，施工單位必須加強質量和安全管控。在具體的操作中，施工單位應建立完善的質量保證體系和安全生產(chǎn)體系，并將質量和安全管控作為項目施工建設的重中之重，編寫相應的管理手冊，并執(zhí)行質量和安全管理方針；其次，加強對施工人員、施工材料和施工機械設備的管理，采用妥善的措施，提高質量和安全的管理與控制，并加強檢查和考核，提高施工的質量和安全水平。

（四）加強施工進度管控

在房地產(chǎn)開展項目施工建設的過程中，對施工的進度加強管理也是十分重要的工作內容。所謂的項目進度管理，是指施工單位根據(jù)施工的要求，編制出最優(yōu)化的施工計劃，從而在既定的工期內，保質保量地完成房地產(chǎn)的開發(fā)建設。但在實際的施工中，可能存在著各種各樣的問題，從而影響到實際的施工進度，因此，施工單位必須在執(zhí)行計劃時，經(jīng)常對照進度檢查實際的施工情況，如果遇到出現(xiàn)偏差的情況，應細致分析問題的原因，并進行必要的調整，以便于在預定的工期內，保質保量地完成工程項目的開發(fā)和建設。

（五）加強建設成本的管控

在房地產(chǎn)開發(fā)建設的過程中，施工單位還必須加強成本的管理，以提高企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進企業(yè)的發(fā)展。在實際的施工管理中，成本管理是整體管理工作中重要的一環(huán)，包括成本預測、成本分析、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算和成本檢查這幾方面的內容。因此，施工單位必須重視成本的管理，將其放在首位，并全方位地進行精細化的成本管理，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建筑項目中的施工管理

（一）全方位加強質量和安全管理

俗話說：“百年大計，質量第一”。在房地產(chǎn)開發(fā)建筑項目的施工管理中，質量是該項目的生命，而安全則是該項目工作順利開展的基本保證。因此，在建筑項目的施工管理工作中，質量和安全管理工作是重中之重，必須貫穿在施工管理的每一處、每一環(huán)節(jié)當中，并促使每一個人都能牢牢記住，從而全放地加強質量和安全管理，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)建設的過程中，建筑項目整體的質量于安全。

（二）加強施工進度的管理

在大型房地產(chǎn)開發(fā)建設的過程中，按程序、分階段實施是項目工程管理的主要特點。在實際生活中，很多房地產(chǎn)商都會設置一期工程、二期工程、三期工程，等等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建筑項目的施工管理中，一旦確定了項目的施工工期，項目經(jīng)理就必須根據(jù)工期要求，同時結合建設的具體要求，制定出施工各環(huán)節(jié)的進度目標，然后控制各個環(huán)節(jié)的施工的進度，以保證在預定建設工期內完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。

（三）進行精細化的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)建筑項目的施工管理中，施工單位還必須進行精細化的成本管理。在實際的管理工作中，建設成本主要分為直接成本與間接成本兩大類。項目經(jīng)理通過精心組織項目的施工，嚴格把控各項費用的支出，進行精細化的成本管理，能極大地提高企業(yè)的經(jīng)濟利潤。當然，在實行精細化的成本管理過程中，管理人員不能單純地追求經(jīng)濟利益最大化而忽視工程的質量和安全管理。

三、結束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，施工企業(yè)要想實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化，就必須加強整體的管理工作，并在建筑項目施工中加強施工的管理，對建筑的質量和安全、建設的進度以及建設的成本進行精細化的管理，從而在保證質量和安全的前提下，加快施工的進度，并降低不必要的成本損耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。